ヒューストンの第3区では、新しい建築物が古い住宅を凌駕している。 ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
常に土地を所有することです。
「アメリカでは土地を持たなければならない。なぜなら、この国は財産所有の上に成り立っているからだ」と彼は言った。 「
祖父は後にマイヤーランドやヒューストンの他の地域に移り住みましたが、ハリソン一家は戻ってきました。
現在、彼の末息子は祖父がかつて所有していた家の一つに住み、60代のハリソンはサウスモア大通りに住んでいます。
サードワードに広がる変化について考えるとき、彼はこのように考えます。 ジェントリフィケーション（高級化）です。 この言葉は変化に関するものであると同時に、ヒューストンのダウンタウンに近い、歴史的に黒人とヒスパニック系の地域であり、タウンホーム開発業者を惹きつけてきたサード ワードのような地域についての会話に、今や欠かせないものになっています。
歴史ある奴隷解放公園で数百万ドルの改装がついに公開されると、近隣住民は不思議に思っています。
歴史的な奴隷解放公園で数百万ドルをかけた改修工事がようやく公開されたとき、近隣住民は次のように考えました。
歴史的なEmancip Parkに数百万ドルの改修工事がようやく行われたとき、近隣住民は「これは高級化を促進するのか」と思いました。
その懸念は正当なものです。
Governing が行った国勢調査の推定値の分析によると、ダウンタウンに最も近い、奴隷解放公園を含む近隣の部分では、2000年から2013年の間に住宅価格の中央値が176%上昇しました。 近隣の高級化を避ける方法
潮流を抑え、値ごろ感を出すことを意図した介入がいくつか行われています。 連邦政府が資金を提供し、市が運営する頭金支援プログラムは、市の土地集合再開発局 (LARA) と相まって、税金滞納の空き物件を取り上げ、手頃な価格帯の住宅生産に同意した開発業者に安く売りました。
特にサードワードでは、Row House Community Development Corporation や最近発表された PRH Preservation, Inc.のようなコミュニティ開発グループが、低所得者住宅税額控除 (LIHTC) を利用して、インディペンデンス・ハイツに最近オープンした新しい開発を担当しています。
そして、州議会議員 Garnet Coleman の努力もあります。彼は、いくつかの準政府機関を通じて、近隣の土地を集め、いくつかを手頃な価格の住宅に転換し、さらに多くが計画中です。
都市が主導して手頃な価格を実現または維持する努力をしばしば敵視する州において、このような努力は重要ではありません。 しかし、もっと多くのことが必要だと、近隣の擁護者たちは主張します。
そこで、ヒューストン市は、手頃な価格の住宅所有権を作る目的で、独自のコミュニティ土地信託 (CLT) の設立に着手しました。 土地信託は、いくつかの点で市の過去のアフォーダビリティプログラムと異なることが約束されており、特に長期的なアフォーダビリティが重要であった。
典型的なコミュニティ土地信託では、Grounded Network Solutionsという組織が2016年12月に市議会用に作成した文書によると、「CLTと住宅所有者の間の典型的な土地賃貸契約は99年の期間を持ち、相続することができ、最初の99年の期間の終了時にさらに99年更新できる」
しかし、州の要件の中でさえ、信託がどう機能できるかに多くの変動があるのです。 例えば、市の土地信託は市全体に及ぶが、他の多くの場合、特定の地域に焦点を当てる。 そして、非営利団体は、住宅や商業目的で使用することができますが、一般に、持ち家であれ賃貸であれ、手頃な価格の住宅に焦点を当てます。
そこで、提案されている第三区のコミュニティ土地信託が登場するのです。
そこで、提案されている第三区のコミュニティ土地信託が登場します。市長の完全コミュニティ構想によって作成された、この地区に関する広範囲に及ぶ計画案の目標の中に、コミュニティ土地信託の設立が含まれています。 ループのすぐ外側にある、歴史的に黒人の多い別の地域、インディペンデンス・ハイツも、地域の変化に直面しており、2017年に現在の所有パターンを評価し、住民の関心度を確立するための調査を行い、地域土地信託のアイデアを検討してきた。
「地域ベースのCLTを望む地域があることを認識しており、それを全面的に支持しています」と、市の住宅部門の責任者であるTom McCasland氏は言います。
市の職員でさえ手の届かない住宅を生み出すことがある、やや停滞した取り組みであることが分かったLARAの経験から、市には土地信託のようなものを始めるための多くのリソースがあると考えられます。
しかし、第三区での取り組みには、何か新しいものを作り出すことが必要です。
過激な提案
「ここテキサスやヒューストンでの困難は、土地の商品化を本当に高く評価していることです」と、テキサス南大学の都市計画・環境政策の准教授でキンダーフェローのジェフリー・ロウは説明しました。 「私たちの政策の多くは、基本的に私有財産所有権を促進し、土地が商品化されるべきというだけでなく、最大限の価値まで商品化されるべきです。
しかし、ビジネスフレンドリーなヒューストンには、活発な土地信託は存在しないのです。 そのため、近隣土地信託の設立には、非営利団体としての法人化、細則や統治構造の確立、市からの指定、特定の税免除の申請など、いくつかのステップがありますが、コミュニティの賛同を得ることがプロセスの大部分を占めます。
「それは価値観の問題です」とロウ氏は言います。
「価値観の問題だ」とロウは言います。「CLTモデルは、市場が負担できる最大限のものには適さないモデルだ。
「価値観の問題です」とLoweは言います。「CLTモデルは、市場が耐えうる最大限のものを提供するのではなく、たとえば低所得者層など、最も支援を必要とする人々が、余裕のあるシェルターを手に入れる機会を与えられるような形で、最大限のものを提供するものです」
聞く。
手頃な価格の賃貸住宅を提供するだけでなく、たとえば、オースティンのGuadalupe Community Land Trustは、所得が地域中央所得の80%以下の住宅購入者を対象にしており、その多くがそれを大きく下回っています。 2017年の地域中央値80パーセントの所得は、2人世帯で52,100ドル、4人世帯で65,100ドルにのぼります。 また、同団体は、”イースト・オースチンと長年のつながりがある “世帯を優先しています。 同団体の最新の年次報告書によると、1984年から2018年の間に、土地信託は7軒から60軒に増加した。 家庭は、市場価格よりかなり安く販売された住宅を購入し、土地そのものをコミュニティ・ランド・トラストからリースする。
土地信託はまた、長期的なアフォーダビリティを生み出すために設立され、ターゲットとなる人々にとって手頃な家賃を維持することを意味します。
土地信託は、長期的なアフォーダビリティ、つまり対象者にとって手頃な家賃を維持するために設定されます。例えば、住宅所有者が売却した場合、その資金が土地信託に戻り、手頃な住宅所有への助成を継続できるような方策があります。
例えば、ヒューストン市の土地信託では、富を生み出す機会がまだあるかもしれません。
「再販方式が適切に設定されていれば、家の再販価格は、うまくいけば対象人口の所得増加率かそれくらいで成長します」と、McCaslandは言います。 例えば、15万ドルの住宅が10年間で17万ドルに値上がりするとします。 住宅所有者が売却する場合、「2万ドルの上昇分と、住宅購入時に支払った自己資本が手に入る」とマッカスランドは言う。 この方式であれば、理想的には、コミュニティ・ランド・トラストが新しい価格帯で住宅を販売しても、まだ手頃な価格とみなされることになる。 そうでない場合は、さらに補助金を追加しなければならない。 「
第3区のEmancipation Economic Development Councilは、ジェントリフィケーションに直面し、移転の危機にある住民が地域に留まることができるように、地域独自のコミュニティ土地信託が必要だという考えに基づいて動員されてきました。
2016年に行われた MIT 都市計画学部との提携は、そこでのコミュニティ土地信託の計画の基礎作りに貢献しました。 その取り組みにより、エマンシペーション パーク周辺は、土地信託に適した地域であると特定されました。
「強みは、コミュニティが土地を所有し、家の所有者、長期居住者が自分の土地に何が起こるかについて発言できることです」と、近隣の住民、企業、教会、その他のグループをまとめる組織のコミュニティ コーディネーターであるシャネット プリンスは述べています。 「住民は長期的に自分の土地に何が起こるかについて発言権を持ち、「その土地を集団で組織化し、コミュニティが望む方法で土地が使われるようにすることができる」だろうと彼女は言います。 それは、手頃な価格の増加、移転の回避、安全で確実な住居の創造を意味します。 それ以上に、いくつかのモデル、特に近隣の管理を優先するモデルは、実際に民主主義を育み、より一般的な草の根の組織化のためのプラットフォームとして機能することができると、Lowe は述べています。 「
全米で、220以上の土地信託があります。
全米には220以上の土地信託があり、その規模や位置は様々ですが、沿岸部に多い傾向があります。
全米には220以上のランド・トラストがあり、その規模や位置は様々であるが、沿岸部に多い。 この運動は公民権時代にルーツがあり、白人同様に社会に参加できない不平等な構造や政策を緩和する可能性を見出した黒人アメリカ人に、特別な約束を提供したとロウは説明する。 持ち家は、富の創出と地域の安定化のための手段のひとつに過ぎず、南部の農村では多くの黒人家庭が排除されていた。 ジョージア州のNew Communities Inc.のような土地信託も、シェアクロッピングからの脱出として安定へのルートを提供しました。
コミュニティ土地信託は、数百年にわたる収奪を元に戻す機会を表していました。
この運動は90年代半ばまでゆっくりと成長し、土地信託の数は10年間でおよそ2倍と大幅に増加しました。
土地信託の初期の支援者が指摘した富の創造に対する障壁の多くは、今日も残っています。
初期の土地信託の支持者が指摘した富の創造を阻むものの多くは、現在も残っています。たとえば、ハリス郡税務鑑定地区の最近の研究では、人種や近隣の人口統計は、他のすべての条件が同じであっても、家の評価において重要な要因であることがわかりました。
関連記事：住宅所有権があっても、黒人居住区が住宅から生み出せる潜在的な富は抑制されてきました。
土地信託が軌道に乗った同じ時期に、ジェントリフィケーションという、コミュニティ土地信託と同じくらい古くからある言葉が、国中の都市でその支配力を強めています。 Governingの分析によると、1990年から2000年の間に、ジェントリフィケーションの対象となる国勢調査区（世帯収入と価値の中央値がすでに一定水準を超えていることを意味する）の8.6パーセントが実際にジェントリフィケーションを起こしていたのに対し、2000年以降は18.4パーセントとなっています。
「私にとっては、変化のスピードがすべてです」と、テキサス A&M 大学の景観建築・都市計画学部長であるシャノン バン ザント氏は述べました。 コミュニティ土地信託と高級化に関する最近の研究の共著者である Van Zandt は、「物の価値が上がることを望んでいるが、所得が増税についていける程度にゆっくりであること」と述べています。
Myungshik Choi と David Matarrita-Cascante とともに Van Zandt は、2000 年から 2010 年に高級化したセンサス区画で、コミュニティ土地信託が存在すると住宅価値が安定するようだということを見つけました。 ヴァン・ザント氏は、「このことが重要なのは、ジェントリフィケーションの速度を遅くすることです」と説明しています。 この研究によると、他の要因をすべて同じにしたフルサンプルモデルにおいて、コミュニティ土地信託の存在は、ジェントリフィケーションの確率を70％低下させたという。
他にも、説明が難しい発見がありました。たとえば、住民の在職期間は、CLTがある高級住宅地でも、ない高級住宅地でも変わりませんでしたが、現在の常識とは逆に、CLTのない高級住宅地とCLTのある高級住宅地以外の地域で実際に在職期間が長くなっています。 この結果は、Van Zandt氏にとってちょっとした謎である。 1つ考えられるのは、”一種の頑固さ、あるいは掘り下げ “であろう。 テキサス大学が行った、ジェントリフィケーションが長年住んでいる住民に与える影響を調査した研究のような定性的な研究では、移転は既存の住民に起こりうる負の影響の1つに過ぎないことが示されている。
それでも、Van Zandt が導き出す全体的な結論は、コミュニティ土地信託は、近隣が高級化を緩和する方法を提供し、留まるか去るかの真の選択肢を提供することができるということです。 「
「最も支援を必要とする人々が恩恵を受けることを保証する公共政策に適合するのは、地域の活性化です」と、Lowe は言います。 「
厳しい販売
Row House Community Development Corporationのエグゼクティブディレクターとして、ハリソン氏は、特に北3区における同組織の手頃な価格の住宅プログラムを監督しています。 「
彼は日常的にその必要性を感じています。
彼はその必要性を日々感じています。また、本当に手頃な価格の住宅を提供するために必要な補助金を得ることがいかに難しいかも見ています。
彼はまた、本当に手頃な価格の住宅を提供するために必要な補助金を得ることがいかに難しいかを目の当たりにしています。「第3区のような地域では、資産価値が急速に上昇しているため、本当に人々を助けるためには、多額の補助金が必要です」と彼は言います。 たとえば、Row House CDC の場合、郡は税率の引き下げを提供し、組織の低所得者向け賃貸住宅は、それらの不動産から得られるキャッシュフローに基づいて評価されますが、これは、不動産が市場価値で得られるよりもかなり低いものです。
ヒューストン南東部のメンバー、ゲスト、州議員Garnet Colemanと市長Sylvester Turner（中央）を含む地元の選出役員は、奴隷解放通りのリボンを切った。
これらのプロパティはColemanの操縦のおかげで実現した。 何年もの間、州議会議員は、ミッドタウンの税増再投資ゾーン (TIRZ) とそれに関連するミッドタウン再開発局を通じて、近隣全域の土地購入を指揮し続けてきたのです。
「私たちはひっそりと土地を買っていたのです。 こうやってやるんだ」と彼は言いました。 「
「私の家族は100年前からこの第三区に住んでいます。 “私は有権者のことをよく知っています。 私たちは以前にも計画を立てたことがあります。
コールマンの観点では、TIRZは事実上の土地信託として機能し、土地を集め、手頃な価格で開発しました。
彼はEEDCと、近隣に正式な土地信託を作る努力を支持していますが、ほとんどの場合、それは自分の仕事と並行して行われていると考えています。
外から見ると、多くの準政府機関の動きは遅く、遠くに感じられるかもしれません。 しかし、コールマンは、それが手頃な価格の住宅を生産する現実の一部であると述べています。 「私たちが購入した土地はすべて、公的機関の議題に上がらなければならなかったのです」と、彼は言います。
ハリソンと同じく、彼もコミュニティ・ランド・トラストの役割に期待しているが、同時に懸念も持っている。
ハリソンと同じく、彼もコミュニティ・ランド・トラストの役割を理解しているが、留保もついている。一つは、彼は持ち家にはあまり興味がなく、低密度の賃貸住宅に興味があるという。 もうひとつは、このモデルが人々に受け入れられるかどうか、まだ確信が持てないということだ。
コミュニティランドトラストモデルでは、家は彼らのものですが、土地は彼らのものではありません。
そして、すでに行われているすべての作業があります。 「私たちは26年間、このプロジェクトに取り組んできました」とコールマンは言います。 「第3区再開発協議会が設立され、そこからオールド・スパニッシュ・トレイル/アルメダ・コリドーTIRZとヒューストン・サウスイースト管理地区が誕生したのです。
実際、Harrison は、現在近隣にある手頃な価格の住宅をサポートするために、Coleman のリーダーシップを信頼しています。
政府に依存しているこれらの取り組みすべてが、コミュニティ土地信託が行うことを提供していないと Lowe は主張しました。 手頃な価格の住宅に融資するために現在利用できるさまざまな戦略は、結局のところ、市場指向です。 「例えば、住宅信託基金がない。 インクルージョン・ゾーニングもない」とロウは言う。 「コミュニティ土地信託モデルは、代替案を提供するでしょう…それは、ここヒューストンで、低所得の住民が近隣の変化から利益を得ることを保証し始める、主要な政策介入になり得ると私は主張します」
そしてそれは過激でしょう。
そして、それは急進的なものです。例えば、コールマンの仮説的な孫の例では、直面しなければならないでしょう。 「
そして、それは急進的なものです。 市の土地信託について考える際、マッカスランドは、潜在的な買い手に対して、期待を非常に明確にしなければならないことを強調しました。 土地信託は、住宅購入者に期待を持たせる必要があります。「彼らは、彼らの目を見て、『あなたはここで普通の家を買うのではない、ここに制限がある』と言う人になる必要があります」
このことは、ヒューストンでは特に難しいかもしれないとロウは言います。 「ここヒューストンで、人々は低所得者が利益を得るというアプローチのアイデアが好きです」と彼は言います。「しかし、それを実行するとなると、彼らが慣れている領域から大きく外れてしまうので、コミュニティ土地信託のアプローチを受け入れるのは非常に難しいのです」
結局のところ、Lowe氏が言うように、それは価値観の問題なのです。 「地域活性化は我々の焦点ではなかった」とロウ氏は言う。 その代わり、「市場アプローチによって、すでに手段を持つ人々が利益を得るような場所の再開発が中心でした。 コミュニティ・ランド・トラストは、それに対する代替的なアプローチであると同時に、民主化や草の根の組織化を促進することができる」と説明した。 「
リア・ビンコビッツ（@leahbink）氏は、キンダー都市研究所とそのアーバンエッジブログのシニアエディターです。 以前はヒューストン・クロニクルでフォートベンド郡を取材していました。 This story originally appeared on The Urban Edge.
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