賃貸物件のキャッシュアウト借り換え：2021年の金利とガイドライン

投資物件から現金を引き出すのに良い時期

住宅価格は上がっています – かなり上がっています。

連邦住宅金融機関によると、住宅価格は2012年から約10万ドル上がっているそうです。

このため、不動産投資家にとっては、賃貸物件の持分を「現金化」する絶好の機会となっています。 その現金は、以下のことに使用できます。

• 別の賃貸物件を購入する
• 家を改良する
• 他の不動産ローンを返済する
• 個人の負債を減らす
• 緊急資金をためる

過去最低に近い金利で、賃貸物件の所有者は自分の持ち味を生かす時が来たのかもしれません。

キャッシュアウトのリファイナンスの適格性を確認する（2021年3月24日）

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• How to get cash out on an investment property
• Investment property refinance rates
• When to use a cash out refinance
• Maximum LTV for rental property refinances
• Minimum credit score and cash reserves
• Cash-out refinance waiting periods
• Refinancing a rental property you bought with cash
• Cash-out refinance alternative: Personal loans
• FAQ

How to get a cash out refinance on an investment property

Because investment properties are “non-owner-occupied,” there are special rules about refinancing and taking cash out.

For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.

And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.

In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.

つまり、FHA、VA、またはUSDAのような政府保証のローンを使って借り換えることはできないのです。

その代わり、ファニーメイやフレディマックに支えられたローンが必要になるでしょう。

幸運なことに、従来の借り換えの規則はかなり甘く、投資資金を持つ多くの大家が賃貸物件をキャッシュアウトすることが可能です。

キャッシュアウトの借り換え資格を確認する（2021年3月24日）

投資用不動産の借り換え金利

キャッシュアウトによる投資用不動産ローンの金利は、住宅ローン金利としては高いほうになる傾向があります。

なぜでしょうか？ 投資用不動産の金利はもともと高く、平均してプライマリーレジデンスの金利より0.5％～0.75％程度高いからです。

そして、借り換えの際に現金を持ち出すと、通常、金利はさらに少し高くなります。

そして、借り換えの際に現金を引き出すと、金利は通常さらに少し高くなります。

低いキャッシュアウト借り換え金利を探す（2021年3月24日）

投資物件でキャッシュアウト借り換えを利用する場合

エクイティの現金化は、投資物件から利益を得る最善の方法の1つです。

家の中の未使用のエクイティは、書類上ではよく見えるかもしれませんし、多くの投資家にとってはそれでよいのです。

しかし、キャッシュアウトの借り換え賃貸物件ローンは、家の価値のかなりの部分を仕事に使うことができます。

たとえば、賃貸物件に改善を加えるために、キャッシュアウトされた株式を使うことができます。

家の改良は、ダブルリターンをもたらすことができます。

家の改良は、家の価値を高めると同時に、より高い家賃を正当化することができます。

キャッシュアウト資金の最も良い使い方、そして最も高いリターンは、おそらく不動産ポートフォリオを拡大することでしょう。

しかし、おそらくキャッシュアウト資金の最良の使用法、および最高のリターンは、不動産ポートフォリオを拡大することです。

たとえば、25万ドルの価値のある不動産に15万ドルのローンを組んでいるとします。

現在の価値の 75% を上限としてキャッシュアウト融資を受けることができ、約 37,000 ドルの利益を得ることができます。 このお金は、約 20 万ドルの価値がある別の賃貸住宅に 20%の頭金を支払うために使用することができます。

このように、キャッシュアウト投資不動産ローンは、新しい賃貸機会を通じて、あなたの不動産ポートフォリオと収益力を構築するのに役立ちます。

賃貸物件の借り換えの最大 LTV

あなたの LTV、つまり「ローン比率」は、賃貸物件のキャッシュアウト借り換えの資格を決定します。 You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits

Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.

The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.

Fannie Mae rental property refinance max LTV

	Units	Fixed-Rate	ARM
No-Cash Refinance	1-4 unit	75% LTV	75% LTV
Cash-Out Refinance	1-unit	75% LTV	75% LTV
	2-4 unit	70% LTV	70% LTV

Freddie Mac rental property refinance max LTV

	Units	Fixed-Rate	ARM
No-Cash Refinance	1-unit	85% LTV	85% LTV
	2-4 unit	75% LTV	75% LTV
Cash-Out Refinance	1-unit	75% LTV	75% LTV
	2-4 unit	70% LTV	70% LTV

If you are “on the line” as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.

Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both.

多くの貸し手は、ファニー/フレディーの規則の外でローンを提供していることも心に留めておいてください。

あなたのシナリオがファニー/フレディーの「ボックス」内にない場合、これらの貸し手のいずれかが助けることができる。

修飾するための最小限のクレジットスコアと現金準備

投資不動産のキャッシュアウト借り換えのための引き受けはより厳格である。 言い換えれば、この種のローンの資格を得るのは難しいということです。

一つは、ファニーメイは、許容される最小のFICOスコアは620であると言っています。 しかし、多くの金融業者は、独自の最低点を680または700と高く設定しています。

クレジットスコアが低い場合は、いくつかのショッピングを行います。

投資用不動産のキャッシュアウトローンの申請者は、取引から受け取った現金を含めず、十分な手元資金を持っていなければなりません。

最低手元資金は、不動産の支払い案、および他の不動産を所有しているかどうかに基づいて決定されます。

また、対象物件と主な住居以外の物件の未払いローン残高の 2 ～ 6% を保有するよう求められる場合もあります。

キャッシュアウト リファイナンスの待機期間

多くの住宅投資家が、修理する予定で荒れた物件を購入します。 家の改良に資金を充てるために、キャッシュアウトのリファイナンスを使用してフィックス＆フリップを計画することもあります。

これは許可されていますが、待機期間が適用されます。

住宅販売の完了からキャッシュアウトの借り換えを完了できる日まで、少なくとも6ヶ月間待機しなければなりません。

この規則の例外は以下の通りです。

• 不動産が相続された
• 家が離婚またはその他の分離命令によって合法的に与えられた
• キャッシュアウト借り換えは遅延融資例外の資格があります

さらに、過去6ヶ月間に市場に出た家はキャッシュアウト借り換えの許容LTVが低く、最大70％までとされています。

現金で購入した賃貸物件の借り換え

「遅延融資」とは、現金で家を購入し、その後、借り換えで購入分を払い戻すことを言います。

全額現金の住宅購入にはローンがないため、その後の借り換えは、技術的にはキャッシュアウトとなります。

通常、賃貸物件住宅購入者は標準キャッシュアウト規則に従って払い戻されるまで 6 か月待つ必要があります。

そこで、2011 年半ばに、ファニーメイは「遅延融資の例外」を展開しました。

そこで、ファニーメイは、2011 年半ばに、「遅延融資の例外」を導入しました。

• 買い手が住宅をすべて現金で支払った
• 買い手は購入資金の出所を文書化しなければならない
• 住宅購入のために開いたローンや先取特権は新しいローンで完済しなければならない
• タイトルサーチで購入住宅に融資がないことを確認しなければならない

融資遅延例外を利用しようと思ったら住宅購入に関するすべての文書を持っておくことです。 最も重要なのは、最終的なClosing Disclosure.

これはHUD-1に代わる2015年以降に使用される統一された文書です。 それは、クロージングフィーの詳細、プラス任意のローン、プロパティに取られた。

あなたのキャッシュアウトの借り換えの資格を確認する（2021年3月24日）

個人ローンです。

キャッシュアウトの借り換えを検討し始めると、おそらく、クロージングコストがかかり、完了までに30～45日かかることに気づくでしょう。

• 場合によっては1週間以内に資金を受け取る
• タイトル、エスクロー、評価、および多くの貸し手の手数料などの決算費用をスキップ
• あなたは、プロパティに既存のローンに触れる必要はありません

あなたが5万ドル未満の現金を求めている場合、個人ローンを見てください。

さらに、既存の住宅ローンをリセットし、ローン期間中に多くの利息を支払う可能性があります。

個人向けローンは、金利が高いにもかかわらず、長期的には安くなるかもしれません。

投資不動産のキャッシュアウト リファイナンスに関する FAQ

今日のキャッシュアウト借り換えの賃貸物件住宅ローン金利はいくらですか？

現在の住宅ローン金利は低く、8%を超える歴史的標準のまだ半分です。

今日の賃貸物件借り換え金利をチェックして、あなたがどの程度の条件を満たしているのかを確認しましょう。

新しい金利を確認する (2021年3月24日)