- 2008年10月19日
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急落する株価から逃れようとする衝撃的な投資家は、普通株で10%を超える配当利回り、そして優先株でさらに高い配当利回りを提供する特定の不動産投資信託を検討することができます。
しかし、ファンドマネージャーやアナリストは、配当金が削減されるリスクがないことを確認するために、投資家が個々の REIT のキャッシュフロー、債務負担、リース期限、信用格付けを見ることが極めて重要であると警告しています。
シカゴに本拠を置くHeitman LLCのポートフォリオマネージャーであるLarry Antonatos氏は、「良い機会がたくさんある」と述べています。
ワシントンの全米不動産投資信託協会によると、現在、株式リートは平均7.3%の配当利回りを提供しており、モーゲージリートの利回りは平均19.9%となっています。
特定の不動産セクターはさらに大きな利回りを提供し、商業モーゲージ REIT は平均で 30.6% 、宿泊施設 REIT は 14.7% を生み出します。
個々のREITの利回りは、Public Storage Inc.の3.0%という低さまで様々です。 (PSA) の3.0%から、フィラデルフィアの RAIT Financial Trust (RAS) の48%まで、さまざまです。
「一部の利回りが非常に高いのは、一部のREITが配当を支払えないというリスクが市場にあると認識されているからです」と、ニューヨーク州パーチェスのAlpine Woods Capital Investors LLCのCEO、Sam Lieber氏は述べています。
実際、今月のGeneral Growth Properties Incによる配当停止の決定は、投資家を震撼させて、次はどのREITかと緊張しはじめました。
しかし、シカゴを拠点とするモール所有者は、270 億ドルの負債、最近の最高財務責任者の退任、過去 1 年間で価値の 90% 以上を失った株価に苦しんでおり、REITの世界では異常なことだと、業界の専門家は述べています。
General Growth は、過去 7 年間の目まぐるしい不動産ブームで買いあさった間に負債を積み重ねました。 カリフォルニア州ニューポートビーチにある Green Street Advisors Inc. のバイサイドアナリストである Jim Sullivan は、リサーチノートで、現在から 2012 年末までに返済期限が来る 220 億ドルの債務を借り換える方法を必死で考えてきたと述べています。
同社は選択肢を模索していると述べており、業界では同社が売りに出されているという話もあるようです。
同様の債務問題に直面しているロサンゼルスのオフィスREITであるMaguire Properties Inc.は、5月に創業者とCEOを追放し、配当を停止しました。
チェリーピッキング
しかし、ほとんどのREITがこうした債務問題に直面していないと、専門家は指摘しました。
「不動産配当の大部分は安全だ」と、ペンシルベニア州ラドナーの ING Clarion Real Estate Securities LP のマネージングディレクター兼ポートフォリオマネージャーであるジョー・スミスは述べています。 宿泊施設向けリートは例外で、出張の減少によるキャッシュフローの悪化リスクに直面すると、彼は述べています。
ファンドマネージャーは、アパートメント、セルフストレージ、ヘルスケアの3つのセクターは、経済の混乱をほとんど無傷で乗り切ってきたため、配当に関して最も安全な賭けができると考えています。 しかし、これらの銘柄が上昇したため、配当利回りは低下しました。アパートメント REIT の平均利回りは 6.5%、ヘルスケア REIT は 6.4%、セルフストレージの銘柄はわずか 3.8%となっています。
安全性と利回りを最大化するためには、REIT を選ぶことが重要であると、業界の専門家は述べています。 Lieber 氏と Antonatos 氏は、テネシー州チャタヌーガの CBL & Associates Properties Inc を良い配当プレーとして見ています。
同社は南東部の低迷する市場や一部の負債へのエクスポージャーによるリスクに直面しているが、リーバー氏は22.9%の利回りを生み出す同社の配当は少なくとも今後6ヶ月間は安全だと考えている。 同社の最高経営責任者と最高執行責任者が最近CBLの株を購入したことを指摘し、「これは彼らが当面の間何も心配していないことを示すかなり良い兆候だ」と述べた。
リーバー氏とスミス氏は、ともにマック・カリ・リアルティー・コーポレーション（Mack-Cali Realty Corp. (CLI) は、ニューヨーク大都市圏に焦点を当てたオフィスREITで、10.8%の利回りで良い配当の賭けであると見ています。
配当利回りが9％以上で、減配の可能性が低い他の企業には、インディアナポリスのカイト・リアルティー・グループ・トラスト（KRG）、ペンシルベニア州マルバーンのリバティ・プロパティ・トラスト（LRY）、カリフォルニア州サンタモニカのマセリック社、ヒューストンのワインガーテン・リアルティー・インベスターズ（WRI）などがあると、スミス氏は指摘します。
リーバー氏は、信用市場における住宅ローン関連のものに対する不気味な感情によって株価が大きく下落した、いくつかの住宅ローンREITも気に入っています。
彼は、ニューヨークを拠点とするAnnaly Capital Management Inc.の名前を挙げました。 (NLY)は利回り18.6％、MFAモーゲージ・インベストメンツ(MFA Mortgage Investments Inc.)は利回り18.5％。 (この2社は、ワシントンのファニーメイとバージニア州マクリーンのフレディマックに裏打ちされた証券を保有しており、配当の良い投資先としている。
政府は最近ファニーとフレディを救済したので、その債券は比較的安全であるとリーバー氏は言います。
最近、政府がファニーとフレディーを救済したため、これらの債券は比較的安全であると、リーバー氏は言います。しかし、このグループの平均利回りが30.6％であるにもかかわらず、彼は商業モーゲージリートを配当プレーとして勧めません。
「大手銀行が不良債権のポートフォリオを売却し始めたら、商業用不動産市場には圧力がかかるだろう」とリーバー氏は言います。
グラマシー・キャピタル社やアイスター・フィナンシャル社（いずれもニューヨーク）など、これらのREITのうちいくつかは、第3四半期の配当金を支払っていない。
安全なベルウェザー・リートの名前に興味を持つ投資家、たとえばAMB Property Corp.のような。 (サンフランシスコの AMB Property Corp.、ニューヨーク州ニューハイドパークの Kimco Realty Corp.、カリフォルニア州グレンデールの Public Storage Inc.、インディアナポリスの Simon Property Group Inc.、ニューヨークの Vornado Realty Trust (VNO) といった安全なベルウェザーリートに興味を持つ投資家は、資本構造を優先配当に移行して、高い利回りを得られるかもしれないと、カリフォルニア州オークランドの Adelante Capital Management LLC 主任、マイケル トレス氏は述べました。
例として、AMB の O 優先株の利回りは 10.9% で、普通株の利回りはわずか 7.4% です。また、Vornado の G 優先株は 10.62% で、同社の普通株は 5.8% だと彼は述べました。
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