08.07.2019 Title Endorsement BasicsBy: Elizabeth Hodge Carr
タイトル保険は標準的な契約と裏書の形式を使って発行されています。 商業用不動産に最もよく使用される書式は、全米の権原保険業界団体である米国土地権原協会（ALTA）が公布した書式です。 権原裏書は、権原保険証券に添付される権原保険の補償の追加や制限のことである。 裏書は、特定の取引における被保険者のニーズに合わせて保険を調整する補償を提供します。 被保険者が追加補償を選択できる約80のALTA承認された裏書書式がある。
適切な補償を確保するためには、特定の裏書を発行するためのアンダーライターの特定の要件を認識し、これらの要件を満たすために十分なリードタイムを提供することが重要です。 補償は裏書と同じだけの価値があります。
基本的な裏書：
以下は、最も一般的に発行される裏書の一部、それらが提供する補償の基本的な説明、および発行に必要な要件です。
ALTA 3 Series
ローンや所有者の保険に対するALTA 3 Seriesの裏書、「ゾーニング」裏書は、該当するゾーニング分類と土地の認可された使用に関して保険を提供します。
ALTA Endorsement 3-06, Zoning Unimproved Landは空地用に設計されたものです。
エンドースメント3-06は、空き地を対象としたもので、土地が特定のゾーニング区分に属さないために被る損失や損害、および有効なゾーニング条例の下で許可されていない特定の用途に対する保険を提供します。
エンドースメント3.1-06（ゾーニング完了構造）は、改良された不動産のために設計され、ゾーニング分類とその分類の下で許可された使用を保証するものです。 この裏書はまた、建築用地としての土地の面積、幅、深さ、建築物の床面積、建築物のセットバック、建築物の高さ、または駐車スペースの数に関するゾーニング条例に違反したため、現在の建築物を禁止し、現在の建築物の除去または変更を要求する最終裁判所命令に対しても保険がかけられます。
ALTA裏書3.2-06（ゾーニング-開発中の土地）は、特定の計画や仕様に従って建設される予定の改良されていない土地用に設計されたもので、通常ALTA 3-06に必要なもの、また最近の建設の場合には使用許可の発行の証拠が含まれます。
環境保護権
ALTA裏書8.1-06および8.2-06は、それぞれ環境保護権および商業環境保護権と呼ばれています。 これらの裏書は、保険のスケジュールBに権利の例外として示されていない、記録された環境保護先取特権によって被る損失や損害に対して保険がかけられます。 裏書 8.1-06 は、住宅用不動産をカバーするローン保険にのみ適用され、土地記録の通常の検索を必要とします。
制限、侵食、鉱物
ALTA 9 シリーズは、抵当権の先取特権、制限の違反、侵食に関連するさまざまなカバーを提供します。
ALTA Endorsement 9-06 および 9.7-06 (Restrictions, Encroachments, Minerals – Loan Policy) は、ローン契約に対してのみ利用可能なエンドースメントです。 これらの裏書は、契約条項、条件、制限、既存の侵害、鉱物権利の行使による損害、セットバックライン違反による侵害の除去を要求する最終裁判所命令への違反に対処するものです。 ALTA Endorsement 9.7-06 は、開発中の土地に特化して設計されており、計画や仕様に基づいて土地に建設される改良物に関連する補償を追加するものである。 さらに、ALTA Endorsement 9.10-06 (Restrictions, Encroachments, Minerals – Current Violations – Loan Policy) は、ALTA 9-06 と同じカバーを提供しますが、カバーには「必要に応じて」ポリシー日付の現在の違反が含まれます。
ALTA Endorsement 9.3-06 (Covenants, Conditions and Restrictions – Loan Policy) は 9-06 と同様、ローン保険にのみ適用されます。
ALTA裏書9.1-06および9.2-06「特約、条件、制限 – 所有者ポリシー」は所有者ポリシーにのみ利用可能です。 エンドースメント9.1-06は未改造の土地にのみ適用され、エンドースメント9.2-06は改良された土地に適用されます。 これらは、保険のスケジュール B に開示されている以外の、あらゆる規約、条件、制限の違反に対して保証するものである。 エンドースメント 9.2-06 は、セットバックラインの違反に起因する改良物の強制撤去に対する補償も追加している。 さらに、ALTA Endorsement 9.8-06 は 9.1-06 と 9.2-06 に類似しているが、特定の計画や仕様に示された土地に予定されている改良に対する補償を追加している点が異なる。
上記のエンドースメントを発行するための要件は管轄によって異なり、許容できる調査や、物件に影響を与えるあらゆる規約が違反されていないという証拠を含む場合があります。
ALTAエンドースメント9.6-06「私権 – 現在の評価 – ローンポリシー」はローンポリシーでのみ利用できます。 この裏書は私的費用または査定、購入オプション、第一拒否権、将来の購入者/占有者による事前承認の権利に対する補償を提供しますが、保険契約日時点で支払うべき私的費用または査定から生じる損失または損害に限定されます。
ALTA裏書9.6-06はローン契約に対してのみ有効です。9-06, Private Right – Owner’s Policy, はオーナー保険にのみ利用可能で、オプション、先買権、事前承認などの規約上の私的権利の行使によって被保険者の所有権が失われた場合に、損失や損害を補償します。
Access and Entry
ALTA Endorsement 17-06, Access and Entry, and ALTA Endorsement 17.1-06, Indirect Access and Entryは一般的には「アクセス」裏書として言及されています。 これらの裏書は、いずれもオーナーおよびローン保険に利用可能である。 ALTA Endorsement 17-06 は、被保険者の土地が、被保険者の権利として保険証券に示されているアクセス地役権を介して公道に物理的にアクセスできない結果、あるいは公道への既存の縁石や入口を介してアクセス権が制限された結果被る損失や損害に対する補償を提供するものである。 一方、ALTA Endorsement 17.1-06 は、被保険地が公有地に隣接していないこと、公有地への物理的アクセスを持たないこと、および公有地への既存の縁石や入口を経由したアクセス権が制限された結果として被る損失や損害に対する補償を提供するものである。 これらの裏書は、被保険者の土地が公道に隣接し、そこに縁石や入口があること、または公道に隣接する被保険者のアクセス地役権に隣接していることを示す被保険者の土地の最新の調査書を提出することにより発行されることがあります。
Tax Parcel
ALTAエンドースメント18-06「Single Tax Parcel」およびALTAエンドースメント18.1-06「Multiple Tax Parcel」は、オーナーおよびローン保険に利用可能です。 これらの裏書は、保険証券に記載され被保険者となった土地が、他の不動産から分離された、不動産税法上の明確な課税区画または小区画を構成しない場合に、補償を提供するものです。 これは、不動産の分割や取引で新しい区画を作る場合には、課税区画番号が発行されないため、利用できない可能性があります。
隣接
ALTA Endorsement 19-06, Contiguity – Multiple Parcels, and ALTA Endorsement 19.1-06, Contiguity – Single Parcel は、所有者とローン契約に利用できます。 これらの裏書は、不動産が保険証券に複数の区画として記載されている場合に、最も一般的に要求されます。 この裏書は、隣接する区画、ギャップ、あるいはゴアが存在しないことを保証するものです。 この裏書を発行するためには、複雑さにもよるが、通常、タイトル会社は、区画の連続性を確認する信頼できる調査を確認する必要がある。
Same as Survey
ALTA Endorsement 25-06 は、一般に Same as Survey と呼ばれます。 この裏書はローンおよびオーナーズポリシーに利用可能で、裏書に記載された測量で確認された土地が、ポリシーに記載されたものと同じ土地でない場合に補償を提供します。 この裏書は、最新かつ信頼性の高い調査を受領し、調査することで利用可能となります。
サブディビジョン
ALTAエンドースメント26-06は、保険に記載され被保険者となった土地が、州や地域の適用法に従って合法的に作られた独立した土地でないことから生じるあらゆる損失に対する補償を提供します。
特別な裏書:
標準のALTA権利保険が提供する基本的な補償は、一般的な権利保険ニーズの多くに対応しています。
しかし、しばしば、特定の取引は、以下に説明する以外の追加のクリアランスまたは要件を必要とするかもしれない特別なリスクを提示するかもしれません。
コンドミニアム
ALTA裏書4-06「コンドミニアム-ローンポリシー」は、ローンポリシーにのみ利用可能です。 これは、ローンがコンドミニアムユニットによって担保されている住宅ローンの貸し手に補償を提供します。 この裏書は、コンドミニアム・プロジェクトが州法に従って設立されたこと、保険の対象となる抵当権の先取特権に優先する維持先取特権や没収規定がないこと、現在または過去の取引に関する先取特権の行使があり得ないことを保証するものである。
ALTA裏書4.1-06「コンドミニアム」は、オーナー保険とローン保険の両方で利用可能です。 これは、コンドミニアムユニットの所有者とその住宅ローンの貸し手に補償を提供します。 このエンドースメントはエンドースメント 4-06 と同じ基本的な保険カバーを提供しますが、4.1-06 は将来のコンドミニアム評価に対する被保険者の抵当権または信託証書の先取特権を保証するものではありません。 むしろ、保険契約日に存在するコンドミニアム料金および評価の先取特権の優先権を理由とする損失や損害に対して保険が適用されます。
ユニット開発計画
ALTA裏書5-06「ユニット開発計画 – ローン保険」はローン保険にのみ利用可能です。 この裏書は土地が住宅、レクリエーション、商業センター、工業団地などの計画的ユニット開発（PUD）の一部である場合の使用を意図していますが、所有者協会やその他のタイプの基本契約があるあらゆる状況でも使用することができます。 この裏書は、特定の制限の現在の違反による損失、住宅所有者組合の評価のための先取特権に対する被保険者の抵当権の優先権の欠如から生じる損失、侵害のために既存の構造を強制的に除去することによる損失、および先買権の行使によって生じる権利落ちによる損失に対する補償を提供するものである。
エンドースメント 5.1-06「ユニット計画開発」は、エンドースメント 5-06 と同じ基本的な保険カバーを提供しますが、エンドースメント 5.1-06 はオーナー保険とローン保険の両方で使用でき、将来の住宅所有者の評価に対する被保険者の抵当権の優先権を保証するものではありません。 この裏書は、州法上、住宅所有者協会の査定が被保険者モーゲージより優先される州でよく使用される。
借地権
ALTA裏書13-06「借地権-所有者保険」およびALTA裏書13.1-06「借地権-ローン保険」は、被保険地のすべてまたは一部が被保険テナントにリースされる場合に適用されます。 裏書 13-06 は所有者保険に適用され、裏書 13.1-06 はローン保険に適用されます。 これらの裏書には、「リースホールド不動産」に関するいくつかの追加定義が含まれており、リース期間中にリースで付与された所有権として定義されています。
非計上
ALTAエンドースメント15-06（非計上-完全な持分譲渡）、ALTAエンドースメント15.1-06（非計上-完全な持分譲渡）、ALTAエンドースメント15.1-06（非計上-持分譲渡）は、損害額の算出を変更し、不動産の評価を定義しています。1-05 (Non-Imputation – Additional Insured) および ALTA Endorsement 15.2-06 (Non-Imputation – Partial Equity Transfer) は所有者の保険にのみ使用可能です。 所有権の移転があった場合、一方の当事者の知識は、法律により譲受人に帰属することがあります。 例えば、被保険財産を所有する有限責任会社の全会員権を購入する企業は、会員権の新しい所有者についてNon-Imputation Endorsementを取得し、前の所有者の知識が会社に帰属しないようにしたいと思うでしょう。 この帰属された知識の効果として、権原保険契約に基づく請求があった場合、権原保険会社は、所定の事項が被保険者には知られていたが、アンダーライターには知られておらず、公的記録でも開示されていないことを理由に責任を否定することができる場合がある。 しかしながら、エンドースメント 15.1-05 は、保険契約の被保険者として指名された企業を保護するものではなく、むしろ指名された「追加被保険者」を保護するものである。 さらに、エンドースメント15.2-06は、次期パートナーやメンバーが記録企業の持分を購入し、次期パートナーやメンバーが保険の被保険者として指名されている場合に使用されます。
場所
エンドースメント 22-06「場所」とエンドースメント 22.1-06「場所と地図」は、両方ともオーナーポリシーとローンポリシーで利用できますが、通常 22.1-06 はローンポリシーでのみ要求されます。 これらの裏書は、裏書に記載されたとおりに土地が改良されていないこと、および裏書に記載された通りの住所が特定されていないことによる損失または損害に対する保険を提供するものである。
地役権
ALTA Endorsement 28-06, Easement – Damage は、オーナーポリシーとローンポリシーの両方で利用可能です。 これは、土地にある建物が地役権に侵入した結果、被保険者が被った損害に対して補償を提供するものです。 例えば、被保険不動産の建物が地役権の範囲内にある場合、地役権の所有者が地役権の範囲から建物を撤去する権利を行使した場合、裏書 28-06 は被保険不動産の所有者に補償を提供します。
侵入
ALTA裏書28.1-06「侵入-境界および地役権」およびALTA裏書28.2-06「侵入-境界および地役権-記述された改良」は、所有者の保険およびローン保険に利用可能です。 これらは、隣接地に侵入した、あるいは地役権に侵入した改良物の強制撤去を理由として被る損失に対する補償を提供するものです。
鉱物およびその他の地下物質
ALTA裏書35-06（鉱物およびその他の地下物質-建物）ALTA裏書35.1-06（鉱物およびその他の地下物質-改良品）およびALTA裏書35.2-06（鉱物およびその他の地下物質-記載の改良品）はすべて、オーナーズとローンポリシーで使用可能です。 エンドースメント 35-06 は、土地にある建物の強制的な撤去や変更に起因する損失や損害に対する補償を提供しますが、エンドースメント 35.1-06 は、土地にある改良物（エンドースメントで定義）の撤去に起因する損害に対する補償を提供し、エンドースメント 35-06 と区別されています。 さらに、エンドースメント 35.2-06 は、土地にある特定のリストされた改良物の強制的な撤去や変更に対して、より限定的な補償を提供するものです。 いずれの場合も、鉱物やその他の地下物質の採取や開発のために土地の表面を使用する既存の権利の行使を理由とする、保険契約日時点での土地の改変のみが補償の対象となります。
ALTAのエンドースメント35.3-06「鉱物およびその他の地下物質-開発中の土地」は、鉱物やその他の地下物質の抽出や開発のために土地の表面を使用する既存の権利の行使により、保険契約日時点で土地にあった改良物や保険契約日以降に土地にある予定の改良物を強制的に除去または変更することに対する補償を提供するものです。
エンドースメントは、状況に応じて、あなたやあなたのクライアントに、必要な追加補償を提供することができます。 補償は裏書の条件と同じだけ有効であるため、裏書が完全かつ正確であることを確認することが重要です。 さらに、どの裏書がアンダーライターへの追加納品を必要とし、追加のリードタイムを伴うか、どの裏書がアンダーライター要件を持たないかを検討することが重要です。
お問い合わせ｜1-804-420-6288
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