15 Dicas de Gestão de Imóveis para Empresários em Busca de Renda Passiva de Imóveis

Se você é um proprietário ou apenas procura ganhar dinheiro com imóveis, é crucial entender como gerir um imóvel da maneira correta. Não se trata apenas de saber como consertar as coisas quando elas se quebram. Como administrador de imóveis, especialmente como proprietário pela primeira vez, você será obrigado a usar muitos chapéus. Como você administra esse imóvel vai fazer ou quebrar suas chances de sucesso.

Os empresários se tornaram obcecados com o imóvel alugado e não apenas com aluguéis de longo prazo. A ascensão da AirBnB, e a corrida ansiosa para converter condomínios e casas em aluguéis de curto prazo e transitórios, tem o mundo imobiliário em movimento. Se você está procurando entrar na briga, atenda aos conselhos dos administradores de imóveis que estão dominando o jogo do aluguel de curto prazo.

Embora os aluguéis de curto prazo estejam em constante ascensão, os aluguéis de longo prazo também têm sido há muito uma fonte do Santo Graal de toda a renda: renda passiva. Os bens imóveis são um excelente exemplo de um dos >melhores formas de criar uma renda passiva a partir de um bem do mundo real que aumenta de valor com o tempo. A melhor parte? Mesmo que você coloque 15% ou 20% em um imóvel, você ainda recebe 100% da renda de aluguel. Música para seus ouvidos, certo?

Bem, o que não é tão óbvio ou direto é particularmente a forma como você administra essa propriedade. Se você não tem tempo, não há problema. Encontre um bom gerente de propriedade local que possa cuidar de todos os detalhes para você. Se você tem tempo, e está apenas começando, então você provavelmente quer economizar a pesada taxa que muitas vezes vem junto com as empresas de gerenciamento de propriedade que tomam as rédeas. Mas, é melhor que esteja preparado para colocar no tempo, porque não vai achar isto fácil de fazer.

Embora existam provavelmente centenas de dicas de gestão de propriedades para gerir um navio apertado, por assim dizer, as 15 dicas seguintes vão ajudá-lo a elevar o seu conjunto de habilidades. O objetivo? Gerir de forma especializada toda a experiência. Não estamos apenas falando em encontrar os inquilinos certos e cobrar o preço certo, mas também em criar um ambiente saudável e vibrante onde você não está procurando espremer até o último centavo dos seus hóspedes ou inquilinos de longo prazo e que tudo na casa funciona e não está à beira do fracasso ou do desastre.

Como você vai fazer isso vai te separar de uma boa ou de uma má maneira. Na minha conversa com Michael Joseph e Tom Feldhusen, co-fundadores da InvitedHome, foi-me dado acesso agudo ao mundo da gestão de propriedades por um par que construiu um pequeno império sobre verdadeiros valores fundamentais, alavancando a moeda da confiança enquanto sistematiza e digitaliza procedimentos cruciais ao longo de uma década de crescimento.

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How to manage property the right way.

Managing property the right way is all about transparency, hard work and communication. No final do dia, você tem que definir as expectativas certas, indo a milha extra e garantindo que você tenha linhas claras de comunicação abertas. Uma das maneiras que você pode se encontrar entrando na água quente é se você definir as expectativas erradas e você não conseguir se comunicar.

Por exemplo, quando se trata de aluguéis de curto prazo, se você descrever uma característica que não está disponível em um imóvel, não é o fim do mundo. Mas, se você não comunicar esse erro com o hóspede e permitir que o problema se apodreça, você pode ter um grande problema em suas mãos que provavelmente resultará em uma reclamação. A comunicação aqui é a chave. Toda disputa pode ser resolvida com a quantidade adequada de comunicação e determinando exatamente qual é o problema que precisa ser resolvido.

Se você está procurando fazer isso da maneira certa, você pode fazer isso sozinho, ou você pode procurar na área por um gerente de propriedade especializado que possa ajudar a aliviar um pouco a pressão. Joseph e Felduhsen dizem que você está olhando para cerca de 10% a 30% das taxas de administração de imóveis e acima, das taxas brutas de aluguel, dependendo do nível de administração que você está procurando. Quando se trata de alugueres de férias de curto prazo, ainda há aqui uma vantagem significativa, mesmo com uma equipa de gestão de propriedades a ajudá-lo.

Joseph e Feldhusen também me dizem que há uma forma certa e uma forma errada de gerir realmente essa propriedade. E embora existam muitas dicas de gestão imobiliária, estas 15 que são cruciais para gerir a sua casa, condomínio ou apartamento da forma correcta. Se você administra sua casa mais como um negócio de hospitalidade, você certamente irá colher os benefícios. Na AirBnB, isto equivale a tornar-se um SuperHost.

Outras plataformas onde poderá alugar a sua casa ou publicitá-la, tem alguns indicadores de prémios semelhantes como o TripAdvisor’s . A questão? Ao geri-lo da forma correcta, não só irá aumentar constantemente o seu negócio com referências e grandes reviews, como também irá ganhar acreditações como esta e muitas outras de várias plataformas como a VRBO ou HomeAway, FlipKey, e TripAdvisor, como alguns exemplos.

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Conheça a sua casa

Quando comprar um novo imóvel pela primeira vez, o seu primeiro passo deve ser conhecer realmente a casa e todos os sistemas que compõem a casa. Cada um dos sistemas da sua casa tem um intervalo de serviço específico e um tempo de vida útil. A última coisa que quer que aconteça quando estiver a alugar a sua casa é que um destes sistemas falhe e que a causa seja devido à falta de manutenção ou cuidados preventivos.

Serviços como o Home Manager e o Breezeway permitem aos proprietários e gestores de propriedades um melhor acompanhamento dos sistemas da casa e cuidar da manutenção preventiva. Empresas líderes em gestão imobiliária como a InvitedHome de Joseph e Feldhusen com o seu HomeCraft Software, têm desenvolvido sistemas proprietários ao longo dos anos. A questão? Se está a considerar um gestor de propriedades, descubra que tipo de software estão a utilizar para gerir a manutenção da casa.

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Planeie reinvestir na sua casa

Se está a gerir a sua casa como um aluguer de férias, tem de planear reinvestir nela com parte da receita que ganha com a casa durante o ano. Isto irá manter a sua casa em condições ideais e dar gorjeta à medida que você a aluga. Lembre-se, quanto mais hóspedes você tiver, mais “use” sua casa ou condomínio ou apartamento irá experimentar. Isto é especialmente verdade se você tem uma casa de luxo e as pessoas estão pagando muito dinheiro para alugá-la.

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Criar um plano financeiro

Compreender você muito provavelmente sua casa irá gerar em receitas, o que depende de três fatores-chave.

• A localização específica dentro do destino
• O nível de luxo da casa
• Tamanho e amenidades

As empresas profissionais de gerenciamento de aluguéis de férias usam dados para prever com precisão as receitas de uma casa. Sem acesso a esses dados, você terá que fazer a devida diligência e vasculhar sites na web e tarifas de pesquisa. No entanto, as tarifas anunciadas nem sempre são uma previsão da receita que você pode esperar receber e você estará muito longe do conhecimento relativo às taxas de ocupação.

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Trabalhar com um agente imobiliário conhecedor

O conhecimento de um corretor de imóveis sobre o negócio de aluguer de férias é muitas vezes variado. Alguns têm um grande conhecimento em primeira mão sobre o setor. Outros pouco ou nada sabem sobre o assunto. E, embora eles possam ser capazes de oferecer dicas de gestão de imóveis, qualquer que seja a sua experiência, é importante que você trabalhe com agentes que entendem o negócio, especialmente nas fases iniciais de encontrar, comprar e gerir casas que se destinam a ser usadas como aluguéis de férias.

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P>Veter vários administradores de imóveis

Antes de contratar um administrador de imóveis, especialmente um que administra aluguéis de férias, não deixe de entrevistar várias empresas. Elas têm uma presença local? Que tipo de reputação eles têm? Eles estão no topo dos motores de busca como o Google para pesquisas relevantes para a sua área em particular? Descubra como a empresa de gestão de imóveis aborda estas três áreas chave para gerir a sua casa:

• Maximizar as receitas geradas a partir da casa
• Cuidar da sua casa e garantir uma grande experiência para quando vier à cidade
• Propor uma comunicação transparente e honesta

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Dêem instruções fáceis de usar

Quando os hóspedes vão de férias e alugam uma casa, não querem passar o tempo todo a descobrir como usar aquela casa. Simplifique as coisas para eles. Como você usa os sistemas de A/V? E a TV, Cabo ou Apple TV? Que tal os sistemas de música ou a lavandaria? Grandes empresas de gestão de propriedades irão realmente passar e detalhar tudo isso para você, para que você não tenha que fazer isso sozinho. Mas, se o fizer sozinho, seja extremamente meticuloso e meticuloso.

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Ensure proper levels of inventory

Uma das maiores razões pelas quais os hóspedes alugam casas e viajam em grupos é para que possam cozinhar e comer as suas refeições juntos. Algumas das melhores lembranças criadas estão em torno da experiência de comer e jantar para os hóspedes. Por isso, não a dificulte por faltar o essencial da cozinha. Estoque adequadamente a cozinha e outras coisas essenciais para garantir que não falte nada. Se você não tiver certeza, encontre uma grande empresa de gerenciamento de propriedades para ajudá-lo a identificar o que está faltando.

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Seja estratégico sobre o uso pessoal

Períodos de pico para aluguéis de férias, que normalmente giram em torno de verão ou inverno, também conhecido como alta temporada, e buscar em qualquer lugar de 2x a 3x receitas, às vezes até mais. Se você vai ficar na sua casa, seja estratégico em ir. Não se preocupe muito com o calendário durante as épocas de pico, pois corre o risco de reduzir as receitas que podem ser potencialmente geradas. Tente manter-se o máximo possível na época baixa.

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Pense na sua casa como um negócio de hospitalidade

Se está a gerir a sua casa como um negócio de aluguer, trate-a como um negócio de hospitalidade. O cuidado e atenção que a maioria dos bons hotéis põe nas suas instalações e quartos é inigualável. Enquanto uma empresa de gestão de propriedades pode ajudá-lo com isto, se você vai sozinho, você precisa de um desejo genuíno de agradar os seus hóspedes. Trate-os como amigos ou familiares. Se lhe parece mais um incómodo, então não deve gerir os hóspedes porque as suas opiniões acabarão por reflectir a experiência negativa recebida.

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Seja realista sobre o seu preço

Um dos maiores erros que os proprietários de casas, e às vezes até os gerentes de propriedades, cometem quando alugam uma casa é para definir o preço muito alto. Seja realista sobre a sua abordagem aqui. Faça a pesquisa. Verifique o que os outros estão a cobrar e faça um preço exagerado para a sua casa. Encontrar esse ponto doce pode ser difícil, mas esse é o truque se você quiser ter altas taxas de ocupação. Esta é uma das dicas de gestão de propriedades que pode fazer ou quebrar o seu ano quando se trata de crescimento financeiro.

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11. Construa uma boa relação com a sua equipa de gestão doméstica

A manutenção de uma boa equipa de gestão doméstica é crucial. Se você está fazendo sua própria gestão de propriedades, você deve colocar um alto nível de cuidado e atenção em encontrar e entrevistar a equipe certa. Se eles forem descuidados e ignorarem os detalhes, isso vai reflectir-se em si. Você receberá reclamações e críticas negativas e o seu negócio vai sofrer. Se você encontrar uma grande equipe, defina as expectativas claramente por escrito no início da relação para ajudar a evitar conflitos no futuro.

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Redução de funcionários em suas inspeções

P>Pessoas talentosas com alto nível de atenção aos detalhes vão sentir falta das coisas. Muitos gerentes de propriedades e proprietários que administram seus aluguéis de férias em suas próprias inspeções de martelo para as pessoas de limpeza ou manutenção que executam o serviço. Como é incrivelmente difícil inspeccionar o seu próprio trabalho, encontre um inspector secundário para ignorar as coisas. Deixe-os testar todos os sistemas e inspecionar tudo antes da chegada do hóspede para garantir que tudo esteja perfeito.

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Disponha um plano de marketing sólido

Listar simplesmente a sua casa na AirBnB, ou qualquer outro site de aluguer de férias, não é um plano de marketing. É um começo. Mas, não é um plano. Hoje, há tantos outros canais onde você pode comercializar sua casa como um aluguel de férias, mas a enchente de inventário nesses canais tornou a concorrência tão acirrada. Se o seu objectivo é maximizar a sua receita, faça uma pesquisa sobre como optimizar a sua listagem e considere o uso de software como o myvr.com para manter tudo actualizado em todos os sites de listagem.

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Tomar a manutenção preventiva seriamente

Criar um plano de manutenção preventiva para a sua casa e executá-lo com diligência. Isso é uma pedra angular para a gestão da sua propriedade. Você não quer que uma caldeira rebente durante uma estadia de pico de aluguer com temperaturas abaixo de zero, resultando em hóspedes irritados. 95% destes problemas são evitáveis com a manutenção adequada dos cuidados da sua casa. Não só evitará ter que pagar o dobro das horas extras para reparações numa situação como esta, como também evitará ter que reembolsar a totalidade ou parte de uma taxa de aluguer dos hóspedes. Leve isto a sério.

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Preços dinâmicos e gestão de receitas

Airlines e hotéis têm usado um modelo dinâmico de preços e gestão de receitas durante anos. O conceito subjacente? Assegurar que a precificação se ajuste à demanda e à oferta. Se está a gerir a sua casa, aprenda tudo o que há para saber sobre gestão de receitas com ferramentas como HomeAway’s Market Maker ou Beyond Pricing para o ajudar a fixar o preço da sua casa de forma apropriada, e varie esse preço com base no mercado.