Comparar ARMs vs. Hipotecas de Taxa Fixa | PróximoAdvisor com TIME

Escolher uma hipoteca é complicado. Uma das primeiras escolhas que você fará é também uma das mais conseqüentes taxas fixas ou taxas ajustáveis?

A sua decisão terá impacto não só no seu pagamento mensal, mas também no tempo que você leva para pagar a sua hipoteca e quanto de juros você vai pagar pelo caminho.

Uma hipoteca de taxa ajustável, ou ARM, pode ser uma escolha melhor em circunstâncias muito específicas, mas com taxas de juros em níveis baixos recorde este ano, uma hipoteca de taxa fixa é o vencedor claro para a maioria dos mutuários neste momento.

A porcentagem de aplicações ARM caiu 50% desde o final de março de 2020, e foi responsável por 3% de todas as aplicações de hipotecas residenciais, de acordo com dados da Mortgage Bankers Association.

Diferenças entre hipotecas de taxa fixa e de taxa ajustável

A diferença mais importante entre hipotecas de taxa fixa e MRA é simples. Uma hipoteca com taxa fixa tem uma taxa de juros que não muda. Uma hipoteca de taxa ajustável muda a taxa de juros em tempos pré-determinados, até os limites delineados na letra miudinha do empréstimo.

Uma taxa de ARM será redefinida em diferentes linhas de tempo, dependendo do empréstimo. O cronograma de ajuste da taxa de juros é mostrado como uma fração. O primeiro número na fração é quando a taxa é inicialmente reinicializada, e o segundo número é a freqüência com que ela muda após o primeiro ajuste. Assim, um ARM 5/1 tem uma taxa fixa por cinco anos e, em seguida, a taxa se ajusta anualmente. Tipicamente, um ARM é uma hipoteca de 30 anos.

Uma hipoteca de taxa fixa é mais simples do que a sua contraparte de taxa variável. A principal diferença que você encontrará com empréstimos de taxa fixa está no cronograma de amortização, ou termos de empréstimo. Assim como com os ARMs, existem hipotecas com taxa fixa de 30 anos. Mas você também pode escolher prazos mais curtos, como 10 anos ou 15 anos.

Por que os ARMs não fazem sentido agora

Se escolher entre um ARM e uma hipoteca de taxa fixa é tudo sobre risco versus recompensa. Com uma hipoteca de taxa fixa o mutuário trava em uma taxa para a vida da hipoteca. Com uma taxa ajustável, o mutuário assume o risco de sua taxa aumentar no futuro. Em troca do aumento do risco, o mutuário normalmente recebe uma taxa de juros inicial mais baixa.

Certo agora, a diferença nas taxas iniciais para hipotecas ajustáveis é mínima ou inexistente em relação a um empréstimo com taxa fixa, explica Greg McBride, analista financeiro chefe da Bankrate.com. “Se você não está recebendo nenhum benefício, mas ainda assim suportando a mesma quantidade de risco, por que se preocupar?”

As perspectivas económicas actuais apenas acrescentam ao apelo cada vez menor do ARM. Uma situação onde os ARMs tradicionalmente têm feito sentido é quando você planeja vender o imóvel antes que a taxa seja reiniciada. Esta estratégia depende do aumento dos preços da habitação ou, pelo menos, de se manter estável.

Embora os preços das casas tenham aumentado em muitas áreas, impulsionados por taxas hipotecárias baixas e baixos estoques de casas, ninguém pode garantir que isso continuará no longo prazo. Afinal, em janeiro de 2020, quantos especialistas previam um declínio de vários trilhões de dólares na economia global? E com o desemprego ainda em dois dígitos e a COVID-19 ainda subindo no final do verão em muitas partes da América, é importante planejar a incerteza futura.

Após a queda constante desde os anos 80, as taxas hipotecárias não têm muito mais espaço para cair. Portanto, se você está em condições de pagar uma casa ou de refinanciar, trancar em uma taxa fixa é o caminho a seguir.

Tambem, com uma hipoteca de taxa fixa você tem a flexibilidade de escolher um prazo de reembolso mais curto, como um empréstimo de 15 anos. Em comparação com uma hipoteca de 30 anos, um empréstimo de 15 anos terá uma taxa de juros mais baixa, mas com pagamentos mensais mais altos. Você pode potencialmente pagar mais por mês, mas os mutuários estão dispostos a fazer isso para pagar a dívida mais rapidamente e economizar milhares de dólares em pagamentos de juros ao longo da vida do empréstimo, diz Nadia Alcide, uma profissional de hipotecas com Mortgage Biz da Flórida. E a opção de fazer uma hipoteca a curto prazo não está tipicamente disponível com um ARM.

O que precisa mudar para um ARM fazer sentido?

Para que os ARMs façam mais sentido para as pessoas, o spread entre hipotecas com taxa fixa e com taxa ajustável precisaria aumentar, o que é mais provável que aconteça quando as taxas de juros aumentam em geral.

Em qualquer caso, os ARMs ainda farão sentido apenas para um pequeno subconjunto para compradores de casas e para aqueles que estão procurando refinanciar. Aqui estão algumas situações em que um ARM pode fazer sentido, se ele representar uma economia significativa sobre um empréstimo de taxa fixa.

Você Definitivamente Não Está Mantendo o Empréstimo a Longo Prazo

As carreiras de muitas pessoas permitem que elas esperem e planejem se mudar de tempos em tempos. Para pessoas nesta posição, um ARM poderia ser uma opção mais barata do que uma hipoteca com taxa fixa. Especialmente se você sabe que terá que se mudar nos próximos 5-10 anos.

Mas mesmo nesta circunstância, você vai querer correr os números. Com um ARM você ainda é responsável pelos custos de fechamento. Os custos de fechamento podem ser de 2%-6% do valor do empréstimo, e para uma casa média que é de milhares de dólares você pagará adiantado. Se você só vai ficar na casa por um ano ou dois, então pode ser mais barato alugar do que comprar com qualquer tipo de hipoteca.

Você pode colocar a Poupança Extra para Trabalhar por Você

Quando a poupança mensal de um ARM é significativa, você pode ser capaz de colocar a poupança extra para trabalhar.

O período introdutório de uma hipoteca com taxa ajustável – quando a taxa está no seu nível mais baixo – pode ser uma oportunidade para aumentar a sua poupança para a reforma, ou para construir o seu fundo de emergência. Você também pode pegar o dinheiro que você está economizando e pagar o seu principal.

Se você planeja pagar sua hipoteca em 10 anos, um ARM com uma taxa introdutória de 10 anos pode ser capaz de ajudá-lo a fazer isso mais facilmente. A equidade extra que você constrói pode tornar mais fácil para você refinanciar ou economizar, renunciando a sua exigência de seguro hipotecário privado mais cedo.

Há um aviso para esta abordagem: você precisa estar em uma situação em que, se a sua taxa aumentar, você pode pagá-la. Você pode planejar isso antecipadamente porque um ARM tem limites de quanto a taxa pode aumentar, de uma vez ou ao longo da vida do empréstimo. Se em algum momento você considerar um ARM, certifique-se de perguntar ao seu financiador sobre esses limites.

Você está contraindo um Jumbo Loan

Jumbo loans are non-comforming loans because they exceed the dollar amount set by Fannie Mae and Freddie Mac. Para 2020, o limite é de 510.400 dólares para a maior parte do país, mas pode ser até 150% maior em áreas onde as casas são mais caras.

Porque os empréstimos jumbo não são garantidos pelo governo, são mais arriscados para os credores e têm directrizes de subscrição mais rígidas. É por isso que os jumbo loans também têm taxas de juros mais elevadas, em comparação com os empréstimos conformes.

Por causa dessas taxas mais altas, o spread entre ARMs jumbo e empréstimos com taxa fixa pode ser maior do que com empréstimos em conformidade. Portanto, você poderia economizar mais durante o período de introdução, mas os empréstimos jumbo são, por definição, empréstimos maiores. Portanto, qualquer aumento futuro da taxa em um ARM jumbo terá um impacto maior no seu orçamento mensal.

Sua renda vai aumentar

Há algumas situações em que um ARM pode fazer sentido para famílias com alto patrimônio líquido ou renda mais alta, diz McBride. Se você está esperando um grande aumento na renda, então um MRA pode fazer sentido para você. Um médico que termina a sua residência é um bom exemplo de alguém a quem isto se aplica.

O pagamento mais baixo de uma taxa ajustável pode oferecer flexibilidade se o seu rendimento for variável ou sazonal, diz ele. Mas novamente, ele enfatizou que isso só funciona em casos extremos, por exemplo, atletas ou animadores.