Formulário de Escritura de Propriedade

Guia para Convênios Raciais e Restritivos de Moradia

Por Equipe Editorial FormSwift

Julho 19, 2018

Lidar com Pactos Restritivos

Introdução

A escritura de propriedade frequentemente contém acordos restritivos que limitam o uso e a venda de uma propriedade. Historicamente, os convênios eram usados para manter bairros racialmente segregados. Hoje, eles são usados para restringir uma ampla gama de elementos muito mais benignos da propriedade de uma casa. Este guia o orienta a identificar quaisquer acordos restritivos em sua própria escritura, como assegurar o cumprimento dessas restrições e como desafiar qualquer um que você considere injusto.

O que é um acordo restritivo de moradia?

Um acordo restritivo de moradia é um acordo entre o proprietário da propriedade e outras partes (vizinhos, compradores potenciais, etc.) que limita como uma propriedade pode ser usada e a quem uma propriedade pode ser vendida. Normalmente, os convênios restritivos são escritos diretamente na escritura ou são referenciados se a escritura for arquivada na prefeitura ou no escritório do governo municipal ou na associação de proprietários de imóveis (HOA).

As convenções restritivas aplicam-se à propriedade em si, e não ao proprietário que assina o contrato. Portanto, os convênios permanecem juridicamente vinculativos no caso de venda do imóvel.

Today, HOAs, incorporador, construtores, etc., usam convénios para proteger os valores do imóvel em empreendimentos residenciais. Por exemplo, os convênios podem restringir ou orientar adições de casas, cor da pintura exterior, se você pode adicionar uma piscina, construir um determinado tipo de cerca, etc.

Covenants de Habitação Social: Uma Visão Histórica

Pelo final dos anos 1800, quase todas as cidades nos EUA utilizavam leis de zoneamento baseadas em raça. O governo federal institucionalizou pactos raciais em meados dos anos 30 com o estabelecimento da Home Owners’ Loan Corporation (HOLC) e da Federal Housing Authority (FHA).

Enquanto a Suprema Corte proibia pactos raciais de habitação em 1948, seriam necessárias mais duas décadas, e a aprovação da Fair Housing Act (1968), antes que a discriminação racial na habitação fosse verdadeiramente proibida. Nos anos que antecederam a Lei de Moradia Justa, vários estados, incluindo a Califórnia, aprovaram iniciativas de votação protegendo os direitos dos proprietários de casas brancas de discriminar na venda ou arrendamento da sua casa. Essas iniciativas, no entanto, foram tipicamente descartadas pela Suprema Corte.

Porque elas foram escritas diretamente em escrituras, as convenções raciais e restritivas ainda aparecem em documentos de propriedade em todo o país, apesar do fato de serem inexeqüíveis e inconstitucionais.

Como lidar com as convenções restritivas

É importante que os proprietários leiam suas escrituras e procurem por qualquer linguagem relacionada a uma convenção restritiva. Se você encontrar um, certifique-se de que você pode cumprir os convênios existentes e que eles são justos e constitucionais. Se não forem, você deve considerar consultar um advogado imobiliário para aprender sobre suas possíveis soluções legais.

Circumventing Covenants

Begin, determinando se algum pacto em sua escritura é restritivo. Pactos raciais, por exemplo, não são executáveis. Além disso, muitos convênios têm datas de vencimento. Se a sua escritura contém um pacto expirado, ele não é mais válido.

Com isso em mente, tenha cuidado ao violar os atuais pactos legalmente vinculativos. Se você optar por ignorar um pacto legal, você arrisca um vizinho ou o seu HOA a tomar medidas legais contra você.

Como remover pactos restritivos

Se você tiver um pacto restritivo na sua escritura que você deseja remover, você pode levar a sua reclamação ao seu HOA. No entanto, é pouco provável que eles o ajudem. Afinal, é tarefa do seu HOA, fazer cumprir os convênios.

alguns HOA podem permitir que você contorne um convênio restritivo sem ter que passar pelo processo legal de removê-lo. Por exemplo, eles podem conceder-lhe uma renúncia. Se, por outro lado, você desejar desviar-se apenas ligeiramente de uma restrição, um HOA pode conceder uma derrogação. Por exemplo, uma HOA pode conceder uma variação para uma altura de cerca ligeiramente acima do limite da comunidade, ou para uma cor mais escura (ou mais clara) do que as opções atribuídas.

Se a sua HOA se recusar a conceder uma renúncia ou restrição, você pode considerar uma ação legal contra a HOA. Neste cenário, um juiz decidiria se deve ou não alterar a escritura. Para o tribunal, você precisará do seguinte:

• Identificação do terreno sujeito às restrições da escritura
• Identificação de qualquer beneficiário conhecido/potencial
• Raciocínio por trás de querer remover o pacto

Existe uma opção final: seguro de indenização. O seguro de indenização protege os proprietários se o proprietário violar o pacto e o beneficiário tomar medidas legais para o fazer cumprir. O seguro de indenização pode cobrir o seguinte: alterações feitas ao imóvel do proprietário, a redução do valor do imóvel do proprietário, danos gerais ou indenização.

Conclusão

O histórico de convênios restritivos é desagradável. Embora a Suprema Corte tenha proibido os elementos mais discriminatórios dos convênios, as restrições de escritura continuam sendo comuns para os proprietários de imóveis. Esperamos que este guia forneça uma visão detalhada sobre como cumprir, ou desafiar, os convênios vinculados à sua própria propriedade.

Segregação e Violência Armada nas Principais Áreas Metropolitanas dos EUA

19 de julho de 2018

Metodologia

Nossa equipe na FormSwift queria determinar a relação entre segregação e violência armada nas principais áreas metropolitanas dos EUA. Para fazer isso, calculamos uma pontuação de segregação e uma pontuação de violência com armas de fogo para cada área metropolitana. Nossa pontuação de segregação foi determinada pela ponderação uniforme dos seguintes fatores em um total: número do índice de segregação preto-branco (Dados do Censo 2005-2009 Bureau Data), porcentagem de negros americanos que vivem em bairros predominantemente brancos, taxa de desigualdade de segregação e taxa de isolamento de segregação (dados de 2010 do Instituto Manhattan). Nossa pontuação de violência armada foi calculada como a soma da taxa de suicídios por armas de fogo e homicídios em todas as faixas etárias (dados do Census Bureau Data de 2009-2010). Nós mapeamos estas pontuações, bem como criamos um ranking por área metropolitana com base nos totais combinados.