Guia de Matemática Imobiliária + Folha de Cálculo Matemático Impressível

A matemática imobiliária é incrivelmente importante não só para o exame imobiliário, mas também para a sua carreira imobiliária. Entender matemática imobiliária e fazer matemática imobiliária pode não só lhe dar uma vantagem quando você se tornar um agente; mas tornar o exame de matemática imobiliária muito mais fácil!

Quanta matemática está no exame de matemática imobiliária?

Independentemente do estado em que você está fazendo o exame de matemática imobiliária, haverá matemática imobiliária. É um facto; a matemática imobiliária vai aparecer. É difícil dar-lhe um número exacto, uma vez que cada estado varia. No entanto, em média, nossos dados sugerem que entre 5 a 20 perguntas de matemática estão no exame de imóveis de cada estado.

Desde 5 a 20 perguntas pode ser uma grande margem, é melhor estar o mais preparado possível, especialmente porque cada pergunta certa é tão importante quanto a próxima no exame de imóveis.

Quanta Matemática Usarei Como Agente Imobiliário?

Existe muita matemática no ramo imobiliário? Embora você não possa usar matemática imobiliária todos os dias como um agente, é essencial saber do que você está falando. A pior coisa que um agente pode fazer é parecer pouco instruído ou mal preparado. Coisas como saber quantos metros quadrados estão em um acre, ou como encontrar GRM anual, é crítico, e os agentes precisam saber como fazer isso.

Is Real Estate Math Difficult?

Real estate math não é de forma alguma difícil, mas a prática é necessária para ser capaz de aplicar os conceitos corretamente. Confie em mim, eu entendo. A matemática, em geral, pode ser assustadora, mas a matemática imobiliária é uma daquelas coisas que, após uma boa dose de prática, torna-se muito mais fácil. E sim, você pode usar uma calculadora no exame de bens imóveis na maioria dos estados! Então não se preocupe muito com a aritmética.

E…. claro, felizmente para você, nós montamos este guia sobre matemática imobiliária para tornar sua vida muito mais fácil!

Definições de matemática imobiliária

O fator mais importante na compreensão da matemática imobiliária é aprender as palavras que combinam com ela. E adivinhe o quê? De longe, a parte mais substancial do exame de matemática imobiliária é o vocabulário e as definições. Ao entender ambos, você já está um passo mais próximo de realizar o exame e entender matemática imobiliária!

Aqui está uma lista de definições de matemática imobiliária que são essenciais tanto para obter sua licença de propriedade imobiliária quanto para realizar o exame.

Ad valorem – A frase latina ad valorem significa “de acordo com o valor”.”

Amortização – Amortização é quando os pagamentos são divididos em valores iguais para a duração do empréstimo.

Avaliação – Uma avaliação é uma estimativa do valor aproximado de algo.

Avaliação – A valorização é qualquer ganho no valor de um imóvel ao longo do tempo a partir de qualquer causa.

Capitalização – Capitalização é a conversão de ativos ou renda em capital.

Capitalização – A taxa de capitalização é usada para indicar a taxa de retorno que se espera que seja gerada sobre um imóvel.

Cetris peribus – Uma frase latina que significa “outras coisas iguais” ou em termos simples todas as coisas que permanecem constantes.

Comissão – Uma comissão é uma taxa paga a um agente pela realização de uma transação.

Debt – Algo devido ou prometido.

Depreciação – Depreciação é qualquer perda no valor de um imóvel ao longo do tempo por qualquer causa.

Pontos de Desconto – Pontos de Desconto também conhecidos como pontos de hipoteca são juros pré-pagos.

Localização líquida dupla – “Duplo” significa que dois custos adicionais serão adicionados à sua renda base. Normalmente impostos e custos de seguro são adicionados ao pagamento mensal da locação.

Equidade – Equidade é a diferença entre o valor de mercado da sua casa e o valor que você deve ao credor que detém a hipoteca.

Escrow – Escrow é uma forma de transferir dinheiro e propriedade de uma parte para outra através do uso de um agente neutro, de terceiros, também conhecido como agente de caução. O Escrow torna muito mais seguro tanto para compradores quanto para vendedores fechar a venda sem se preocupar em ser desprezado ou enganado.

Multiplicador de renda bruta – A relação entre o preço de um investimento imobiliário e sua renda anual antes de contabilizar despesas como impostos prediais, seguros e serviços públicos. Mais especificamente, é uma medida do valor de uma propriedade de investimento que é obtida dividindo o preço de venda da propriedade pelo seu rendimento bruto anual de renda.

Juros – dinheiro pago ou devido regularmente a uma determinada taxa.

Investimento – Um investimento é a compra legal de algo que não é consumido hoje, mas será no futuro para criar lucro.

Valor de mercado ou preço de mercado – O preço real de venda da propriedade. Portanto, se a sua casa vende por $200.000. O seu valor de mercado é $200.000.

Mill rate – A mill rate é o valor do imposto a pagar por dólar do valor avaliado de um imóvel. A taxa de moagem também é conhecida como taxa de moagem.

Listagem líquida – Uma listagem líquida é quando um agente concorda em vender um imóvel do proprietário por um preço mínimo definido. Qualquer coisa acima do preço mínimo pertence ao agente como comissão.

Rendimento operacional líquido – O rendimento total de um imóvel menos todas as despesas operacionais.

Imposto de propriedade – O imposto de propriedade é um imposto imobiliário ad-valorem, calculado pelo governo local, que é pago pelo proprietário do imóvel. O imposto é geralmente baseado no valor do imóvel possuído.

Principal – O valor emprestado (como o valor nominal de um título de dívida).

Taxa – A taxa de imposto é designada como a taxa que o governo aplica a uma pessoa, empresa ou entidade.

Triplo aluguer líquido – “Triplo” significa que três custos adicionais serão adicionados ao seu aluguer base. Normalmente impostos, seguros e manutenção são todos adicionados ao pagamento mensal do aluguel.

Para uma lista mais extensa, aqui está nossa lista completa de termos imobiliários & definições.

Fórmulas Matemáticas de Imóveis

Fórmulas Matemáticas de Imóveis são tão importantes quanto aprender suas definições. Com muitas fórmulas matemáticas, é melhor praticar você mesmo, mas vamos chegar a isso mais tarde – esta é uma lista completa de fórmulas matemáticas imobiliárias em sua forma mais básica. Para saber mais sobre cada uma delas, continue rolando abaixo.

Fórmula de comissão

Comissão = (preço de venda da casa) x (percentagem de comissão)

Fórmula de juros simples

Juros = (montante principal) x (taxa de juros) (tempo)

Aluguel bruto Fórmulas do Multiplicador

Multiplicador do Aluguel Bruto = (preço da propriedade) / (renda bruta de aluguel)

Renda Bruta Anual de Aluguel = (renda mensal de aluguel) x (12)

28/36 Regra ou “A Regra de Hipoteca do Polegar”.” Fórmula

Custos de habitação para se qualificar para a maioria dos empréstimos= (rendimento bruto mensal ou anual) x (.28 ou .36)

Fórmulas de Pontos de Desconto

P>Pontos de Desconto = Juros Pré-pagos

P>Ponto Par Par Par Par = (custo de pontos) / (economia no pagamento mensal)

Fórmulas de Imposto de Propriedade

Taxa de Imposto de Propriedade = (valor avaliado) x (taxa de fábrica)

p>Valor Avaliado = (taxa de avaliação) x (valor de mercado)p>p>1 fábrica = igual a 1/1,milésimo de um dólar ou $1 em imposto predial.

Outras Fórmulas Matemáticas Úteis para Imóveis

1 Acre = 43560 pés quadrados

Area (ft2) = (comprimento ft) x (largura ft)

Perímetro = (lado) + (lado) + (lado) + (lado)

Comissão

Mais, se não todos, os agentes imobiliários ganham dinheiro através da comissão. Uma comissão é uma taxa paga a um agente pela realização de uma transação. Uma comissão é normalmente uma percentagem do preço de venda do imóvel, embora às vezes possa ser uma taxa fixa.

Como muitos de vocês sabem, os agentes são vendedores licenciados que trabalham sob um corretor. Os agentes não podem trabalhar de forma independente e, portanto, estão proibidos de receber uma comissão diretamente dos consumidores. Os corretores, por outro lado, são capazes de trabalhar de forma independente. Portanto, vale a pena notar que toda comissão deve ser paga diretamente ao corretor, então o corretor divide a comissão com seus agentes.

Os agentes imobiliários normais representam um comprador ou um vendedor. Assim, quando se trata de dividir a comissão, ela é dividida entre todas as partes apropriadas. Essas partes incluem os agentes de listagem, seus corretores, o agente do comprador e também o seu corretor. Mas tudo depende do acordo que o agente tem com o corretor.

Para nosso bem (assim como o que aparece no exame de imóveis), estaremos fazendo a divisão tradicional de comissões. A fórmula para encontrar comissão numa divisão de comissão tradicional é bastante simples, apenas vezes qualquer percentagem que tenha pelo preço total da casa.

Então, por exemplo: Se você vender uma casa por $200.000 com uma comissão de 5%, a comissão total seria de $10.000. A partir daí, com esses $10.000, a comissão é então dividida em conformidade. Essa parte, como mencionado anteriormente, varia.

É também importante notar que a taxa sai do custo da casa; não é uma taxa adicional. Assim, por exemplo, se você vender aquela casa por $200.000, o comprador ainda paga $200.000, então o vendedor apenas subtrai a comissão do total. Então o vendedor leva para casa $190.000,

Multiplicador do Aluguel Bruto

Multiplicador do Aluguel Bruto é a razão entre o preço de um investimento imobiliário e sua renda anual antes de contabilizar despesas como impostos sobre a propriedade, seguros e serviços públicos. Mais especificamente, é uma medida do valor de uma propriedade de investimento que é obtida dividindo o preço de venda do imóvel pelo seu rendimento bruto anual de aluguel.

O multiplicador de aluguel bruto é usado na avaliação de imóveis comerciais. A questão do multiplicador do aluguel bruto é uma medida aproximada limitada, pois não considera o custo de fatores como utilidades, impostos, manutenção e vagas. É útil para comparar e selecionar propriedades de investimento onde a depreciação e os números são semelhantes.

O cálculo do multiplicador de renda bruta é fácil. Tudo com que você precisa se preocupar é com o preço do imóvel, renda bruta de aluguel e o próprio GRM. A fórmula é Multiplicador de aluguel bruto = Preço do imóvel / Renda de aluguel bruta. Aqui está um exemplo.

Vamos dizer que você tem as seguintes informações:

um edifício de 4 unidades com um preço pedido de $200.000 e rendas anuais brutas de $25.000. Utilizando a fórmula, podemos pegar o preço do imóvel e dividi-lo pelo rendimento anual de renda.

Então seria: $200.000/$24.000 que = 8,33. Então o seu GRM é 8,33

É também importante notar que o exame pode tentar expulsá-lo e dizer-lhe o rendimento bruto mensal do aluguer, em vez do anual. Para isso, basta convertê-lo (multiplicando-o por 12). Assim, se o imóvel tivesse uma renda mensal de $2.000, vezes isso por 12, dando-lhe uma renda anual de $24.000. Então basta tratar o resto do problema como antes!

P>Lastly, se você ainda não descobriu – Gross Rent Multiplier é o número de anos que o imóvel levaria para pagar por si mesmo em renda bruta recebida. Assim, em quase todos os casos, os investidores imobiliários querem um Multiplicador de Renda Bruta mais baixo.

28/36 Regra ou “A Regra de Hipoteca”

A Regra 28/36 diz: uma família deve gastar um máximo de 28% da sua renda mensal bruta em despesas totais de habitação e não mais de 36% no serviço total da dívida. Os credores normalmente não querem que mais do que 28% do seu rendimento mensal bruto vá para as suas despesas de habitação, incluindo o pagamento da sua hipoteca, impostos sobre a propriedade e seguros. Uma vez que você adicionar em pagamentos mensais sobre outras dívidas, o total não deve exceder 36% da sua renda bruta. Se o seu rácio de endividamento exceder estes limites numa casa, pode não conseguir obter um empréstimo, ou pode ter de pagar uma taxa de juro mais elevada.

Um exemplo é se uma mulher quiser comprar a sua primeira casa. O seu rendimento bruto é de $4500 por mês ou $54.000 por ano. De acordo com a regra 28/36, ela precisaria gastar menos de $1260 em custos de moradia por mês para se qualificar para a maioria dos empréstimos. Tudo o que você faz é multiplicar .28 pelo seu rendimento mensal. Isto é útil para os agentes trabalharem com os clientes para determinar quais empréstimos eles podem se qualificar. Lembre-se de 28/36.

Pontos de Desconto

Pontos de Desconto, também conhecidos como pontos de hipoteca, são juros pré-pagos. Se você (um mutuário) quer um pagamento mensal mais baixo e tem dinheiro suficiente para comprar alguns pontos de desconto, não é uma má idéia.

P>Pontos podem ser caros, e são separados então um depósito para os mutuários. Assim, se um mutuário contrai um empréstimo de $100.000 com juros de 7% e coloca $15.000 em baixo e compra dois pontos de desconto. Você teria que pagar tudo isso e uma quantia fixa adicional para os pontos.

A compra de cada ponto geralmente baixa a taxa de juros sobre a hipoteca em até 0,25%. Tipicamente, um ponto de desconto cobre uma variação de 0,25% na taxa de empréstimo. No entanto, os mutuantes são livres para definir pontos de desconto em qualquer nível.

É geralmente uma boa regra geral comprar pontos de desconto se o proprietário vai ser dono da casa por mais de dez anos, como geralmente em torno de muitos anos que você quebra o equilíbrio.

Por último, lembre-se que a percentagem sai dos juros. Então você não está recebendo 0,25% de desconto nos $100.000 que você está recebendo 0,25% de desconto nos 7%, o que diminui seu pagamento mensal.

Cálculo do Imposto Predial, Valor Avaliado e Moinho ou Taxa de Moagem

Imposto de Propriedade, Valor Avaliado e Taxa de Moagem normalmente vêm de mão em mão e entender cada um deles é crucial para entender os três. O Imposto Predial é um dos problemas matemáticos imobiliários mais comuns que você verá no exame imobiliário.

Imposto Predial é um imposto imobiliário ad-valorem, que é pago pelo proprietário do imóvel. Todos os impostos ad valorem são baseados no valor determinado do item que está sendo tributado. Para encontrar uma taxa de imposto predial, você deve multiplicar o valor apurado pela taxa da usina.

O valor apurado precisa ser encontrado antes que você possa computar o imposto predial. O valor apurado é encontrado multiplicando a taxa de avaliação pelo valor atual de mercado.

A taxa da usina ou taxa de milhagem é o valor do imposto a pagar por dólar do valor apurado de um imóvel. O termo “milhagem” é derivado de uma palavra latina “millesimum”, que significa “milésimo”, sendo 1 milésimo igual a 1/1.000 de uma unidade monetária. Como usado em relação ao imposto predial, 1 milésimo é igual a $1 em imposto predial.

Então, para encontrar a taxa do imposto predial: você precisa do valor avaliado e da taxa da usina. Para encontrar o valor de avaliação: você precisa da taxa de avaliação e do valor de mercado. Por último, e felizmente com as taxas de fábrica na maioria dos problemas de matemática imobiliária, quase sempre lhe será dada a taxa. Se não, tudo o que tem de fazer é converter, o que é tão simples como multiplicar por uma casa decimal.

Após ter as três, pode calcular o seu imposto imobiliário! Aqui está um exemplo:

Então digamos que possuímos uma casa que tem um valor de mercado de 100.000. A sua taxa de avaliação, que é estabelecida pelo governo local, é de 10%. Então nós tomaríamos 10% de $100.000, que é $10.000; este é o nosso valor de avaliação. O que significa que $10.000 é quanto vale a nossa propriedade (para efeitos fiscais).

Agora digamos que a nossa taxa de imposto local é de 50 moinhos, o que significa os seus $50 por cada $1000 ou .05 ou 5%. Como estabelecemos anteriormente, a nossa propriedade tem um valor de imposto de $10.000 a fim de descobrir a taxa de imposto final, tudo o que você deve fazer multiplicar o seu valor avaliado por .05. Assim, 10.000$ vezes .05 dá-nos 500$. Assim, o nosso imposto predial seria de 500$ por ano.

Cálculo das Deduções do Imposto Predial

As taxas do imposto predial e as deduções variam muito também. Viúvas, pessoas legalmente cegas, membros de serviços e outros grupos particulares recebem deduções; este aspecto varia de estado para estado. Por exemplo, pessoas legalmente cegas recebem uma dedução de $1,000 em Connecticut, mas só recebem uma dedução de $500 na Flórida. Embora seu estado estabeleça regras de imposto de propriedade em todo o estado, seu governo local lida com a administração e cobrança do imposto. Então faça sua pesquisa ou contate seu assessor fiscal local para obter detalhes completos sobre isenções de impostos de propriedade.

Calcular deduções de impostos de propriedade não é muito ruim se você entender como calcular o imposto de propriedade regular. Tudo o que é adicionado é mais um passo! Essa etapa é antes de você calcular sua taxa de imposto final, você tem que subtrair a dedução do valor avaliado. Aqui está um exemplo:

*Para este exemplo, vamos utilizar alguns números genéricos para as deduções para mostrar-lhe como o processo funciona. Estes números não são precisos, portanto certifique-se de descobrir os números das deduções estaduais e locais depois.

O valor de mercado de uma propriedade é $280.000. A taxa de atribuição para a casa é de 30%, com 27,86 moinhos. O proprietário da casa se qualifica para a isenção de imposto de viúva ($1.000). Encontre os impostos anuais sobre imóveis.

$1.312,38

$2.312,38

$2.340,24

$2.540,24

P>A primeira coisa é o nosso valor avaliado. Lembra-se de como encontrar isso? Simples. $280.000 vezes .3 que é $84.000. O nosso novo valor avaliado… É aqui que entram essas isenções. Como o proprietário tem a isenção de impostos para viúvas, temos de subtrair $1.000 de $84.000. Que é de $83.000. Finalmente, temos de converter as nossas fábricas através da divisão em 1000. O que nos dá 0,02786. Finalmente podemos multiplicar a nossa taxa de fábrica convertida pelo novo (novo) valor avaliado. Então 0,02786 vezes $84.000 o que nos dá $2.312,38 como nossa resposta final.

Lembrem-se de descobrir suas taxas estaduais para deduções e praticar e você será um mestre em problemas de impostos de propriedade.

Proration

Proration é a alocação ou divisão de itens de dinheiro no fechamento. A adoração entra em jogo principalmente quando um vendedor paga antecipadamente os seus impostos de casa para o ano. Como eles pagaram pelo ano inteiro e estão vendendo, o comprador então deve ao vendedor os meses restantes de impostos. A maneira mais fácil de quebrar isso é através de um exemplo.

Esta é uma pergunta comum que você verá no exame de imóveis.

Marissa compra um imóvel e fecha em 1º de julho. O vendedor pré-paga os impostos anuais do imóvel de $2000 para o ano. Quanto a Marrissa deve ao vendedor em impostos imobiliários?

A primeira coisa que você quer procurar é qualquer termo especificando quando, termos como anual, mensal, trimestral. Como o vendedor pagou os impostos anuais, nós sabemos que é baseado no ano. Então a primeira coisa que fazemos é dividir $2000 por 12, que é $166,67. Que é o imposto imobiliário mensal do vendedor. A partir daí, vemos em que mês ocorre o fecho. Eles fecharam em Julho. O que significa que a Marissa deve ao vendedor durante os meses de: Julho, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro, e Dezembro. O que é um total de 6 meses. Então a partir daí, tudo o que fazemos é multiplicar $166,67 por 6, o que equivale bem a $1,000.

A Marissa deve ao vendedor $1,000 em impostos imobiliários.

Agora é a sua vez, comece a fazer problemas de matemática imobiliária agora!

Agora já cobrimos praticamente tudo o que você precisa saber, você pode estar pensando qual é o melhor lugar para começar? Bem, felizmente para você, você já está no lugar certo! Nós oferecemos exames de prática imobiliária totalmente completos, cheios de problemas de matemática imobiliária. Temos até uma secção dedicada apenas à matemática imobiliária. Pratique seu pequeno coração, e se por alguma razão você ainda estiver lutando, veja nosso curso preparatório para o exame de matemática imobiliária, que vem com vídeos cobrindo todos os aspectos do exame (incluindo matemática imobiliária).

Oh e antes de você ir! Aqui está a nossa Folha de Matemática do Imobiliário imprimível. Imprima-a e certifique-se de a levar em viagem, assim você pode estar o mais preparado possível.

Obrigado pela leitura, até a próxima vez!