A nova construção está a fazer as casas antigas na Terceira Ala de Houston. ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
Sempre terra própria. Essa foi uma das lições que o avô de Edwin Harrison, que construiu a casa da família deles na esquina das ruas Reeves e Burkett na Terceira Ala, lhe ensinou.
“Você tem que ter terra na América, porque é nisso que este país é construído, na propriedade”, disse ele. “Foi assim que os brancos montaram.”
P>Embora o avô dele se mudasse mais tarde para Meyerland e outros bairros de Houston, a família de Harrison voltou. O seu filho mais novo vive agora numa das casas que o seu avô já teve e Harrison, agora na casa dos 60, vive em Southmore Boulevard.
É nisto que ele pensa quando considera a mudança a espalhar-se pela Terceira Ala. Gentrificação. Por mais que o termo seja sobre mudança, agora se tornou uma constante em conversas sobre bairros como a Third Ward, historicamente áreas negras e hispânicas, próximas ao centro de Houston que atraíram desenvolvedores da cidade.
Quando uma renovação multimilionária foi finalmente revelada no histórico Parque da Emancipação, os vizinhos se perguntavam: Será que isto vai apressar a gentrificação? Enquanto a Universidade de Houston crescia e expandia sua pegada de moradia estudantil para o bairro ao longo de décadas, os moradores perguntaram: E quanto a nós?
As preocupações são justificadas. Na parte do bairro mais próxima ao centro da cidade, que inclui o Emancipation Park, os valores médios das casas aumentaram 176 por cento entre 2000 e 2013, de acordo com uma análise das estimativas do censo realizada por Governing.
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Existiram várias intervenções destinadas a conter a maré e a criar acessibilidade econômica. Programas de assistência de adiantamento administrados pelo governo federal, juntamente com a Land Assemblage Redevelopment Authority (LARA) da cidade, tomaram propriedades vagas de infratores fiscais e venderam-nas baratas a promotores que concordaram em produzir casas a preços acessíveis. Os créditos de impostos habitacionais de baixa renda (LIHTC) são responsáveis pelo primeiro novo empreendimento da Houston Housing Authority em uma década que abriu recentemente em Independence Heights.
Na Third Ward especificamente, grupos de desenvolvimento comunitário como a Row House Community Development Corporation e a recentemente anunciada PRH Preservation, Inc., são dedicados a fornecer e gerir habitações de baixa renda.
E depois há os esforços do representante estadual Garnet Coleman, que através de várias agências quase governamentais ajudou a acumular terrenos na vizinhança, convertendo vários em habitações acessíveis com mais em obras.
Num estado muitas vezes hostil aos esforços da cidade para criar ou preservar a acessibilidade económica, esses esforços não são insignificantes. Mas mais é necessário, argumentem os defensores do bairro. Algo que não fornece apenas subsídios para a propriedade da casa acessível, mas que muda completamente o jogo.
Assim como a Cidade de Houston começou a criar seu próprio Community Land Trust (CLT) com o objetivo de tornar a propriedade da casa acessível, a Third Ward estava entre os bairros que observavam com particular interesse. Um Land Trust prometeu ser diferente dos programas de acessibilidade da cidade no passado de várias maneiras, não sendo a menor delas a acessibilidade a longo prazo.
Em um típico fundo de terrenos comunitários, de acordo com um documento preparado para a Câmara Municipal em dezembro de 2016 pela organização Grounded Network Solutions, “o típico contrato de arrendamento de terrenos entre um CLT e um proprietário tem um prazo de 99 anos, pode ser herdado e pode ser renovado no final do primeiro prazo de 99 anos por mais 99 anos””
Mas há muita variabilidade na forma como os fundos podem funcionar, mesmo dentro dos requisitos do estado. A confiança na terra da cidade, por exemplo, será em toda a cidade, enquanto em muitos outros casos, eles se concentram em um determinado bairro. E os sem fins lucrativos podem ser usados para fins residenciais ou comerciais, mas geralmente se concentram em moradias populares, seja através da propriedade da casa própria ou do aluguel.
É aí que entra o proposto fundo de terrenos comunitários da Terceira Ala. Entre as metas do plano de longo alcance para o bairro criado pela iniciativa Comunidades Completas do prefeito está a criação de um fundo de terrenos comunitários. Independence Heights, outra área historicamente negra fora do Loop que enfrenta a mudança de bairro, também explorou a idéia de um fundo de terra comunitária, realizando um estudo em 2017 para avaliar os padrões atuais de propriedade e estabelecer o nível de interesse entre os moradores.
“Reconhecemos que há comunidades que podem querer um CLT baseado na comunidade, e apoiamos totalmente isso”, disse Tom McCasland, chefe do departamento de habitação da cidade.
Com a experiência do LARA, que provou ser um esforço um pouco lento que produziu casas que até um funcionário da cidade às vezes descobriu fora de alcance, a cidade tem muitos dos recursos para lançar algo como um fundo de terrenos. McCasland estima que o subsídio efetivo que um comprador de casas poderia receber aumentaria do valor atual que a cidade ajuda a financiar para compradores qualificados para cerca de $50.000 ou $60.000.
Mas o esforço na Terceira Ala envolveria a criação de algo novo. E radical.
Uma proposta radical
“A dificuldade aqui no Texas e em Houston é que realmente valorizamos muito a mercantilização da terra”, explicou Jeffrey Lowe, professor associado de planejamento urbano e política ambiental da Texas Southern University e um Kinder Fellow. “Muitas de nossas políticas basicamente promovem a propriedade privada, não apenas que a terra deve ser mercantilizada, mas que deve ser mercantilizada ao seu valor máximo”
Isso não quer dizer que não haja trustes de terras comunitárias no Texas”. Há, e o mais produtivo dos quais, na estimativa de Lowe, é o Guadalupe Community Land Trust de Austin, gerido pela corporação de desenvolvimento do bairro.
Mas não há nenhum trust ativo de terra do bairro em Houston favorável aos negócios. Assim, embora haja vários passos envolvidos na criação de um trust de terrenos de bairro, incluindo incorporar como uma entidade sem fins lucrativos, estabelecer estatutos e estruturas de governança, receber uma designação da cidade e buscar certas isenções fiscais, conseguir a adesão da comunidade é uma grande parte do processo.
“É uma questão de valores”, disse Lowe. “O modelo CLT é aquele que não se presta ao máximo que o mercado pode suportar”. Ele se presta mais a dar o máximo de uma forma que aqueles que mais precisam de assistência, aquelas pessoas de baixa renda, por exemplo, têm a oportunidade de ter um abrigo que podem pagar”
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Além de fornecer habitação acessível, o Austin’s Guadalupe Community Land Trust, por exemplo, trabalha com compradores de casas cujos rendimentos são iguais ou inferiores a 80% do rendimento médio da área e muitas das pessoas que serve estão bem abaixo disso. Em 2017, 80% do rendimento mediano da área era de $52.100 para uma família de duas pessoas e $65.100 para uma família de quatro pessoas. O grupo também prioriza as famílias que têm “laços duradouros com o Leste de Austin”. Entre 1984 e 2018, o fundo de terras cresceu de sete para 60 casas, de acordo com o último relatório anual da organização. As famílias compram as casas, vendem bem abaixo do valor de mercado, e arrendam a própria terra do community land trust. Dessa forma, os proprietários pagam impostos apenas sobre a casa, não sobre a propriedade.
Fideicomissos de terras também são criados para criar uma acessibilidade de longo prazo, o que significa que os aluguéis permanecem acessíveis a uma população alvo. Se os proprietários venderem, por exemplo, há medidas para garantir que o dinheiro retorne ao trust da terra para continuar a subsidiar a propriedade da casa a preços acessíveis.
Existem formas de os proprietários de casas se beneficiarem do aumento dos valores. No fundo de terras da Cidade de Houston, por exemplo, ainda pode haver oportunidades de criação de riqueza.
“Se você tiver sua fórmula de revenda definida corretamente, o preço de revenda da casa está crescendo esperançosamente na ou sobre a taxa de crescimento de renda para sua população alvo, disse McCasland. Digamos que uma casa de $150.000 aumenta em valor para $170.000 ao longo de 10 anos. Se o proprietário vender, “o proprietário recebe os $20.000 de aumento”, disse McCasland, mais o valor patrimonial que eles colocaram quando compraram a casa. Com essa fórmula, o community land trust pode idealmente vender a casa no novo ponto de preço e ainda seria considerado acessível. Caso contrário, o fundo teria de acrescentar mais subsídios à casa. “O objetivo é equilibrar a criação de riqueza com a acessibilidade econômica em um modelo de trust fundiário”, disse ele.
O Conselho de Desenvolvimento Econômico da Emancipação da Terceira Ala tem se mobilizado em torno da idéia de que, diante da gentrificação, o bairro precisa de seu próprio trust fundiário comunitário para garantir que os moradores em risco de deslocamento possam permanecer em seu bairro.
Uma parceria com o Departamento de Planejamento Urbano do MIT, em 2016, ajudou a lançar as bases para os planos de um fundo de terra comunitária. Esse esforço identificou a área ao redor do Parque da Emancipação como uma área bem adequada para um fundo fundiário. A chave para a realização desse objetivo, no entanto, seria que os proprietários de terras existentes no bairro trabalhassem juntos para disponibilizar essas terras.
“A força é a comunidade proprietária da terra e permitir que os proprietários, residentes de longo prazo, tenham uma palavra a dizer sobre o que acontece com suas terras”, disse Shanette Prince, coordenadora comunitária da organização que reúne moradores, empresas, igrejas e outros grupos em todo o bairro. “Os moradores têm uma palavra a dizer sobre o que acontece com a terra deles a longo prazo”, disse ela, e seria “capaz de organizar coletivamente aquela terra e garantir que a terra seja usada da maneira que a comunidade quer que a terra seja usada”
Deep roots, high hopes
A promessa é alta”. Pode significar aumentar a acessibilidade, evitando deslocamentos e criando habitações seguras e protegidas. Além disso, Lowe disse que alguns modelos, particularmente aqueles que priorizam o controle da vizinhança, podem na verdade promover a democracia e servir como uma plataforma para a organização das bases de forma mais geral. “É uma plataforma que ajuda a construir capital social e político humano”, disse ele.
Atravessar o país, há mais de 220 fideicomissos fundiários. Eles variam em tamanho e localização, mas tendem para as costas. Existem os trusts de terra urbanos e os trusts de terra rurais. O movimento tem suas raízes na era dos Direitos Civis, explicou Lowe, quando ofereceu uma promessa particular aos negros americanos que viram neles o potencial de mitigar as estruturas e políticas desiguais que os impediram de participar na sociedade da mesma forma que os brancos americanos. A propriedade da casa era apenas uma das vias para a criação de riqueza e estabilização dos bairros dos quais muitas famílias negras eram excluídas e no Sul rural. Os fundos fundiários, como a New Communities Inc. na Geórgia, também ofereciam um caminho para a estabilidade como forma de sair do cultivo da terra.
Um fundo fundiário comunitário representava a oportunidade de desfazer centenas de anos de despossessão. Em vez de representar uma perda de propriedade, o trust da terra forneceu o oposto.
O movimento cresceu lentamente até meados dos anos 90, quando o número de trusts de terra cresceu significativamente, aproximadamente dobrando ao longo de uma década.
Muitas dessas barreiras à criação de riqueza que alguns dos primeiros apoiadores de trusts de terra identificados persistem hoje. Um estudo recente do Distrito de Harris County Tax Appraisal, por exemplo, descobriu que a raça e a demografia do bairro eram fatores significativos na valorização das casas, todas as outras coisas mantidas em pé de igualdade. Mesmo com a propriedade da casa, a riqueza potencial que os bairros negros podem criar a partir de suas casas foi suprimida.
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Durante esse mesmo período em que os fundos de terra decolaram, a gentrificação, um termo que existe há tanto tempo quanto a confiança na terra comunitária, apertou o seu controlo sobre as cidades por todo o país. Entre 1990 e 2000, 8,6 por cento dos trajectos censitários elegíveis para gentrificação – o que significa que os rendimentos e valores médios das famílias já estavam acima de um certo nível – eram de facto gentrificantes, em comparação com 18,4 por cento desde 2000, de acordo com a análise do governo. Vários dos recenseamentos incluídos na área da Grande Terceira Ala estavam entre os gentrificantes da análise.
p>”Para mim, tudo se resume à velocidade da mudança”, disse Shannon Van Zandt, chefe do departamento de arquitetura paisagística e planejamento urbano da Universidade do Texas A&M. Co-autor de um estudo recente sobre os fundos fundiários comunitários e a gentrificação, Van Zandt disse: “Você quer que as coisas estejam aumentando em valor, mas lentamente o suficiente para que as rendas possam acompanhar o aumento dos impostos””
Em conjunto com Myungshik Choi e David Matarrita-Cascante, Van Zandt descobriu que a presença de um fundo fundiário comunitário parecia estabilizar os valores habitacionais em trajetos censitários que foram gentrificantes entre 2000 e 2010. “O que é importante nisso é que diminui a taxa de gentrificação”, explicou ela. A presença de um community land trust diminuiu as chances de gentrificação em 70%, de acordo com o estudo, no modelo da amostra completa, quando todos os outros fatores foram mantidos iguais.
Existiram outros achados, alguns mais difíceis de explicar, incluindo que a posse entre os residentes na verdade não mudou em bairros gentrificantes com CLTs ou em bairros não gentrificantes, mas, ao contrário de grande parte da sabedoria atual, o tempo de residência realmente aumentou em bairros gentrificantes sem CLTs e bairros não gentrificantes com CLTs. Essa descoberta é um pouco um quebra-cabeças para Van Zandt. Uma explicação possível pode ser “uma espécie de teimosia ou de teimosia”. Estudos qualitativos, como um da Universidade do Texas que analisou os efeitos da gentrificação nos residentes de longa data que ficaram, mostraram que o deslocamento é apenas um dos possíveis impactos negativos sobre os residentes existentes.
P>Paralisando, a conclusão geral que Van Zandt tira é que os trusts de terras comunitárias podem oferecer uma forma de os bairros mitigarem a gentrificação e oferecerem opções genuínas sobre ficar ou sair. “Você quer que as pessoas tenham escolhas e quer que elas sejam capazes de fazer a escolha”, disse ela.
“É a revitalização do bairro que se encaixa numa política pública que garante que aqueles que precisam de ajuda sejam os mais beneficiados”, disse Lowe. “Na minha opinião, esse é o maior desafio aqui em Houston, porque não temos uma política pública em vigor”.
Uma venda difícil
Como diretor executivo da Row House Community Development Corporation, Harrison supervisiona, entre outras coisas, o programa de habitação acessível da organização na Terceira Ala Norte. “Nós fornecemos moradia para pessoas de baixa renda, mas tudo o que fazemos é aluguel, porque 75% das pessoas que vivem de aluguel”, disse Harrison.
Ele vê essa necessidade diariamente. Ele também vê como pode ser difícil conseguir os subsídios necessários para fornecer moradias verdadeiramente acessíveis”. “Você precisa de muitos subsídios para realmente ajudar as pessoas que vivem em áreas como a Terceira Ala, por causa do rápido aumento no valor das propriedades”, disse ele. Para a Row House CDC, por exemplo, o condado oferece uma isenção de impostos, e valoriza a habitação de baixa renda da organização com base no fluxo de caixa que ela deriva dessas propriedades, que é significativamente menor do que a propriedade poderia estar gerando a valor de mercado.
Membros do Sudeste de Houston, convidados e funcionários eleitos locais incluindo o Deputado Estadual Garnet Coleman e o Prefeito Sylvester Turner (centro) cortaram a fita para a Avenida da Emancipação.
Estas propriedades foram possíveis graças às manobras de Coleman. Durante anos, o representante do estado tem orquestrado a compra de terrenos através da Zona de Reinvestimento Fiscal de Midtown (TIRZ) e da sua Agência de Reabilitação de Midtown em todo o bairro. Ele estima que o valor de todos os terrenos que a agência acumulou é de cerca de $72 milhões.
“Nós estávamos comprando terrenos tranquilamente. É assim que se faz”, disse ele. “A minha família está nesta área da Terceira Ala há 100 anos”, acrescentou ele. “Eu conheço os meus eleitores. Nós já fizemos planos antes. O primeiro plano de reabilitação da Terceira Ala foi feito em 1993.”
Da perspectiva de Coleman, o TIRZ tem agido como um fundo de terra de facto, montando a terra e desenvolvendo-a para ser acessível”. Ele apoia o EEDC e os esforços para criar uma confiança formal na terra na vizinhança, mas ele vê isso como um trabalho paralelo ao seu trabalho, na sua maioria.
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Do exterior, a manobra de tantos órgãos quasi-governamentais pode sentir-se lenta e distante. Mas Coleman disse que isso faz parte da realidade da produção de moradias a preços acessíveis. “Somos transparentes. Todos os terrenos que compramos tinham de estar na agenda de uma entidade pública”, disse ele. Há uma espécie de plano diretor para as propriedades de Midtown, disse ele, mas “ainda não foi lançado”.
Como Harrison, ele vê um papel para um fundo de terras comunitárias, mas também tem reservas. Por um lado, ele disse que está menos interessado na propriedade da casa própria e mais em habitações de baixa densidade para arrendamento. Por outro, ele ainda não tem certeza se as pessoas vão abraçar o modelo. O que acontece, ele pensou, quando “os netos entram lá e pensam que a casa é deles, e acaba por não ser realmente a casa deles”
Atrás do modelo de confiança da terra comunitária, a casa é deles, mas não a terra, que pode não ser o arranjo exato que eles estavam esperando. Ainda assim, como McCasland explicou, a oportunidade de criação de riqueza ainda está lá, mesmo que a terra em si seja alugada.
Então já está todo o trabalho sendo feito. “Estamos trabalhando nisso há 26 anos”, disse Coleman. “Foi quando foi criado o Terceiro Conselho de Desenvolvimento da Ala e daí saiu o Old Spanish Trail/Almeda Corridors TIRZ e o Houston Southeast Management District. Eu passei o projeto de lei para o Sudeste de Houston”
Indeed, Harrison credita a liderança de Coleman por apoiar o que há de acessível no bairro agora.
Todos esses esforços, tão dependentes do governo, não oferecem o que os fundos comunitários fazem, argumentou Lowe.
Complete Communities, embora bem intencionada para direcionar recursos para bairros há muito mal atendidos, “é apenas uma iniciativa”, disse ele, “não é uma intervenção política”. As várias estratégias disponíveis agora para o financiamento de moradias populares são, no final das contas, orientadas para o mercado. “Por exemplo, nós não temos um fundo fiduciário de habitação. Não temos um zoneamento de inclusão”, disse Lowe. “O que um modelo de fundo fiduciário de terras comunitárias ofereceria uma alternativa … poderia ser, eu argumento, aqui em Houston, uma grande intervenção política que começaria a garantir que os moradores de baixa renda se beneficiassem da mudança de bairro”
E isso seria radical. Os hipotéticos netos de Coleman, por exemplo, teriam de ser confrontados. “Você tem um problema de confiança”, disse Harrison. Ao pensar sobre a confiança na terra da cidade, McCasland enfatizou que as expectativas teriam que ser muito claras para qualquer comprador em potencial. “O fundo de terrenos precisa estabelecer as expectativas com os compradores de casas”, disse ele, “Eles precisam ser a pessoa que os olha nos olhos dizendo, ‘Você não está comprando uma casa normal aqui, aqui estão suas restrições'””
Isso, disse Lowe, pode ser particularmente difícil de fazer em Houston. “Aqui em Houston, as pessoas gostam da ideia de uma abordagem onde as pessoas de baixa renda se beneficiam”, disse ele, “mas quando se trata de implementá-la, está tão fora do reino daquilo a que estão acostumadas… que é muito difícil para elas aceitarem a abordagem de confiança da terra comunitária””
O que se resume, então, é uma questão de valores, como Lowe disse. “A revitalização da comunidade não tem sido o nosso foco”, disse Lowe. Em vez disso, “tem sido principalmente o redesenvolvimento de lugares onde as abordagens de mercado beneficiam aqueles que já têm os meios”. A confiança na terra comunitária é uma abordagem alternativa a isso enquanto ao mesmo tempo poderia ajudar a avançar na democratização” e na organização das bases, explicou. “Se acreditamos que isso é importante, então temos que pensar em maneiras de construí-lo de volta”
Leah Binkovitz (@leahbink) é o editor sênior do Kinder Institute for Urban Research e seu blog Urban Edge. Ela cobriu anteriormente o Fort Bend County para o Houston Chronicle. This story originally appeared on The Urban Edge.
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