Saiba mais sobre o Processo de Venda de Imóveis de Sucateamento
O processo de venda de imóveis (imóveis) através de sucateamento ou trust é uma série de etapas regulamentadas pelo tribunal que devem ser cuidadosamente monitoradas e gerenciadas. Os prazos são imperdoáveis, a documentação é especializada e a supervisão do tribunal deve ser honrada durante toda a comercialização, ofertas, negociações e venda do imóvel.
Além do pessoal do tribunal, a venda geralmente envolve o Executor ou Administrador do imóvel, o advogado que representa o imóvel, um agente imobiliário que representa o vendedor (o imóvel), um ou mais compradores que fazem ofertas com o tribunal e os agentes imobiliários dos compradores. Cada um destes indivíduos deve seguir as orientações e prazos do tribunal.
Por causa do envolvimento do tribunal, as vendas de sucessões e fiduciárias têm um vocabulário próprio (ver glossário). Eles também envolvem vários documentos de divulgação e contratos que não são usados em outras transações imobiliárias.
Se você estiver vendendo ou comprando imóveis através de tal transação, seu agente imobiliário deve ter experiência em vendas de sucessões e trust e ser capaz de explicar o idioma, a documentação e as etapas do processo. Comunicações claras são vitais.
Para ajudá-lo a entender o processo de venda de sucessões e fideicomissos, aqui está uma lista de algumas das etapas envolvidas em uma transação típica:
Enominação do Administrador ou Executor da propriedade. Na maioria dos casos, o decedente nomeia um Executor que é designado para lidar com a distribuição de bens, incluindo bens imóveis. Se nenhum Executor for nomeado, se o Executor nomeado não estiver disposto a servir ou se não houver vontade, o tribunal nomeia um Administrador para desempenhar estas funções. O Executor ou Administrador é a pessoa que tem autoridade para listar e vender o imóvel; a venda não pode prosseguir até que essa pessoa tenha sido identificada.
Como previsto na Lei de Administração Independente de Propriedades (IAEA), o Executor estabelece um preço de lista para o imóvel real. O preço leva em conta a avaliação do Árbitro de Sucessões e é normalmente determinado com a assistência de um agente imobiliário experiente em vendas de sucessões e fideicomisso. O imóvel é então listado para venda através desse agente/corretor.
O agente imobiliário comercializa o imóvel para o público da forma mais agressiva possível para atrair a maior oferta. Isso geralmente envolve uma série de abordagens, incluindo sinalização, publicidade em jornais, listagem em um ou mais sites imobiliários e hospedagem de casas abertas para outros agentes imobiliários e potenciais compradores de imóveis. O agente imobiliário também agendará encontros para mostrar o imóvel aos interessados que o solicitarem directamente.
Embora os compradores de imóveis de sucessão e fiduciários possam estar à procura de uma pechincha, a sua gama de ofertas é limitada pelo tribunal. Uma oferta aceita deve ser de 90% ou mais do valor avaliado pelo Árbitro de Sucessões. Uma vez encontrado um comprador, o agente imobiliário auxilia o vendedor na negociação de termos que sejam satisfatórios para ambas as partes.
Quando o imóvel tem uma oferta aceita, uma Notificação de Proposta de Ação é enviada por correio a todos os herdeiros, simplesmente declarando os termos da proposta de venda. Os herdeiros têm 15 dias para rever o aviso e apresentar qualquer objeção. Se não houver objeções, a venda pode prosseguir sem uma audiência judicial.
Se o Executor/Administrador não tiver plenos poderes independentes sob a AIEA, ou se um dos herdeiros apresentar uma objeção ao Aviso de Proposta de Ação, o aviso de venda deve ser publicado em um jornal local de distribuição geral (a menos que o testamento não ordene tal ação).
O advogado do patrimônio então se candidata a uma data judicial (a “audiência de confirmação”) quando a venda será executada. A data do tribunal é normalmente dentro de 30 a 45 dias da data em que o pedido é apresentado. Uma cópia do requerimento e os detalhes relativos à venda são enviados por correio a todos os interessados.
Após a data do tribunal ter sido fixada, o corretor de imóveis deve continuar a mostrar o imóvel e anunciar a casa a potenciais compradores na esperança de garantir um “over-bidder” e, assim, aumentar o preço de venda.
Durante a audiência de confirmação do tribunal, a oferta anteriormente aceite pode ser sobreposta por outra parte interessada. Nesse caso, a parte que apresentar uma proposta em excesso deve comparecer na audiência com um cheque administrativo (não são aceites cheques pessoais!) num montante total de pelo menos 10% do preço mínimo da proposta em excesso, a fim de apresentar uma proposta em excesso com sucesso. A sobrelicitação mínima é determinada pela seguinte fórmula: 10% dos primeiros $10.000 mais 5% do saldo da oferta aceite.
EXAMPLE: Uma propriedade é listada a $200.000. A oferta aceita é de $175.000,
A oferta mínima é calculada da seguinte forma:
Proposta aceite = $175.000
+,10 x $10.000 = $1.000
+ .05 x $165.000 = $8.250
Proposta mínima = $184.250
x .10 = $18.425 valor do cheque do caixa
Se houver mais do que uma oferta em excesso, a oferta mais alta ‘ganha’. O licitante vencedor dá um cheque administrativo ao Executor/Administrador e o depósito é aberto. O Escrow fechará aproximadamente 30 a 45 dias da audiência do tribunal.
Veja o gráfico útil da Equipe Sanborn sobre o gerenciamento do processo de procura ou veja as perguntas mais freqüentes para os vendedores de propriedades de procura.
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