- É uma boa altura para retirar dinheiro da sua propriedade de investimento
- How to get a cash out refinance on an investment property
- Taxas de refinanciamento de propriedades de investimento
- Quando usar um refinanciamento de cash out na sua propriedade de investimento
- Máximum LTV for rental property refinances
- Fannie Mae rental property refinance max LTV
- Freddie Mac rental property refinance max LTV
- Mínima pontuação de crédito e reservas de caixa para se qualificar
- Períodos de espera de refinanciamento de resgate
- Refinanciamento de uma propriedade de aluguel que você comprou com dinheiro
- Pessoal empréstimos: Uma alternativa ao refinanciamento de cash out
- Reembolsar o refinanciamento da propriedade de investimento FAQ
- Quais são as taxas actuais de refinanciamento de cash out para refinanciar a hipoteca do imóvel alugado?
É uma boa altura para retirar dinheiro da sua propriedade de investimento
Preços de casa estão em alta – muito acima.
De acordo com a Agência Federal de Financiamento Habitacional, os valores das casas aumentaram cerca de $100.000 desde 2012.
Esta é uma ótima hora para os investidores imobiliários “retirarem” o capital em suas propriedades de aluguel. O dinheiro pode ser usado para:
- Comprar outra propriedade para alugar
- Fazer melhorias na casa
- Pagar outros empréstimos imobiliários
- Reduzir a dívida pessoal
- Dívidas de emergência
Com taxas de hipoteca próximas dos mínimos históricos, pode ser a altura de os donos de propriedades para alugar porem o seu património a trabalhar.
Verifique a elegibilidade do seu cash out refinanciar (24 de Março de 2021)
Neste artigo (Saltar para…)
- How to get cash out on an investment property
- Investment property refinance rates
- When to use a cash out refinance
- Maximum LTV for rental property refinances
- Minimum credit score and cash reserves
- Cash-out refinance waiting periods
- Refinancing a rental property you bought with cash
- Cash-out refinance alternative: Personal loans
- FAQ
How to get a cash out refinance on an investment property
Because investment properties are “non-owner-occupied,” there are special rules about refinancing and taking cash out.
For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.
And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.
In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.
Isso significa que você não será capaz de refinanciar usando qualquer empréstimo apoiado pelo governo como FHA, VA, ou USDA.
Em vez disso, vai precisar de um empréstimo apoiado pela Fannie Mae ou Freddie Mac – as duas maiores agências que estabelecem regras para a maioria das hipotecas dos EUA.
Felizmente, as regras convencionais de refinanciamento são bastante brandas, tornando possível para muitos proprietários com capital de investimento levantar dinheiro nas suas propriedades de aluguer.
Verifique a sua elegibilidade para refinanciar o seu cash out (24 de Março de 2021)
Taxas de refinanciamento de propriedades de investimento
As taxas para um empréstimo de propriedades de investimento tendem a estar no limite máximo para taxas de hipoteca.
Porquê? Porque as taxas das propriedades de investimento são mais altas para começar – cerca de 0,5% a 0,75% acima das taxas de residência primária em média.
E se você retirar dinheiro quando refinanciar, as taxas são geralmente um pouco mais altas ainda. Isso porque os financiadores assumem mais riscos quando um proprietário retira o capital próprio da sua propriedade.
Encontrar uma baixa taxa de refinanciamento de cash out (24 de Março de 2021)
Quando usar um refinanciamento de cash out na sua propriedade de investimento
Ressarcir o capital próprio é uma das melhores formas de lucrar com a sua propriedade de investimento.
O capital não utilizado na casa pode parecer bom no papel, e para muitos investidores, tudo bem. Eles têm fluxo de caixa, e não querem aumentar o seu saldo de empréstimo e pagamento.
Mas um empréstimo para refinanciar um imóvel para arrendamento pode colocar uma boa parte do valor da casa para trabalhar.
Por exemplo, você pode usar o capital levantado para fazer melhorias numa propriedade para arrendamento.
A melhoria da casa pode render um duplo retorno. Elas aumentam o valor da casa enquanto justificam uma renda mais alta. E os inquilinos sentem-se bem em ficar na propriedade a longo prazo.
Talvez o melhor uso – e o maior retorno – para os fundos levantados seja expandir uma carteira imobiliária.
Mas talvez o melhor uso – e o maior retorno – para fundos de saque é expandir uma carteira imobiliária.
Por exemplo, digamos que você tenha uma propriedade no valor de $250.000 com um empréstimo de $150.000.
Você pode obter um empréstimo para descontar até 75% do valor atual, compensando cerca de $37.000. Este dinheiro pode ser usado para colocar 20% em outra casa alugada no valor de cerca de $200.000.
Desta forma, um empréstimo de investimento imobiliário pode ajudar a construir a sua carteira imobiliária e o seu poder aquisitivo através de novas oportunidades de arrendamento.
Máximum LTV for rental property refinances
Your LTV – ou “loan to value ratio” – determina a sua elegibilidade para um cash out refinance numa propriedade para arrendamento. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits
Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.
The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.
Fannie Mae rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-4 unit | 75% LTV | 75% LTV |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
Freddie Mac rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-unit | 85% LTV | 85% LTV |
| 2-4 unit | 75% LTV | 75% LTV | |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
If you are “on the line” as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.
Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Faça compras até encontrar a financiadora certa para a sua situação.
Cuidado, também, que muitas financiadoras estão oferecendo empréstimos fora das regras da Fannie/Freddie. Eles criam seus próprios programas que são mais brandos em LTV, cashout, crédito e mais.
Se o seu cenário não está dentro da “caixa” Fannie/Freddie, um destes financiadores poderia ajudar.
Mínima pontuação de crédito e reservas de caixa para se qualificar
A subscrição é mais rigorosa para um refinanciamento de cash out de uma propriedade de investimento. Em outras palavras, é mais difícil se qualificar para este tipo de empréstimo.
Para um, Fannie Mae diz que a pontuação mínima FICO permitida é de 620. Mas muitos financiadores estabelecem o seu próprio mínimo até 680 ou 700.
Se tiveres uma pontuação de crédito baixa, faz algumas compras. Alguns financiadores terão mínimos mais baixos que outros.
Os requerentes de empréstimos para levantamento de propriedades de investimento também devem ter reservas de dinheiro adequadas, não incluindo qualquer dinheiro recebido da transação.
As reservas mínimas são determinadas com base no pagamento proposto sobre a propriedade, e se outras propriedades são detidas. Espere ter entre zero e 12 meses do pagamento futuro do imóvel em uma conta de ativo verificável.
P>Pode também ser exigido que você mantenha em reserva entre 2-6% de qualquer saldo de empréstimo não pago em qualquer imóvel ao lado do imóvel em questão e sua residência principal.
Períodos de espera de refinanciamento de resgate
Muitos investidores em imóveis residenciais compram um imóvel com planos de conserto. Você pode planejar consertar e mudar de imóvel usando um refinanciamento de cashout para financiar melhorias na casa.
Embora isso seja permitido, aplicam-se períodos de espera.
Tem de esperar pelo menos seis meses entre o fecho da venda da casa e a data em que se pode fechar uma refinanciar o imóvel.
As excepções a esta regra são as seguintes.
- O imóvel foi herdado
- A casa foi legalmente adjudicada via divórcio ou outra ordem de separação
- O refinanciamento de saque qualifica-se para a excepção de financiamento atrasado
Além disso, as casas que estiveram no mercado nos últimos seis meses têm um LTV permitido mais baixo para o refinanciamento de saque, que se eleva no máximo a 70%.
Refinanciamento de uma propriedade de aluguel que você comprou com dinheiro
“Financiamento atrasado” refere-se à prática de comprar uma casa com dinheiro, depois reembolsar a compra com um refinanciamento.
Porque não há empréstimos na compra de uma casa totalmente em dinheiro, qualquer refinanciamento subsequente é tecnicamente um cash out.
Normalmente, o comprador da casa de aluguel precisaria esperar 6 meses para ser reembolsado de acordo com as regras normais de cash out. Isso amarra muito dinheiro por muito tempo – não é a situação ideal para um investidor experiente que quer colocar seu dinheiro para trabalhar em outro lugar.
Então, em meados de 2011, Fannie Mae lançou a “exceção de financiamento atrasado”. Investidores domésticos podem agora receber dias de refinanciamento – não meses – após o fechamento.
Guias para o financiamento atrasado são as seguintes.
- O comprador pagou todo o dinheiro pela casa
- O comprador deve documentar a fonte de fundos para a compra
- Os empréstimos ou penhoras abertos para a compra da casa devem ser pagos com o novo empréstimo
- Uma pesquisa de título deve confirmar nenhum financiamento na casa comprada
Conteve toda a documentação para a compra da casa se você pretende usar a exceção de financiamento atrasado. O mais importante é manter uma divulgação final de encerramento.
Este é o documento uniforme utilizado desde 2015 que substituiu o HUD-1. Ele detalha as taxas de fechamento, mais quaisquer empréstimos, feitos na propriedade.
Verifique a elegibilidade do seu cash out refinanciar (24 de março de 2021)
Pessoal empréstimos: Uma alternativa ao refinanciamento de cash out
Quando você começar a procurar refinanciamentos de cash out, você provavelmente descobrirá que há custos de fechamento envolvidos, e eles levam de 30 a 45 dias para serem concluídos.
Uma alternativa é um empréstimo pessoal. Estes vêm com algumas vantagens:
- Receber fundos em menos de uma semana em alguns casos
- Custos de fechamento como título, caução, avaliação, e muitas taxas de empréstimo
- Você não precisa tocar no empréstimo existente no imóvel
Se você está procurando dinheiro com menos de $50.000, procure por um empréstimo pessoal. Por exemplo, se você está pagando $5.000 em custos de fechamento com um refinanciamento de saque, e apenas liquidando $25.000, isso é uma sobretaxa de 20% para receber esses fundos.
Plus, você reinicia sua hipoteca existente, potencialmente pagando mais em juros ao longo da vida do empréstimo.
Empréstimos pessoais podem ser mais baratos a longo prazo, apesar das taxas mais altas.
Reembolsar o refinanciamento da propriedade de investimento FAQ
Você pode ser capaz de retirar capital próprio da sua propriedade de investimento usando um refinanciamento de cash out. Para muitos senhorios, esta é uma boa estratégia neste momento, uma vez que as taxas de refinanciamento estão próximas dos mínimos históricos. Você também pode ser capaz de retirar o capital próprio de uma propriedade de investimento usando uma linha de crédito de home equity. Mas isto é mais difícil de fazer do que obter um HELOC na sua residência principal.
O montante de capital próprio que pode retirar depende de quanto capital próprio tem actualmente. Os refinanciamentos para propriedades para arrendamento têm um rácio máximo de 75% – o que significa que só pode retirar capital próprio suficiente para que 25% seja deixado na casa.
Por exemplo, imagine que você possui uma propriedade de investimento no valor de $300.000 e atualmente deve $200.000 sobre a hipoteca. Você tem $100.000 em capital próprio utilizável? Não exactamente.
O seu novo empréstimo de refinanciamento tem um LTV máximo de 75% – ou $225.000 numa casa de $300.000. $200.000 desse empréstimo é usado para pagar o saldo do seu empréstimo existente. E o restante – $25.000 – é o seu capital próprio real e utilizável.
Sim, as taxas são geralmente um pouco mais altas para o refinanciamento de cash out do que para um refinanciamento sem dinheiro. Isso porque o proprietário está a contrair um empréstimo maior, criando assim mais risco para o credor. Não há nenhuma fórmula para lhe dizer quanto mais altas serão as taxas para um refinanciamento de cash out – para descobrir, você terá que verificar as taxas de alguns emprestadores e ver o que você se qualifica.
Geralmente, você precisa de pelo menos 15-20% para comprar uma propriedade de investimento. Isso significa que o LTV máximo é de 80-85%. Para uma propriedade de investimento refinanciar, o LTV máximo é de 70-75% dependendo do seu credor e se o empréstimo é de taxa fixa ou taxa ajustável.
Um refinanciamento de cash out é uma forma viável de pagar a dívida, especialmente se você tem muitas dívidas com juros altos que estão minando sua renda. As taxas hipotecárias estão actualmente próximas dos mínimos históricos, por isso, ao levantar capital próprio para pagar empréstimos a juros mais elevados, pode essencialmente consolidar toda essa dívida sob uma taxa de juro mais baixa.
No entanto, o método ‘refinanciar para pagar a dívida’ não é para todos. As refinanciamentos de cash out têm requisitos mais rigorosos do que os refinanciamentos típicos – especialmente se se estiver a levantar capital próprio de uma propriedade de investimento. Se esta estratégia vai ou não funcionar para você depende de quanto capital próprio você tem, seu crédito, suas dívidas atuais, e outros fatores.
É um pouco mais difícil refinanciar um imóvel alugado do que um imóvel onde você vive. Para um, os requisitos de crédito e rácios LTV são normalmente mais rigorosos. E a sua escolha de empréstimos e/ou emprestadores pode ser limitada – especialmente se você quiser um refinanciamento em dinheiro na sua propriedade alugada. No entanto, ainda é viável para muitos. Faça compras e explore as suas opções para encontrar um financiador disposto a trabalhar com você.
Quais são as taxas actuais de refinanciamento de cash out para refinanciar a hipoteca do imóvel alugado?
As taxas hipotecárias actuais são baixas – ainda metade da sua norma histórica de mais de 8%. É uma oportunidade limitada para levantar uma renda e talvez encontrar uma taxa de juros mais baixa, também.
Cheque as atuais taxas de refinanciamento de propriedades de aluguel para ver o que você se qualifica para isso.
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