- 19 de outubro de 2008
- Por: Bloomberg
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MINS
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Os investidores que procuram refúgio contra a queda dos preços das acções podem considerar certos fundos de investimento imobiliário que oferecem rendimentos de dividendos superiores a 10% sobre as acções ordinárias – e ainda mais sobre as acções preferenciais.
No entanto, os gestores de fundos e analistas advertiram, é crucial para os investidores olhar para o fluxo de caixa individual dos REITs, carga de dívida, expirações de leasing e classificação de crédito para garantir que o dividendo não esteja em risco de ser cortado.
“Há muitas boas oportunidades”, disse Larry Antonatos, gerente de portfólio da Heitman LLC, sediada em Chicago-.
Equity REITs oferecem atualmente rendimentos de dividendos de 7,3% em média, enquanto os rendimentos de REITs hipotecários são de 19,9% em média, de acordo com a National Association of Real Estate Investment Trusts em Washington.
Determinados setores imobiliários oferecem rendimentos ainda maiores, com os REITs de hipotecas comerciais gerando 30,6% e os REITs de hipotecas produzindo 14,7% em média. Os rendimentos dos REITs individuais variam entre 3,0% e 3,0% na Public Storage Inc. (PSA) de Glendale, Califórnia, até 48% no RAIT Financial Trust (RAS), na Filadélfia.
“A razão pela qual alguns dos rendimentos são tão altos é porque há percepção de risco no mercado que alguns deles não serão capazes de pagar os dividendos”, disse Sam Lieber, executivo chefe da Alpine Woods Capital Investors LLC em Purchase, N.Y.
Indeed, uma decisão este mês da General Growth Properties Inc. de suspender seus dividendos abalou os investidores, que nervosamente começaram a se perguntar qual REIT poderia ser o próximo.
Mas o proprietário do shopping center de Chicago, que vem lutando com US$ 27 bilhões em dívidas, a recente saída de seu diretor financeiro e uma ação que perdeu mais de 90% do seu valor no ano passado, é uma anomalia no mundo REIT, disseram especialistas da indústria.
General Growth acumulou a dívida durante o boom imobiliário dos últimos sete anos. Ele tem tentado freneticamente encontrar maneiras de refinanciar os 22 bilhões de dólares em dívida que se vencem até o final de 2012, Jim Sullivan, um analista da Green Street Advisors Inc. de Newport Beach, Califórnia, disse em uma nota de pesquisa.
A empresa disse que está a explorar as suas opções, e há rumores da indústria que a empresa está à venda.
Maguire Properties Inc., um escritório de Los Angeles REIT que enfrenta problemas de dívida similares, expulsou seu fundador e CEO e suspendeu seus dividendos em maio.
CHERRY-PICKING
Mas a maioria dos REITs não enfrentam esses desafios de dívida, disseram especialistas.
“A grande maioria dos dividendos imobiliários são seguros” durante o próximo ano, disse Joe Smith, diretor administrativo e gerente de portfólio da ING Clarion Real Estate Securities LP de Radnor, Pa. Lodging REITs são a exceção, disse ele, pois enfrentam o risco de deteriorar os fluxos de caixa devido à queda nas viagens de negócios.
Os gestores de fundos pensam que os REITs de apartamentos, auto-armazenamento e cuidados de saúde oferecem as apostas mais seguras quando se trata de dividendos, já que os três setores têm resistido à turbulência econômica em grande parte incólumes. Mas suas ações se recuperaram, fazendo com que os rendimentos dos dividendos se contraíssem: Rendimentos médios de 6,5% para REITS de apartamentos, 6,4% para REITs de saúde, e apenas 3,8% para REITs de auto-armazenamento.
A escolha dos REITs é fundamental para maximizar a segurança e os rendimentos, disseram especialistas da indústria. O Sr. Lieber e o Sr. Antonatos vêem a CBL & Associates Properties Inc. de Chattanooga, Tenn., como uma boa peça de dividendo.
Embora a empresa enfrente o risco da sua exposição a mercados preguiçosos no Sudeste e alguma dívida, o Sr. Lieber pensa que o seu dividendo, que gera um rendimento de 22,9%, é seguro durante pelo menos os próximos seis meses. Ele observou que o chefe executivo e diretor de operações da empresa comprou recentemente ações da CBL, o que “é um bom sinal de que eles não estão preocupados com nada no prazo imediato”.
O Sr. Lieber e o Sr. Smith vêem ambos a Mack-Cali Realty Corp. (CLI) de Edison, N.J., um escritório REIT que se concentra na área metropolitana de Nova Iorque, como uma boa aposta de dividendos com o seu rendimento de 10,8%.
Outras empresas com rendimentos de dividendos ao norte de 9% que provavelmente não cortarão seus dividendos incluem Kite Realty Group Trust (KRG) de Indianápolis, Liberty PropertyTrust (LRY) de Malvern, Pa., Macerich Co. de Santa Monica, Califórnia, e Weingarten Realty Investors (WRI) de Houston, de acordo com o Sr. Smith.
O Sr. Lieber até gosta de alguns REITs hipotecários, cujas acções foram duramente atingidas pelo sentimento reprimido em relação a qualquer coisa relacionada com hipotecas nos mercados de crédito. Ele nomeou Annaly Capital Management Inc., com sede em Nova York. (NLY), que tem um rendimento de 18,6%, e a MFA Mortgage Investments Inc. (MFA Mortgage Investments Inc.), com sede em Nova Iorque. (MFA) de Nova Iorque, com um rendimento de 17,2%, como boas apostas de dividendos, uma vez que ambas detêm títulos garantidos por Fannie Mae de Washington e Freddie Mac de McLean, Va.
Desde que o governo pagou recentemente a fiança da Fannie e do Freddie, os seus títulos são relativamente seguros, disse o Sr. Lieber. No entanto, ele não recomenda REITs de hipotecas comerciais como uma jogada de dividendos, mesmo que o rendimento médio neste grupo seja de 30,6%.
“Se os grandes bancos começarem a vender as suas carteiras de empréstimos não rentáveis, veremos pressão no mercado hipotecário comercial”, disse o Sr. Lieber.
Several destes REITs, tais como Gramercy Capital Corp. e iStar Financial Inc., ambas de Nova Iorque, não pagaram dividendos do terceiro trimestre.
Investidores interessados em nomes REIT seguros, tais como AMB Property Corp. (AMB) em São Francisco, Kimco Realty Corp. de New Hyde Park, N.Y., Public Storage Inc. de Glendale, Califórnia, Simon Property Group Inc. de Indianápolis, e Vornado Realty Trust (VNO) em Nova York, podem subir na estrutura de capital para os dividendos preferenciais para obter rendimentos mais altos, disse Michael Torres, executivo-chefe da Adelante Capital Management LLC em Oakland, Califórnia.
Como exemplo, as ações preferenciais O da AMB rendem 10,9%, enquanto suas ações ordinárias rendem apenas 7,4%, e as ações preferenciais G de Vornado rendem 10,62%, enquanto as ações ordinárias da empresa rendem 5,8%, disse ele.
E-mail Janet Morrissey em [email protected].