08.07.2019 Title Endorsement BasicsBy: Elizabeth Hodge Carr
Title insurance is issued using standardized forms of policies and endorsements. Os formulários mais utilizados para propriedades comerciais são aqueles promulgados pela American Land Title Association (ALTA), um grupo da indústria de seguros de título nacional. Um endosso de título é uma adição ou limitação da cobertura do seguro do título que é anexado a uma apólice de seguro do título. Os endossos fornecem uma cobertura que adapta a apólice às necessidades do segurado para uma transação específica. Existem aproximadamente 80 formulários de endosso aprovados pela ALTA, dos quais o segurado pode selecionar coberturas adicionais. Embora os formulários de endosso sejam padrão, os requisitos para cada um variam.
Para garantir uma cobertura adequada, é importante que você esteja ciente dos requisitos específicos do subscritor para emitir um endosso em particular e que você forneça um amplo tempo de espera para atender a esses requisitos. A sua cobertura é apenas tão boa quanto o seu endosso. Alguns endossos não requerem submissão adicional ao subscritor e podem ser de interesse se seu cronograma e orçamento permitirem.
Basic Endorsements:
Below são alguns dos endossos mais comumente emitidos, uma explicação básica da cobertura que eles fornecem, e os requisitos necessários para a emissão.
ALTA 3 Series
Os endossos ALTA 3 Series, os endossos “Zoning”, para um empréstimo ou apólice do proprietário fornecem seguro quanto à classificação de zoneamento aplicável e uso autorizado do terreno.
O ALTA Endorsement 3-06, Zoning Unimproved Land, é projetado para terrenos vagos. Ela oferece seguro contra perdas ou danos sofridos devido à falha do terreno em manter uma classificação de zoneamento específica e contra certos usos especificados não sendo permitidos pelo(s) decreto(s) de zoneamento em vigor. Os requisitos de subscrição podem incluir o seguinte: revisão dos mapas e decretos de zoneamento, relatório de zoneamento, carta de conformidade de zoneamento, parecer do advogado ou declaração juramentada do proprietário com respeito ao uso atual e nenhum conhecimento de violações.
A ALTA Endosso 3.1-06, Estrutura de Zoneamento-Completed, foi projetada para melhorar a propriedade e assegura a classificação de zoneamento e usos autorizados sob essa classificação. Este endosso também assegura contra uma ordem judicial final que proíbe a presente estrutura e exige a remoção ou alteração da presente estrutura, devido à violação da portaria de zoneamento quanto à área, largura ou profundidade do terreno como canteiro de obras, área de superfície da estrutura, recuo da estrutura, altura da estrutura, ou número de vagas de estacionamento. Os requisitos de subscrição geralmente incluem aqueles exigidos para o ALTA 3-06, bem como provas da emissão de uma licença de ocupação no caso de construção recente.
O ALTA Endosso 3.2-06, Zoneamento – Terreno em Desenvolvimento, é projetado para terrenos não melhorados com a contemplação de melhorias sendo construídas de acordo com planos e especificações específicas. Os requisitos de subscrição incluem a apresentação de plantas e especificações do local para revisão.
Proteção Ambiental Lien
As Endossos ALTA 8.1-06 e 8.2-06 são comumente referidas como Proteção Ambiental Lien e Proteção Ambiental Comercial Lien, respectivamente. Estes endossos seguram contra perdas ou danos sofridos devido a quaisquer gravames ambientais não mostrados de outra forma como uma exceção ao título no Anexo B da apólice. O endosso 8.1-06 está disponível apenas para apólices de empréstimos que cobrem propriedades residenciais e requer uma busca habitual nos registros de terrenos. O Endosso 8.2-06, por outro lado, está disponível para apólices de empréstimos ou proprietários, aplica-se apenas a propriedades comerciais e não necessita de requisitos de subscrição adicionais.
Rrestrições, invasões, minerais
A série ALTA 9 oferece uma variedade de coberturas relacionadas com desinvestimento de hipotecas, violações de restrições e invasões. Este endosso é normalmente conhecido como “Comprehensive Endorsement” porque foi concebido para consolidar em um único endosso muitas das várias coberturas frequentemente solicitadas ou exigidas por financiadores institucionais.
The ALTA Endorsements 9-06 and 9.7-06, Restrictions, Encroachments, Minerals – Loan Policy, estão disponíveis apenas para apólices de empréstimo. Estes endossos abordam violações de acordos, condições, limitações ou restrições, invasões existentes, danos resultantes do exercício de direitos minerais e uma ordem judicial final exigindo a remoção de uma invasao devido a uma violação das linhas de retrocesso. O ALTA Endorsement 9.7-06 foi projetado especificamente para terrenos em desenvolvimento e acrescenta cobertura relativa a melhorias a serem construídas no terreno com base em planos e especificações. Além disso, o ALTA Endorsement 9.10-06, comumente referido como Restrições, invasões, minerais – Violações atuais – Apólice de empréstimo, fornece a mesma cobertura que o ALTA 9-06, exceto que a cobertura inclui as violações atuais na Data da Apólice numa base de “conforme necessário”.
O ALTA Endorsement 9.3-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Loan Policy, é semelhante ao 9-06 e só se aplica às apólices de empréstimo. No entanto, ela não assegura sobre invasões ou danos resultantes do exercício futuro de qualquer direito de usar a superfície da terra para a extração ou desenvolvimento de minerais.
As ALTA Endossos 9.1-06 e 9.2-06, Convênios, Condições e Restrições – Apólice do Proprietário, estão disponíveis apenas para apólices do proprietário. O Endosso 9.1-06 aplica-se apenas à propriedade não melhorada, e o Endosso 9.2-06 aplica-se à terra melhorada. Estes seguram contra violações de qualquer pacto, condição ou restrição, que não sejam as divulgadas no Anexo B da apólice. O Endosso 9.2-06 também adiciona cobertura contra remoção forçada de uma melhoria resultante de uma violação de uma linha de contratempo. Além disso, o ALTA Endosso 9.8-06 é similar ao 9.1-06 e 9.2-06, exceto que ele adiciona cobertura para melhorias contempladas no terreno, conforme mostrado em planos e especificações específicas. ALTA Endorsement 9.8-06 é comumente referido como Condições e Restrições de Convênios – Terrenos em Desenvolvimento – Política do Proprietário.
As exigências para a emissão dos endossos acima variam de jurisdição para jurisdição e podem incluir uma pesquisa aceitável e evidência de que quaisquer convênios que afetam a propriedade não estão sendo violados.
A ALTA Endorsement 9.6-06, Direitos Privados – Avaliações Atuais – Política de Empréstimos, está disponível apenas para políticas de empréstimos. Este endosso oferece cobertura contra encargos ou avaliações privadas, opções de compra, direitos de primeira recusa ou um direito de aprovação prévia por um futuro comprador/ocupante, mas está limitado a perdas ou danos decorrentes de uma taxa ou avaliação privada devida e pagável na data da apólice.
A ALTA Endosso 9.9-06, Direito Privado – Apólice do Proprietário, está disponível apenas para apólices do proprietário e fornece cobertura contra perdas ou danos sofridos devido à aplicação de quaisquer Direitos Privados de um Pacto, tais como opções, direitos de primeira recusa ou aprovação prévia, que cause uma perda do Título Segurado.
Acesso e Entrada
A ALTA Endosso 17-06, Acesso e Entrada, e a ALTA Endosso 17.1-06, Acesso e Entrada Indiretos, são comumente referidos como os endossos “Acesso”. Ambos os endossos estão disponíveis para o proprietário e políticas de empréstimo. O ALTA Endosso 17-06 oferece cobertura contra perdas ou danos sofridos como resultado de o terreno segurado não ter acesso físico a um direito de passagem público através de uma facilidade de acesso mostrada na apólice como um interesse segurado ou sofrido como resultado da limitação do direito de acesso através de cortes de calçada existentes ou entradas a um direito de passagem público. A ALTA Endosso 17.1-06, por outro lado, oferece cobertura contra perdas ou danos sofridos como resultado de o terreno segurado não ser contíguo a um direito de passagem público, bem como não ter acesso físico a um direito de passagem público, e a limitação do direito de acesso através de cortes de calçada existentes ou entradas a um direito de passagem público. Esses endossos podem ser emitidos mediante a apresentação de um levantamento atual do terreno segurado mostrando o terreno contíguo a um direito de passagem público com cortes de calçada e entradas no mesmo ou contíguos a um direito de passagem público contíguo a um direito de passagem público. O endosso também pode ser satisfeito por uma pesquisa de título de propriedade.
Parcelas fiscais
A ALTA Endorsement 18-06, Single Tax Parcel, e a ALTA Endorsement 18.1-06, Multiple Tax Parcel, estão disponíveis para apólices de proprietários e empréstimos. Estes endossos proporcionam cobertura no caso de o terreno descrito e segurado pela apólice não constituir uma parcela ou parcelas fiscais distintas para fins de imposto sobre imóveis, separadas e separadas de outros imóveis. Isso provavelmente não estará disponível se você estiver subdividindo a propriedade ou criando uma nova parcela em uma transação, já que nenhum número de parcela fiscal terá sido emitido. Não são necessários requisitos de subscrição adicionais, além de uma pesquisa de título, para emitir este endosso.
Contiguity
The ALTA Endorsement 19-06, Contiguity – Multiple Parcels, and the ALTA Endorsement 19.1-06, Contiguity – Single Parcel, are available for owner and loan policies. Estes endossos são mais frequentemente solicitados quando o imóvel é descrito como mais de uma parcela na apólice. O endosso fornece o seguro de que não há parcelas intervenientes, lacunas ou buracos. Para emitir este endosso, a empresa titular geralmente deve rever um levantamento confiável que confirme a contiguidade das parcelas, dependendo da complexidade. Muitas localidades exigem que a pesquisa seja desenhada de acordo com os padrões ALTA e seja certificada para o título de empresa.
O mesmo que Pesquisa
O ALTA Endosso 25-06 é comumente chamado de Pesquisa do mesmo modo. Este endosso está disponível para empréstimo e apólices do proprietário e fornece cobertura no caso do terreno identificado na pesquisa descrita no endosso não ser o mesmo terreno como descrito na apólice. Este endosso está disponível após o recebimento e exame de uma pesquisa atual e confiável. Dependendo das circunstâncias, alguns subscritores podem emitir este endosso com uma pesquisa prévia e uma declaração do proprietário da propriedade indicando que não ocorreram mudanças na propriedade que afetem a precisão da pesquisa.
Subdivisão
O ALTA Endosso 26-06 oferece cobertura sobre qualquer perda resultante da falha do terreno descrito e segurado pela apólice em ser um terreno separado e criado legalmente de acordo com as leis estaduais e locais aplicáveis. Este endosso está disponível após o recebimento e exame de um levantamento atual e confiável junto com os requisitos estaduais e locais de subdivisão.
Averbamentos especiais:
A cobertura básica fornecida por uma apólice de seguro padrão do título ALTA atende a muitas das suas necessidades de seguro do título comum.
As transações particulares, no entanto, muitas vezes podem apresentar riscos especiais que podem exigir uma autorização adicional ou exigências diferentes das discutidas abaixo.
Condomínios
A ALTA Endosso 4-06, Condomínio – Apólice de Empréstimo, só está disponível para apólices de empréstimo. Ela fornece cobertura a um credor hipotecário cujo empréstimo é garantido por uma unidade condominial. O endosso garante que o projecto de condomínio foi criado de acordo com a lei estadual, que não existem penhoras de manutenção ou de confisco com prioridade sobre o penhor da hipoteca segurada, e que não pode haver exercício do direito de primeira recusa em relação a operações em curso ou anteriores. O subscritor exigirá provas satisfatórias de que não existem penhoras não pagas para encargos ou avaliações condominiais e que qualquer direito de primeira recusa que pudesse ter sido exercido foi renunciado.
O ALTA Endorsement 4.1-06, Condomínio, está disponível tanto para apólices de condomínio como para apólices de empréstimo. Ele fornece cobertura aos proprietários de unidades condominiais e aos seus credores hipotecários. Este endosso fornece as mesmas coberturas básicas de seguro que o Endosso 4-06, exceto que o 4.1-06 não assegura a prioridade do penhor da hipoteca ou Escritura de Fideicomisso segurado sobre futuras avaliações de condomínios. Ao invés disso, ela segura contra perdas ou danos em razão da prioridade de qualquer penhor sobre os encargos condominiais e avaliações que existem na data da Apólice. Os requisitos de subscrição geralmente incluem aqueles exigidos para o Endosso 4-06.
O Desenvolvimento da Unidade Planejada
O Endosso ALTA 5-06, Desenvolvimento da Unidade Planejada – Política de Empréstimos, só está disponível para apólices de empréstimos. Embora o endosso seja destinado ao uso onde o terreno é parte de um Desenvolvimento de Unidade Planejada (PUD), como habitação, recreação, centros comerciais e parques industriais, ele também pode ser usado em qualquer situação onde haja uma associação de proprietários ou qualquer outro tipo de contrato principal. Este endosso oferece cobertura contra perdas causadas por uma violação presente de certas restrições, perdas decorrentes da falta de prioridade da hipoteca segurada sobre um penhor para avaliação da associação de proprietários, perdas devidas à remoção forçada de uma estrutura existente devido a uma invasão, e perdas decorrentes da falta de titularidade causada pelo exercício de um direito de primeira recusa. Mais uma vez, o subscritor exigirá provas satisfatórias de que não existem penhoras não pagas para as avaliações vencidas e que qualquer direito de primeira recusa que pudesse ter sido exercido foi renunciado ou terminado.
O ALTA Endorsement 5.1-06, Planned Unit Development, fornece a mesma cobertura básica de seguro que o Endorsement 5-06, exceto que o Endorsement 5.1-06 está disponível tanto para as apólices do proprietário como para as apólices de empréstimo, e não assegura a prioridade do penhor da hipoteca do segurado sobre as avaliações do futuro proprietário da casa. Este endosso é frequentemente usado em estados onde as avaliações da associação de proprietários de imóveis têm prioridade sobre a hipoteca segurada ao abrigo da lei estadual. Os requisitos de subscrição geralmente incluem aqueles exigidos para o Endosso 5-06.
Arrendamento
A ALTA Endosso 13-06, Arrendamento – Apólice do Proprietário, e ALTA Endosso 13.1-06, Arrendamento – Apólice de Empréstimo, são aplicáveis quando todo ou uma parte do terreno segurado é arrendado ao inquilino segurado. O Endosso 13-06 aplica-se às apólices do proprietário e o Endosso 13.1-06 aplica-se às apólices de empréstimo. Estes endossos envolvem várias definições adicionais relacionadas com um “terreno arrendado” que é definido como o direito de posse concedido no contrato de arrendamento para o período de arrendamento declarado. Estes endossos também modificam o cálculo dos danos e definem a avaliação do patrimônio.
Non-Imputation
The ALTA Endorsement 15-06 (Non-Imputation – Full Equity Transfer), ALTA Endorsement 15.1-05 (Não Imputação – Segurado Adicional), e ALTA Endosso 15.2-06 (Não Imputação – Transferência Parcial de Capital Próprio) estão disponíveis apenas para apólices do proprietário. No caso de uma transferência de propriedade, o conhecimento de uma parte pode ser imputado por lei ao cessionário. Por exemplo, uma entidade que adquira todos os interesses de sócios em uma sociedade de responsabilidade limitada que possua propriedade segurada desejará obter o Endosso de Não-Imputação quanto ao novo proprietário dos interesses de sócios para que o conhecimento do proprietário anterior não seja imputado à empresa. Um efeito desse conhecimento imputado é que, em caso de sinistro sob uma apólice de seguro do título, a seguradora do título poderá negar a responsabilidade com base no facto de o dado assunto ser do conhecimento do segurado e não do conhecimento do subscritor e não ser divulgado pelos registos públicos. O endosso 15.1-05, no entanto, não protege a entidade nomeada como segurada na apólice, mas protege o chamado “segurado adicional”. Além disso, o Endosso 15.2-06 é usado quando um sócio ou membro entrante está comprando uma participação na entidade de registro e o sócio ou membro entrante é nomeado como o segurado na apólice. Em cada caso, um subscritor exigirá provas satisfatórias de que não existem assuntos conhecidos pelas partes das quais o conhecimento possa ser imputado, normalmente na forma de uma declaração juramentada juntamente com uma indenização.
Localização
A ALTA Endorsement 22-06, Location, e ALTA Endorsement 22.1-06, Location and Map, estão ambos disponíveis para apólices do proprietário e apólices de empréstimo, no entanto, 22.1-06 é normalmente solicitado apenas para apólices de empréstimo. Estes endossos fornecem seguro contra perdas ou danos decorrentes da falha do terreno a ser melhorado conforme descrito no endosso e da falha em ser identificado com o endereço de rua identificado no endosso. O endosso 22.1-06 inclui ainda referência a um mapa anexado à apólice.
Easement
O endosso ALTA 28-06, Easement – Damage, está disponível tanto para apólices do proprietário como para apólices de empréstimo. Ela oferece cobertura para os danos sofridos pelo segurado como resultado da invasão de qualquer edifício localizado no terreno em um easement. Por exemplo, se um edifício no terreno segurado está localizado dentro dos limites de um servidão que proíbe a construção de benfeitorias na área do passeio (ou permite ao proprietário do passeio remover quaisquer benfeitorias na área do passeio), o endosso 28-06 oferece cobertura ao proprietário do terreno segurado se o proprietário do passeio exercer esses direitos para remover o edifício da área do passeio.
Encroachments
A ALTA Endorsement 28.1-06, Encroachments – Boundaries and Easements, e ALTA Endorsement 28.2-06, Encroachments – Boundaries and Easements – Described Improvements, estão disponíveis para apólices de seguro do proprietário e apólices de empréstimo. Estas oferecem cobertura para perdas sofridas por causa da remoção forçada de melhorias que invadam terras adjacentes ou que invadam um servidão. Endorsement 28.2-06 também permite a exclusão de qualquer invasão específica.
Minerais e Outras Substâncias Sub-superficiais
O ALTA Endorsement 35-06 (Minerais e Outras Substâncias Sub-superficiais – Edifícios) ALTA Endorsement 35.1-06 (Minerais e Outras Substâncias Sub-superficiais – Melhoramentos) e ALTA Endorsement 35.2-06 (Minerais e Outras Substâncias Sub-superficiais – Melhoramentos Descritos) estão todos disponíveis para as apólices do proprietário e de empréstimo. O Endorsement 35-06 oferece cobertura contra perdas ou danos resultantes da remoção ou alteração forçada de edifícios localizados no terreno, enquanto que o Endorsement 35.1-06 se distingue do Endorsement 35-06 por oferecer cobertura contra danos resultantes da remoção de Melhoramentos (conforme definido no endosso) localizados no terreno. Além disso, o Endorsement 35.2-06 oferece uma indemnização mais limitada contra remoção forçada ou alteração de melhoramentos específicos localizados no terreno. Em cada caso, a cobertura só inclui alterações no terreno à data da apólice devido ao exercício de um direito existente de utilizar a superfície do terreno para extracção ou desenvolvimento de minerais ou quaisquer outras substâncias subsuperficiais. Esses endossos são mais freqüentemente usados em estados onde a mineração é comum.
A ALTA Endosso 35.3-06, Minerais e Outras Substâncias Sub-superficiais – Terra em Desenvolvimento, prevê indenização contra remoção forçada ou alteração de melhorias localizadas na terra na data da apólice e melhorias futuras a serem localizadas na terra após a data da apólice devido ao exercício de um direito existente de usar a superfície da terra para extração ou desenvolvimento de minerais ou quaisquer outras substâncias subsuperficiais. Planos e especificações para tais melhorias futuras terão de ser submetidos ao seu subscritor para revisão.
Os endossos podem fornecer a você ou ao seu cliente a cobertura adicional muito necessária, dependendo das suas circunstâncias. É importante garantir que os seus endossos sejam completos e precisos, pois a sua cobertura é tão boa quanto os termos dos endossos. Além disso, é importante considerar quais endossos requerem entregas adicionais ao subscritor que envolvem tempo de execução adicional e quais endossos não têm requisitos de subscrição. Certifique-se de considerar esses requisitos de subscrição e os custos e tempo associados envolvidos para emitir cada um dos endossos discutidos acima ao se preparar para sua transação.
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