15 Tipps zur Immobilienverwaltung für Unternehmer, die mit Immobilien ein passives Einkommen erzielen wollen

Wenn Sie ein Vermieter sind oder einfach nur mit Immobilien Geld verdienen möchten, ist es wichtig zu wissen, wie man eine Immobilie richtig verwaltet. Es geht nicht nur darum, zu wissen, wie man Dinge repariert, wenn sie kaputt gehen. Als Immobilienverwalter, insbesondere als Erstvermieter, müssen Sie viele Aufgaben erfüllen. Die Art und Weise, wie Sie die Immobilie verwalten, entscheidet über Ihren Erfolg oder Misserfolg.

Unternehmer sind von Mietobjekten geradezu besessen, und zwar nicht nur von langfristigen Vermietungen. Der Aufstieg von AirBnB und der eifrige Ansturm auf die Umwandlung von Eigentumswohnungen und Häusern in kurzfristige, vorübergehende Mietobjekte hat die Immobilienwelt in Aufruhr versetzt. Wenn Sie mitmischen wollen, sollten Sie die Ratschläge von Immobilienverwaltern beherzigen, die das Geschäft mit der Kurzzeitvermietung beherrschen.

Während die Kurzzeitvermietung stetig zunimmt, ist die Langzeitvermietung seit langem auch eine Quelle für den Heiligen Gral aller Einkünfte: passives Einkommen. Immobilien sind ein Paradebeispiel für eine der >besten Möglichkeiten, ein passives Einkommen aus einem realen Vermögenswert zu erzielen, der im Laufe der Zeit an Wert gewinnt. Und das Beste daran? Selbst wenn Sie 15 oder 20 Prozent auf eine Immobilie anzahlen, erhalten Sie immer noch 100 Prozent der Mieteinnahmen. Musik in Ihren Ohren, nicht wahr?

Nun, was nicht so offensichtlich oder einfach ist, ist die Art und Weise, wie Sie diese Immobilie verwalten. Wenn Sie keine Zeit haben, ist das kein Problem. Suchen Sie sich eine gute, örtliche Hausverwaltung, die sich um alle Details kümmern kann. Wenn Sie die Zeit haben und gerade erst anfangen, dann wollen Sie wahrscheinlich die hohen Gebühren sparen, die oft von Hausverwaltungsfirmen verlangt werden, die die Zügel in die Hand nehmen. Aber Sie sollten darauf vorbereitet sein, Zeit zu investieren, denn das wird nicht einfach sein.

Während es wahrscheinlich Hunderte von Tipps für die Immobilienverwaltung gibt, um sozusagen ein straffes Schiff zu führen, werden die folgenden 15 Tipps Ihnen helfen, Ihre Fähigkeiten zu verbessern. Das Ziel? Die gesamte Erfahrung fachmännisch zu verwalten. Dabei geht es nicht nur darum, die richtigen Mieter zu finden und den richtigen Preis zu verlangen, sondern auch darum, ein gesundes und lebendiges Umfeld zu schaffen, in dem Sie nicht versuchen, den letzten Cent aus Ihren Gästen oder Langzeitmietern herauszuquetschen, und in dem alles in der Wohnung funktioniert und nicht am Rande des Versagens oder des Verfalls steht.

Wie Sie dabei vorgehen, wird Sie entweder auf eine gute oder eine schlechte Art und Weise auszeichnen. In meinem Gespräch mit Michael Joseph und Tom Feldhusen, den Mitbegründern von InvitedHome, erhielt ich einen intensiven Einblick in die Welt der Immobilienverwaltung durch ein Paar, das ein kleines Imperium auf wahren Grundwerten aufgebaut hat, indem es die Währung des Vertrauens nutzte, während es im Laufe eines Jahrzehnts des Wachstums wichtige Verfahren systematisierte und digitalisierte.

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Wie man Immobilien richtig verwaltet.

Bei der richtigen Verwaltung von Immobilien geht es vor allem um Transparenz, harte Arbeit und Kommunikation. Letztendlich müssen Sie die richtigen Erwartungen wecken, indem Sie sich anstrengen und sicherstellen, dass die Kommunikationswege offen sind. Eine der Möglichkeiten, wie man sich in Schwierigkeiten bringen kann, ist, wenn man falsche Erwartungen setzt und nicht kommuniziert.

Wenn man zum Beispiel bei Kurzzeitvermietungen eine Eigenschaft beschreibt, die in einer Immobilie nicht vorhanden ist, ist das kein Weltuntergang. Wenn Sie es jedoch versäumen, diesen Fehler dem Gast mitzuteilen, und das Problem weiterbestehen lassen, könnten Sie ein großes Problem haben, das wahrscheinlich zu einer Beschwerde führen wird. Kommunikation ist hier der Schlüssel. Jeder Streit kann mit dem richtigen Maß an Kommunikation und der Feststellung, was das Problem ist, das gelöst werden muss, gelöst werden.

Wenn Sie dies auf die richtige Weise tun wollen, können Sie es allein tun, oder Sie könnten die Gegend nach einem erfahrenen Hausverwalter durchsuchen, der Ihnen einen Teil des Drucks abnehmen kann. Joseph und Felduhsen sagen, dass Sie mit ungefähr 10 bis 30 Prozent der Bruttomiete rechnen müssen, je nachdem, welche Verwaltungsstufe Sie anstreben. Wenn es um kurzfristige Ferienvermietungen geht, gibt es hier immer noch erhebliche Vorteile, selbst wenn Ihnen ein Hausverwaltungsteam hilft.

Joseph und Feldhusen sagen mir auch, dass es einen richtigen und einen falschen Weg gibt, um die Immobilie tatsächlich zu verwalten. Und obwohl es eine Menge großartiger Tipps für die Hausverwaltung gibt, sind diese 15 entscheidend, um Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung richtig zu verwalten. Wenn Sie Ihr Haus eher wie ein Gastgewerbe betreiben, werden Sie sicherlich davon profitieren. Auf AirBnB ist dies gleichbedeutend damit, ein SuperHost zu werden.

Andere Plattformen, auf denen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung vermieten oder inserieren können, haben ähnliche Auszeichnungsindikatoren wie TripAdvisor. Der Punkt? Wenn Sie es richtig anpacken, werden Sie nicht nur Ihr Geschäft durch Empfehlungen und großartige Bewertungen stetig ausbauen, sondern auch Auszeichnungen wie diese und viele andere von einer Vielzahl von Plattformen wie VRBO oder HomeAway, FlipKey und TripAdvisor erhalten, um nur einige Beispiele zu nennen.

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Lernen Sie Ihr Haus kennen

Wenn Sie zum ersten Mal eine neue Immobilie kaufen, sollte Ihr erster Schritt darin bestehen, das Haus und alle Systeme, aus denen es besteht, wirklich kennen zu lernen. Jedes System in Ihrem Haus hat ein bestimmtes Wartungsintervall und eine bestimmte Lebensdauer. Das Letzte, was Sie wollen, wenn Sie Ihre Wohnung vermieten, ist, dass eines dieser Systeme ausfällt und die Ursache dafür in mangelnder vorbeugender Wartung oder Pflege liegt.

Dienste wie Home Manager und Breezeway ermöglichen es Hauseigentümern und Hausverwaltern, die Systeme der Wohnung besser zu überwachen und sich um die vorbeugende Wartung zu kümmern. Führende Hausverwaltungsunternehmen wie Joseph und Feldhusen’s InvitedHome mit ihrer HomeCraft Software haben im Laufe der Jahre eigene Systeme entwickelt. Der Punkt? Wenn Sie einen Hausverwalter in Betracht ziehen, sollten Sie herausfinden, welche Art von Software er für die Verwaltung des Hauses einsetzt.

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Planen Sie die Reinvestition in Ihr Haus

Wenn Sie Ihr Haus als Ferienunterkunft betreiben, müssen Sie planen, einen Teil der Einnahmen, die Sie im Laufe des Jahres mit dem Haus erzielen, wieder in es zu investieren. Auf diese Weise bleibt Ihr Haus in einem idealen Zustand und in bester Verfassung, wenn Sie es vermieten. Denken Sie daran: Je mehr Gäste Sie haben, desto stärker wird Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Appartement „genutzt“. Das gilt besonders, wenn Sie ein Luxushaus haben und die Leute viel Geld für die Miete zahlen.

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Erstellen Sie einen Finanzplan

Verstehen Sie, wie viel Ihr Haus wahrscheinlich einbringen wird, was von drei Schlüsselfaktoren abhängt.

• Die spezifische Lage innerhalb des Reiseziels
• Der Luxusgrad des Hauses
• Seine Größe und Ausstattung

Professionelle Vermietungsunternehmen nutzen Daten, um die Einnahmen eines Hauses genau vorherzusagen. Wenn Sie keinen Zugang zu diesen Daten haben, müssen Sie Ihre eigene Sorgfalt walten lassen und die Websites im Internet durchforsten, um die Preise herauszufinden. Die angegebenen Preise sind jedoch nicht immer eine Vorhersage der zu erwartenden Einnahmen, und Sie sind weit davon entfernt, die Belegungsraten zu kennen.

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Arbeiten Sie mit einem sachkundigen Immobilienmakler

Die Kenntnisse eines Immobilienmaklers über das Ferienvermietungsgeschäft sind oft unterschiedlich. Manche haben aus erster Hand einen guten Einblick in diese Branche. Andere wissen wenig bis gar nichts darüber. Sie können zwar Tipps zur Immobilienverwaltung geben, aber es ist wichtig, dass Sie mit Maklern zusammenarbeiten, die sich in diesem Geschäft auskennen, vor allem in der Anfangsphase der Suche, des Kaufs und der Verwaltung von Immobilien, die als Ferienunterkünfte genutzt werden sollen.

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Versuchen Sie mehrere Immobilienverwalter

Bevor Sie einen Immobilienverwalter beauftragen, insbesondere einen, der Ferienvermietungen verwaltet, sollten Sie mehrere Unternehmen befragen. Sind sie vor Ort präsent? Welchen Ruf hat das Unternehmen? Steht das Unternehmen in Suchmaschinen wie Google bei Suchanfragen, die für Ihr Gebiet relevant sind, weit oben? Finden Sie heraus, wie die Hausverwaltung diese drei Schlüsselbereiche für die Verwaltung Ihres Hauses angeht:

• Maximierung Ihrer Einnahmen aus dem Haus
• Pflege Ihres Hauses und Gewährleistung einer großartigen Erfahrung, wenn Sie in die Stadt kommen
• Transparente und ehrliche Kommunikation

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Bieten Sie einfach zu bedienende Anleitungen

Wenn Gäste in den Urlaub fahren und eine Wohnung mieten, wollen sie nicht ihre ganze Zeit damit verbringen, herauszufinden, wie sie diese Wohnung nutzen können. Machen Sie es ihnen einfach. Wie benutzt man die A/V-Systeme? Was ist mit dem Fernseher, Kabelfernsehen oder Apple TV? Wie sieht es mit Musikanlagen oder der Waschküche aus? Großartige Hausverwaltungen werden all dies für Sie durchgehen und detailliert auflisten, damit Sie es nicht selbst tun müssen. Wenn Sie es jedoch selbst tun, sollten Sie äußerst gründlich und sorgfältig vorgehen.

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Ausreichend Inventar sicherstellen

Einer der Hauptgründe, warum Gäste Häuser mieten und in Gruppen reisen, ist, dass sie gemeinsam kochen und essen können. Einige der besten Erinnerungen entstehen durch das gemeinsame Essen und Trinken. Behindern Sie es also nicht durch fehlende Küchenutensilien. Sorgen Sie dafür, dass es in der Küche und im Haus an nichts mangelt. Wenn Sie unsicher sind, suchen Sie sich eine gute Hausverwaltung, die Ihnen dabei hilft, herauszufinden, was fehlt.

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Be strategic about personal use

Peak periods for holiday rentals, which typically revolve around either summer or winter seasons, otherwise known as high season, and fetch anywhere from 2x to 3x revenues, sometimes even more. Wenn Sie in Ihrem Haus bleiben wollen, gehen Sie strategisch vor. Nehmen Sie nicht zu viel Zeit in der Hauptsaison in Anspruch, da Sie sonst Gefahr laufen, weniger Einnahmen zu erzielen als möglich wäre. Versuchen Sie, sich so weit wie möglich an die Nebensaison zu halten.

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Betrachten Sie Ihr Haus wie ein Gastgewerbe

Wenn Sie Ihr Haus vermieten, sollten Sie es wie ein Gastgewerbe behandeln. Die Sorgfalt und Aufmerksamkeit, die die meisten guten Hotels in ihre Einrichtungen und Zimmer stecken, ist unübertroffen. Eine Hausverwaltung kann Ihnen dabei behilflich sein, aber wenn Sie es allein machen, müssen Sie Ihre Gäste wirklich zufrieden stellen wollen. Behandeln Sie sie wie Freunde oder Familie. Wenn Sie das Gefühl haben, dass sie Ihnen lästig sind, sollten Sie die Gäste nicht verwalten, denn Ihre Bewertungen werden letztlich die negativen Erfahrungen widerspiegeln, die Sie gemacht haben.

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Seien Sie bei der Preisgestaltung realistisch

Einer der größten Fehler, den Hauseigentümer und manchmal sogar Hausverwalter bei der Vermietung einer Wohnung machen, ist, den Preis zu hoch anzusetzen. Seien Sie realistisch bei Ihrer Vorgehensweise. Stellen Sie Nachforschungen an. Prüfen Sie, was andere verlangen, und setzen Sie den Preis für Ihre Wohnung nicht zu hoch an. Es mag schwierig sein, den goldenen Mittelweg zu finden, aber genau das ist der Trick, wenn Sie eine hohe Belegungsrate erreichen wollen. Dies ist einer der Tipps für die Immobilienverwaltung, die über Ihr finanzielles Wachstum entscheiden können.

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11. Bauen Sie eine gute Beziehung zu Ihrem Housekeeping-Team auf

Ein gutes Housekeeping-Team zu haben ist entscheidend. Wenn Sie Ihre eigene Hausverwaltung betreiben, sollten Sie viel Sorgfalt und Aufmerksamkeit darauf verwenden, das richtige Team zu finden und zu interviewen. Wenn sie nachlässig sind und die Details übersehen, wird sich das auf Sie zurückführen. Sie werden Beschwerden und negative Bewertungen erhalten und Ihr Unternehmen wird darunter leiden. Wenn Sie ein großartiges Team gefunden haben, sollten Sie die Erwartungen zu Beginn der Beziehung klar und deutlich schriftlich festlegen, um Konflikte in der Zukunft zu vermeiden.

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Bauen Sie Redundanz in Ihre Inspektionen ein

Selbst talentierte Menschen mit einem hohen Maß an Liebe zum Detail können Dinge übersehen. Viele Hausverwalter und Eigentümer, die ihre Ferienunterkünfte selbst verwalten, überlassen die Inspektionen den Hausmeistern oder Wartungsmitarbeitern, die den Service übernehmen. Da es unglaublich schwierig ist, die eigene Arbeit zu überprüfen, sollten Sie einen zweiten Inspektor finden, der die Dinge übersieht. Lassen Sie ihn alle Systeme testen und alles vor der Ankunft des Gastes inspizieren, um sicherzustellen, dass alles perfekt ist.

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Solides Marketing

Ein einfaches Inserat auf AirBnB oder einer anderen Website für Ferienvermietung ist kein Marketingplan. Es ist ein Anfang. Aber es ist kein Plan. Heutzutage gibt es so viele andere Kanäle, über die Sie Ihr Haus als Ferienunterkunft vermarkten können, aber die Flut an Angeboten auf diesen Kanälen hat den Wettbewerb so stark gemacht. Wenn Sie Ihre Einnahmen maximieren wollen, sollten Sie recherchieren, wie Sie Ihr Angebot optimieren können, und den Einsatz einer Software wie myvr.com in Erwägung ziehen, um alle Angebote auf allen Websites auf dem neuesten Stand zu halten.

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Nehmen Sie die vorbeugende Instandhaltung ernst

Erstellen Sie einen Plan für die vorbeugende Instandhaltung Ihres Hauses und führen Sie ihn gewissenhaft aus. Das ist ein Eckpfeiler der Hausverwaltung Ihrer Immobilie. Sie möchten nicht, dass der Heizkessel während der Hauptvermietungszeit bei Minusgraden kaputt geht, was zu verärgerten Gästen führt. 95 Prozent dieser Probleme lassen sich mit der richtigen Wartung und Pflege Ihres Hauses vermeiden. So vermeiden Sie nicht nur, dass Sie in einer solchen Situation doppelte Überstunden für Reparaturen zahlen müssen, sondern auch, dass Sie den Gästen die gesamte oder einen Teil der Miete zurückerstatten müssen. Nehmen Sie das ernst.

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Dynamische Preisgestaltung und Ertragsmanagement

Fluggesellschaften und Hotels verwenden seit Jahren ein dynamisches Preis- und Ertragsmanagementmodell. Das zugrunde liegende Konzept? Sicherstellen, dass sich die Preisgestaltung an Angebot und Nachfrage anpasst. Wenn Sie Ihr Haus verwalten, sollten Sie sich mit Tools wie dem Market Maker von HomeAway oder Beyond Pricing über das Ertragsmanagement informieren, damit Sie die Preise für Ihr Haus angemessen gestalten und je nach Marktlage variieren können.