Frage
Ich habe letztes Jahr meine erste als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gekauft und bereite jetzt meine Steuern vor. Kann ich die Immobilie abschreiben, um mein zu versteuerndes Einkommen zu verringern?
Antwort
Ja, absolut. Das Finanzamt erwartet nämlich, dass die Abschreibung beim Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie berechnet wird, um den steuerpflichtigen Gewinn zu erhöhen, den Sie mit der Immobilie erzielt haben. Es ist also in Ihrem Interesse, die Abschreibung während der Besitzzeit zu nutzen.
Was können Sie also abschreiben? Sie können nicht nur das Gebäude abschreiben, sondern auch alle zusätzlichen Investitionen, die Sie getätigt haben und für die eine Mindestabschreibungsdauer von drei Jahren gilt. Diese werden gemeinhin als Investitionsausgaben oder CAPEX-Verbesserungen bezeichnet. Hier sind einige Beispiele dafür, was neben dem Gebäude selbst abgeschrieben werden kann:
- Geräte wie Kühlschränke, Waschmaschinen, Geschirrspüler und Herde
- Öfen
- Kapitalverbesserungen wie eine Küchen- oder Badrenovierung
- neue Fenster
- kompletter Dachersatz
- Pachtverbesserungen wie die Überholung des elektrischen Systems oder neue Klärsysteme
- Landschaftsverbesserungen
- Rechtsgebühren, wenn sie vom ursprünglichen Kaufbetrag getrennt ausgewiesen werden, und
- Ausrüstungen, die für die Instandhaltung des Grundstücks verwendet werden, wie z. B. Landschaftsgestaltungsgeräte oder Reinigungsgeräte.
(Weitere Informationen darüber, wie Ihre als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgeschrieben werden können, finden Sie im Nolo-Artikel How Landlords Can Deduct Long-Term Assets.)
Sie werden feststellen, dass Grundstücke in der Liste nicht enthalten sind. Grundstücke gehören nicht zu den abschreibungsfähigen Wirtschaftsgütern und können nicht abgeschrieben werden, da sie bereits vor der Errichtung von Gebäuden und Einbauten vorhanden waren und auch dann noch vorhanden sein werden, wenn diese längst verschwunden sind. Sie können auch keine Reparaturkosten oder Wartungsverträge abschreiben. Diese können als Ausgaben vom Nettoeinkommen abgezogen werden, sind aber keine abschreibungsfähigen Posten.
Der Zeitraum für den Abzug der Abschreibung hängt von der Art der Investition ab. Handelt es sich um eine Gewerbeimmobilie, beträgt die Abschreibungsdauer 39 Jahre (im Gegensatz zu 27,5 Jahren bei Wohnimmobilien). Bei einer linearen Abschreibungsmethode für eine Gewerbeimmobilie, die beispielsweise 2 Millionen Dollar kostet, würden Sie einen jährlichen Abzug von 51.282 Dollar erhalten (2 Millionen Dollar / 39 = 51.282 Dollar). Ihr jährliches Nettoeinkommen wird dadurch um diesen Betrag reduziert, wodurch sich Ihre Steuerschuld gegenüber dem Finanzamt verringert.
Im Gegensatz zum Gebäude selbst werden Gegenstände wie Geräte oder Ausrüstungen aufgrund ihrer erwarteten Lebensdauer in der Regel über einen kürzeren Zeitraum von fünf oder sieben Jahren abgeschrieben. Für Öfen hingegen gilt in der Regel der gleiche Abschreibungsplan wie für das Gebäude selbst, unabhängig davon, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt. Eine Aufschlüsselung der abschreibungsfähigen Gegenstände und der entsprechenden Zeitpläne finden Sie in Kapitel 2, Abschreibung von Mietobjekten, in der IRS-Publikation 527, Mietobjekte für Wohnzwecke. Kapitel 2 ist für Gewerbeimmobilien relevant, weitere Einzelheiten zu gewerblichen Investitionen finden Sie in Kapitel 4 der IRS-Publikation 946, How to Depreciate Property.