- It’s a good time to pull out cash from your investment property
- How to get a cash out refinance on an investment property
- Wann sollten Sie eine Refinanzierung mit Barmitteln für Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie nutzen
- Maximaler Beleihungsauslauf (LTV) für die Refinanzierung von Mietwohnungen
- Fannie Mae rental property refinance max LTV
- Freddie Mac rental property refinance max LTV
- Mindestkreditscore und Barreserven für die Qualifizierung
- Wartezeiten für Cash-out-Refinanzierungen
- Refinanzierung einer mit Bargeld gekauften Mietimmobilie
- Personalkredite: Eine Alternative zur Cash-Out-Refinanzierung
- Cash-out-Refinanzierung bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien FAQ
- Wie hoch sind die heutigen Hypothekenzinsen für Cash-out-Refinanzierungen für Mietobjekte?
It’s a good time to pull out cash from your investment property
Home prices are up – way up.
Nach Angaben der Federal Housing Finance Agency sind die Immobilienwerte seit 2012 um rund 100.000 Dollar gestiegen.
Das macht es zu einem großartigen Zeitpunkt für Immobilieninvestoren, das Eigenkapital in ihren Mietobjekten „auszuzahlen“. Das Geld kann verwendet werden, um:
- Eine weitere Mietwohnung kaufen
- Hausverschönerungen vornehmen
- andere Immobilienkredite abbezahlen
- Persönliche Schulden abbauen
- Bargeld für Notfälle aufbewahren
Da die Hypothekenzinsen in der Nähe von Rekordtiefs liegen, könnte es für Eigentümer von Mietwohnungen an der Zeit sein, ihr Eigenkapital zu nutzen.
Überprüfen Sie Ihre Cash Out Refinance-Fähigkeit (24. März 2021)
In diesem Artikel (Weiter…)
- How to get cash out on an investment property
- Investment property refinance rates
- When to use a cash out refinance
- Maximum LTV for rental property refinances
- Minimum credit score and cash reserves
- Cash-out refinance waiting periods
- Refinancing a rental property you bought with cash
- Cash-out refinance alternative: Personal loans
- FAQ
How to get a cash out refinance on an investment property
Because investment properties are „non-owner-occupied,“ there are special rules about refinancing and taking cash out.
For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.
And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.
In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.
Das bedeutet, dass Sie keine staatlich geförderten Darlehen wie FHA, VA oder USDA zur Refinanzierung verwenden können.
Stattdessen benötigen Sie ein Darlehen, das von Fannie Mae oder Freddie Mac gesichert ist – den beiden großen Agenturen, die die Regeln für die meisten US-Hypotheken festlegen.
Glücklicherweise sind die Vorschriften für konventionelle Refinanzierungen recht milde, so dass viele Vermieter mit Investitionskapital ihre Mietobjekte auszahlen können.
Überprüfen Sie, ob Sie für eine Cash-Out-Refinanzierung in Frage kommen (24. März 2021)
Die Zinssätze für ein Cash-Out-Darlehen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien liegen im Allgemeinen am oberen Ende der Hypothekenzinsen.
Warum? Weil die Zinssätze für Renditeliegenschaften von vornherein höher sind – im Durchschnitt etwa 0,5 % bis 0,75 % über den Zinssätzen für Hauptwohnsitze.
Und wenn Sie bei der Refinanzierung Barmittel in Anspruch nehmen, sind die Zinsen in der Regel noch etwas höher. Das liegt daran, dass die Kreditgeber ein höheres Risiko eingehen, wenn ein Hausbesitzer Eigenkapital aus seiner Immobilie abzieht.
Finden Sie einen niedrigen Zinssatz für die Refinanzierung mit Barmitteln (24. März 2021)
Wann sollten Sie eine Refinanzierung mit Barmitteln für Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie nutzen
Die Auszahlung von Eigenkapital ist eine der besten Möglichkeiten, um von Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu profitieren.
Ungenutztes Eigenkapital sieht auf dem Papier vielleicht gut aus, und für viele Investoren ist das auch in Ordnung. Sie haben einen Cashflow und wollen ihren Kreditsaldo und ihre Zahlungen nicht erhöhen.
Aber ein Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen für Mietimmobilien kann einen guten Teil des Eigenheimwerts für die Arbeit nutzen.
Sie könnten das ausgezahlte Eigenkapital zum Beispiel für Verbesserungen an einer Mietimmobilie verwenden.
Wohnungsverbesserungen können einen doppelten Gewinn abwerfen. Sie erhöhen den Wert der Wohnung und rechtfertigen eine höhere Miete. Und die Mieter fühlen sich wohl, wenn sie langfristig in der Immobilie bleiben.
Die beste Verwendung – und die höchste Rendite – für Cash-out-Mittel ist vielleicht die Erweiterung eines Immobilienportfolios.
Aber vielleicht ist die beste Verwendung – und die höchste Rendite – für Cash-out-Fonds die Erweiterung eines Immobilienportfolios.
Angenommen, Sie haben eine Immobilie im Wert von 250.000 $ mit einem Darlehen von 150.000 $.
Sie können ein Cash-Out-Darlehen in Höhe von bis zu 75 % des aktuellen Wertes erhalten, was etwa 37.000 $ einbringt. Mit diesem Geld könnten Sie eine Anzahlung von 20 % auf eine andere Mietwohnung im Wert von etwa 200.000 $ leisten.
Auf diese Weise kann ein Cash-Out-Darlehen für Anlageimmobilien dazu beitragen, Ihr Immobilienportfolio und Ihre Ertragskraft durch neue Vermietungsmöglichkeiten zu steigern.
Maximaler Beleihungsauslauf (LTV) für die Refinanzierung von Mietwohnungen
Ihr LTV – oder „Loan to Value Ratio“ – bestimmt, ob Sie für eine Cash Out Refinanzierung einer Mietwohnung in Frage kommen. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits
Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.
The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.
Fannie Mae rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-4 unit | 75% LTV | 75% LTV |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
Freddie Mac rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-unit | 85% LTV | 85% LTV |
| 2-4 unit | 75% LTV | 75% LTV | |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
If you are „on the line“ as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.
Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Informieren Sie sich, bis Sie den richtigen Kreditgeber für Ihre Situation gefunden haben.
Beachten Sie auch, dass viele Kreditgeber Darlehen außerhalb der Fannie/Freddie-Regeln anbieten. Sie erstellen ihre eigenen Programme, die in Bezug auf LTV, Cash-Out, Kredit und mehr nachsichtiger sind.
Wenn Ihr Szenario nicht in die „Box“ von Fannie/Freddie passt, könnte einer dieser Kreditgeber Ihnen helfen.
Mindestkreditscore und Barreserven für die Qualifizierung
Das Underwriting ist für eine Cash-Out-Refinanzierung einer Anlageimmobilie strenger. Mit anderen Worten, es ist schwieriger, sich für diese Art von Darlehen zu qualifizieren.
Zum einen gibt Fannie Mae einen FICO-Score von mindestens 620 an. Viele Kreditgeber setzen jedoch ihr eigenes Minimum auf 680 oder 700 fest.
Wenn Sie eine niedrige Kreditwürdigkeit haben, sollten Sie sich ein wenig umsehen. Einige Kreditgeber haben niedrigere Mindestanforderungen als andere.
Antragsteller für ein Cash-Out-Darlehen für Anlageimmobilien müssen außerdem über ausreichende Barreserven verfügen, wobei Barmittel, die sie aus der Transaktion erhalten haben, nicht berücksichtigt werden.
Die Mindestreserven werden auf der Grundlage der vorgeschlagenen Zahlung für die Immobilie und der Tatsache, ob noch andere Immobilien vorhanden sind, festgelegt. Sie sollten zwischen null und 12 Monaten der künftigen Zahlungen für die Immobilie auf einem nachprüfbaren Konto haben.
Es kann auch erforderlich sein, dass Sie zwischen 2 und 6 % der unbezahlten Darlehenssalden für andere Immobilien neben der betreffenden Immobilie und Ihrem Hauptwohnsitz als Reserve halten.
Wartezeiten für Cash-out-Refinanzierungen
Viele Hausinvestoren kaufen eine heruntergekommene Immobilie mit dem Plan, sie zu renovieren. Sie planen möglicherweise, die Immobilie mit Hilfe einer Cash-out-Refinanzierung zu renovieren, um Verbesserungen zu finanzieren.
Dies ist zwar zulässig, aber es gelten Wartezeiten.
Zwischen dem Abschluss des Hausverkaufs und dem Zeitpunkt, zu dem Sie eine Cash-out-Refinanzierung abschließen können, müssen mindestens sechs Monate liegen.
Die Ausnahmen von dieser Regel sind wie folgt:
- Die Immobilie wurde geerbt
- Das Haus wurde im Rahmen einer Scheidung oder eines anderen Trennungsurteils rechtlich zugesprochen
- Die Cash-Out-Refinanzierung fällt unter die Ausnahmeregelung für verzögerte Finanzierungen
Außerdem gilt für Häuser, die in den letzten sechs Monaten auf dem Markt waren, ein niedrigerer zulässiger Beleihungsauslauf (LTV) für Cash-Out-Refinanzierungen, der maximal 70 % beträgt.
Refinanzierung einer mit Bargeld gekauften Mietimmobilie
Die „verzögerte Finanzierung“ bezieht sich auf die Praxis, ein Haus mit Bargeld zu kaufen und den Kauf dann mit einer Refinanzierung zu tilgen.
Da es beim Kauf eines Hauses mit Bargeld keine Darlehen gibt, ist jede anschließende Refinanzierung technisch gesehen eine Cash-Out-Refinanzierung.
Normalerweise müsste der Käufer einer Mietimmobilie sechs Monate warten, um die Rückzahlung nach den üblichen Cash-Out-Regeln zu erhalten. Das bindet eine Menge Geld für eine lange Zeit – nicht die ideale Situation für einen versierten Investor, der sein Geld anderweitig einsetzen möchte.
So führte Fannie Mae Mitte 2011 die „verzögerte Finanzierungsausnahme“ ein. Hausinvestoren können nun eine Cash-out-Refinanzierung Tage – und nicht Monate – nach dem Abschluss erhalten.
Die Richtlinien für eine verzögerte Finanzierung sind wie folgt.
- Der Käufer hat das Haus vollständig in bar bezahlt
- Der Käufer muss die Herkunft der Mittel für den Kauf dokumentieren
- Darlehen oder Pfandrechte, die für den Kauf des Hauses aufgenommen wurden, müssen mit dem neuen Darlehen getilgt werden
- Eine Titelprüfung muss bestätigen, dass keine Finanzierung für das gekaufte Haus besteht
Bewahren Sie alle Unterlagen für den Hauskauf auf, wenn Sie die Ausnahmeregelung für eine verzögerte Finanzierung in Anspruch nehmen wollen. Bewahren Sie vor allem die endgültige Closing Disclosure auf.
Dies ist das seit 2015 verwendete einheitliche Dokument, das das HUD-1 ersetzt. Es enthält detaillierte Angaben zu den Abschlussgebühren sowie zu allen Darlehen, die für die Immobilie aufgenommen wurden.
Überprüfen Sie, ob Sie für eine Cash-Out-Refinanzierung in Frage kommen (24. März 2021)
Personalkredite: Eine Alternative zur Cash-Out-Refinanzierung
Wenn Sie sich mit Cash-Out-Refinanzierungen befassen, werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass sie mit Abschlusskosten verbunden sind und 30-45 Tage in Anspruch nehmen.
Eine Alternative ist ein persönliches Darlehen. Dieser bietet einige Vorteile:
- In manchen Fällen erhalten Sie das Geld in weniger als einer Woche
- Sparen Sie sich die Abschlusskosten wie Titel, Treuhandkonto, Gutachten und viele Kreditgebergebühren
- Sie müssen das bestehende Darlehen für die Immobilie nicht anrühren
Wenn Sie Bargeld für weniger als 50.000 $ benötigen, sollten Sie einen Privatkredit in Betracht ziehen. Wenn Sie beispielsweise bei einer Cash-out-Refinanzierung 5.000 $ an Abschlusskosten zahlen und nur 25.000 $ erhalten, bedeutet dies einen Aufschlag von 20 %, um diese Mittel zu erhalten.
Zudem setzen Sie Ihre bestehende Hypothek zurück, wodurch Sie während der Laufzeit des Darlehens möglicherweise mehr Zinsen zahlen.
Personalkredite können trotz höherer Zinssätze langfristig günstiger sein.
Cash-out-Refinanzierung bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien FAQ
Möglicherweise können Sie mit einer Cash-Out-Refinanzierung Eigenkapital aus Ihrer Anlageimmobilie abziehen. Für viele Vermieter ist dies im Moment eine gute Strategie, da die Refinanzierungssätze so niedrig sind wie nie zuvor. Möglicherweise können Sie auch Eigenkapital aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie herausnehmen, indem Sie eine Kreditlinie für Wohneigentum nutzen. Dies ist jedoch schwieriger als ein HELOC für Ihren Hauptwohnsitz.
Die Höhe des Eigenkapitals, das Sie abziehen können, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie derzeit haben. Für Cash-Out-Refinanzierungen von Mietobjekten gilt ein maximaler Beleihungsauslauf von 75 % – das heißt, Sie können nur so viel Eigenkapital entnehmen, dass 25 % in der Wohnung verbleiben.
Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Sie besitzen eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie im Wert von 300.000 $ und schulden derzeit 200.000 $ für die Hypothek. Haben Sie dann noch 100.000 $ an nutzbarem Eigenkapital? Nicht ganz.
Ihr neues Cash-out-Refinanzierungsdarlehen hat einen maximalen Beleihungsauslauf von 75 % – oder 225.000 $ bei einem Haus im Wert von 300.000 $. 200.000 $ dieses Kredits werden für die Tilgung Ihres bestehenden Kredits verwendet. Der Rest – 25.000 $ – ist Ihr tatsächliches, anzapfbares Eigenkapital.
Ja, die Zinssätze sind in der Regel etwas höher für eine Refinanzierung mit Barzahlung als für eine Refinanzierung ohne Barzahlung. Das liegt daran, dass der Hausbesitzer einen größeren Kredit aufnimmt und damit ein höheres Risiko für den Kreditgeber eingeht. Es gibt keine Formel, die Ihnen sagt, um wie viel höher die Zinsen für eine Refinanzierung mit Barzahlung sein werden – um das herauszufinden, müssen Sie die Zinssätze einiger Kreditgeber prüfen und sehen, wofür Sie sich qualifizieren.
In der Regel müssen Sie mindestens 15-20 % anzahlen, um eine Anlageimmobilie zu kaufen. Das bedeutet, dass der maximale Beleihungsauslauf 80-85% beträgt. Bei einer Cash-out-Refinanzierung von Anlageimmobilien liegt der maximale Beleihungsauslauf bei 70-75 %, je nach Kreditgeber und je nachdem, ob es sich um ein Darlehen mit festem oder variablem Zinssatz handelt.
Eine Cash-Out-Refinanzierung ist ein gangbarer Weg, um Schulden zu tilgen, insbesondere wenn Sie viele hochverzinsliche Schulden haben, die Ihr Einkommen aufzehren. Die Hypothekenzinsen befinden sich derzeit auf einem Rekordtief, so dass Sie durch die Auszahlung des Eigenkapitals zur Tilgung höher verzinster Kredite im Wesentlichen all diese Schulden zu einem niedrigeren Zinssatz konsolidieren können.
Allerdings ist die Methode „Refinanzierung zur Schuldentilgung“ nicht für jeden geeignet. Cash-Out-Refinanzierungen sind mit strengeren Anforderungen verbunden als herkömmliche Refinanzierungen – vor allem, wenn Sie Eigenkapital aus einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie auszahlen wollen. Ob diese Strategie für Sie in Frage kommt, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie haben, wie kreditwürdig Sie sind, wie hoch Ihre aktuellen Schulden sind und von anderen Faktoren.
Eine Mietimmobilie ist etwas schwieriger zu refinanzieren als eine Immobilie, in der Sie selbst wohnen. Zum einen sind die Kreditanforderungen und Beleihungsquoten in der Regel strenger. Außerdem ist die Auswahl an Krediten und/oder Kreditgebern möglicherweise begrenzt – vor allem, wenn Sie eine Cash-out-Refinanzierung für Ihr Mietobjekt wünschen. Für viele ist es aber dennoch machbar. Schauen Sie sich um und erkunden Sie Ihre Möglichkeiten, um einen Kreditgeber zu finden, der bereit ist, mit Ihnen zusammenzuarbeiten.
Wie hoch sind die heutigen Hypothekenzinsen für Cash-out-Refinanzierungen für Mietobjekte?
Die aktuellen Hypothekenzinsen sind niedrig – immer noch halb so hoch wie die historische Norm von über 8 %. Es ist eine begrenzte Gelegenheit, eine Mietimmobilie zu refinanzieren und vielleicht auch einen niedrigeren Zinssatz zu finden.
Prüfen Sie die heutigen Refinanzierungssätze für Mietimmobilien, um zu sehen, wofür Sie sich qualifizieren.
Überprüfen Sie Ihren neuen Zinssatz (24. März 2021)