Dividendenstarke REITs bieten Zufluchtsort für nervöses Geld

Aufgeschreckte Anleger, die Zuflucht vor den fallenden Aktienkursen suchen, könnten bestimmte Immobilien-Investmentfonds in Betracht ziehen, die Dividendenrenditen von über 10 % auf Stammaktien – und sogar noch mehr auf Vorzugsaktien – bieten.

Fondsmanager und Analysten warnten jedoch, dass Anleger unbedingt den Cashflow der einzelnen REITs, die Schuldenlast, das Auslaufen von Mietverträgen und die Kreditwürdigkeit prüfen müssen, um sicherzustellen, dass die Dividende nicht gekürzt wird.

„Es gibt eine Menge guter Gelegenheiten“, sagte Larry Antonatos, Portfoliomanager bei Heitman LLC in Chicago.

Aktien-REITs bieten derzeit Dividendenrenditen von durchschnittlich 7,3 %, während Hypotheken-REITs nach Angaben der National Association of Real Estate Investment Trusts in Washington durchschnittlich 19,9 % abwerfen.

Bestimmte Immobiliensektoren bieten sogar noch höhere Renditen, wobei gewerbliche Hypotheken-REITs im Durchschnitt 30,6 % und Beherbergungs-REITs 14,7 % erwirtschaften. Die Renditen der einzelnen REITs reichen von 3,0 % bei Public Storage Inc. (PSA) in Glendale, Kalifornien, bis hin zu 48% bei RAIT Financial Trust (RAS) in Philadelphia.

„Der Grund, warum einige der Renditen so hoch sind, ist das wahrgenommene Risiko auf dem Markt, dass einige von ihnen nicht in der Lage sein werden, die Dividenden zu zahlen“, sagte Sam Lieber, Geschäftsführer von Alpine Woods Capital Investors LLC in Purchase, N.Y.

In der Tat hat die Entscheidung von General Growth Properties Inc. in diesem Monat, seine Dividende auszusetzen, die Anleger aufgeschreckt, die sich nervös fragten, welcher REIT der nächste sein könnte.

Aber der in Chicago ansässige Eigentümer von Einkaufszentren, der mit Schulden in Höhe von 27 Milliarden Dollar, dem kürzlichen Abgang seines Finanzchefs und einer Aktie, die im vergangenen Jahr mehr als 90 % ihres Wertes verloren hat, zu kämpfen hat, ist nach Ansicht von Branchenexperten eine Anomalie in der REIT-Welt.

General Growth hat die Schulden während eines Kaufrausches während des schwindelerregenden Immobilienbooms der letzten sieben Jahre angehäuft. Das Unternehmen hat verzweifelt versucht, Wege zu finden, um die 22 Milliarden Dollar Schulden, die bis Ende 2012 fällig werden, zu refinanzieren, so Jim Sullivan, ein Buy-Side-Analyst bei Green Street Advisors Inc. aus Newport Beach, Kalifornien, in einer Research Note.

Das Unternehmen hat erklärt, dass es seine Optionen auslotet, und in der Branche ist die Rede davon, dass das Unternehmen zum Verkauf steht.

Maguire Properties Inc, ein Büro-REIT aus Los Angeles, der mit ähnlichen Schuldenproblemen konfrontiert ist, entließ seinen Gründer und CEO und setzte im Mai seine Dividende aus.

Weinlese

Die meisten REITs sind jedoch nicht mit diesen Schuldenproblemen konfrontiert, so Experten.

„Die überwiegende Mehrheit der Immobiliendividenden ist sicher“ im nächsten Jahr, sagte Joe Smith, Geschäftsführer und Portfoliomanager bei ING Clarion Real Estate Securities LP in Radnor, Pa. Eine Ausnahme seien die Lodging-REITs, bei denen das Risiko einer Verschlechterung der Cashflows aufgrund des Abschwungs im Geschäftsreiseverkehr bestehe.

Fondsmanager sind der Meinung, dass Wohnungs-, Selfstorage- und Gesundheits-REITs die sichersten Anlagen sind, wenn es um Dividenden geht, da diese drei Sektoren die wirtschaftlichen Turbulenzen weitgehend unbeschadet überstanden haben. Aber ihre Aktien haben sich erholt, wodurch die Dividendenrenditen gesunken sind: Die Renditen liegen im Durchschnitt bei 6,5 % für Apartment-REITs, 6,4 % für Gesundheits-REITs und nur 3,8 % für Selfstorage-Namen.

Der Schlüssel zur Maximierung von Sicherheit und Rendite liegt in der Auswahl von REITs, so Branchenexperten. Herr Lieber und Herr Antonatos sehen CBL & Associates Properties Inc. aus Chattanooga, Tennessee, als ein gutes Dividendenpapier an.

Obwohl das Unternehmen aufgrund seiner Abhängigkeit von den schleppenden Märkten im Südosten und seiner Verschuldung Risiken ausgesetzt ist, ist Lieber der Meinung, dass seine Dividende, die eine Rendite von 22,9 % abwirft, zumindest für die nächsten sechs Monate sicher ist. Er wies darauf hin, dass der Vorstandsvorsitzende und der Chief Operating Officer des Unternehmens vor kurzem Aktien von CBL gekauft haben, was „ein ziemlich gutes Zeichen dafür ist, dass sie sich auf kurze Sicht keine Sorgen machen“.

Herr Lieber und Herr Smith sehen beide die Mack-Cali Realty Corp. (CLI) aus Edison, N.J., ein Büro-REIT, der sich auf den Großraum New York konzentriert, mit seiner Rendite von 10,8 % als eine gute Dividendenwette.

Andere Unternehmen mit Dividendenrenditen von über 9 %, bei denen es unwahrscheinlich ist, dass sie ihre Dividenden kürzen werden, sind laut Smith Kite Realty Group Trust (KRG) aus Indianapolis, Liberty PropertyTrust (LRY) aus Malvern, Pa, Macerich Co. aus Santa Monica, Kalifornien, und Weingarten Realty Investors (WRI) aus Houston.

Mr. Lieber mag sogar ein paar Hypotheken-REITs, deren Aktien durch die zimperliche Haltung gegenüber allem, was mit Hypotheken zu tun hat, auf den Kreditmärkten schwer getroffen wurden. Er nannte die in New York ansässige Annaly Capital Management Inc. (NLY) mit einer Rendite von 18,6 % und MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) aus New York mit einer Rendite von 17,2 % als gute Dividendenwetten, da beide Wertpapiere halten, die von Fannie Mae aus Washington und Freddie Mac aus McLean, Va.

Da die Regierung kürzlich Fannie und Freddie gerettet hat, sind ihre Anleihen relativ sicher, so Lieber. Er empfiehlt jedoch keine gewerblichen Hypotheken-REITs als Dividendentitel, auch wenn die durchschnittliche Rendite in dieser Gruppe bei 30,6 % liegt.

„Wenn die großen Banken beginnen, ihre Portfolios notleidender Kredite zu verkaufen, werden wir Druck auf den Markt für gewerbliche Hypotheken erleben“, so Lieber.

Einige dieser REITs, wie Gramercy Capital Corp. und iStar Financial Inc. (beide New York), zahlten im dritten Quartal keine Dividende.

Anleger, die sich für sichere REIT-Namen wie AMB Property Corp. (AMB) in San Francisco, Kimco Realty Corp. in New Hyde Park, N.Y., Public Storage Inc. in Glendale, Kalifornien, Simon Property Group Inc. in Indianapolis, und Vornado Realty Trust (VNO) in New York, könnten in der Kapitalstruktur auf Vorzugsdividenden umsteigen, um höhere Renditen zu erzielen, sagte Michael Torres, Geschäftsführer von Adelante Capital Management LLC in Oakland, Kalifornien.

Beispielsweise werfen die O-Vorzugsaktien von AMB 10,9 % ab, während die Stammaktien nur 7,4 % abwerfen, und die G-Vorzugsaktien von Vornado werfen 10,62 % ab, während die Stammaktien des Unternehmens 5,8 % abwerfen, sagte er.

E-Mail an Janet Morrissey unter [email protected].