Eine Homestead-Erklärung ist eine Möglichkeit, Ihr Haus vor ungesicherten Gläubigern zu schützen. Die „Declaration of Homestead“ schützt das Eigenkapital oder den Barwert Ihres Hauses.
Um herauszufinden, wie viel Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben, ermitteln Sie den Marktwert Ihres Hauses. Das ist der Betrag, den Sie für Ihr Haus bekommen könnten, wenn Sie es heute verkaufen würden. Ziehen Sie dann alle Hypotheken, Eigenheimkredite und Pfandrechte vom Marktwert ab. Der verbleibende Betrag ist das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus haben.
Beispiel
Wenn Ihr Haus 200.000 $ wert ist und Sie eine Hypothek von 150.000 $ haben, beträgt Ihr Eigenkapital 50.000 $.
Eine Homestead-Erklärung schützt Sie vor Gläubigern, die Ihr Eigenkapital zur Begleichung Ihrer Schulden verwenden wollen. Gläubiger, die ein Pfandrecht auf Ihr Eigentum haben, können Sie zwangsvollstrecken, wenn keine Homestead-Erklärung vorliegt. Sie können Ihr Haus versteigern, um an das Geld zu kommen, das Sie ihnen schulden.
Eine Homestead-Erklärung schützt Ihr Haus NICHT vor Hypothekengesellschaften oder der Regierung für Steuer- oder Unterhaltsverpflichtungen. Wenn Sie diese Rechnungen nicht bezahlen, können sie Sie zwangsvollstrecken.
Was die Homestead-Erklärung bewirkt
Solange die Hypothek, die Steuern und die Gebühren für die Eigentumswohnung regelmäßig und pünktlich bezahlt werden, bedeutet eine Homestead-Erklärung:
- Ein Gläubiger kann Ihr Haus nicht versteigern, wenn eine der folgenden Personen dort lebt:
- Sie,
- andere Eigentümer Ihres Hauses,
- Familienmitglieder, die in Ihrem Haus leben, oder
- alle Mitglieder Ihrer Familie, die in Zukunft in Ihr Haus ziehen.
- Auch nach Ihrem Tod sind diese Personen durch den Homestead-Schutz geschützt.
- Ihr Ehepartner muss nicht auf dem Titel des Hauses stehen, um geschützt zu sein.
- Wenn Ihre Familienmitglieder Schulden haben, können Gläubiger Ihr Haus nicht verkaufen, um an Geld zu kommen. Ihre Familie erbt den Homestead-Schutz, solange sie in Ihrem Haus lebt.
125.000 $ sind automatisch geschützt
In Massachusetts ist Ihr Haus automatisch mit 125.000 $ geschützt. Sie müssen nichts einreichen, um den Schutz von 125.000 $ zu erhalten. Das bedeutet, dass niemand den Verkauf Ihres Hauses erzwingen kann, wenn Sie über ein Eigenkapital von 125.000 $ oder weniger verfügen.
Für einen Schutz von 500.000 $ müssen Sie eine Homestead-Erklärung einreichen
Sie können Ihr Haus mit einem Eigenkapital von bis zu 500.000 $ schützen, müssen aber eine Homestead-Erklärung einreichen.
Wie Sie eine Homestead-Erklärung erhalten
- Gehen Sie zum Grundbuchamt (Registry of Deeds) in dem Bezirk, in dem sich Ihre Immobilie befindet. Homestead-Erklärungen für Mobilheime oder Fertighäuser werden beim Grundbuchamt des Bezirks eingereicht, in dem sich das Haus befindet, auch wenn keine Urkunde für das Grundstück vorliegt.
- Bitten Sie den Sachbearbeiter um ein Formular für die Homestead-Erklärung. Tragen Sie die Buch- und Seitenzahl Ihrer Urkunde ein. Bitten Sie den Sachbearbeiter, wenn Sie Hilfe benötigen.
- Sie benötigen einen Notar, der bei der Unterzeichnung des Formulars anwesend ist.
- Alle Eigentümer des Hauses können die Homestead-Erklärung unterschreiben, aber nur ein Eigentümer muss sie unterzeichnen.
- Wenn das Haus einem Treuhandfonds gehört, kann der Treuhänder die Homestead-Erklärung im Namen der Begünstigten des Fonds einreichen.
- Rücksenden Sie das ausgefüllte Formular an den Sachbearbeiter des Registry of Deeds, um die Homestead-Erklärung einzureichen.
- Die Gebühr für die Einreichung der Erklärung beträgt in der Regel 35,00 $.
Zusätzlicher Schutz für ältere und behinderte Menschen
Jedes Haus kann durch die Einreichung einer Homestead-Erklärung einen Schutz von bis zu 500.000 $ erhalten. Darüber hinaus kann jeder Eigentümer, der 62 Jahre oder älter oder behindert ist, den Schutz von 500.000 $ für sich selbst in Anspruch nehmen. Wenn Sie also zusammen mit einer anderen Person Eigentümer Ihres Hauses sind und einer von Ihnen älter oder behindert ist, können Sie Ihr Eigentum bis zu 1.000.000 $ schützen.
Der Schutz für ältere oder behinderte Hausbesitzer endet, wenn die ältere oder behinderte Person stirbt. Wenn es zwei Eigentümer einer Immobilie gibt und nur einer von ihnen älter oder behindert ist, kann auch der Eigentümer, der nicht älter oder behindert ist, eine Homestead-Erklärung einreichen. Wenn der ältere oder behinderte Eigentümer zuerst stirbt, hat die Person, die nicht älter oder behindert ist, immer noch einen Homestead-Schutz.
Was ein Homestead nicht leistet
Das Homestead schützt Ihr Eigentum nicht vor allen Schulden. Bei den Schulden, die nicht durch eine Homestead-Erklärung geschützt sind, handelt es sich um „vorrangige“ Schulden und gesicherte Schulden. Staatliche Steuern, Geldstrafen, Unterhaltszahlungen für Kinder oder frühere Ehepartner sind vorrangige Schulden
Wenn ein Pfandrecht auf dem Haus lastet, bevor Sie Ihre Homestead-Erklärung eingereicht haben, schützt die Homestead Ihr Haus nicht vor diesem Pfandrecht. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, versprechen Sie, dem Gläubiger das geliehene Geld zurückzuzahlen. Sie versprechen auch, dass der Gläubiger Ihr Haus beschlagnahmen kann, wenn Sie das Geld nicht zurückzahlen. Dies unterscheidet sich von einem „ungesicherten Gläubiger“ wie einer Kreditkarte, bei der Sie nur versprechen, das Geld zurückzuzahlen. Eine Homestead-Erklärung schützt Sie nur vor „ungesicherten Gläubigern“
Wenn Sie eine Hypothek auf Ihr Haus aufnehmen, nachdem Sie eine Homestead-Erklärung eingereicht haben, schützt sie Ihr Haus nicht vor der Hypothekengesellschaft, wenn Sie Ihre Rechnung nicht bezahlen. Wenn Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen, kann die Bank Ihr Haus zwangsversteigern und verkaufen, um das Geld, das sie Ihnen geliehen hat, zurückzubekommen.
Wenn Sie Ihr Haus an jemanden verkaufen, der nicht zu Ihrer Familie gehört, oder wenn Sie Ihr Haus aufgeben, verlieren Sie den Schutz der Homesteads.
Wenn Sie Fragen haben, wenden Sie sich an einen Anwalt.