中程度以上の密度の居住地区は、一般的に中心および地域のビジネス地区の近くに見られ、通常、大量輸送機関に近接してマッピングされています。 これらの地域は、低密度の地域よりも建物が大きく、建物の高さの幅が広く、自動車保有台数が少ないことが特徴である。 しかし、低密度の住宅地と同様に、これらの地域の特徴もさまざまである。 長屋ばかりが並ぶ地域、低層の集合住宅や高層ビルが並ぶ地域、あらゆる種類の建物が混在する地域などがある。
非文脈的
非文脈的な地区は、一般に、建物の種類の多様な混合と優勢な文脈がないところにマップされます。 R6、R7-1、R7-2、R8、R9、R10 は非文脈的な地区である。 1961年に導入されたこれらの地区のバルク規制は、通りからセットバックし、オープンスペースに囲まれた高さ制限のない建物の開発を奨励するものである。
R6からR9地区では、バルク規制は、建物の大きさが一連の高さ要因、床面積比およびオープンスペース比の相互関係を含む複雑な規則によって決定されている高さ要因規制として知られています。 各地区の容積率を統一する代わりに、広いオープンスペースが確保できる土地に建つ高層ビルには高い容積率が認められている。 一方、敷地が狭く、オープンスペースがあまり確保できない場合は、低い容積率が許容されます。
R10地区では、高さ要因もオープンスペース比率もない。
R10地区には高さ要因もオープンスペース比率もない。各ゾーニング区画は、そのサイズに関係なく、容積率10.0である。
R6からR10の非コンテクスト地区では、非コンテクスト建築物の高さ制限はない。 その代わり、建物は、道路ライン上の指定された基準高さから内側に傾斜している空の露出面を突き抜けることは許されない。
R9 および R10 地区、ならびに R9 または R10 住宅地区相当の商業地区では、開発者はタワー規制に従って建てることを選ぶことができ、これは建物が空に広がる平面に侵入するのを許可しています。 タワー型であれば、高層建築も可能である。 1994年、住宅地における過度の高層化が懸念されたため、「塔屋規制」が導入された。 R9、R10地区、およびR9、R10地区に相当するC1、C2地区の広い道路に建つすべての住宅用タワーは、道路境界線に建つ5階から8階の建物ベースの上に建てられなければならない。
高さ比例建築物とタワー建築物の両方の代替案を奨励するために、品質住宅プログラムが1980年代に導入され、R6からR10の非文脈地区で高さ比例またはタワー規制の代わりにオプションとして使用することが許可されている。
コンテクスト地区
Contextual districts は、市の伝統的な中規模および高密度地域の規模や形態を保つために設計された地区である。 これらの地区は、A、B、D、または X の文字の接尾辞 (R6A、R6B、R7A、R7B、R7D、R7X、R8A、R8B、R8X、R9A、R9D、R9X、R10A および R10X) を持っており、同様のサイズと形の建物が強い近隣状況を形成する、あるいは再開発によって均一な状況が作られる場所としてマップ化されています。
近隣と調和した高品質の住宅を促進するために1980年代に作られた品質住宅プログラムは、高さ要因の建物が周囲の近隣としばしば釣り合わないという懸念に対応するものでした。 このプログラムでは、各地区に単一の容積率を割り当て、高さ倍率の建物よりも短くて高い敷地面積を持つ建物を生み出すバルク規制を含んでいます。 高さ制限、近隣の建物との関係における建物の道路壁の配置に関する規則、道路壁の最小および最大の高さに関する規則などは、周囲の環境に適合した建物の開発を促進する文脈的規制の一つである。 また、駐車場は地下駐車場か建物の裏側か側面に設置しなければならず、決して建物の前に設置してはならない。
高品質住宅プログラムでは、アパートの最小サイズ、レクリエーションスペースの要件、ランドリールームや廊下の採光などの設備を提供する開発者へのインセンティブなどの一連の規則も定めています。 質の高い住宅プログラムの規則と規制はすべて、文脈上のR6からR10地区では必須である。
非コンテクスト地区におけるオプションの高品質住宅規制
非コンテクスト地区の R6 から R10 では、開発者は高さ係数やタワー規制の代わりにオプションの高品質住宅プログラムを選択することができます。 たとえば、マンハッタン以外の R6 地区の広い道路では、開発者は任意の R6 バルク規制 (コンテクストのある R6A 地区の規制と同じ) に基づいて建てることを選択することができます。 一般に、この規制は、中層のアパートメントビルを奨励する方法として、非コンテクスト的規制の下で達成されるよりも多くのアパートメントを、道路境界またはその近くに設置し、適度に大きいが低いビルを認めるもので、多くの近隣地域の伝統的規模を反映している。 高さ制限と引き換えに建ぺい率や容積率を高めることもできるが、周辺の街並みに一貫性がない場合や、高い建物から得られる眺望がかさ上げのメリットを上回るといった理由から、高さ要因による規制が望ましい場合もある。 開発者は、2つの規制のうちどちらがより適切かを判断しなければならないが、同じ敷地内で2つの規制を混在させることはできない。 例えば、ハイトファクタービルに許可されている高い高さは、クオリティハウジングビルに許可されている高い敷地面積と組み合わせることはできません。
その他のゾーニング地区。
R7-3、R9-1、R10H
R7-3とR9-1地区は、特別なバルク、高さ、セットバック規定が適用され、ウォーターフロントエリアと特定の特別目的地区内にのみマッピングされる場合があります。
R10H、住宅やコミュニティ施設の用途に加えて、特別な許可によって一時的なホテルを許可する地区は、セントラル パーク サウス、およびマンハッタンの東 59 ストリートと東 61 ストリート間の 5 番街に沿ってのみマップされます。