Wohngebiete mit mittlerer und höherer Dichte befinden sich in der Regel in der Nähe von zentralen und regionalen Geschäftsvierteln und sind in der Regel in der Nähe des öffentlichen Nahverkehrs eingezeichnet. Diese Gebiete zeichnen sich durch größere Gebäude, eine größere Bandbreite an Gebäudehöhen und einen geringeren Autobesitz aus als Gebiete mit geringerer Dichte. Wie bei den Wohngebieten mit geringerer Dichte ist der Charakter dieser Viertel jedoch sehr unterschiedlich. Einige sind ganz von Reihenhäusern geprägt, andere von niedrigen Wohnhäusern oder Hochhäusern und wieder andere von einer Mischung aus allen Gebäudetypen.
Wohnbezirke mittlerer und höherer Dichte werden allgemein als kontextabhängig oder kontextfrei charakterisiert.
Kontextfrei
Kontextfreie Bezirke werden im Allgemeinen dort kartiert, wo es eine vielfältige Mischung von Gebäudetypen und keinen vorherrschenden Kontext gibt. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 und R10 sind kontextunabhängige Bezirke. Die 1961 eingeführten Bauvorschriften für diese Bezirke fördern die Entwicklung von Gebäuden ohne Höhenbegrenzung, die von der Straße zurückgesetzt und von Freiflächen umgeben sind. Die Gebäudeform ist ein Produkt der in den 1950er Jahren populären „Turm-im-Park“-Vision der Stadtplanung.
In den Bezirken R6 bis R9 sind die Volumenregelungen als Höhenfaktorregelungen bekannt, bei denen die Größe eines Gebäudes durch ein komplexes Regelwerk bestimmt wird, das die Wechselbeziehung zwischen einer Reihe von Höhenfaktoren, Geschossflächenverhältnissen und Freiflächenverhältnissen umfasst. Anstelle einer einheitlichen Geschossflächenzahl für jeden Bezirk sind höhere Geschossflächenzahlen für hohe Gebäude auf Grundstücken zulässig, auf denen große Freiflächen vorgesehen werden können. Auf kleineren Grundstücken, auf denen weniger Freiflächen möglich sind, sind geringere Geschossflächenzahlen zulässig. Im Allgemeinen gilt: Je größer das Grundstück, desto höher darf das Gebäude sein.
In R10-Bezirken gibt es keine Höhenfaktoren oder Freiflächenverhältnisse. Für jede Parzelle, unabhängig von ihrer Größe, gilt ein Flächenverhältnis von 10,0. Die Freifläche wird durch eine Überdeckungsvorschrift geregelt.
In den nicht-kontextuellen Bezirken R6 bis R10 gibt es keine Höhenbegrenzung für nicht-kontextuelle Gebäude. Stattdessen darf ein Gebäude nicht in eine Luftraumebene eindringen, die ab einer bestimmten Grundhöhe über der Straßenlinie nach innen abfällt. Je weiter ein Gebäude also von der Straßenbegrenzungslinie zurückgesetzt ist, desto höher kann es sein.
In R9- und R10-Bezirken sowie in Gewerbebezirken mit einem R9- oder R10-Wohnbezirksäquivalent können Bauherren sich dafür entscheiden, gemäß den Turm-Regelungen zu bauen, die es erlauben, dass ein Gebäude eine Himmelsbelichtungsebene durchdringt. Gebäude von großer Höhe sind möglich, wenn sie als Türme gebaut werden. Als Reaktion auf die Besorgnis über die übermäßige Höhe von Türmen in überwiegend bewohnten Gebieten wurden 1994 Turm-auf-Sockel-Vorschriften eingeführt. Alle Wohntürme an breiten Straßen in R9- und R10-Bezirken sowie in C1- und C2-Bezirken mit einem R9- oder R10-Wohngebietsäquivalent müssen über einem fünf- bis achtstöckigen Sockel errichtet werden, der an der Straßengrenze gebaut wird. Spezielle Regeln für die Geschossfläche stellen sicher, dass die Höhe der Türme etwa 35 Stockwerke nicht übersteigt.
Um eine Alternative sowohl zu Gebäuden mit Höhenfaktor als auch zu Türmen zu fördern, wurde in den 1980er Jahren das Quality Housing Program eingeführt, das in allen R6- bis R10-Bezirken, die nicht im Kontext stehen, anstelle von Höhenfaktor- oder Turmbauvorschriften eingesetzt werden kann. Die Quality Housing Bulk-Vorschriften erlauben eine höhere Grundstücksüberdeckung und in vielen Fällen eine höhere FAR im Austausch für Höhenbegrenzungen, die oft besser mit dem umgebenden Kontext vereinbar sind.
Kontextuelle Bezirke
Kontextuelle Bezirke sind so konzipiert, dass sie den Maßstab und die Form der traditionellen Stadtviertel mit mittlerer und höherer Dichte erhalten. Diese Bezirke, die mit den Buchstaben A, B, D oder X gekennzeichnet sind (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A und R10X), werden dort ausgewiesen, wo Gebäude ähnlicher Größe und Form einen starken nachbarschaftlichen Kontext bilden oder wo eine Sanierung einen einheitlichen Kontext schaffen würde.
Das Quality Housing Program wurde in den 1980er Jahren ins Leben gerufen, um qualitativ hochwertige Wohngebäude zu fördern, die sich harmonisch in die Nachbarschaft einfügen. Es war eine Reaktion auf die Bedenken, dass Gebäude mit einem Höhenfaktor oft nicht in die Umgebung passen. Das Programm weist jedem Bezirk ein einheitliches Geschossflächenverhältnis zu und enthält Vorschriften für den Umfang der Gebäude, die in der Regel kürzer sind und eine größere Grundstücksfläche aufweisen als Gebäude mit Höhenfaktor. Höhenbegrenzungen, Regeln für die Platzierung der Straßenwand eines Gebäudes im Verhältnis zu den Nachbargebäuden und Regeln für die Mindest- und Höchsthöhe einer Straßenwand gehören zu den kontextbezogenen Vorschriften, die die Entwicklung von Gebäuden fördern, die mit ihrer Umgebung kompatibel sind. Ebenerdige Rücksprünge vor einem Gebäude müssen bepflanzt werden, und Parkplätze müssen in einer Tiefgarage oder hinter oder seitlich eines Gebäudes untergebracht werden – niemals vor dem Gebäude. Da weniger Freifläche für Parkplätze zur Verfügung steht, sind etwas weniger Parkplätze erforderlich als bei Projekten mit Höhenfaktor.
Das Quality Housing Program legt auch eine Reihe von Regeln fest, die Mindestwohnungsgrößen, Anforderungen an Erholungsflächen und Anreize für Bauherren zur Bereitstellung von Annehmlichkeiten wie Waschräumen und Tageslicht in Fluren umfassen. Alle Regeln und Vorschriften des Quality Housing Program sind in den Bezirken R6 bis R10 verbindlich. Seit den 1980er Jahren wurden Hunderte von Gebieten in der ganzen Stadt zu kontextuellen Bezirken umgewidmet.
Optional Quality Housing Regulations in Non-Contextual Districts
In nicht-kontextuellen R6- bis R10-Bezirken können Bauherren das optionale Quality Housing Program anstelle des Höhenfaktors oder der Turmvorschriften wählen. An einer breiten Straße in einem R6-Bezirk außerhalb Manhattans kann ein Bauträger beispielsweise nach den optionalen R6-Bauvorschriften bauen (die den Vorschriften für einen kontextbezogenen R6A-Bezirk entsprechen). Im Allgemeinen erlauben die Vorschriften mäßig größere, aber niedrigere Gebäude, die an oder nahe der Straßenlinie errichtet werden und mehr Wohnungen aufweisen, als dies bei nicht kontextabhängigen Vorschriften möglich wäre, um mittelhohe Wohngebäude zu fördern, die den traditionellen Maßstab vieler Stadtteile widerspiegeln. Obwohl eine höhere Grundstücksüberdeckung und oft auch eine höhere Grundflächenzahl im Austausch gegen Höhenbegrenzungen erreicht werden können, sind manchmal Höhenfaktorregelungen vorzuziehen, weil die umliegenden Blöcke keinen einheitlichen Charakter haben oder weil die durch ein höheres Gebäude erreichbaren Aussichten die Vorteile einer größeren Masse überwiegen. Die Bauherren müssen entscheiden, welche der beiden Regelungen für einen bestimmten Standort besser geeignet ist, können aber nicht beide auf demselben Grundstück miteinander kombinieren. Die für Gebäude mit Höhenfaktor zulässige größere Höhe kann beispielsweise nicht mit der für Quality Housing-Gebäude zulässigen größeren Grundstücksfläche kombiniert werden.
Andere Bebauungsbezirke: R7-3, R9-1, R10H
Die Bezirke R7-3 und R9-1, in denen besondere Vorschriften für die Größe, die Höhe und den Rücksprung gelten, können nur innerhalb von Hafengebieten und bestimmten Sondergebieten kartiert werden. R7-3 ist im Sonderbezirk Hunters Point und entlang der Williamsburg Waterfront kartiert.
R10H, ein Bezirk, der neben Wohn- und Gemeinschaftseinrichtungen auch Hotels mit Sondergenehmigung zulässt, ist nur entlang des Central Park South und der Fifth Avenue zwischen East 59th und East 61st Streets in Manhattan kartiert.