Jederzeit ist ein guter Zeitpunkt, um ein Fixer-Upper-Haus zu kaufen, vor allem, wenn Sie die Immobilie für viel weniger als alles andere in der Umgebung erwerben. Im Gegensatz zu anderen Wohnimmobilien sind die Preise für Gebrauchtimmobilien nicht so stark von der Temperatur des örtlichen Immobilienmarktes abhängig – egal ob er heiß, kalt oder neutral ist. Das Geheimnis der richtigen Investition besteht darin, beim ersten Mal die richtige Immobilie auszuwählen, sie von einer Reihe spezialisierter Inspektoren überprüfen zu lassen und zu lernen, wie man die notwendigen Reparaturen einschätzen kann.
Das ideale Fixer-Upper-Haus
Das perfekte Fixer-Upper-Haus ist das Haus, das jeder in der Zukunft haben will, aber niemand will es jetzt. Viele Mängel, die Menschen abschrecken – abblätternde Farbe, abgenutzte Teppiche oder veraltete Einrichtungsgegenstände – lassen sich leicht beheben. Über Schönheitsfehler lässt sich nur schwer hinwegsehen, und diese Häuser bleiben oft auf dem Markt liegen, da die meisten Hauskäufer, vor allem Erstkäufer, ein schlüsselfertiges, bezugsfertiges Haus in tadellosem Zustand verlangen.
Erinnern Sie sich: Wenn Sie ein Kaufangebot für ein renovierungsbedürftiges Haus zum richtigen Preis abgeben, verdienen Sie schon am Tag des Kaufabschlusses Geld. Und das sogar, bevor Sie das Potenzial für einen großen Wiederverkaufsgewinn in Betracht ziehen. Der Zeitpunkt, an dem Sie über einen Verkauf nachdenken sollten, ist der Tag, an dem Sie kaufen, vor allem, wenn Sie keine unmittelbaren Pläne für einen Umzug haben.
Ein weiterer wichtiger Punkt, den Sie sich merken sollten: Nicht alle renovierungsbedürftigen Immobilien haben Potenzial. Ob sich ein bestimmtes hässliches Entlein in einen Schwan verwandeln kann, hängt von mehreren Faktoren ab.
Lage
Einer der wichtigsten Faktoren beim Kauf eines Hauses ist die Lage. Kaufen Sie kein renovierungsbedürftiges Haus, das an einer viel befahrenen Kreuzung, neben einer Schule oder gegenüber der Einfahrt zu einer Mülldeponie liegt. Diese Beispiele für unerwünschte Gegenden lassen selbst Top-Häuser untergehen. Suchen Sie nach renovierungsbedürftigen Häusern in ansprechenden und aufstrebenden Vierteln. Schauen Sie sich die umliegenden Häuser an und wie sie gepflegt werden. Machen die meisten Häuser einen gepflegten und bewohnten Eindruck?
Grundriss
Als Nächstes sollten Sie auf die Ausstattung des Hauses achten. Die beste Art von renovierungsbedürftigen Häusern ist eine, die die meisten Käufer anspricht: ein Haus mit drei Schlafzimmern und mehr als einem Bad.
Ein Haus mit zwei Schlafzimmern kann rentabel sein, vor allem, wenn dies die vorherrschende Größe von Häusern in der Nachbarschaft ist, aber ein Haus mit drei Schlafzimmern ist eine Klasse für sich. Und wenn drei Schlafzimmer besser sind, übertrifft ein Haus mit vier Schlafzimmern das noch. Käufer von Häusern mit drei Schlafzimmern sind oft bereit, auf ein Haus mit vier Schlafzimmern umzusteigen.
Der Grundriss sollte fließend sein. Wenn das Haus einen schlechten Grundriss hat, sollten Sie bedenken, dass es teuer oder unpraktisch sein kann, Wände zu versetzen. Schlafzimmer an gegenüberliegenden Enden des Hauses schrecken Käufer mit kleinen Kindern ab, ebenso wie ein zweistöckiges Haus mit dem Hauptschlafzimmer im Obergeschoss und allen anderen Schlafzimmern im Erdgeschoss. Küchen mit mehr als einem Eingang sind erwünscht. Vermeiden Sie Wohnungsgrundrisse, die das Esszimmer zum zentralen Mittelpunkt der Wohnung machen.
Über diesen Begriff: Primary Bedroom
Viele Immobilienverbände, darunter die National Association of Home Builders, haben den Begriff „Master Bedroom“ als diskriminierend eingestuft. Die Bezeichnung „Hauptschlafzimmer“ ist in der Immobilienbranche inzwischen weit verbreitet und spiegelt den Zweck des Raumes besser wider.
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Zustand
Ein renovierungsbedürftiges Haus braucht Arbeit, aber einige Probleme sind schlimmer (teurer) als andere. Sie müssen die kosmetischen Probleme von den grundlegenderen trennen.
Einfache Reparaturen sind:
- Wände flicken, Tapeten abreißen, and painting
- Refinishing floors or laying tile or carpet
- Installing ceiling fans and new light fixtures
- Replacing baseboards or adding trim
- Fixing broken windows
- Replacing bathroom subfloors due to leaky toilet seals
- Refacing or painting kitchen cabinets or installing new ones
- Replacing doors
- Changing out outlets and light switches
- Painting the exterior
- Adding a deck
More expensive fixes include:
- Replacing HVAC systems or adding central air conditioning
- Shoring up foundations
- Reroofing, when it involves a tear-off
- Replacing all plumbing, sewer lines, and electrical wiring
- Pouring concrete for driveways, sidewalks, oder Stufen
- Einbau von Ersatzfenstern im gesamten Haus
- Komplette Küchen- oder Badrenovierungen
- Bau von Garagen oder Anbauten
Inspektionen für Fixer-Upper-Häuser
Bei jeder Immobilientransaktion sollten Sie immer eine Hausinspektion durch einen zugelassenen Hausinspektor durchführen lassen, bevor Sie sich zum Abschluss des Verkaufs verpflichten. Es gibt viele Arten von Hausinspektionen, die Sie vor dem Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses prüfen sollten. Betrachten Sie diese Überprüfungen als notwendige Kosten für ein gutes Geschäft:
- Dachbescheinigungen: Wenn der Verkäufer nicht bereits Beweise für das Alter und den Zustand des Daches vorgelegt hat, lassen Sie sich auf seine Kosten ein Dachzertifikat ausstellen.
- Hausgarantie: Nicht alle Verkäufer zahlen für eine Hausgarantie, aber einige möchten sie vielleicht, um nicht nachts angerufen zu werden, wenn nach dem Kauf etwas kaputt geht.
- Schädlingsinspektionen: Dies kann wichtig sein, wenn in Ihrer Gegend Schäden durch Käfer, Termiten oder Ameisen auftreten. Bitten Sie um eine Schädlingsinspektion und machen Sie Ihr Kaufangebot davon abhängig, dass Sie den Bericht und alle vom Verkäufer bezahlten Reparaturen genehmigen.
- Inspektionen der Abwasserleitungen: Mit dem Alter einer Immobilie verändern sich auch die Kanalisationsleitungen. Lassen Sie die Leitungen und Klärgruben überprüfen.
- Ingenieurberichte. Ein Ingenieur macht Angaben zu Naturgefahren oder geologischen Gegebenheiten. Achten Sie auf nahegelegene Mülldeponien, Berichte über Kontaminationen und andere Gefahren für den Wiederverkauf.
Nicht alle renovierungsbedürftigen Immobilien erfordern den gleichen Umfang an Sanierungsarbeiten; das ist alles subjektiv. Es hängt von Ihnen ab und davon, was Sie wollen. Überlegen Sie vor dem Kauf, wie viel Sie renovieren wollen oder müssen, um ein Haus bewohnbar zu machen.
Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.