ARM’s vs. Fixed Rate Hypotheken vergelijken | NextAdvisor with TIME

Het kiezen van een hypotheek is ingewikkeld. Een van de eerste keuzes die u maakt, is ook een van de belangrijkste: vaste rente of variabele rente?

Uw keuze is niet alleen van invloed op uw maandelijkse betaling, maar ook op de aflossingstermijn en de rentekosten.

Een hypotheek met een variabele rente (ARM) kan in specifieke omstandigheden een betere keuze zijn, maar nu de rente dit jaar een recordlaagte heeft bereikt, is een hypotheek met een vaste rente op dit moment voor de meeste kredietnemers de duidelijke winnaar.

Het percentage ARM-aanvragen is sinds eind maart 2020 met 50% gedaald, en is goed voor 3% van alle residentiële hypotheekaanvragen, volgens gegevens van de Mortgage Bankers Association.

Verschillen tussen Fixed-Rate en Adjustable-Rate Hypotheken

Het belangrijkste verschil tussen hypotheken met een vaste rente en ARM’s is rechttoe rechtaan. Een hypotheek met een vaste rente heeft een rentepercentage dat niet verandert. De rente van een hypotheek met een aanpasbare rente verandert op vooraf bepaalde tijden, binnen de grenzen die in de kleine lettertjes van de lening staan vermeld.

De rente van een ARM wordt op verschillende tijdstippen aangepast, afhankelijk van de lening. Het schema voor de aanpassing van de rente wordt weergegeven als een breuk. Het eerste getal in de breuk is wanneer de rente in eerste instantie wordt aangepast, en het tweede getal is hoe vaak het verandert na de eerste aanpassing. Dus een 5/1 ARM heeft een vaste rente voor vijf jaar en daarna wordt de rente jaarlijks aangepast. Typisch, een ARM is een 30-jarige hypotheek.

Een vaste rente hypotheek is eenvoudiger dan zijn tegenhanger met variabele rente. Het belangrijkste verschil met leningen met een vaste rente zit hem in het aflossingsschema, oftewel de leentermijnen. Net als bij ARM’s, zijn er hypotheken met een vaste rente van 30 jaar. Maar u kunt ook kiezen voor kortere looptijden, zoals 10 jaar of 15 jaar.

Waarom ARM’s op dit moment geen zin hebben

Kiezen tussen een ARM en een hypotheek met een vaste rente heeft alles te maken met risico versus beloning. Met een hypotheek met vaste rente vergrendelt de lener een rente voor de hele looptijd van de hypotheek. Met een aanpasbare rente neemt de lener het risico dat de rente in de toekomst stijgt. In ruil voor het toegenomen risico, krijgt de lener meestal een lagere rente.

Op dit moment is het verschil in aanvangsrente voor aanpasbare hypotheken minimaal tot onbestaande in vergelijking met een lening met een vaste rente, legt Greg McBride, hoofd financieel analist bij Bankrate.com, uit. “Als je geen voordeel hebt, maar wel hetzelfde risico loopt, waarom zou je je dan druk maken?”

De huidige economische vooruitzichten dragen alleen maar bij aan de afnemende aantrekkingskracht van de ARM. Een situatie waarin ARM’s van oudsher zinvol zijn, is wanneer u van plan bent het pand te verkopen voordat de rente opnieuw wordt vastgesteld. Deze strategie is gebaseerd op stijgende huizenprijzen of op zijn minst stabiel blijven.

Hoewel de huizenprijzen in veel gebieden zijn gestegen, gedreven door een record lage hypotheekrente en een lage woningvoorraad, kan niemand garanderen dat dit op de lange termijn zo zal blijven. Immers, in januari 2020, hoeveel deskundigen voorspelden een multi-miljard dollar daling van de wereldeconomie? En met werkloosheid nog steeds in de dubbele cijfers en COVID-19 nog steeds laat in de zomer in veel delen van Amerika, is het belangrijk om te plannen voor toekomstige onzekerheid.

Na een gestage daling sinds de jaren ’80, hebben de hypotheekrente niet veel meer ruimte om te dalen. Dus als u zich een huis kunt veroorloven of wilt herfinancieren, is het afsluiten van een vaste rente de beste optie.

Een hypotheek met een vaste rente biedt u bovendien de flexibiliteit om een kortere aflossingstermijn te kiezen, zoals een 15-jarige lening. Vergeleken met een 30-jarige hypotheek, zal een 15-jarige woning lening een lagere rente hebben, maar hogere maandelijkse betalingen. U betaalt mogelijk meer per maand, maar leners zijn bereid dit te doen om de schuld sneller af te betalen en duizenden dollars te besparen aan rentebetalingen gedurende de levensduur van de lening, zegt Nadia Alcide, een hypotheekprofessional bij Mortgage Biz of Florida.

What Needs to Change for an ARM to Make Sense?

Om ARM’s zinvoller te maken voor mensen, zou de spread tussen hypotheken met een vaste rente en met een aanpasbare rente moeten toenemen, wat waarschijnlijker is wanneer de rentetarieven over het algemeen stijgen.

In ieder geval zullen ARM’s nog steeds slechts zinvol zijn voor een kleine subgroep huizenkopers en degenen die op zoek zijn naar herfinanciering. Hier zijn een paar situaties waarin een ARM zinvol kan zijn, als het een aanzienlijke besparing oplevert ten opzichte van een lening met een vaste rente.

U houdt de lening zeker niet voor de lange termijn

Veel mensen verwachten en plannen in hun carrière om de zoveel tijd te verhuizen. Voor mensen in deze positie kan een ARM een goedkopere optie zijn dan een hypotheek met een vaste rente. Vooral als u weet dat u in de komende 5-10 jaar zult moeten verhuizen.

Maar zelfs in deze omstandigheid, zult u de cijfers willen bekijken. Met een ARM bent u nog steeds verantwoordelijk voor afsluitkosten. De afsluitkosten kunnen 2%-6% van het geleende bedrag zijn, en voor een gemiddeld huis zijn dat duizenden dollars die u vooraf moet betalen. Als u slechts een jaar of twee in het huis zult wonen, is het wellicht goedkoper om te huren dan te kopen, met welk type hypotheek dan ook.

U kunt de extra besparingen aan het werk zetten

Wanneer de maandelijkse besparingen van een ARM aanzienlijk zijn, kunt u de extra besparingen aan het werk zetten.

De introductieperiode van een hypotheek met aanpasbare rente – wanneer de rente het laagst is – kan een kans zijn om uw pensioensparen te verhogen, of om uw noodfonds op te bouwen. U kunt het geld dat u spaart ook gebruiken om de hoofdsom af te lossen.

Als u van plan bent uw hypotheek in 10 jaar af te lossen, kan een ARM met een 10-jaars introductierente u helpen dat gemakkelijker te doen. Het extra eigen vermogen dat u opbouwt, kan het makkelijker voor u maken om te herfinancieren of te sparen door eerder af te zien van uw particuliere hypotheekverzekering.

Er zit wel een kanttekening aan deze aanpak: u moet in een situatie verkeren waarin u zich een eventuele renteverhoging kunt veroorloven. U kunt dit van tevoren plannen omdat een ARM grenzen heeft aan hoeveel de rente kan stijgen, in één keer of over de levensduur van de lening. Als u op enig moment een ARM overweegt, zorg er dan voor dat u uw geldschieter naar deze limieten vraagt.

U neemt een Jumbo-lening

Jumbo-leningen zijn non-comforme leningen omdat ze het door Fannie Mae en Freddie Mac vastgestelde dollarbedrag overschrijden. Voor 2020 is de limiet $510.400 voor het grootste deel van het land, maar het kan tot 150% hoger zijn in gebieden waar huizen duurder zijn.

Omdat jumbo-leningen niet door de overheid worden gegarandeerd, zijn ze riskanter voor kredietverstrekkers en hebben ze strengere acceptatierichtlijnen. Daarom hebben jumbo-leningen ook hogere rentetarieven, vergeleken met conforme leningen.

Omwille van deze hogere tarieven kan het verschil tussen jumbo ARM’s en leningen met vaste rente groter zijn dan bij conforme leningen. U kunt dus meer besparen tijdens de introductieperiode, maar jumbo-leningen zijn per definitie grotere leningen. Dus elke toekomstige renteverhoging op een jumbo ARM zal een grotere impact hebben op uw maandelijkse budget.

Uw inkomen gaat stijgen

Er zijn enkele situaties waarin een ARM zinvol kan zijn voor huishoudens met een hoge nettowaarde of een hoger inkomen, zegt McBride. Als u een grote inkomensstijging verwacht, dan kan een ARM zinvol voor u zijn. Een arts die haar opleiding afrondt, is een goed voorbeeld van iemand voor wie dit geldt.

De lagere betaling op een aanpasbare rente kan flexibiliteit bieden als uw inkomen variabel of seizoensgebonden is, zegt hij. Maar nogmaals, hij benadrukte dat dit alleen werkt in extreme gevallen, bijvoorbeeld atleten of entertainers.