Vraag
Ik heb vorig jaar mijn eerste vastgoedbelegging gekocht en ik ben nu bezig met de belastingaangifte. Kan ik het pand afschrijven om mijn belastbaar inkomen te verlagen?
Antwoord
Ja, absoluut. De belastingdienst verwacht dat bij de verkoop van een vastgoedbelegging afschrijvingen worden berekend om het bedrag van de belastbare winst die u op het vastgoed had, te verhogen, dus het is in uw eigen belang om ervoor te zorgen dat u tijdens het bezit profiteert van afschrijvingen.
Wat kunt u dan afschrijven? U kunt niet alleen het gebouw afschrijven, maar ook eventuele extra investeringen die u hebt gedaan, waarvoor een afschrijvingsperiode van minimaal drie jaar geldt. Deze investeringen worden doorgaans investeringsuitgaven of CAPEX-verbeteringen genoemd. Hier zijn enkele voorbeelden van wat kan worden afgeschreven naast het gebouw zelf:
- apparaten zoals koelkasten, wasmachines, vaatwassers en fornuizen
- toestellen
- kapitaalverbeteringen zoals een keuken of een badkamer
- nieuwe ramen
- volledige dakvervanging
- leasehold verbeteringen zoals elektrische systeem revisies of nieuwe septische systemen
- landschapsverbeteringen
- wettelijke kosten, indien deze afzonderlijk van het oorspronkelijke aankoopbedrag zijn opgevoerd, en
- uitrusting die wordt gebruikt voor het onderhoud van het onroerend goed, zoals apparatuur voor landschapsverzorging of schoonmaakapparatuur.
(Voor meer informatie over hoe uw vastgoedbelegging kan worden afgeschreven, zie het Nolo artikel How Landlords Can Aftract Long-Term Assets.)
U zult opmerken dat grond niet in de lijst is opgenomen. Grond is geen afschrijfbaar activum en u kunt er geen aftrek op nemen, omdat grond er al was voordat de gebouwen en verbeteringen erop werden gezet, en het zal blijven als ze allang weg zijn. U kunt ook reparatiekosten of servicecontracten niet afschrijven. Deze kunnen worden afgetrokken van uw netto-inkomen als kosten, maar zijn geen afschrijfbare posten.
De periode voor het aftrekken van afschrijvingen hangt af van het type investering. Als het onroerend goed een commercieel onroerend goed is, dan is de afschrijvingsperiode 39 jaar (in tegenstelling tot 27,5 jaar voor woningen). Bij een lineaire afschrijving van een commercieel onroerend goed dat bijvoorbeeld $2 miljoen dollar kost, zou u een jaarlijkse aftrek van $51.282 ontvangen ($2M / 39 = $51.282). Uw jaarlijkse netto-inkomen wordt daardoor voor belastingdoeleinden met dat bedrag verminderd, waardoor u minder belasting aan de belastingdienst verschuldigd bent.
In tegenstelling tot het gebouw zelf, vallen items zoals apparaten of apparatuur gewoonlijk op een korter afschrijvingsschema van vijf of zeven jaar, vanwege hun verwachte levensduur. Voor ovens geldt daarentegen een afschrijvingsschema dat overeenkomt met dat van het gebouw zelf, ongeacht of het om een woonhuis of een bedrijfspand gaat. Voor een uitsplitsing van afschrijfbare items en hun overeenkomstige schema’s, zie hoofdstuk 2, Afschrijving van huurwoningen, in IRS Publication 527, Residential Rental Property. Hoofdstuk 2 is relevant voor commercieel vastgoed, maar aanvullende details over commerciële investeringen kunnen worden verkregen uit hoofdstuk 4 in IRS Publication 946, How to Depreciate Property.