Nieuwbouw doet de oude huizen in Houston’s Third Ward in de schaduw staan. ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
Altijd grond bezitten. Dat was een van de lessen die Edwin Harrison’s grootvader, die het huis van hun familie bouwde op de hoek van Reeves en Burkett straten in Third Ward, hem leerde.
“Je moet land hebben in Amerika, want dat is waar dit land op gebouwd is, op eigendom van onroerend goed,” zei hij. “Dat is de manier waarop blanken het hebben opgezet.”
Hoewel zijn grootvader later zou verhuizen naar Meyerland en andere Houston buurten, keerde Harrison’s familie terug. Zijn jongste zoon woont nu in een van de huizen die zijn grootvader ooit bezat en Harrison, nu in de 60, woont op Southmore Boulevard.
Dit is waar hij aan denkt als hij denkt aan de verandering die zich over Third Ward verspreidt. Gentrificatie. Hoezeer de term ook over verandering gaat, het is nu een constante geworden in gesprekken over buurten als Third Ward, historisch zwarte en Latijns-Amerikaanse gebieden, dicht bij het centrum van Houston die ontwikkelaars van stadswoningen hebben aangetrokken.
Toen er eindelijk een multi-miljoen dollar kostende renovatie werd onthuld in het historische Emancipation Park, vroegen buren zich af: Zal dit de gentrificatie versnellen? Toen de Universiteit van Houston decennia lang haar studentenhuisvesting uitbreidde naar de buurt, vroegen de bewoners zich af: En wij dan?
De zorgen zijn terecht. In het deel van de buurt dat het dichtst bij het centrum ligt, waartoe ook Emancipation Park behoort, is de mediane woningwaarde tussen 2000 en 2013 met 176 procent gestegen, volgens een analyse van volkstellingsschattingen uitgevoerd door Governing.
Gerelativeerd: Hoe te voorkomen dat een buurt gentrifieert
Er zijn verschillende interventies geweest bedoeld om het tij te beteugelen en betaalbaarheid te creëren. Federaal gefinancierde, door de stad beheerde programma’s voor hulp bij aanbetalingen, gekoppeld aan de Land Assemblage Redevelopment Authority (LARA) van de stad, namen leegstaand belastingplichtig onroerend goed in beslag en verkochten het goedkoop aan ontwikkelaars die ermee instemden woningen te produceren tegen betaalbare prijzen. Belastingkredieten voor huisvesting met lage inkomens (LIHTC) zijn verantwoordelijk voor de eerste nieuwe ontwikkeling van de Houston Housing Authority in tien jaar die onlangs is geopend in Independence Heights.
In Third Ward in het bijzonder zijn gemeenschapsontwikkelingsgroepen zoals Row House Community Development Corporation en het onlangs aangekondigde PRH Preservation, Inc,
En dan zijn er nog de inspanningen van staatsafgevaardigde Garnet Coleman, die via verschillende semi-overheidsinstellingen heeft geholpen grond in de buurt te vergaren, waarvan er verschillende zijn omgebouwd tot betaalbare woningen en er nog meer in de pijplijn zitten.
In een staat die vaak vijandig staat tegenover door de stad geleide inspanningen om betaalbaarheid te creëren of te behouden, zijn deze inspanningen niet onbelangrijk. Maar er is meer nodig, betogen voorstanders van de buurt.
Dus toen de stad Houston haar eigen Community Land Trust (CLT) begon op te richten met als doel huiseigenaarschap betaalbaar te maken, was Third Ward een van de buurten die met bijzondere belangstelling toekeek. Een land trust beloofde op verschillende manieren anders te zijn dan de vroegere betaalbaarheidsprogramma’s van de stad, en niet in de laatste plaats op de langere termijn.
In een typische community land trust, volgens een document opgesteld voor de gemeenteraad in december 2016 door de organisatie Grounded Network Solutions, “de typische landlease-overeenkomst tussen een CLT en een huiseigenaar heeft een termijn van 99 jaar, kan worden geërfd en kan aan het einde van de eerste termijn van 99 jaar worden verlengd voor nog eens 99 jaar.”
Maar er is veel variabiliteit in hoe trusts kunnen functioneren, zelfs binnen de vereisten van de staat. De land trust van de stad, bijvoorbeeld, zal stadsbreed zijn, terwijl in veel andere gevallen, zij zich richten op een bepaalde buurt. En de non-profitorganisaties kunnen worden gebruikt voor residentiële of commerciële doeleinden, maar richten zich over het algemeen op betaalbare huisvesting, hetzij door huiseigenaarschap of verhuur.
Dat is waar de voorgestelde Third Ward gemeenschapstrust in het spel komt. Een van de doelen in het verstrekkende conceptplan voor de buurt, dat is opgesteld door het Complete Communities initiatief van de burgemeester, is de oprichting van een gemeenschappelijk grondfonds. Independence Heights, een andere historisch zwarte wijk net buiten de Loop die wordt geconfronteerd met buurtverandering, heeft ook het idee van een community land trust onderzocht, waarbij in 2017 een onderzoek werd uitgevoerd om de huidige eigendomspatronen te beoordelen en het niveau van interesse onder bewoners vast te stellen.
“We erkennen dat er gemeenschappen zijn die misschien een op de gemeenschap gebaseerde CLT willen, en we ondersteunen dat volledig,” zei Tom McCasland, hoofd van de huisvestingsafdeling van de stad.
Met de ervaring van LARA, die een enigszins trage inspanning bleek te zijn die woningen produceerde die zelfs een stadsmedewerker soms buiten bereik vond, heeft de stad veel van de middelen om zoiets als een land trust te lanceren. McCasland schat dat de effectieve subsidie die een huizenkoper zou kunnen ontvangen, zou stijgen van het huidige bedrag dat de stad helpt financieren voor gekwalificeerde kopers tot ongeveer $ 50.000 of $ 60.000.
Maar de inspanning in Third Ward zou inhouden dat er iets nieuws moet worden gecreëerd. En radicaal.
Een radicaal voorstel
“Het probleem hier in Texas en in Houston is dat we echt veel waarde hechten aan de commodificatie van land,” legt Jeffrey Lowe uit, een universitair hoofddocent stedenbouw en milieubeleid aan de Texas Southern University en een Kinder Fellow. “Veel van ons beleid bevordert in feite het bezit van privé-eigendom, niet alleen dat het land moet worden gecommodificeerd, maar dat het moet worden gecommodificeerd tot zijn maximale waarde.”
Dat wil niet zeggen dat er geen gemeenschapsgrond trusts zijn in Texas. Die zijn er wel, en de meest productieve daarvan is volgens Lowe de Guadalupe Community Land Trust in Austin, die wordt gerund door de buurtontwikkelingsmaatschappij.
Maar in het bedrijfsvriendelijke Houston zijn er geen actieve buurtlandbouwcoöperaties. Er zijn verschillende stappen nodig om een buurtland trust op te richten, waaronder het oprichten van een non-profit organisatie, het opstellen van statuten en bestuursstructuren, het verkrijgen van een aanwijzing van de stad en het aanvragen van bepaalde belastingvrijstellingen, maar het verkrijgen van de steun van de gemeenschap is een groot deel van het proces.
“Het is een kwestie van waarden,” zei Lowe. “Het CLT-model leent zich niet voor het maximum dat de markt kan dragen. Het leent zich meer voor het weggeven van het maximale op een manier dat degenen die de hulp het meest nodig hebben, de mensen met een lager inkomen bijvoorbeeld, een kans hebben op onderdak dat ze zich kunnen veroorloven.”
Luister: Waarom het bouwen van betaalbare huisvesting zo onbetaalbaar kan zijn
Naast het bieden van betaalbare huurwoningen, werkt Austin’s Guadalupe Community Land Trust bijvoorbeeld met huizenkopers van wie de inkomens op of onder 80 procent van het gebiedsmediane inkomen liggen en veel van de mensen die het bedient, zitten daar ver onder. In 2017 bedroeg 80 procent van het mediane inkomen $ 52.100 voor een huishouden van twee personen en $ 65.100 voor een huishouden van vier personen. De groep geeft ook prioriteit aan huishoudens die “langdurige banden met East Austin” hebben. Tussen 1984 en 2018 groeide de land trust van zeven naar 60 woningen, volgens het laatste jaarverslag van de organisatie. Gezinnen kopen de huizen, die ver onder de marktwaarde worden verkocht, en leasen het land zelf van de community land trust. Op die manier betalen de huiseigenaren alleen belasting over het huis, niet over het onroerend goed.
Land trusts worden ook opgezet om betaalbaarheid op de langere termijn te creëren, wat betekent dat de huren betaalbaar blijven voor een bepaalde doelgroep. Als huiseigenaren bijvoorbeeld verkopen, zijn er maatregelen om ervoor te zorgen dat het geld terugvloeit naar de land trust om betaalbaar huiseigenaarschap te blijven subsidiëren.
Er zijn manieren waarop huiseigenaren kunnen profiteren van stijgende waarden. In de land trust van de stad Houston, bijvoorbeeld, kunnen er nog steeds mogelijkheden zijn voor vermogensvorming.
“Als je je doorverkoopformule goed hebt ingesteld, groeit de doorverkoopprijs van het huis hopelijk met of ongeveer evenveel als de inkomensgroei voor je doelpopulatie, zei McCasland. Stel dat een huis van $150.000 in waarde stijgt tot $170.000 in 10 jaar. Als de huiseigenaar verkoopt, “krijgt de huiseigenaar de $20.000 extra,” zei McCasland, plus het eigen vermogen dat ze hebben neergelegd toen ze het huis kochten. Met deze formule kan de Community Land Trust het huis idealiter verkopen tegen de nieuwe prijs en zou het nog steeds als betaalbaar worden beschouwd. Zo niet, dan zou de trust meer subsidie aan het huis moeten toevoegen. “
Het doel is om een balans te vinden tussen het creëren van welvaart en betaalbaarheid in een land trust model,” zei hij.
De Emancipatie Economische Ontwikkeling Raad van de derde wijk heeft zich gemobiliseerd rond het idee dat, in het gezicht van gentrificatie, de wijk zijn eigen gemeenschap land trust nodig heeft om ervoor te zorgen dat bewoners die het risico lopen te worden verdrongen in hun buurt kunnen blijven.
Een partnerschap met het MIT Department of Urban Planning terug in 2016 hielp de basis te leggen voor plannen daar voor een community land trust. Die inspanning geïdentificeerd het gebied rond Emancipation Park als een zeer geschikt voor een land trust. De sleutel tot het realiseren van dat doel zou echter zijn dat bestaande landeigenaren in de buurt samenwerken om dat land beschikbaar te maken.
“De kracht is dat de gemeenschap het land bezit en huiseigenaren, langetermijnbewoners, inspraak geeft in wat er met hun land gebeurt,” zei Shanette Prince, gemeenschapscoördinator van de organisatie die bewoners, bedrijven, kerken en andere groepen in de hele buurt samenbrengt. “Bewoners hebben inspraak in wat er op lange termijn met hun land gebeurt,” zei ze, en ze zouden in staat zijn “om dat land collectief te organiseren en ervoor te zorgen dat het land wordt gebruikt op de manier waarop de gemeenschap wil dat het land wordt gebruikt.”
Diepe wortels, hoge verwachtingen
De belofte is hoog. Het zou de betaalbaarheid kunnen vergroten, ontheemding kunnen voorkomen en veilige huisvesting kunnen creëren. Bovendien kunnen sommige modellen, met name die waarin de controle door de buurt voorop staat, volgens Lowe de democratie bevorderen en als platform dienen voor meer algemene basisorganisaties. “Het is een platform dat helpt bij het opbouwen van menselijk sociaal en politiek kapitaal,” zei hij.
In het hele land zijn er meer dan 220 land trusts. Ze variëren in grootte en locatie, maar neigen naar de kusten. Er zijn stedelijke land trusts en landelijke land trusts. De beweging heeft haar wortels in het tijdperk van de burgerrechten, legt Lowe uit, toen zij een bijzondere belofte inhield voor zwarte Amerikanen die in hen de mogelijkheid zagen om de ongelijke structuren en het beleid te verzachten die hen ervan weerhielden op dezelfde manier aan de maatschappij deel te nemen als blanke Amerikanen. Eigenwoningbezit was slechts één van de wegen naar vermogensvorming en buurtstabilisatie waarvan veel zwarte gezinnen waren uitgesloten, ook op het platteland van het Zuiden. Land trusts, zoals New Communities Inc. in Georgia, boden ook een weg naar stabiliteit als uitweg uit de deelpacht.
Een gemeenschapsland trust vertegenwoordigde de mogelijkheid om honderden jaren van onteigening ongedaan te maken. In plaats van een verlies van eigendom, bood de land trust het tegenovergestelde.
De beweging groeide langzaam tot het midden van de jaren 90, toen het aantal land trusts aanzienlijk groeide, ruwweg verdubbeld in een decennium.
Veel van de barrières voor het creëren van rijkdom die sommige vroege voorstanders van land trusts identificeerden, bestaan vandaag de dag nog steeds. Uit een recente studie van het Harris County Tax Appraisal District bleek bijvoorbeeld dat ras en buurtdemografie belangrijke factoren zijn bij de taxatie van huizen, als alle andere dingen gelijk blijven. Zelfs met eigenwoningbezit is de potentiële rijkdom die zwarte buurten met hun huizen kunnen creëren, onderdrukt.
GeRELATEERD: Why it’s harder than ever to move out of poverty
Tijdens diezelfde periode waarin land trusts van de grond kwamen, verstevigde gentrificatie, een term die ongeveer net zo lang bestaat als de community land trust, zijn greep op steden in het hele land. Tussen 1990 en 2000 gentrificeerde 8,6 procent van de gebieden die in aanmerking kwamen voor gentrificatie – wat betekent dat de mediane inkomens en waarden van huishoudens al boven een bepaald niveau lagen – ook daadwerkelijk, vergeleken met 18,4 procent sinds 2000, volgens de analyse van Governing. Verschillende van de census tracts opgenomen in de Greater Third Ward gebied waren onder die gentrifying in de analyse.
“Voor mij gaat het allemaal over de snelheid van verandering,” zei Shannon Van Zandt, hoofd van de afdeling landschapsarchitectuur en stedelijke planning aan de Texas A&M University. Van Zandt, medeauteur van een recente studie over gemeenschapsgrond en gentrificatie, zei: “Je wilt dat dingen in waarde stijgen, maar langzaam genoeg zodat inkomens de verhoogde belastingen kunnen bijbenen.”
Samen met Myungshik Choi en David Matarrita-Cascante ontdekte Van Zandt dat de aanwezigheid van een gemeenschapsgrond trust de woningwaarden leek te stabiliseren in volkstakken die tussen 2000 en 2010 gentrifiseerden. “Wat daar belangrijk aan is, is dat het de snelheid van gentrificatie vertraagt,” legde ze uit. De aanwezigheid van een gemeenschapsland trust verminderde de kans op gentrificatie met 70 procent, volgens de studie, in het volledige steekproefmodel wanneer alle andere factoren gelijk werden gehouden.
Er waren nog andere bevindingen, waarvan sommige moeilijker te verklaren waren, waaronder het feit dat de duur van het verblijf van bewoners feitelijk niet veranderde in gentrificerende buurten met CLT’s of in niet-gentrificerende buurten, maar, in tegenstelling tot veel van de huidige wijsheid, de duur van het verblijf in gentrificerende buurten zonder CLT’s en in niet-gentrificerende buurten met CLT’s juist toenam. Die bevinding is een beetje een raadsel voor Van Zandt. Een mogelijke verklaring zou kunnen zijn “een soort van koppigheid of ingraven.” Kwalitatieve studies, zoals een studie van de Universiteit van Texas die keek naar de effecten van gentrificatie op bewoners die al lange tijd bleven, hebben aangetoond dat verdringing slechts een van de mogelijke negatieve effecten is op bestaande bewoners.
Toch is de algemene conclusie die Van Zandt trekt dat community land trusts buurten een manier kunnen bieden om gentrificatie tegen te gaan en echte opties te bieden om te blijven of te vertrekken. “Je wilt dat mensen keuzes hebben, en je wilt dat ze in staat zijn om de keuze te maken,” zei ze.
“Het is wijk revitalisering die zou passen in een openbaar beleid dat ervoor zorgt dat degenen die de hulp het meest nodig hebben profiteren,” zei Lowe. “Naar mijn mening is dat de grootste uitdaging hier in Houston, omdat we geen overheidsbeleid hebben.”
Een moeilijke verkoop
Als uitvoerend directeur van Row House Community Development Corporation, houdt Harrison onder andere toezicht op het betaalbare huisvestingsprogramma van de organisatie in Northern Third Ward. “We bieden huisvesting voor mensen met een laag inkomen, maar alles wat we doen is huur, omdat 75 procent van de mensen die wonen huren,” zei Harrison.
Hij ziet die behoefte op een dagelijkse basis. Hij ziet ook hoe moeilijk het kan zijn om de subsidies te krijgen die nodig zijn om echt betaalbare huisvesting te bieden. “Je hebt veel subsidie nodig om mensen die in gebieden als de Third Ward wonen echt te helpen, vanwege de snelle stijging van de vastgoedwaarden,” zei hij. Voor Row House CDC, bijvoorbeeld, biedt de provincie een belastingvoordeel, en het waardeert de lage-inkomens huurwoningen van de organisatie op basis van de cash flow die het ontleent aan die eigendommen, wat aanzienlijk minder is dan het eigendom zou kunnen genereren tegen marktwaarde.
Leden van Houston Southeast, gasten en lokale gekozen functionarissen waaronder staatsafgevaardigde Garnet Coleman en burgemeester Sylvester Turner (midden) knippen het lint door voor Emancipation Avenue.
Die eigendommen werden mogelijk gemaakt dankzij Coleman’s manoeuvreren. Jarenlang heeft de staatsafgevaardigde grondaankopen georkestreerd via de Midtown Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) en de daaraan verbonden Midtown Redevelopment Agency in de hele buurt. Hij schat de waarde van al het land dat het bureau heeft vergaard op ongeveer 72 miljoen dollar.
“We kochten land in stilte. Dit is hoe je het doet,” zei hij. “Mijn familie woont al 100 jaar in dit Third Ward gebied,” voegde hij eraan toe. “Ik ken mijn kiezers. We hebben al eerder plannen gemaakt. Het eerste Third Ward herontwikkelingsplan werd gedaan in 1993.”
Van uit Coleman’s perspectief, heeft de TIRZ gehandeld als een de facto land trust, het verzamelen van land en het ontwikkelen van het betaalbaar te maken. Hij steunt de EEDC en pogingen om een formele land trust in de buurt te creëren, maar hij ziet het als werken parallel aan zijn werk, voor het grootste deel.
Gerelateerd: Who gets healthier when neighborhoods gentrify?
Van buitenaf kan het gemanoeuvreer van zoveel semi-overheidsinstanties traag en afstandelijk aanvoelen. Maar Coleman zei dat dat deel uitmaakt van de realiteit van het produceren van betaalbare huisvesting. “We zijn transparant. al dat land dat we hebben aangekocht moest op een agenda van een publieke entiteit,” zei hij. Er is een soort masterplan voor de Midtown eigendommen, zei hij, maar “het is nog niet vrijgegeven”.
Net als Harrison ziet hij een rol weggelegd voor een Community Land Trust, maar hij heeft ook zijn bedenkingen. Ten eerste zei hij dat hij minder geïnteresseerd is in huiseigendom en meer in huurwoningen met een lage dichtheid. Ten tweede is hij er nog niet zeker van of de mensen het model zullen omarmen. Wat gebeurt er, mijmerde hij, als “kleinkinderen daar naar binnen lopen en denken dat het hun huis is, en het blijkt niet echt hun huis te zijn?”
In het community land trust-model is het huis van hen, maar niet de grond, wat misschien niet de precieze regeling is die ze verwachtten. Toch, zoals McCasland uitlegt, is de mogelijkheid voor vermogensvorming er nog steeds, zelfs als de grond zelf wordt verpacht.
Daarnaast is er al het werk dat al is gedaan. “We zijn er al 26 jaar mee bezig,” zei Coleman. “Dat is toen de Third Ward Redevelopment Council werd opgericht en daaruit kwam Old Spanish Trail/Almeda Corridors TIRZ en Houston Southeast Management District. Ik heb het wetsvoorstel voor Houston Southeast goedgekeurd.”
Inderdaad, Harrison crediteert Coleman’s leiderschap voor het ondersteunen van de betaalbare huisvesting die er nu in de buurt is.
Al deze inspanningen, zo afhankelijk van de overheid, bieden niet wat community land trusts doen, betoogde Lowe.
Complete Communities, hoewel goed bedoeld om middelen te richten op buurten die al lang onderbediend zijn, “is slechts een initiatief,” zei hij, “het is geen beleidsinterventie.” De verschillende strategieën die nu beschikbaar zijn voor de financiering van betaalbare huisvesting zijn, uiteindelijk, marktgericht. “We hebben bijvoorbeeld geen woningbouwfonds. We hebben geen inclusieve zonering,” zei Lowe. “Wat een community land trust-model een alternatief zou bieden … het zou, zo argumenteer ik, hier in Houston een belangrijke beleidsinterventie kunnen zijn die zou beginnen om ervoor te zorgen dat bewoners met lagere inkomens profiteren van buurtveranderingen.”
En dat zou radicaal zijn. Het hypothetische voorbeeld van Coleman’s kleinkinderen zou bijvoorbeeld onder ogen moeten worden gezien. “Je hebt een vertrouwenskwestie,” zei Harrison. McCasland benadrukte dat de verwachtingen voor potentiële kopers heel duidelijk moeten zijn. “De land trust moet de verwachtingen bij de kopers van het huis stellen,” zei hij, “Zij moeten de persoon zijn die hen in de ogen kijkt en zegt: ‘Je koopt hier geen gewoon huis, hier zijn je beperkingen.'”
Dat, zei Lowe, is misschien bijzonder moeilijk te doen in Houston. “Hier in Houston houden mensen van het idee van een aanpak waarbij mensen met lagere inkomens profiteren,” zei hij, “maar als het op de uitvoering aankomt, is het zo ver buiten het bereik van wat ze gewend zijn … dat het heel moeilijk voor ze is om de community land trust-benadering te accepteren.”
Waar het op neerkomt, is dus een kwestie van waarden, zoals Lowe zei. “Communautaire revitalisering is niet onze focus geweest,” zei Lowe. In plaats daarvan “is het vooral de herontwikkeling van plaatsen waar de marktbenadering ten goede komt aan degenen die al de middelen hebben. De Community Land Trust is een alternatief voor die aanpak, terwijl het tegelijkertijd kan helpen om democratisering en basisorganisatie te bevorderen”, legde hij uit. “Als we geloven dat dat belangrijk is, dan moeten we manieren bedenken om dat terug te bouwen.”
Leah Binkovitz (@leahbink) is de senior redacteur van het Kinder Institute for Urban Research en zijn Urban Edge blog. Eerder deed ze verslag van Fort Bend County voor de Houston Chronicle. This story originally appeared on The Urban Edge.
Get the Gray Matters newsletter. It’s particularly easy to do in Houston.
