Lees meer over het Probate Real Estate Sale Process
Het verkoopproces van vastgoed (onroerend goed) via probate of trust is een reeks door de rechtbank gereguleerde stappen die zorgvuldig moeten worden gecontroleerd en beheerd. Deadlines zijn onvergeeflijk, documentatie is gespecialiseerd en het toezicht van de rechtbank moet worden geëerbiedigd tijdens de marketing, aanbiedingen, onderhandelingen en verkoop van het onroerend goed.
Naast het personeel van de rechtbank, is bij de verkoop in het algemeen de executeur of beheerder van de nalatenschap betrokken, de advocaat die de nalatenschap vertegenwoordigt, een makelaar die de verkoper (de nalatenschap) vertegenwoordigt, een of meer kopers die een bod uitbrengen bij de rechtbank en de makelaars van de kopers. Elk van deze personen moet de richtlijnen en termijnen van de rechtbank volgen.
Omdat de rechtbank erbij betrokken is, heeft de verkoop van nalatenschappen en trusts een geheel eigen woordenschat (zie verklarende woordenlijst). Ze hebben ook betrekking op verschillende openbaarmakingsdocumenten en contracten die niet worden gebruikt in andere onroerend goed transacties.
Als u verkoopt of koopt onroerend goed door middel van een dergelijke transactie, moet uw makelaar ervaring hebben in probate en trust verkoop en in staat zijn om de taal, de documentatie en de stappen in het proces uit te leggen. Duidelijke communicatie is van vitaal belang.
Om u te helpen begrijpen van de nalatenschap en vertrouwen verkoopproces, hier is een lijst van enkele van de stappen die betrokken zijn bij een typische transactie:
Benoeming van de beheerder of executeur van het landgoed. In de meeste gevallen wordt in het testament van de overledene een executeur benoemd die wordt belast met de verdeling van de goederen, waaronder onroerend goed. Als er geen executeur is benoemd, als de benoemde executeur niet bereid is te dienen of als er geen testament is, benoemt de rechtbank een beheerder om deze taken uit te voeren. De executeur of administrateur is de persoon die bevoegd is het onroerend goed te inventariseren en te verkopen; de verkoop kan niet doorgaan voordat deze persoon is geïdentificeerd.
Zoals bepaald in de Independent Administration of Estates Act (IAEA), stelt de executeur een catalogusprijs vast voor het onroerend goed. De prijs houdt rekening met de taxatie door de Probate Referee en wordt gewoonlijk bepaald met de hulp van een makelaar met ervaring in probate en trust verkoop. Het onroerend goed wordt vervolgens te koop aangeboden via die makelaar/makelaar.
De makelaar brengt het onroerend goed zo agressief mogelijk onder de aandacht van het publiek om het hoogste bod aan te trekken. Dit omvat over het algemeen een aantal benaderingen, met inbegrip van bewegwijzering, krantenadvertenties, vermelding op een of meer onroerend goed websites en het hosten van open huizen voor andere makelaars en potentiële huizenkopers. De makelaar zal ook afspraken plannen om het pand te laten zien aan geïnteresseerden die rechtstreeks informeren.
Hoewel kopers van probate en trust vastgoed op zoek kunnen zijn naar een koopje, wordt hun scala aan aanbiedingen beperkt door de rechtbank. Een geaccepteerd bod moet 90% of meer van de door de Probate Referee getaxeerde waarde zijn. Zodra een koper is gevonden, helpt de makelaar de verkoper bij de onderhandelingen over voorwaarden die voor beide partijen bevredigend zijn.
Wanneer het onroerend goed een aanvaard bod heeft, wordt een kennisgeving van voorgestelde actie naar alle erfgenamen gemaild, waarin eenvoudig de voorwaarden van de voorgestelde verkoop worden vermeld. De erfgenamen hebben 15 dagen de tijd om het bericht te bekijken en eventuele bezwaren kenbaar te maken. Als er geen bezwaren zijn, kan de verkoop doorgaan zonder een hoorzitting.
Als de executeur/beheerder geen volledige onafhankelijke bevoegdheden heeft onder de IAEA, of als een van de erfgenamen bezwaar maakt tegen de kennisgeving van voorgestelde actie, moet de kennisgeving van de verkoop worden gepubliceerd in een algemeen verspreid lokaal dagblad (tenzij het testament een dergelijke actie niet verplicht stelt).
De advocaat voor de nalatenschap vraagt dan een datum aan bij de rechtbank (de “bevestigingszitting”) wanneer de verkoop zal worden uitgevoerd. De gerechtelijke datum is meestal binnen 30 tot 45 dagen na de datum waarop de aanvraag is ingediend. Een kopie van de aanvraag en de details met betrekking tot de verkoop worden gemaild naar alle betrokken partijen.
Zelfs nadat de rechtbank datum is vastgesteld, moet de makelaar blijven om het pand te laten zien en de woning te adverteren aan potentiële kopers in de hoop op het veiligstellen van een “overbieder” en daarmee het verhogen van de verkoopprijs.
Tijdens de rechtbank bevestigingszitting, kan het eerder aanvaarde bod worden overboden door een andere geïnteresseerde partij. In dat geval moet de overbiedende partij op de hoorzitting verschijnen met een cheque (geen persoonlijke cheques!) voor een bedrag van ten minste 10% van de minimumprijs van het overbod om met succes te kunnen overbieden. Het minimumoverbod wordt bepaald aan de hand van de volgende formule: 10% van de eerste $10.000 plus 5% van het restant van het geaccepteerde bod.
VOORBEELD: Een eigendom is genoteerd op $200.000. Het aanvaarde bod is $175.000.
De minimale overbieding wordt als volgt berekend:
Aanvaard bod = $175.000
+.10 x $10.000 = $1.000
+ .05 x $165.000 = $8.250
Minimale overbieding = $184.250
x .10 = $18.425 bedrag van de kascheque
Als er meer dan één bieder is die een overbieding doet, ‘wint’ het hoogste bod. De winnende bieder overhandigt een kascheque aan de executeur/administrateur en de escrow wordt geopend. De escrow wordt ongeveer 30 tot 45 dagen na de zitting gesloten.
Zie de handige tabel van het Sanborn Team over het beheer van het probate proces of bekijk de veelgestelde vragen voor verkopers van probate eigendommen.
Als u hulp nodig hebt bij de verkoop van onroerend goed via probate, trust of conservatoir beheer, bel dan vandaag nog het Sanborn Team op 310-777-2858.