Property Deed Form

Guide to Racial and Restrictive Housing Covenants

By FormSwift Editorial Team

July 19, 2018

Omgaan met beperkende convenanten

Inleiding

Eigendomsakten bevatten vaak beperkende convenanten die het gebruik en de verkoop van een eigendom beperken. Historisch gezien werden convenanten gebruikt om raciaal gesegregeerde buurten in stand te houden. Vandaag de dag worden ze gebruikt om een breed scala van veel onschuldiger elementen van het huiseigenaarschap te beperken. Deze gids leidt u door het identificeren van beperkende convenanten in uw eigen akte, hoe u ervoor kunt zorgen dat deze beperkingen worden nageleefd en hoe u de oneerlijk geachte beperkingen kunt aanvechten.

Wat is een beperkende huisvestingsovereenkomst?

Een beperkende huisvestingsovereenkomst is een overeenkomst tussen de eigenaar van het onroerend goed en andere partijen (buren, potentiële kopers, enz.) die beperkt hoe een eigendom kan worden gebruikt en aan wie een eigendom kan worden verkocht. Gewoonlijk worden beperkende convenanten rechtstreeks in de akte opgenomen of wordt ernaar verwezen als de akte wordt bewaard in een bestand bij het districts- of gemeentekantoor of de vereniging van huiseigenaren (HOA).

Beperkende convenanten gelden voor het eigendom zelf, en niet voor de eigenaar die de overeenkomst ondertekent. Daarom blijven de convenanten juridisch bindend in het geval van verkoop van het onroerend goed.

Heden ten dage gebruiken HOA’s, projectontwikkelaars, bouwers, enz. convenanten om de waarde van het onroerend goed in woonwijken te beschermen. Zo kunnen convenanten bijvoorbeeld beperkingen opleggen aan toevoegingen aan het huis, de kleur van de verf, of je een zwembad mag aanleggen, een bepaald type hek mag bouwen, enz.

Raciale huisvestingsconvenanten: Een historisch overzicht

Tegen het eind van de 18e eeuw maakte zowat elke stad in de VS gebruik van op ras gebaseerde bestemmingsplannen. De federale regering institutionaliseerde rassenconvenanten in het midden van de jaren dertig met de oprichting van de Home Owners’ Loan Corporation (HOLC) en de Federal Housing Authority (FHA).

Hoewel het Hooggerechtshof rassenconvenanten voor huisvesting in 1948 verbood, zou het nog twee decennia duren, en met de goedkeuring van de Fair Housing Act (1968), voordat rassendiscriminatie in de huisvesting echt verboden was. In de jaren die voorafgingen aan de Fair Housing Act werden in verschillende staten, waaronder Californië, volksinitiatieven goedgekeurd ter bescherming van het recht van blanke huiseigenaren om te discrimineren bij de verkoop of verhuur van hun huis. Deze initiatieven werden echter meestal verworpen door het Hooggerechtshof.

Omdat ze direct in de akte werden opgenomen, komen raciale en beperkende convenanten nog steeds voor in eigendomsdocumenten in het hele land, ondanks het feit dat ze niet afdwingbaar en ongrondwettelijk zijn.

Hoe om te gaan met beperkende convenanten

Het is belangrijk dat huiseigenaren hun akte(n) doorlezen en zoeken naar enige taal met betrekking tot een beperkende convenant. Als u er een vindt, zorg er dan voor dat u kunt voldoen aan de bestaande convenanten en dat ze eerlijk en grondwettelijk zijn.

Omzeilen van convenanten

Begin met het bepalen of een convenant in uw akte beperkend is. Rassenconvenanten, bijvoorbeeld, zijn niet afdwingbaar. Bovendien hebben veel convenanten een vervaldatum. Als uw akte een verlopen convenant bevat, is het niet langer geldig.

Met dat in gedachten, wees voorzichtig met het schenden van huidige wettelijk bindende convenanten. Als u ervoor kiest een wettelijk convenant te negeren, loopt u het risico dat een buurman of uw HOA juridische stappen tegen u onderneemt.

Hoe beperkende convenanten te verwijderen

Als u een beperkend convenant in uw akte hebt staan dat u wilt verwijderen, kunt u uw grief voorleggen aan uw HOA. Het is echter onwaarschijnlijk dat zij u zullen helpen. Het is tenslotte de taak van uw HOA om convenanten te handhaven.

Sommige HOA’s kunnen u toestaan een beperkend convenant te omzeilen zonder dat u de juridische procedure hoeft te doorlopen om het te verwijderen. Zij kunnen u bijvoorbeeld een ontheffing verlenen. Als u daarentegen slechts in geringe mate van een beperking wilt afwijken, kan een VvE een afwijking toestaan. Een HOA kan bijvoorbeeld een afwijking toestaan voor een hoogte van de omheining die iets boven de gemeenschapslimiet ligt, of voor een kleur die een tint donkerder (of lichter) is dan de toegewezen opties.

Als uw HOA weigert een ontheffing of beperking toe te staan, kunt u juridische stappen tegen de HOA overwegen. In dit scenario zou een rechter beslissen of de akte moet worden gewijzigd. Voor de rechter heeft u het volgende nodig:

• Identificatie van de grond die onder de beperkingen van de akte valt
• Identificatie van alle bekende/mogelijke begunstigden
• Redenering achter het willen verwijderen van de overeenkomst

Er is nog een laatste optie: een aansprakelijkheidsverzekering. Een aansprakelijkheidsverzekering beschermt huiseigenaren als de eigenaar het convenant schendt en de begunstigde juridische stappen onderneemt om het convenant af te dwingen. Een aansprakelijkheidsverzekering kan het volgende dekken: veranderingen aan het eigendom van de landeigenaar, waardevermindering van het eigendom van de landeigenaar, algemene schadevergoeding of compensatie.

Conclusie

De geschiedenis van beperkende convenanten is onsmakelijk. Hoewel het Hooggerechtshof de meest discriminerende elementen van convenanten heeft verboden, blijven beperkingen in de akte gemeengoed voor huiseigenaren. We hopen dat deze gids een gedetailleerd overzicht biedt van hoe u convenanten die aan uw eigen eigendom zijn verbonden, kunt naleven of aanvechten.

Segregatie en wapengeweld in topstedelijke gebieden in de VS

Juli 19, 2018

Methodologie

Het team van FormSwift wilde de relatie bepalen tussen segregatie en wapengeweld in topstedelijke gebieden in de VS. Om dit te doen, berekenden we een Segregatie Score en een Gun Violence Score voor elk stedelijk gebied. Onze segregatiescore werd bepaald door de volgende factoren gelijkmatig te wegen tot een totaal: zwart-wit segregatie-index getal (2005-2009 Census Bureau Data), percentage zwarte Amerikanen die in overwegend blanke buurten wonen, segregatie ongelijkheidsgraad en segregatie isolatiegraad (2010 gegevens van het Manhattan Institute). Onze score voor vuurwapengeweld werd berekend als de som van het aantal zelfmoorden en moorden met vuurwapens in alle leeftijdsgroepen (gegevens van het Census Bureau uit 2009-2010). We hebben deze scores in kaart gebracht en een ranglijst gemaakt per metrogebied op basis van de gecombineerde totalen.