Na een vertraging van meer dan een maand vanwege de aanhoudende pandemie van het coronavirus, heeft rechter Helen Williams van het Hooggerechtshof van Santa Clara County vorige week uitspraak gedaan in een veelbesproken zaak die verdeeldheid heeft gezaaid onder de inwoners van de Noord-Californische stad Cupertino, waarbij YIMBY-isten die voorstander zijn van herontwikkeling tegenover lokale activisten staan die de werkzaamheden aan een enorm herontwikkelingsproject in hun achtertuin proberen tegen te houden.
In haar vonnis koos Williams de kant van de activisten en van de stad, die ontwikkelaar Sand Hill Property Company groen licht had gegeven om in 2018 verder te gaan met de herontwikkeling van het oude Vallco Shopping Mall-terrein.
Het 58 hectare grote perceel, de thuisbasis van een ooit bruisend regionaal winkelcentrum gebouwd in 1975 dat nu bestaat als een dood als een pier winkelcentrum in de schaduw van Apple’s intergalactische bedrijfscampus, is gepland als de toekomstige thuisbasis van het zogenaamde Vallco Town Center (voorheen de Hills at Vallco). De gemengde enclave, ontworpen door Rafael Viñoly Architects met het in Philadelphia gevestigde OLIN als landschapsarchitect, zal 2.400 wooneenheden omvatten, bijna 2 miljoen vierkante meter commerciële kantoorruimte en 400.000 vierkante meter gereserveerd voor detailhandel en entertainment. Vroege iteraties van het project, onthuld een jaar nadat Sand Hill het (toen) meestal pulsloze winkelcentrum in 2014 verwierf, voorzagen het bedekken van overblijfselen van het oude winkelcentrum met wat werd beschreven als ’s werelds grootste groene dak, dat zou hebben verdubbeld als een golvend stadspark. Het oorspronkelijke ontwerp is vervolgens veranderd, hoewel “een ongekend gemeenschapspark op het dak met toegankelijke wandel- en joggingpaden” een belangrijk onderdeel van het masterplan blijft.
Zoals gerapporteerd door de Mercury News, waren de bewoners van Cupertino die zich verzetten tegen het project, bezorgd over de omvang van de ontwikkeling en de nadelige gevolgen die het zou kunnen hebben voor de gemeenschap met betrekking tot het verkeer en andere aspecten, van mening dat het project niet versneld door de stad had moeten worden behandeld onder de California Senate Bill 35, die bepaalde in aanmerking komende woningbouwontwikkelingen stroomlijnt in de huisvestingsnood verkerende staat. De bewoners verenigden zich onder de naam Friends of Better Cupertino en voerden aan dat verschillende onderdelen van de herontwikkeling de voortgang van het project als SB-35 project in de weg hadden moeten staan. Rechter Williams verwierp deze argumenten echter in haar 62 pagina’s tellende uitspraak. Volgens de Mercury News kwam die beslissing, waarin staat dat Friends of Better Cupertino “meerdere malen de wet verkeerd heeft geïnterpreteerd en ingewikkelde argumenten heeft aangevoerd” in hun zaak, als een “grote klap” voor de leden van de gemeenschap die zich verzetten tegen het grote project.
Van de redenen die Friends of Better Cupertino aanvoerden dat Vallco Town Center geen speciale status als SB-35 project had mogen krijgen: de ontwikkeling omvatte te weinig woningen, schond de stadsgrenzen voor hoogte en zou worden gevestigd op een “gevaarlijke afvallocatie”. Al deze argumenten werden uit elkaar gehaald en genegeerd door Williams.
Het argument van de groep dat Vallco Town Center geen goed park bevat omdat het toevallig grotendeels op een dak ligt werd ook ontmanteld door Williams, die schreef: “Indieners gebruiken ook nadrukkelijke typografie om een cirkelredenering te maken dat de voorgestelde openbare ruimtes van de ontwikkelaar geen parkland zijn omdat ze geen parkland zijn.”
Hoewel de sloop van het terrein in volle gang is, had Williams deze uiteindelijk kunnen tegenhouden als ze de kant van Friends of Better Cupertino had gekozen. Williams vond niet alleen dat de ontwikkeling precies binnen de reikwijdte van de eisen van SB-35 viel, maar merkte ook op dat zelfs als dat niet zo was geweest, de staatswet Cupertino, of welke andere stad dan ook, niet zou hebben verplicht om dergelijke projecten tegen te houden.
BREAKING: EEN WEDER WINNAAR VOOR HUISVESTING: Cupertino tegenstanders van huisvesting, waaronder een zittende Planning commissaris, verloren hun juridische poging om het Vallco SB 35 project te doden. @MarisaKendall @HansenLouis @JaniceBitters @SJSpotlight @sanjoseinside @anniefryman https://t.co/fSzRTw0xnj
– Cupertino For All (@Cupertino4All) May 6, 2020
Het is onduidelijk of de groep van plan is tegen de uitspraak in beroep te gaan.
In een verklaring die werd gedeeld door de San Jose Spotlight, liet Sand Hill weten enthousiast te zijn om door te gaan, ondanks de juridische uitdagingen en de commotie waarmee het project de afgelopen jaren te maken heeft gehad. “We kunnen ons nu volledig richten op het vooruit helpen van het project voor de toekomst van de stad Cupertino, inclusief hoe we dit het beste kunnen doen gezien de complexe uitdagingen die COVID-19 voor ons allemaal met zich mee heeft gebracht,” zei Reed Moulds, managing director voor Sand Hil. “Het is tijd om onze meningsverschillen uit het verleden opzij te zetten en samen te werken aan een betere en duurzamere toekomst voor Cupertino.”
Tijdens een gesprek met de Mercury News noemde J.R. Fruen, een voorstander van groei bij de groep Cupertino For All, de uitspraak, een van de eerste grote juridische uitdagingen met betrekking tot SB-35, een “gigantische overwinning voor voorstanders van huisvesting in het bijzonder, en een enorme overwinning voor voorstanders van ontwikkeling in het algemeen.”