REIT’s met hoog dividend bieden toevluchtsoord voor nerveus geld

Geschokte beleggers die hun toevlucht zoeken tot kelderende aandelenkoersen zouden bepaalde vastgoedbeleggingsfondsen kunnen overwegen die dividendrendementen van meer dan 10% bieden op gewone aandelen – en zelfs meer op preferente aandelen.

Het is echter van cruciaal belang, zo waarschuwden fondsbeheerders en analisten, dat beleggers kijken naar de kasstroom van de individuele REIT’s, de schuldenlast, de afloop van leasecontracten en de kredietwaardigheid om er zeker van te zijn dat het dividend niet het risico loopt te worden verlaagd.

“Er zijn veel goede mogelijkheden,” zei Larry Antonatos, portefeuillemanager bij het in Chicago gevestigde Heitman LLC.

Equity REIT’s bieden momenteel dividendrendementen van gemiddeld 7,3%, terwijl de rendementen van hypotheek REIT’s gemiddeld 19,9% bedragen, volgens de National Association of Real Estate Investment Trusts in Washington.

In bepaalde vastgoedsectoren zijn de rendementen nog hoger: REIT’s met commerciële hypotheken genereren gemiddeld 30,6% en REIT’s met logies gemiddeld 14,7%. De rendementen op individuele REIT’s variëren van zo laag als 3,0% bij Public Storage Inc. (PSA) uit Glendale, Californië, tot maar liefst 48% bij RAIT Financial Trust (RAS) in Philadelphia.

“De reden dat sommige rendementen zo hoog zijn, is dat er een risico in de markt wordt waargenomen dat sommige van hen niet in staat zullen zijn om de dividenden te betalen,” zei Sam Lieber, chief executive van Alpine Woods Capital Investors LLC in Purchase, N.Y.

Inderdaad, een besluit deze maand van General Growth Properties Inc. om zijn dividend op te schorten, schudde beleggers wakker, die zich nerveus begonnen af te vragen welke REIT de volgende zou kunnen zijn.

Maar de in Chicago gevestigde eigenaar van winkelcentra, die worstelt met een schuld van 27 miljard dollar, het recente vertrek van zijn financieel directeur en een aandeel dat in het afgelopen jaar meer dan 90% van zijn waarde heeft verloren, is een anomalie in de REIT-wereld, aldus deskundigen uit de sector.

General Growth heeft de schuld opgelopen tijdens een koopgolf tijdens de duizelingwekkende vastgoedhausse van de afgelopen zeven jaar. Het bedrijf heeft verwoede pogingen gedaan om manieren te vinden om de 22 miljard dollar aan schulden die tussen nu en eind 2012 vervallen te herfinancieren, zei Jim Sullivan, een buy-side analist bij Green Street Advisors Inc. in Newport Beach, Californië, in een onderzoeksnotitie.

Het bedrijf heeft gezegd dat het zijn opties onderzoekt, en er wordt in de sector gesproken dat het bedrijf te koop is.

Maguire Properties Inc., een kantoor REIT in Los Angeles dat met soortgelijke schuldproblemen kampt, heeft in mei zijn oprichter en CEO afgezet en zijn dividend opgeschort.

CHERRY-PICKING

Maar de meeste REIT’s worden niet geconfronteerd met deze schuldproblemen, zeiden experts.

“De overgrote meerderheid van vastgoeddividenden is veilig” in het komende jaar, zei Joe Smith, managing director en portefeuillebeheerder bij ING Clarion Real Estate Securities LP van Radnor, Pa. Accommodatie-REIT’s zijn de uitzondering, zei hij, omdat ze het risico lopen van verslechterende kasstromen als gevolg van de neergang in zakenreizen.

Fondsbeheerders denken dat appartementen, self-storage, en gezondheidszorg REIT’s de veiligste weddenschappen bieden als het gaat om dividenden, omdat de drie sectoren de economische onrust grotendeels ongeschonden hebben doorstaan. Maar hun aandelen zijn gestegen, waardoor de dividendrendementen zijn gekrompen: de rendementen zijn gemiddeld 6,5% voor appartement REIT’s, 6,4% voor gezondheidszorg REIT’s, en slechts 3,8% voor self-storage namen.

Het selecteren van REIT’s is de sleutel tot het maximaliseren van de veiligheid en de rendementen, zeiden experts uit de sector. De heer Lieber en de heer Antonatos zien CBL & Associates Properties Inc. uit Chattanooga, Tenn. als een goed dividendspel.

Hoewel het bedrijf risico’s loopt door zijn blootstelling aan trage markten in het zuidoosten en door schulden, denkt de heer Lieber dat het dividend, dat een rendement van 22,9% oplevert, veilig is voor ten minste de komende zes maanden. Hij merkte op dat de chief executive en chief operating officer van het bedrijf onlangs aandelen in CBL hebben gekocht, wat “een vrij goed teken is dat ze zich geen zorgen maken over iets op de korte termijn.”

De heer Lieber en de heer Smith zien beiden Mack-Cali Realty Corp. (CLI) uit Edison, N.J., een kantoor-REIT die zich richt op de agglomeratie New York, als een goede dividendbelegging met zijn rendement van 10,8%.

Andere bedrijven met dividendrendementen van meer dan 9% die hun dividend waarschijnlijk niet zullen verlagen zijn Kite Realty Group Trust (KRG) uit Indianapolis, Liberty PropertyTrust (LRY) uit Malvern, Pa., Macerich Co. uit Santa Monica, Calif., en Weingarten Realty Investors (WRI) uit Houston, volgens de heer Smith.

De heer Lieber is zelfs voorstander van een paar hypotheek-REIT’s, waarvan de aandelen hard zijn geraakt door het sceptische sentiment ten opzichte van alles wat met hypotheken te maken heeft in de kredietmarkten. Hij noemde het in New York gevestigde Annaly Capital Management Inc. (NLY), dat een rendement van 18,6% heeft, en MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) uit New York, met een rendement van 17,2%, als goede dividendweddenschappen, omdat beide effecten houden die worden gedekt door Fannie Mae in Washington en Freddie Mac in McLean, Va.

Omdat de overheid onlangs Fannie en Freddie heeft gered, zijn hun obligaties relatief veilig, zei de heer Lieber. Hij raadt commerciële hypotheek-REIT’s echter niet aan als een dividendspel, ook al is het gemiddelde rendement in deze groep 30,6%.

“Als de grote banken beginnen met het verkopen van hun portefeuilles van niet-presterende leningen, zullen we druk zien op de commerciële hypotheekmarkt,” zei de heer Lieber.

Een aantal van deze REIT’s, zoals Gramercy Capital Corp. en iStar Financial Inc., beide in New York, heeft in het derde kwartaal geen dividend uitgekeerd.

Beleggers die geïnteresseerd zijn in veilige REIT-namen, zoals AMB Property Corp. (AMB) in San Francisco, Kimco Realty Corp. in New Hyde Park, N.Y., Public Storage Inc. in Glendale, Calif., Simon Property Group Inc. in Indianapolis, en Vornado Realty Trust (VNO) in New York, kunnen in de kapitaalstructuur overstappen op preferente dividenden om een hoger rendement te krijgen, aldus Michael Torres, chief executive van Adelante Capital Management LLC in Oakland, Calif.

Bij wijze van voorbeeld: AMB’s O preferente aandelen leveren 10,9% op, terwijl de gewone aandelen slechts 7,4% opleveren, en Vornado’s G preferente aandelen leveren 10,62% op, terwijl de gewone aandelen van het bedrijf 5,8% opleveren, zei hij.

E-mail Janet Morrissey op [email protected].