Williams Mullen

08.07.2019 Title Endorsement BasicsBy: Elizabeth Hodge Carr

Title insurance wordt uitgegeven met behulp van gestandaardiseerde formulieren van polissen en endorsements. De meest gebruikte formulieren voor commercieel onroerend goed zijn die welke zijn uitgevaardigd door de American Land Title Association (ALTA), een landelijke branchegroep voor titelverzekeringen. Een aantekening op een eigendomstitel is een aanvulling op of beperking van de dekking van een eigendomstitelverzekering die aan een polis van een eigendomstitelverzekering wordt gehecht. Endorsements bieden dekking die de polis aanpast aan de behoeften van de verzekerde voor een specifieke transactie. Er zijn ongeveer 80 door ALTA goedgekeurde endorsements waaruit de verzekerde aanvullende dekking kan kiezen. Hoewel de endorsements standaard zijn, verschillen de vereisten voor elk endorsement.

Om een adequate dekking te verzekeren, is het belangrijk dat u op de hoogte bent van de specifieke vereisten van de underwriter om een bepaald endorsement af te geven en dat u voldoende aanlooptijd voorziet om aan deze vereisten te voldoen. Uw dekking is slechts zo goed als uw endorsement. Sommige endorsements behoeven geen aanvullende informatie en kunnen interessant zijn als uw budget dat toelaat.

Basic Endorsements:

Hieronder vindt u een aantal van de meest voorkomende endorsements, een uitleg van de dekking die zij bieden, en de vereisten die nodig zijn voor de uitgifte.

ALTA 3 Series

De ALTA 3 Series endorsements, de “Zoning” endorsements, op een lening of eigenaarspolis geven een verzekering met betrekking tot de van toepassing zijnde bestemmingsclassificatie en het toegestane gebruik van het land.

De ALTA Endorsement 3-06, Zoning Unimproved Land, is ontworpen voor onbebouwd land. Het voorziet in een verzekering tegen verlies of schade als gevolg van het feit dat de grond geen bepaalde bestemmingsclassificatie heeft en tegen bepaalde specifieke vormen van gebruik die niet zijn toegestaan volgens de geldende bestemmingsverordening(en). De verzekeringseisen kunnen het volgende omvatten: beoordeling van de bestemmingskaarten en verordeningen, bestemmingsrapport, brief over de naleving van de bestemmingsvoorschriften, mening van een advocaat of verklaring van de eigenaar met betrekking tot het huidige gebruik en geen kennis van overtredingen.

Het ALTA Endorsement 3.1-06, Zoning-Completed Structure, is ontworpen voor verbeterd onroerend goed en verzekert de bestemmingsclassificatie en het toegestane gebruik onder die classificatie. Deze endorsement verzekert ook tegen een definitief rechterlijk bevel dat de huidige structuur verbiedt, en de verwijdering of wijziging van de huidige structuur vereist, wegens schending van de bestemmingsverordening met betrekking tot oppervlakte, breedte of diepte van het land als bouwterrein, vloeroppervlakte van de structuur, setback van de structuur, hoogte van de structuur, of het aantal parkeerplaatsen. De verzekeringseisen omvatten in het algemeen de eisen die voor ALTA 3-06 gelden, alsmede het bewijs van afgifte van een gebruiksvergunning in geval van recente bouw.

De ALTA Endorsement 3.2-06, Zoning – Land Under Development, is ontworpen voor onbebouwde grond met de intentie van verbeteringen die worden gebouwd volgens specifieke plannen en specificaties. De verzekeringseisen omvatten het indienen van plannen en specificaties ter beoordeling.

Environmental Protection Lien

De ALTA Endorsements 8.1-06 en 8.2-06 worden respectievelijk aangeduid als Environmental Protection Lien en Commercial Environmental Protection Lien. Deze endorsements verzekeren verlies of schade ten gevolge van een geregistreerd milieu pandrecht dat niet anderszins als een eigendomsuitzondering in Schedule B van de polis is opgenomen. Endorsement 8.1-06 is enkel beschikbaar voor kredietpolissen die residentieel onroerend goed dekken en vereist een gebruikelijke opzoeking in de kadastrale registers. Endorsement 8.2-06 daarentegen is beschikbaar voor leenpolissen of polissen voor eigenaars, is alleen van toepassing op commercieel eigendom en vereist geen bijkomende verzekeringseisen.

Beperkingen, restricties, mineralen

De ALTA 9-serie biedt een verscheidenheid aan dekkingen met betrekking tot het afstoten van hypotheekleningen, schendingen van restricties en encroachments. Dit endorsement staat algemeen bekend als het “Comprehensive Endorsement” omdat het is ontworpen om veel van de verschillende dekkingen die vaak door institutionele kredietverstrekkers worden gevraagd of vereist, in één endorsement onder te brengen.

De ALTA Endorsements 9-06 en 9.7-06, Restrictions, Encroachments, Minerals – Loan Policy, zijn alleen beschikbaar voor leningspolissen. Deze endorsements hebben betrekking op schendingen van convenanten, voorwaarden, beperkingen of restricties, bestaande encroachments, schade als gevolg van de uitoefening van minerale rechten en een definitieve rechterlijke uitspraak die de verwijdering van een encroachment eist vanwege een schending van setback lines. De ALTA Endorsement 9.7-06 is specifiek ontworpen voor land in ontwikkeling en voegt dekking toe met betrekking tot verbeteringen die op het land moeten worden gebouwd op basis van plannen en specificaties. Verder biedt ALTA Endorsement 9.10-06, gewoonlijk Restrictions, Encroachments, Minerals – Current Violations – Loan Policy genoemd, dezelfde dekking als ALTA 9-06, behalve dat de dekking actuele schendingen op de datum van de polis omvat op een “naar behoefte” basis.

Het ALTA Endorsement 9.3-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Loan Policy, is vergelijkbaar met de 9-06 en is alleen van toepassing op leningpolissen. Het verzekert echter geen aantastingen of schade als gevolg van de toekomstige uitoefening van enig recht om de oppervlakte van het land te gebruiken voor de winning of ontwikkeling van mineralen.

De ALTA Endorsements 9.1-06 en 9.2-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Owner’s Policy, zijn alleen beschikbaar voor eigenarenpolissen. Endorsement 9.1-06 is alleen van toepassing op onbebouwd eigendom, en Endorsement 9.2-06 is van toepassing op verbeterd land. Deze verzekeren tegen inbreuken op eender welk convenant, voorwaarde of restrictie, anders dan zoals vermeld in Bijlage B van de polis. Endorsement 9.2-06 voegt ook dekking toe tegen gedwongen verwijdering van een verbetering als gevolg van een overtreding van een setback lijn. Bovendien is ALTA Onderschrijving 9.8-06 gelijkaardig aan 9.1-06 en 9.2-06, behalve dat het dekking toevoegt voor geplande verbeteringen op het land zoals getoond op specifieke plannen en specificaties. ALTA Endorsement 9.8-06 wordt gewoonlijk aangeduid als Covenants Conditions and Restrictions – Land Under Development – Owner’s Policy.

De vereisten voor de uitgifte van bovenstaande endorsements variëren van jurisdictie tot jurisdictie en kunnen een aanvaardbare survey omvatten en bewijs dat eventuele covenants die het eigendom beïnvloeden niet worden geschonden.

Het ALTA Endorsement 9.6-06, Private Rights – Current Assessments – Loan Policy, is alleen beschikbaar voor leningpolissen. Dit endorsement biedt dekking tegen particuliere lasten of aanslagen, koopopties, voorkeursrechten of een recht van voorafgaande goedkeuring door een toekomstige koper/bewoner, maar is beperkt tot verlies of schade die voortvloeit uit een particuliere last of aanslag die verschuldigd en betaalbaar is op de datum van de polis.

Het ALTA Endorsement 9.9-06, Private Right – Owner’s Policy, is alleen beschikbaar voor eigenarenpolissen en biedt dekking tegen verlies of schade als gevolg van de uitoefening van enige Private Rights in a Covenant, zoals opties, rights of first refusal of prior approval, die een verlies van de Verzekerde Titel veroorzaakt.

Access and Entry

De ALTA Endorsement 17-06, Access and Entry, en de ALTA Endorsement 17.1-06, Indirect Access and Entry, worden gewoonlijk aangeduid als de “Access” endorsements. Deze beide endorsements zijn beschikbaar voor eigenaars- en bruikleenpolissen. ALTA Endorsement 17-06 biedt dekking tegen verlies of schade geleden als gevolg van het feit dat de verzekerde grond geen fysieke toegang heeft tot een openbare weg via een toegangseis die in de polis als een verzekerd belang wordt vermeld, of geleden als gevolg van de beperking van het recht van toegang via bestaande stoepafsnijdingen of toegangen tot een openbare weg. ALTA Endorsement 17.1-06, anderzijds, biedt dekking tegen verlies of schade geleden als gevolg van het feit dat de verzekerde grond niet aan een openbare weg grenst, geen fysieke toegang tot een openbare weg heeft, en de beperking van het recht van toegang via bestaande afsnijdingen of toegangen tot een openbare weg. Deze goedkeuringen kunnen worden afgegeven tegen overlegging van een actueel overzicht van het verzekerde terrein, waaruit blijkt dat het terrein grenst aan een openbare weg met afslagen en toegangen daarop, of grenst aan een verzekerde erfdienstbaarheid van toegang die grenst aan een openbare weg. Aan de aantekening kan ook worden voldaan door een titelonderzoek van het onroerend goed.

Tax Parcel

De ALTA Aantekening 18-06, Single Tax Parcel, en de ALTA Aantekening 18.1-06, Multiple Tax Parcel, zijn beschikbaar voor eigenaar- en leningpolissen. Deze endorsements bieden dekking in het geval dat het land beschreven in en verzekerd door de polis geen afzonderlijk belastingperceel of percelen vormt voor onroerend goed belasting doeleinden, apart en los van andere eigendommen. Dit zal waarschijnlijk niet beschikbaar zijn als u onroerend goed onderverdeelt of een nieuw perceel creëert in een transactie, aangezien er geen fiscaal perceelnummer zal zijn uitgegeven. Er zijn geen aanvullende acceptatievereisten, behalve een titelonderzoek, nodig om deze aantekening af te geven.

Contiguïteit

De ALTA Aantekening 19-06, Contiguïteit – Meervoudige percelen, en de ALTA Aantekening 19.1-06, Contiguïteit – Enkelvoudige percelen, zijn beschikbaar voor eigenaars- en leningpolissen. Deze endorsements worden meestal aangevraagd wanneer het onroerend goed in de polis als meer dan één perceel wordt beschreven. De aantekening geeft de verzekering dat er geen tussenliggende percelen, gaten of scheuren zijn. Om deze aantekening te kunnen afgeven, moet het titelbedrijf gewoonlijk een betrouwbare opmeting beoordelen die de aaneengeslotenheid van de percelen bevestigt, afhankelijk van de complexiteit. Veel locaties vereisen dat de survey wordt getekend volgens ALTA standaarden en wordt gecertificeerd aan het titelbedrijf.

Zelfde als Survey

Het ALTA Endorsement 25-06 wordt gewoonlijk de Same as Survey genoemd. Dit endorsement is beschikbaar voor lening- en eigenarenpolissen en biedt dekking in het geval dat het land dat op de in het endorsement beschreven survey is geïdentificeerd, niet hetzelfde land is als beschreven in de polis. Deze aantekening is beschikbaar na ontvangst en onderzoek van een actuele en betrouwbare opmeting. Afhankelijk van de omstandigheden kunnen sommige verzekeraars deze aantekening afgeven met een eerdere opmeting en een beëdigde verklaring van de eigenaar van het onroerend goed waaruit blijkt dat er geen veranderingen aan het onroerend goed zijn opgetreden die de nauwkeurigheid van de opmeting beïnvloeden.

Subdivision

Het ALTA Endorsement 26-06 biedt dekking voor enig verlies dat het gevolg is van het feit dat het land dat wordt beschreven in en verzekerd door de polis geen afzonderlijke en wettig gecreëerde landtong is volgens de toepasselijke staats- en lokale wetten. Dit aanhangsel is beschikbaar na ontvangst en onderzoek van een actuele en betrouwbare opmeting samen met de staats- en lokale verkavelingseisen.

Speciale aanhangsels:

De basisdekking die door een standaard ALTA titelverzekeringspolis wordt geboden, voorziet in veel van uw veel voorkomende behoeften op het gebied van titelverzekering.

Vaak kunnen bepaalde transacties echter speciale risico’s met zich meebrengen die een aanvullende goedkeuring of andere vereisten vereisen dan die welke hieronder worden besproken.

Condominiums

Het ALTA Endorsement 4-06, Condominium – Leningpolis, is alleen beschikbaar voor leningpolissen. Het biedt dekking aan een hypotheekverstrekker wiens lening wordt gedekt door een condominium unit. Het endorsement verzekert dat het condominium project werd opgericht in overeenstemming met de wetgeving van de staat, dat er geen retentierechten of vervalbepalingen zijn met voorrang op het retentierecht van de verzekerde hypotheek, en dat er geen uitoefening kan zijn van een recht van eerste weigering in verband met lopende of voorafgaande transacties. De verzekeraar zal voldoende bewijs verlangen dat er geen onbetaalde retentierechten voor condominiumkosten of -aanslagen zijn en dat er afstand is gedaan van elk recht van eerste weigering dat zou kunnen zijn uitgeoefend.

Het ALTA Endorsement 4.1-06, Condominium, is beschikbaar voor zowel eigenaars- als leenpolissen. Het biedt dekking aan eigenaren van condominium units en aan hun hypotheekverstrekkers. Dit aanhangsel biedt dezelfde basisverzekeringsdekking als aanhangsel 4-06, behalve dat 4.1-06 niet de voorrang verzekert van het onderpand van de verzekerde hypotheek of akte van vertrouwen op toekomstige condominiumbeoordelingen. Het verzekert veeleer tegen verlies of schade op grond van de voorrang van een pandrecht voor condominiumkosten en -beoordelingen dat op de datum van de polis bestaat. De underwritingvereisten omvatten in het algemeen die welke vereist zijn voor Endorsement 4-06.

Planned Unit Development

Het ALTA Endorsement 5-06, Planned Unit Development – Loan Policy, is alleen beschikbaar voor leningpolissen. Hoewel het endorsement bedoeld is voor gebruik waar het land deel uitmaakt van een Planned Unit Development (PUD), zoals huisvesting, recreatie, commerciële centra en industriële parken, kan het ook worden gebruikt in elke situatie waar sprake is van een vereniging van eigenaren of een ander type raamovereenkomst. Dit endorsement biedt dekking tegen verlies veroorzaakt door een huidige schending van bepaalde beperkingen, verlies als gevolg van het ontbreken van prioriteit van de verzekerde hypotheek boven een pandrecht voor huiseigenarenvereniging aanslagen, verliezen als gevolg van de gedwongen verwijdering van een bestaande structuur als gevolg van een inbreuk, en verliezen als gevolg van het falen van de titel veroorzaakt door de uitoefening van een recht van eerste weigering. Ook in dit geval zal de verzekeraar voldoende bewijs verlangen dat er geen onbetaalde pandrechten voor achterstallige aanslagen zijn en dat van elk recht van eerste weigering dat had kunnen worden uitgeoefend, afstand is gedaan of dat het is beëindigd.

Het ALTA Endorsement 5.1-06, Planned Unit Development, biedt dezelfde basisverzekeringsdekking als Endorsement 5-06, behalve dat Endorsement 5.1-06 beschikbaar is voor zowel eigenaars- als leenpolissen, en het verzekert niet de voorrang van het pandrecht van de verzekerde hypotheek op toekomstige aanslagen van huiseigenaren. Dit endorsement wordt vaak gebruikt in staten waar de aanslagen van de vereniging van huiseigenaars krachtens de staatswet voorrang hebben op de verzekerde hypotheek. De underwritingvereisten omvatten doorgaans die welke vereist zijn voor Endorsement 5-06.

Leasehold

De ALTA Endorsement 13-06, Leasehold – Owner’s Policy, en ALTA Endorsement 13.1-06, Leasehold – Loan Policy, zijn van toepassing wanneer alle of een deel van de verzekerde grond wordt verhuurd aan de verzekerde huurder. Endorsement 13-06 is van toepassing op eigendomscontracten en Endorsement 13.1-06 op leencontracten. Deze aanhangsels omvatten verschillende aanvullende definities met betrekking tot een “erfpachtrecht” dat wordt gedefinieerd als het recht op bezit dat in de huurovereenkomst voor de vastgestelde huurtermijn wordt verleend. Deze endorsements wijzigen ook de berekening van de schadevergoeding en bepalen de waarde van de nalatenschap.

Non-Imputation

De ALTA Endorsement 15-06 (Non-Imputation – Full Equity Transfer), ALTA Endorsement 15.1-05 (Non-Imputation – Additional Insured), en ALTA Endorsement 15.2-06 (Non-Imputation – Partial Equity Transfer) zijn alleen beschikbaar voor polissen van eigenaars. In geval van eigendomsoverdracht kan de kennis van de ene partij bij wet worden toegerekend aan de verkrijger. Bijvoorbeeld, een entiteit die alle lidmaatschapsbelangen koopt in een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid die verzekerde eigendommen bezit, zal de Non-Imputation Endorsement willen verkrijgen voor de nieuwe eigenaar van de lidmaatschapsbelangen zodat de kennis van de vorige eigenaar niet wordt toegerekend aan het bedrijf. Een gevolg van deze toegerekende kennis is dat, in het geval van een claim onder een titelverzekeringspolis, de titelverzekeraar in staat kan zijn aansprakelijkheid te ontkennen op grond van het feit dat de betreffende kwestie bekend was bij de verzekerde en niet bekend was bij de verzekeraar en niet bekend werd gemaakt door de openbare registers. Endorsement 15.1-05 beschermt echter niet de met name genoemde entiteit als verzekerde in de polis, maar wel de met name genoemde “aanvullende verzekerde”. Bovendien wordt Endorsement 15.2-06 gebruikt wanneer een nieuwe vennoot of een nieuw lid een belang in de entiteit koopt en de nieuwe vennoot of het nieuwe lid als verzekerde in de polis wordt vermeld. In elk geval zal de verzekeraar een bevredigend bewijs eisen dat er geen dergelijke zaken bekend zijn bij de partijen van wie de kennis anders zou kunnen worden toegeschreven, gewoonlijk in de vorm van een beëdigde verklaring samen met een vrijwaring.

Locatie

De ALTA Endorsement 22-06, Locatie, en ALTA Endorsement 22.1-06, Locatie en Kaart, zijn beide beschikbaar voor eigenaars- en leenpolissen, maar 22.1-06 wordt gewoonlijk alleen gevraagd voor leenpolissen. Deze aantekeningen bieden een verzekering tegen verlies of schade als het land niet verbeterd is zoals beschreven in de aantekening en als het land niet geïdentificeerd is met het straatadres dat in de aantekening wordt vermeld. Endorsement 22.1-06 bevat verder een verwijzing naar een aan de polis gehechte kaart.

Easement

Het ALTA Endorsement 28-06, Easement – Schade, is beschikbaar voor zowel eigenaars- als leenpolissen. Het biedt dekking voor schade die door de verzekerde wordt geleden als gevolg van het binnendringen van een gebouw op het land in een erfdienstbaarheid. Als bijvoorbeeld een gebouw op het verzekerde onroerend goed zich bevindt binnen de grenzen van een erfdienstbaarheid van openbaar nut die de bouw van verbeteringen op het erfdienstbaarheidsterrein verbiedt (of de houder van de erfdienstbaarheid toestaat om verbeteringen op het erfdienstbaarheidsterrein te verwijderen), biedt het aanhangsel 28-06 dekking aan de eigenaar van het verzekerde onroerend goed als de houder van de erfdienstbaarheid van openbaar nut die rechten uitoefent om het gebouw uit het erfdienstbaarheidsterrein te verwijderen.

Afwijkingen

De ALTA Endorsement 28.1-06, Afwijkingen – Grenzen en Erfdienstbaarheden, en ALTA Endorsement 28.2-06, Afwijkingen – Grenzen en Erfdienstbaarheden – Beschreven Verbeteringen, zijn beschikbaar voor eigenaars- en bruikleenpolissen. Deze bieden dekking voor schade als gevolg van gedwongen verwijdering van verbeteringen die op aangrenzend land of op een erfdienstbaarheid inbreuk maken. Endorsement 28.2-06 laat ook de uitsluiting toe van een specifieke aantasting.

Mineralen en andere ondergrondse substanties

De ALTA Endorsement 35-06 (Mineralen en andere ondergrondse substanties – Gebouwen) ALTA Endorsement 35.1-06 (Mineralen en andere ondergrondse substanties – Verbeteringen) en ALTA Endorsement 35.2-06 (Mineralen en andere ondergrondse substanties – Beschreven Verbeteringen) zijn allen beschikbaar voor eigenaars- en bruikleenpolissen. Endorsement 35-06 biedt dekking tegen verlies of schade als gevolg van gedwongen verwijdering of verandering van gebouwen die zich op het land bevinden, terwijl Endorsement 35.1-06 zich van Endorsement 35-06 onderscheidt door dekking te bieden tegen schade als gevolg van verwijdering van Verbeteringen (zoals gedefinieerd in het endorsement) die zich op het land bevinden. Bovendien voorziet Endorsement 35.2-06 in een beperktere vrijwaring tegen gedwongen verwijdering of wijziging van specifieke opgesomde verbeteringen die zich op het land bevinden. In elk van deze gevallen omvat de dekking alleen wijzigingen die zich op de datum van de polis op het land bevinden als gevolg van de uitoefening van een bestaand recht om het oppervlak van het land te gebruiken voor de winning of ontwikkeling van mineralen of andere stoffen in de ondergrond. Deze endorsements worden vaker gebruikt in staten waar mijnbouw veel voorkomt.

Het ALTA Endorsement 35.3-06, Minerals and Other Subsurface Substances – Land Under Development, biedt dekking tegen gedwongen verwijdering of wijziging van verbeteringen die zich op de polisdatum op het land bevinden en toekomstige verbeteringen die zich na de polisdatum op het land zullen bevinden als gevolg van de uitoefening van een bestaand recht om het landoppervlak te gebruiken voor de winning of ontwikkeling van mineralen of andere stoffen in de ondergrond. Plannen en specificaties voor dergelijke toekomstige verbeteringen zullen ter beoordeling aan uw verzekeraar moeten worden voorgelegd.

Endorsements kunnen u of uw cliënt de broodnodige extra dekking bieden, afhankelijk van uw omstandigheden. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat uw endorsements volledig en accuraat zijn, omdat uw dekking slechts zo goed is als de voorwaarden van de endorsements. Verder is het belangrijk om te overwegen welke endorsements extra leveringen aan de underwriter vereisen die extra doorlooptijd met zich meebrengen en welke endorsements geen underwritingvereisten hebben. Houd bij de voorbereiding van uw transactie rekening met deze voorwaarden, de kosten en de tijd die nodig zijn om elk van de hierboven besproken goedkeuringen af te geven.

Contacteer ons | 1-804-420-6288