Can a Landlord Deny an Emotional Support Animal?

Jako właściciel nieruchomości do wynajęcia, masz prawo do posiadania polityki „no-pets” w swojej nieruchomości. Będą pewne sytuacje, kiedy najemca będzie twierdził, że ma zwierzę wsparcia emocjonalnego, niezbędne do złagodzenia psychicznej lub fizycznej niepełnosprawności. Dowiedz się, czym jest zwierzę wsparcia emocjonalnego i czy wynajmujący ma prawo odmówić najemcy posiadania zwierzęcia wsparcia emocjonalnego.

No-Pets Policy

No-Pets Policy jest klauzulą zawartą w umowie najmu pomiędzy wynajmującym a najemcą. Klauzula ta jasno stwierdza, że najemca nie może posiadać żadnego zwierzęcia domowego, takiego jak pies czy kot, w wynajmowanym lokalu. Jeżeli najemca naruszy tę klauzulę, może on lub ona stanąć w obliczu eksmisji za naruszenie warunków umowy najmu.

Niektórzy właściciele mają klauzulę dotyczącą polityki wobec zwierząt domowych, która pozwala na pewne zwierzęta, ale ogranicza inne. Najemca może mieć prawo do posiadania kota, ale nie psa, lub może mieć psa tak długo, jak nie znajduje się on na liście niebezpiecznych ras psów ich firmy ubezpieczeniowej.

Zwierzęta wsparcia emocjonalnego

Zwierzęta wsparcia emocjonalnego to zwierzęta, które zapewniają pomoc osobie niepełnosprawnej umysłowo lub fizycznie. Zwierzęta wsparcia emocjonalnego są w stanie obejść politykę „no-pets”, ponieważ nie są uważane za zwierzęta domowe.

Zwierzęta dla osób z niepełnosprawnością emocjonalną mogą zapewnić komfort lub pomóc złagodzić ból związany z tą niepełnosprawnością. Na przykład, towarzystwo i komfort psa może pomóc osobom cierpiącym na zespół stresu pourazowego (PTSD).

Zwierzęta usługowe mogą być uważane za zwierzęta wsparcia emocjonalnego, ale zwierzęta wsparcia emocjonalnego nie muszą być certyfikowanymi zwierzętami usługowymi, aby zapewnić niezbędne wsparcie swoim właścicielom. Zwierzęta wsparcia emocjonalnego zapewniają psychiczne i emocjonalne korzyści swoim właścicielom, podczas gdy zwierzęta usługowe generalnie zapewniają korzyści fizyczne. Przykłady zadań lub codziennych funkcji, w których zwierzęta usługowe mogą pomóc to pies przewodnik pomagający niewidomemu poruszać się po okolicy lub pies ostrzegający przed napadami, który jest specjalnie wyszkolony, aby reagować, gdy jego towarzysz ma napad.

Zwierzęta usługowe to zazwyczaj psy. Zwierzęta wsparcia emocjonalnego mają szerszy zakres. Mogą to być psy, koty, ptaki, ryby, jaszczurki lub wiele innych zwierząt.

Sprawiedliwe warunki mieszkaniowe dla osób niepełnosprawnych

Federalna ustawa o sprawiedliwych warunkach mieszkaniowych chroni pewne klasy przed dyskryminacją w działaniach związanych z mieszkalnictwem. Osoby niepełnosprawne są jedną z klas chronionych na mocy tej ustawy. W tej klasie znajdują się osoby niepełnosprawne, które potrzebują zwierzęcia wspierającego emocjonalnie, aby funkcjonować.

Według Fair Housing, wynajmujący nie może odmówić potencjalnemu najemcy wyłącznie ze względu na niepełnosprawność i musi wprowadzić odpowiednie udogodnienia dla osób niepełnosprawnych. Pozwolenie niepełnosprawnemu najemcy na posiadanie zwierzęcia wspierającego emocjonalnie jest racjonalnym dostosowaniem.

Reasonable accommodations do not put a financial hardship on the landlord. Na przykład, pozwolenie na posiadanie psa wspierającego emocje w lokalu, nawet jeżeli masz politykę „no-pets policy”, nie stanowi utrudnienia dla wynajmującego. Jednakże, jeżeli najemca zażąda, żebyś rozwalił cały beton na podwórku i zastąpił go trawą, żeby zwierzę miało gdzie biegać, to jest to najprawdopodobniej nierozsądne, ponieważ może stanowić utrudnienie finansowe dla wynajmującego. W tym przypadku, możesz omówić inną, mniej kosztowną opcję z najemcą.

Trzy pytania, które musi zadać wynajmujący

Jeśli najemca złoży wniosek o posiadanie zwierzęcia wspierającego emocje w twoim lokalu, masz prawo zweryfikować potrzebę i funkcję tego zwierzęcia. Możesz poprosić, aby lekarz, terapeuta lub inny pracownik służby zdrowia zweryfikował, czy najemca jest niepełnosprawny oraz w jaki sposób zwierzę usługowe łagodzi objawy lub skutki jego niepełnosprawności. Powinieneś zadać następujące pytania:

1. Czy najemca jest niepełnosprawny? Sekcja 504 Ustawy o Rehabilitacji z 1973 roku określa niepełnosprawność jako upośledzenie fizyczne lub umysłowe, które ogranicza jedną lub więcej głównych czynności życiowych. Niektóre przykłady czynności życiowych to widzenie, słyszenie, chodzenie, dbanie o siebie i uczenie się. Niektóre przykłady upośledzeń to ślepota, głuchota, rak, depresja, alkoholizm i choroba psychiczna. Możesz wymagać dowodu, że najemca kwalifikuje się jako niepełnosprawny, ale najemca nie musi ujawniać swojej konkretnej niepełnosprawności, jeśli nie jest ona łatwo widoczna.
2. Czy zwierzę łagodzi lub pomaga w tej niepełnosprawności? Specjalista medyczny powinien być w stanie potwierdzić, że zwierzę wsparcia emocjonalnego jest niezbędne dla danej osoby, co oznacza, że wykonuje fizyczną lub psychiczną pomoc, która pozwala osobie wykonywać niezbędne funkcje życiowe.
3. Czy wniosek jest uzasadniony? Jeśli najemca spełnia dwa powyższe kryteria, a prośba o emocjonalne zwierzę wsparcia nie powoduje trudności finansowych, to jest to rozsądne zakwaterowanie.

Kiedy polityka dotycząca zwierząt domowych nie zezwala na zwierzęta

Niezależnie od warunków polityki dotyczącej zwierząt domowych, musisz zezwolić osobie ze zwierzęciem wsparcia emocjonalnego na zamieszkanie w twoim lokalu, jeśli spełnia ona powyższe trzy kryteria. Ponieważ zwierzęta wsparcia emocjonalnego nie są uznawane za zwierzęta domowe, nie mogą podlegać zasadom polityki dotyczącej zwierząt.

Opłata za zwierzęta wsparcia emocjonalnego

Dodatkowo, nie możesz wymagać kaucji za zwierzę od najemcy posiadającego zwierzę wsparcia emocjonalnego. Jednakże, jeżeli zwierzę wyrządzi szkody podczas pobytu w lokalu, możesz dokonać potrąceń z kaucji najemcy za te szkody.

Odrzucenie najemcy ze zwierzęciem wspierającym emocje

Istnieją pewne sytuacje, w których właściciel może być zwolniony z wynajmu najemcy ze zwierzęciem wspierającym emocje. Należą do nich:

1. Budynki z czterema jednostkami lub mniej, gdzie jedna z jednostek jest zamieszkana przez właściciela
2. Domy jednorodzinne, które zostały wynajęte bez użycia pośrednika. Właściciel domu nie może posiadać więcej niż trzy domy jednorodzinne.
3. Jeśli zwierzę jest zbyt duże dla konkretnego zakwaterowania. Na przykład, koń wspierający emocje w małym mieszkaniu w mieście.
4. Jeśli dostosowanie się do zwierzęcia wspierającego emocje nakłada nadmierne trudności finansowe na właściciela.
5. Jeśli zwierzę powoduje szkody lub staje się zagrożeniem dla innych lokatorów w budynku.
6. Jeśli najemca nie spełnia standardów kwalifikacyjnych, które właściciel ma dla wszystkich najemców, takich jak posiadanie dochodu, który jest dwa i pół razy większy od miesięcznego czynszu.

Jeśli zwierzę staje się uciążliwe

Nawet jeśli zwierzę jest zwierzęciem wsparcia emocjonalnego, nie oznacza to, że nie musi przestrzegać żadnych zasad. Nie może ono przeszkadzać innym lokatorom w spokojnym korzystaniu z lokalu.

Jeśli zwierzę staje się uciążliwe, nadal masz prawo zażądać, aby zwierzę przeszło szkolenie lub dostało lekcje posłuszeństwa, lub możesz zabronić mu wstępu do niektórych wspólnych części mieszkania. Jeśli złe zachowanie trwa nadal, możesz podjąć kroki w celu eksmisji lokatora.

Zwierzęta wsparcia emocjonalnego, które powodują obrażenia lub krzywdę innego lokatora lub osoby, mogą być zgłoszone do kontroli zwierząt, chociaż prawo stanowe będzie się różnić. Ponadto, jeżeli zwierzę wyrządzi szkodę w mieszkaniu najemcy lub w nieruchomości, najemca jest odpowiedzialny za zapłacenie za tę szkodę.

Uważaj na oszustwa

Są najemcy, którzy nie mają żadnego rodzaju upośledzenia umysłowego lub fizycznego, którzy będą próbowali obejść politykę „no-pets” twierdząc, że ich zwierzę jest zwierzęciem służbowym lub wspierającym emocjonalnie. Niestety, istnieje wiele stron internetowych, które pozwalają osobie fizycznej zapłacić niewielką opłatę i otrzymać certyfikat stwierdzający, że jej zwierzę jest zwierzęciem służbowym lub wsparciem emocjonalnym.

Zwierzęta służbowe lub zwierzęta wsparcia emocjonalnego zazwyczaj nie wymagają żadnego rodzaju certyfikatu. Dowody, na których powinieneś się opierać, to uzyskanie porady lekarza lub innego pracownika medycznego, że dana osoba potrzebuje zwierzęcia do codziennego funkcjonowania.