- It’s a good time to pull cash out from your investment property
- How to get a cash out refinance on an investment property
- Stawki refinansowania nieruchomości inwestycyjnych
- Kiedy użyć refinansowania cash out na nieruchomości inwestycyjnej
- Maksymalne LTV dla refinansowania nieruchomości czynszowych
- Fannie Mae rental property refinance max LTV
- Freddie Mac rental property refinance max LTV
- Minimalny wynik kredytowy i rezerwy gotówkowe do zakwalifikowania się
- Cash-out refinance okresy oczekiwania
- Refinansowanie wynajmowanej nieruchomości kupionej za gotówkę
- Personal loans: An alternative to cash-out refinancing
- Cash out refinance na nieruchomości inwestycyjnej FAQ
- Jakie są dzisiejsze stawki refinansowania gotówkowego nieruchomości czynszowej?
It’s a good time to pull cash out from your investment property
Ceny domów rosną – way up.
According to the Federal Housing Finance Agency, home values have increased by about $100,000 since 2012.
To sprawia, że jest to świetny czas dla inwestorów w nieruchomości, aby „spieniężyć” kapitał własny w swoich nieruchomościach do wynajęcia. Gotówka może być wykorzystana do:
- Kupić inną nieruchomość do wynajęcia
- Zrobić ulepszenia w domu
- Spłacić inne pożyczki na nieruchomości
- Zmniejszyć zadłużenie osobiste
- Zamknąć gotówkę na wypadek awarii
Z oprocentowaniem kredytów hipotecznych w pobliżu rekordowo niskich poziomów, może to być czas dla właścicieli nieruchomości do wynajęcia, aby umieścić swój kapitał własny do pracy.
Weryfikuj kwalifikowalność refinansowania gotówkowego (24 marca, 2021)
W tym artykule (Przejdź do…)
- How to get cash out on an investment property
- Investment property refinance rates
- When to use a cash out refinance
- Maximum LTV for rental property refinances
- Minimum credit score and cash reserves
- Cash-out refinance waiting periods
- Refinancing a rental property you bought with cash
- Cash-out refinance alternative: Personal loans
- FAQ
How to get a cash out refinance on an investment property
Because investment properties are „non-owner-occupied,” there are special rules about refinancing and taking cash out.
For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.
And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.
In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.
To oznacza, że nie będziesz w stanie dokonać refinansowania przy użyciu jakichkolwiek pożyczek wspieranych przez rząd, takich jak FHA, VA lub USDA.
W zamian, będziesz potrzebował pożyczki zabezpieczonej przez Fannie Mae lub Freddie Mac – dwie główne agencje, które ustalają zasady dla większości amerykańskich kredytów hipotecznych.
Na szczęście, konwencjonalne zasady refinansowania są dość łagodne, umożliwiając wielu właścicielom posiadającym kapitał inwestycyjny wypłatę gotówki na ich wynajmowanych nieruchomościach.
Weryfikuj kwalifikowalność refinansowania (24 marca, 2021)
Stawki refinansowania nieruchomości inwestycyjnych
Stawki dla kredytu gotówkowego na nieruchomości inwestycyjne są zazwyczaj na wysokim poziomie dla stawek hipotecznych.
Dlaczego? Ponieważ stopy procentowe dla nieruchomości inwestycyjnych są wyższe – średnio o 0,5% do 0,75% powyżej stóp procentowych dla rezydencji podstawowej.
A jeśli weźmiesz gotówkę przy refinansowaniu, oprocentowanie jest zazwyczaj nieco wyższe. Dzieje się tak, ponieważ kredytodawcy podejmują większe ryzyko, gdy właściciel domu wyciąga kapitał z nieruchomości.
Znajdź niską stopę refinansowania cash out (Mar 24, 2021)
Kiedy użyć refinansowania cash out na nieruchomości inwestycyjnej
Wypłata kapitału jest jednym z najlepszych sposobów na zysk z nieruchomości inwestycyjnej.
Niewykorzystany kapitał własny w domu może wyglądać dobrze na papierze, a dla wielu inwestorów jest to w porządku. Mają oni przepływ gotówki i nie chcą zwiększać salda kredytu i płatności.
Ale refinansowanie kredytu na wynajem z cash-out może sprawić, że spora część wartości domu będzie pracować.
Na przykład, możesz użyć spieniężonego kapitału, aby dokonać ulepszeń w wynajmowanej nieruchomości.
Usprawnienia domu mogą przynieść podwójny zwrot. Zwiększają one wartość domu, uzasadniając jednocześnie wyższy czynsz. A najemcy czują się świetnie, pozostając w nieruchomości na dłużej.
Prawdopodobnie najlepszym zastosowaniem – i najwyższym zwrotem – dla funduszy typu cash-out jest rozbudowa portfela nieruchomości.
Ale być może najlepszym zastosowaniem – i najwyższym zwrotem – dla funduszy cash-out jest rozszerzenie portfela nieruchomości.
Na przykład, powiedzmy, że masz nieruchomość wartą 250 000 USD z kredytem w wysokości 150 000 USD.
Można uzyskać pożyczkę gotówkową do 75% obecnej wartości, co daje około 37 000 USD. Te pieniądze mogą być wykorzystane do 20% w dół na innym domu wynajmu warte około 200.000 dolarów.
W ten sposób, kredyt gotówkowy na nieruchomości inwestycyjne może pomóc w budowie Twojego portfela nieruchomości i Twoich możliwości zarobkowych poprzez nowe możliwości wynajmu.
Maksymalne LTV dla refinansowania nieruchomości czynszowych
Twoje LTV – lub „stosunek kredytu do wartości” – określa Twoje uprawnienia do refinansowania gotówkowego nieruchomości czynszowej. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits
Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.
The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.
Fannie Mae rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-4 unit | 75% LTV | 75% LTV |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
Freddie Mac rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-unit | 85% LTV | 85% LTV |
| 2-4 unit | 75% LTV | 75% LTV | |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
If you are „on the line” as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.
Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Rozejrzyj się, aż znajdziesz odpowiedniego pożyczkodawcę dla swojej sytuacji.
Pamiętaj też, że wielu pożyczkodawców oferuje pożyczki poza zasadami Fannie/Freddie. Tworzą oni swoje własne programy, które są bardziej łagodne w zakresie LTV, cash-out, kredytów i innych.
Jeśli Twój scenariusz nie mieści się w „pudełku” Fannie/Freddie, jeden z tych kredytodawców może Ci pomóc.
Minimalny wynik kredytowy i rezerwy gotówkowe do zakwalifikowania się
Underwriting jest bardziej rygorystyczny dla refinansowania nieruchomości inwestycyjnej. Innymi słowy, trudniej jest się zakwalifikować do tego typu pożyczki.
Dla jednego, Fannie Mae mówi, że minimalny dopuszczalny wynik FICO to 620. Ale wielu kredytodawców ustawia swoje własne minimum tak wysokie jak 680 lub 700.
Jeśli masz niski wynik kredytowy, zrób zakupy. Niektórzy kredytodawcy będą mieli niższe minimum niż inni.
Kandydaci do kredytu cash-out na nieruchomość inwestycyjną muszą również posiadać odpowiednie rezerwy gotówkowe, nie wliczając w to gotówki otrzymanej z transakcji.
Minimalne rezerwy są określane na podstawie proponowanej płatności za nieruchomość, oraz czy inne nieruchomości są własnością. Spodziewaj się, że będziesz miał od zera do 12 miesięcy przyszłej płatności za nieruchomość na koncie aktywów, które można zweryfikować.
Możesz być również zobowiązany do utrzymywania w rezerwie między 2-6% wszelkich niespłaconych sald kredytowych na każdej nieruchomości oprócz przedmiotowej nieruchomości i Twojego głównego miejsca zamieszkania.
Cash-out refinance okresy oczekiwania
Wiele inwestorów domowych kupuje zniszczoną nieruchomość z planami jej naprawy. Możesz planować fix-and-flip używając cash-out refinance do sfinansowania ulepszeń domu.
Jakkolwiek jest to dozwolone, obowiązują okresy oczekiwania.
Musisz odczekać co najmniej sześć miesięcy pomiędzy zamknięciem sprzedaży domu a datą, kiedy możesz zamknąć refinansowanie gotówkowe.
Wyjątki od tej reguły są następujące.
- Własność została odziedziczona
- Dom został prawnie przyznany poprzez rozwód lub inny nakaz separacji
- Refinans gotówkowy kwalifikuje się do wyjątku opóźnionego finansowania
Dodatkowo, domy, które były na rynku w ciągu ostatnich sześciu miesięcy mają niższe dopuszczalne LTV dla refinansowania gotówkowego, które wynosi maksymalnie 70%.
Refinansowanie wynajmowanej nieruchomości kupionej za gotówkę
„Opóźnione finansowanie” odnosi się do praktyki kupowania domu za gotówkę, a następnie spłacania zakupu za pomocą refinansowania.
Ponieważ nie ma żadnych pożyczek na zakup domu za gotówkę, wszelkie późniejsze refinansowanie jest technicznie refinansowaniem gotówkowym.
Normalnie, kupujący dom za gotówkę musiałby czekać 6 miesięcy, aby otrzymać zwrot według standardowych zasad cash-out. To wiąże się z dużą ilością gotówki przez długi czas – nie jest to idealna sytuacja dla bystrego inwestora, który chce, aby jego pieniądze pracowały gdzie indziej.
Więc w połowie 2011 roku Fannie Mae wprowadziła „wyjątek opóźnionego finansowania”. Inwestorzy domowi mogą teraz otrzymać refinansowanie typu cash-out kilka dni – nie miesięcy – po zamknięciu transakcji.
Wytyczne dotyczące opóźnionego finansowania są następujące.
- Kupujący zapłacił całą gotówkę za dom
- Kupujący musi udokumentować źródło funduszy na zakup
- Kredyty lub zastawy otwarte na zakup domu muszą być spłacone z nową pożyczką
- Wyszukiwanie tytułu musi potwierdzić brak finansowania na zakupionym domu
Przechowuj całą dokumentację zakupu domu, jeśli planujesz skorzystać z wyjątku opóźnionego finansowania. Co najważniejsze, zachowaj ostateczne Closing Disclosure.
Jest to jednolity dokument używany od 2015 roku, który zastąpił HUD-1. It details closing fees, plus any loans, taken out on the property.
Verify your cash out refinance eligibility (Mar 24, 2021)
Personal loans: An alternative to cash-out refinancing
Gdy zaczniesz przyglądać się refinansowaniu gotówkowemu, prawdopodobnie odkryjesz, że koszty zamknięcia są zaangażowane i zajmują 30-45 dni, aby zakończyć.
Jedną z alternatyw jest pożyczka osobista. Mają one kilka zalet:
- Uzyskanie funduszy w mniej niż tydzień w niektórych przypadkach
- Uniknięcie kosztów zamknięcia, takich jak tytuł, escrow, wycena i wiele opłat pożyczkodawcy
- Nie musisz dotykać istniejącej pożyczki na nieruchomości
Jeśli szukasz gotówki mniejszej niż $50,000, zajrzyj do osobistej pożyczki. Na przykład, jeśli płacisz $5,000 w kosztach zamknięcia z cash-out refinansowania, a tylko netto $25,000, to jest 20% dopłaty do otrzymania tych funduszy.
Plus, reset istniejącej hipoteki, potencjalnie płacąc więcej w odsetkach przez cały okres trwania kredytu.
Pożyczki osobiste mogą być tańsze w dłuższej perspektywie, pomimo wyższych stóp procentowych.
Cash out refinance na nieruchomości inwestycyjnej FAQ
Możesz być w stanie wyciągnąć kapitał z nieruchomości inwestycyjnej przy użyciu refinansowania gotówkowego. Dla wielu wynajmujących jest to obecnie dobra strategia, ponieważ stopy refinansowe są bliskie najniższym w historii. Możesz również być w stanie wyciągnąć kapitał z nieruchomości inwestycyjnej za pomocą linii kredytowej Home Equity. Ale jest to trudniejsze do zrobienia niż uzyskanie HELOC na głównym miejscu zamieszkania.
Ilość kapitału własnego, który możesz wyciągnąć, zależy od tego, ile obecnie posiadasz kapitału własnego. Cash out refinansowania dla nieruchomości czynszowych mają maksymalny współczynnik kredytu do wartości 75% – co oznacza, że można tylko wyciągnąć tyle kapitału, że 25% pozostaje w domu.
Na przykład, wyobraź sobie, że posiadasz nieruchomość inwestycyjną wartą 300.000 dolarów i obecnie jesteś winien 200.000 dolarów na hipotece. Czy masz 100.000 dolarów w użytecznym kapitale własnym? Nie do końca.
Twój nowy kredyt refinansowy cash out ma maksymalne LTV 75% – lub 225 000 $ na 300 000 $ domu. $200,000 z tej pożyczki jest używany do spłaty istniejącego salda pożyczki. A pozostała część – 25 000 USD – to rzeczywisty, możliwy do zdobycia kapitał własny.
Tak, stawki są generalnie nieco wyższe przy refinansowaniu gotówkowym niż przy refinansowaniu bezgotówkowym. Dzieje się tak, ponieważ właściciel domu zaciąga większą pożyczkę, a tym samym stwarza większe ryzyko dla pożyczkodawcy. Nie ma formuły, która powiedziałaby Ci, o ile wyższe będzie oprocentowanie refinansowania gotówkowego – aby się tego dowiedzieć, będziesz musiał sprawdzić oprocentowanie u kilku kredytodawców i zobaczyć, do czego się kwalifikujesz.
Generalnie, potrzebujesz co najmniej 15-20% zaliczki, aby kupić nieruchomość inwestycyjną. Oznacza to, że maksymalne LTV wynosi 80-85%. W przypadku refinansowania nieruchomości inwestycyjnej, maksymalne LTV wynosi 70-75% w zależności od pożyczkodawcy i tego, czy pożyczka ma stałą czy zmienną stopę procentową.
Refinans gotówkowy jest realnym sposobem na spłatę długu, zwłaszcza jeśli masz dużo wysoko oprocentowanego długu, który wysysa Twój dochód. Stawki hipoteczne są obecnie blisko rekordowo niskie, więc przez cashing out kapitału własnego do spłaty wyżej oprocentowanych kredytów, można zasadniczo skonsolidować wszystkie te długi pod niższym oprocentowaniem.
Jednakże metoda „refinansowania w celu spłacenia długu” nie jest dla wszystkich. Cash out refinansowania mają bardziej rygorystyczne wymagania niż typowe refinansowania – zwłaszcza jeśli jesteś cashing out kapitału własnego z nieruchomości inwestycyjnej. Czy ta strategia będzie działać dla Ciebie zależy od tego, ile masz kapitału własnego, kredytu, obecnych długów i innych czynników.
Nieco trudniej jest refinansować nieruchomość wynajmowaną niż nieruchomość, w której mieszkasz. Po pierwsze, wymagania kredytowe i współczynniki LTV są zazwyczaj bardziej rygorystyczne. A wybór pożyczek i/lub pożyczkodawców może być ograniczony – szczególnie jeśli chcesz refinansować nieruchomość wynajmowaną za gotówkę. Jednak nadal jest to wykonalne dla wielu. Rozejrzyj się i zbadaj swoje opcje, aby znaleźć kredytodawcę chętnego do pracy z tobą.
Jakie są dzisiejsze stawki refinansowania gotówkowego nieruchomości czynszowej?
Obecne oprocentowanie kredytów hipotecznych jest niskie – nadal jest to połowa ich historycznej normy wynoszącej ponad 8%. Jest to ograniczona okazja do cash-out czynsz i może znaleźć niższe oprocentowanie, zbyt.
Sprawdź dzisiejsze stawki refinansowania nieruchomości czynszowych, aby zobaczyć, co kwalifikuje się do.
Weryfikuj swoją nową stawkę (24 marca, 2021)