Formularz IRS 1099-A to oświadczenie informacyjne, które informuje o przejęciu nieruchomości. Właściciele domów zazwyczaj otrzymują formularz IRS 1099-A od kredytodawcy po przejęciu ich domu, a IRS również otrzymuje jego kopię. Informacje zawarte na formularzu 1099-A są niezbędne do zgłoszenia transakcji na zeznaniu podatkowym.
Urząd Skarbowy traktuje przejęcie nieruchomości tak samo, jak sprzedaż nieruchomości. Musisz obliczyć swój zysk lub stratę kapitałową, ale w tym scenariuszu nie ma „ceny sprzedaży”, przynajmniej nie w tym samym kontekście, co w przypadku normalnej sprzedaży, kiedy po transakcji możesz otrzymać gotówkę do ręki. Konieczne może być również zgłoszenie anulowanego długu jako dochodu.
Można otrzymać kilka Formularzy 1099-A dla jednej nieruchomości, jeśli posiadamy więcej niż jeden kredyt hipoteczny lub zastaw na niej, a w przejęciu uczestniczy więcej niż jeden kredytodawca.
Co to jest Formularz 1099-A?
Formularz 1099-A informuje o „Nabyciu lub porzuceniu nieruchomości zabezpieczonej”. Być może pożyczyłeś $150,000 na zakup domu, a następnie napotkałeś pewne trudności finansowe i nie byłeś w stanie spłacać rat kredytu hipotecznego. IRS stoi na stanowisku, że jeśli w momencie przejęcia domu przez kredytodawcę nadal byłeś winien $125,000 i jeśli nie jesteś już odpowiedzialny za spłatę kredytu, to jest to dla ciebie $125,000 dochodu.
Podatek od zysków kapitałowych może być również należny, ponieważ IRS stoi na stanowisku, że „sprzedałeś” nieruchomość.
Formularz 1099-A zgłasza tę transakcję do IRS, a Ty również otrzymasz jego kopię, abyś mógł odnieść się do szczegółów w swoim zeznaniu podatkowym.
Kto korzysta z Formularza 1099-A?
Instytucja pożyczkowa jest odpowiedzialna za złożenie Formularza 1099-A w Urzędzie Skarbowym i musi również dostarczyć jego kopię pożyczkobiorcy. W sytuacji, gdy więcej niż jedna osoba fizyczna lub prawna była odpowiedzialna za spłatę pożyczki, musi ona dostarczyć kopie każdemu pożyczkobiorcy. Każdy kredytobiorca jest wówczas odpowiedzialny za zgłoszenie tej informacji i swojego udziału w transakcji w osobistym zeznaniu podatkowym.
Co zrobić, jeśli nie otrzymamy formularza 1099-A
Kontaktując się z kredytodawcą, jeśli nie otrzymamy formularza 1099-A do 31 stycznia roku następującego po roku przejęcia. Instytucja ma tyle czasu na dostarczenie kopii, choć formularz nie jest wymagany do IRS do 28 lutego.
Można również skontaktować się z pożyczkodawcą, jeśli uważa się, że informacje zawarte w formularzu są nieprawidłowe. Oświadczenie 1099-A powinno zawierać tożsamość i dane kontaktowe osoby z danej instytucji, do której można zwrócić się z pytaniami.
Jak czytać formularz 1099-A
Do zgłoszenia przejęcia do IRS potrzebna jest data sprzedaży i cena sprzedaży przejętej nieruchomości. Jako ceny sprzedaży należy użyć albo godziwej wartości rynkowej nieruchomości, albo niespłaconego salda kredytu w momencie przejęcia.
Spłacone saldo kredytu można znaleźć w polu 2 dokumentu 1099-A, a godziwa wartość rynkowa nieruchomości znajduje się w polu 4. Data wykluczenia jest podana w polu 1 i zostanie wykorzystana jako data sprzedaży.
Podatnicy muszą również wiedzieć, czy pożyczka była pożyczką z regresem czy bez regresu. Pożyczka była prawdopodobnie pożyczką z regresem, jeżeli pożyczkodawca zaznaczył „tak” w polu 5 formularza 1099-A, który brzmi: „Sprawdź, czy pożyczkobiorca był osobiście odpowiedzialny za spłatę długu.”
Pożyczka z regresem pozwala pożyczkodawcy ścigać Cię prawnie za jakiekolwiek zaległe saldo kredytu hipotecznego, które pozostało po jego przejęciu i po sprzedaży Twojej nieruchomości.
Wpisz cenę sprzedaży na Wykazie D, „Zyski i Straty Kapitałowe”, który powinien być dołączony do Twojego zeznania podatkowego na formularzu 1040, kiedy je składasz. Będzie to albo kwota z pola 2, albo z pola 4. Którego pola użyjesz zależy od prawa kredytowego stanu, w którym nieruchomość została zlokalizowana, więc sprawdź z lokalnym specjalistą podatkowym, aby upewnić się, że wybierzesz właściwe pole.
Zyski kapitałowe są zgłaszane na Schedule D dla domów, które były osobistą rezydencją. IRS nie zezwala podatnikom na zgłaszanie strat kapitałowych z tytułu własności prywatnej.
Wymagania dotyczące zgłaszania zysków lub strat kapitałowych
Każdy zysk – a przejęcie może czasami skutkować zyskiem – może być zazwyczaj skompensowany przez wykluczenie zysków kapitałowych dla głównego domu, więc jest mało prawdopodobne, że przejęcie spowoduje powstanie należnego podatku od zysków kapitałowych. Musiałbyś zrealizować kilkaset tysięcy dolarów „zysku”, zanim podatek od zysków kapitałowych będzie miał zastosowanie.
Nazywane również wyłączeniem „Sekcji 121”, to zwolnienie podatkowe pozwala pojedynczym osobom na realizację do $250,000 zysku na ich osobistych rezydencjach bez podlegania podatkowi od zysków kapitałowych. Próg ten wzrasta do $500,000 dla podatników pozostających w związku małżeńskim. Aby się zakwalifikować, należy przestrzegać kilku zasad; na przykład, trzeba mieszkać w domu przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat.
Możesz obliczyć swój zysk, porównując „cenę sprzedaży” z ceną zakupu, która stanowi twoją podstawę kosztową w nieruchomości. Informacje te można zwykle znaleźć na zestawieniu zamknięcia transakcji, które otrzymali Państwo przy zakupie nieruchomości.
Różnica pomiędzy ceną sprzedaży a wartością bazową nieruchomości to Państwa zysk. Należy ją wpisać na Harmonogramie D oraz w linii 6 zeznania podatkowego na formularzu 1040 za rok 2019.
Użyj formularza 4797, jeśli przejęta nieruchomość była wynajmowana lub stanowiła inwestycję. Prawdopodobnie będziesz potrzebował pomocy specjalisty podatkowego w tym przypadku, ponieważ musisz wziąć pod uwagę dodatkowe czynniki, takie jak odzyskanie odliczeń amortyzacyjnych, przeniesienie strat z działalności pasywnej oraz zgłoszenie wszelkich ostatecznych dochodów i wydatków z tytułu wynajmu.
Musisz zgłosić te informacje 1099-A, nawet jeśli jesteś objęty wykluczeniem zysków kapitałowych dla twojego głównego miejsca zamieszkania, ale nie weźmiesz uderzenia podatkowego, chyba że zysk jest większy niż $250,000 lub $500,000, w zależności od stanu cywilnego.
Formularz 1099-A vs. Formularz 1099-C
Możesz otrzymać Formularz 1099-C zamiast lub dodatkowo do Formularza 1099-A, jeśli Twój kredytodawca zarówno zamknął nieruchomość jak i anulował wszelkie pozostałe saldo hipoteczne, które byłeś winien. Umorzony dług wykazany na formularzu 1099-C jest niestety dochodem podlegającym opodatkowaniu.
Możesz jednak kwalifikować się do wyłączenia go, jeśli suma Twoich długów przekroczyła łączną wartość Twoich aktywów bezpośrednio przed przejęciem nieruchomości. Oznacza to, że jesteś „niewypłacalny” i musisz wykazać anulowane zadłużenie na swoim zeznaniu podatkowym tylko w zakresie, w jakim przekracza ono Twoją niewypłacalność – różnicę między Twoimi długami a aktywami.
Na przykład, możesz mieć długi o łącznej wartości $300 000, a wszystkie Twoje pozostałe aktywa są wycenione na $200 000. To jest różnica 100 000 dolarów. Jeśli pożyczkodawca umorzyłby lub anulował saldo pożyczki hipotecznej w wysokości $120,000, musiałbyś zgłosić tylko $20,000 jako dochód – kwotę przekraczającą $100,000 niewypłacalności.
If a debt is nonrecourse and if you didn’t retain the collateral, you don’t have cancellation of debt income, according to the IRS.
If you are experiencing financial difficulties, the CARES Act, enacted by Congress may offer you additional protections against foreclosure. Check with your lending institution to see if you qualify.
Key Takeaways
- Form 1099-A reports the „Acquisition or Abandonment of Secured Property” to the IRS when you lose a property to foreclosure.
- The lender must send a copy to both the IRS and to each borrower on the loan.
- Borrowers are potentially liable for capital gains tax as well as income tax on any unpaid portion of a foreclosed mortgage.
- Borrowers must report Form 1099-A information on Schedule D of their tax returns as capital gains.