High-dividend REITs offer haven for nervous money

Zszokowani inwestorzy, którzy szukają schronienia przed spadającymi cenami akcji, mogą rozważyć niektóre fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości, które oferują zyski z dywidendy przekraczające 10% od akcji zwykłych – a nawet więcej od akcji uprzywilejowanych.

Jednakże, jak ostrzegają zarządzający funduszami i analitycy, kluczowe dla inwestorów jest przyjrzenie się przepływom pieniężnym poszczególnych REIT-ów, obciążeniu długiem, wygaśnięciu umów najmu i ratingowi kredytowemu, aby upewnić się, że dywidenda nie jest zagrożona obcięciem.

„Jest wiele dobrych okazji” – powiedział Larry Antonatos, zarządzający portfelem w Heitman LLC z siedzibą w Chicago.

Kapitałowe REIT-y oferują obecnie stopę dywidendy w wysokości średnio 7,3%, podczas gdy REIT-y hipoteczne średnio 19,9%, według National Association of Real Estate Investment Trusts w Waszyngtonie.

Niektóre sektory nieruchomości oferują jeszcze większe zyski, z komercyjnymi REIT-ami hipotecznymi generującymi średnio 30,6% i REIT-ami mieszkaniowymi generującymi 14,7%. Stopy zwrotu z poszczególnych REIT-ów wahają się od zaledwie 3,0% w Public Storage Inc. (PSA) w Glendale, Kalifornia, do 48% w RAIT Financial Trust (RAS) w Filadelfii.

„Powodem, dla którego niektóre z tych stóp zwrotu są tak wysokie, jest fakt, że na rynku istnieje postrzegane ryzyko, że niektóre z nich nie będą w stanie wypłacić dywidendy” – powiedział Sam Lieber, szef Alpine Woods Capital Investors LLC w Purchase, N.Y.

I rzeczywiście, decyzja General Growth Properties Inc. o zawieszeniu dywidendy wstrząsnęła inwestorami, którzy nerwowo zaczęli się zastanawiać, który REIT może być następny.

Ale właściciel centrów handlowych z siedzibą w Chicago, który zmaga się z długiem w wysokości 27 mld dolarów, niedawnym odejściem dyrektora finansowego i akcjami, które straciły ponad 90% swojej wartości w ciągu ostatniego roku, jest anomalią w świecie REIT-ów, twierdzą eksperci z branży.

General Growth zakumulował zadłużenie podczas szału zakupów w okresie boomu na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich siedmiu lat. Firma gorączkowo próbuje wymyślić sposoby refinansowania 22 miliardów dolarów długu, którego termin zapadalności przypada na okres od teraz do końca 2012 roku, Jim Sullivan, analityk firmy Green Street Advisors Inc. z Newport Beach w Kalifornii, powiedział w nocie badawczej.

Spółka powiedziała, że bada swoje opcje, a w branży mówi się, że spółka jest na sprzedaż.

Maguire Properties Inc, REIT biurowy z Los Angeles, który boryka się z podobnymi problemami zadłużenia, odwołał swojego założyciela i dyrektora generalnego oraz zawiesił dywidendę w maju.

CHERRY-PICKING

Ale większość REIT-ów nie ma takich problemów z zadłużeniem, powiedzieli eksperci.

„Zdecydowana większość dywidend z nieruchomości jest bezpieczna” w ciągu najbliższego roku, powiedział Joe Smith, dyrektor zarządzający i zarządzający portfelem w ING Clarion Real Estate Securities LP z Radnor, Pa. Wyjątkiem są REIT-y zajmujące się zakwaterowaniem, które są narażone na ryzyko pogorszenia się przepływów pieniężnych w związku ze spowolnieniem w podróżach służbowych.

Zarządzający funduszami uważają, że REIT-y mieszkaniowe, magazynowe i opieki zdrowotnej oferują najbezpieczniejsze zakłady, jeśli chodzi o dywidendy, ponieważ te trzy sektory przetrwały zawirowania gospodarcze w dużej mierze bez szwanku. Jednak ich akcje wzrosły, powodując spadek stopy dywidendy: stopa dywidendy wynosi średnio 6,5% dla REIT-ów mieszkaniowych, 6,4% dla REIT-ów opieki zdrowotnej i tylko 3,8% dla nazw typu self-storage.

Cherry-picking REITs jest kluczem do maksymalizacji bezpieczeństwa i zysków, mówią eksperci z branży. Pan Lieber i Pan Antonatos widzą CBL & Associates Properties Inc. z Chattanooga, Tenn. jako dobrą spółkę do gry o dywidendę.

Mimo, że spółka jest narażona na ryzyko związane ze spowolnieniem na rynkach południowo-wschodnich i pewnym zadłużeniem, Pan Lieber uważa, że jej dywidenda, która generuje stopę zwrotu w wysokości 22,9%, jest bezpieczna przynajmniej przez najbliższe sześć miesięcy. Zauważył, że dyrektor generalny i dyrektor operacyjny spółki niedawno zakupili akcje CBL, co „jest dobrym znakiem, że nie martwią się o nic w najbliższym czasie”.

Pan Lieber i pan Smith obaj widzą Mack-Cali Realty Corp. (CLI) z Edison, N.J., REIT biurowy, który koncentruje się na obszarze metropolitalnym Nowego Jorku, jako dobrą inwestycję dywidendową z 10,8% stopą zwrotu.

Inne spółki o stopie dywidendy powyżej 9%, które prawdopodobnie nie obniżą swoich dywidend to Kite Realty Group Trust (KRG) z Indianapolis, Liberty PropertyTrust (LRY) z Malvern, Pa., Macerich Co. z Santa Monica, Calif. i Weingarten Realty Investors (WRI) z Houston, według pana Smitha.

Pan Lieber lubi nawet kilka REIT-ów hipotecznych, których akcje zostały mocno dotknięte przez niechęć do wszystkiego, co związane z hipoteką na rynkach kredytowych. Wymienił nowojorską spółkę Annaly Capital Management Inc. (NLY), którego stopa zwrotu wynosi 18,6%, oraz MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) z Nowego Jorku, z zyskiem 17,2%, jako dobre zakłady dywidendowe, ponieważ oba posiadają papiery wartościowe zabezpieczone przez Fannie Mae z Waszyngtonu i Freddie Mac z McLean, Va.

Ponieważ rząd niedawno wykupił Fannie i Freddie, ich obligacje są stosunkowo bezpieczne, powiedział Lieber. Nie poleca on jednak komercyjnych REIT-ów hipotecznych jako inwestycji dywidendowych, mimo że średnia rentowność w tej grupie wynosi 30,6%.

„Jeśli główne banki zaczną wyprzedawać swoje portfele nieregularnych kredytów, zobaczymy presję na rynek komercyjnych kredytów hipotecznych” – powiedział Lieber.

Kilka z tych REIT-ów, takich jak Gramercy Capital Corp. i iStar Financial Inc, oba z Nowego Jorku, nie wypłaciły dywidendy za trzeci kwartał.

Inwestorzy zainteresowani bezpiecznymi nazwami REIT-ów, takimi jak AMB Property Corp. (AMB) w San Francisco, Kimco Realty Corp. z New Hyde Park, N.Y., Public Storage Inc. z Glendale, Calif., Simon Property Group Inc. z Indianapolis i Vornado Realty Trust (VNO) w Nowym Jorku, mogą przejść w górę struktury kapitałowej do preferowanych dywidend, aby uzyskać wyższe zyski, powiedział Michael Torres, szef Adelante Capital Management LLC w Oakland, Califland.

Jako przykład, akcje uprzywilejowane O AMB przynoszą 10,9%, podczas gdy jej akcje zwykłe przynoszą tylko 7,4%, a akcje uprzywilejowane G Vornado przynoszą 10,62%, podczas gdy akcje zwykłe firmy przynoszą 5,8%, powiedział.

E-mail Janet Morrissey na [email protected].