Nowe budownictwo karłowacieje stare domy w Third Ward w Houston. ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
Zawsze posiadaj ziemię. To była jedna z lekcji dziadka Edwina Harrisona, który zbudował ich rodzinny dom na rogu ulic Reeves i Burkett w Third Ward, nauczył go.
„Musisz mieć ziemię w Ameryce, ponieważ na tym właśnie zbudowany jest ten kraj, na własności nieruchomości”, powiedział. „
Chociaż jego dziadek przeniósł się później do Meyerland i innych dzielnic Houston, rodzina Harrisona powróciła. Jego najmłodszy syn mieszka teraz w jednym z domów, które kiedyś należały do jego dziadka, a Harrison, obecnie po sześćdziesiątce, mieszka przy Southmore Boulevard.
O tym właśnie myśli, kiedy rozważa zmiany zachodzące w Third Ward. Gentryfikacja. Tak samo jak termin ten odnosi się do zmian, stał się on stałym elementem rozmów o dzielnicach takich jak Third Ward, historycznie czarnych i latynoskich obszarach, położonych blisko centrum Houston, które przyciągnęły deweloperów domów miejskich.
Gdy w końcu odsłonięto wartą wiele milionów dolarów renowację w historycznym Emancipation Park, sąsiedzi zastanawiali się: Czy to przyspieszy gentryfikację? Kiedy Uniwersytet w Houston rozrastał się i rozszerzał swoją ofertę mieszkań studenckich na tę okolicę przez dziesięciolecia, mieszkańcy pytali: A co z nami?
Obawy te są uzasadnione. W części dzielnicy położonej najbliżej centrum, która obejmuje Emancipation Park, mediana wartości domów wzrosła o 176 procent w latach 2000-2013, według analizy szacunków spisu ludności przeprowadzonej przez Governing.
RELATED: Jak uniknąć gentryfikacji dzielnicy
Wystąpiło kilka interwencji mających na celu powstrzymanie fali i stworzenie przystępności cenowej. Finansowane ze środków federalnych, administrowane przez miasto programy pomocy w spłacie zaliczki, w połączeniu z miejskim Land Assemblage Redevelopment Authority (LARA), przejęły puste, zalegające z podatkami nieruchomości i sprzedały je tanio deweloperom, którzy zgodzili się produkować domy po przystępnych cenach. Low-income housing tax credits (LIHTC) są odpowiedzialne za pierwszą od dekady nową inwestycję Houston Housing Authority, która została niedawno otwarta w Independence Heights.
W Third Ward, grupy rozwoju społeczności, takie jak Row House Community Development Corporation i niedawno ogłoszona PRH Preservation, Inc, są dedykowane do zapewnienia i zarządzania mieszkaniami o niskich dochodach.
I wtedy są wysiłki przedstawiciela stanowego Garnet Coleman, który poprzez kilka quasi-rządowych agencji pomógł zgromadzić ziemię w sąsiedztwie, przekształcając kilka do przystępnych cenowo mieszkań z więcej w pracach.
W stanie, który często jest wrogo nastawiony do wysiłków prowadzonych przez miasto w celu stworzenia lub zachowania przystępności cenowej, te wysiłki nie są bez znaczenia. Ale potrzeba czegoś więcej, argumentują zwolennicy sąsiedztwa. Czegoś, co nie tylko zapewni subsydia dla przystępnych cenowo mieszkań, ale całkowicie zmieni zasady gry.
Więc, gdy miasto Houston zaczęło tworzyć swój własny Community Land Trust (CLT), którego celem było uczynienie mieszkań przystępnymi cenowo, Third Ward był wśród dzielnic obserwujących to ze szczególnym zainteresowaniem. Fundusz powierniczy obiecał, że będzie się różnił od dotychczasowych programów miasta w zakresie przystępności cenowej na kilka sposobów, z których nie najmniej ważnym była długoterminowa przystępność cenowa.
W typowym community land trust, zgodnie z dokumentem przygotowanym dla rady miasta w grudniu 2016 r. przez organizację Grounded Network Solutions, „typowa umowa dzierżawy ziemi pomiędzy CLT a właścicielem domu ma 99-letni okres obowiązywania, może być dziedziczona i może być odnowiona pod koniec pierwszego 99-letniego okresu obowiązywania na dodatkowe 99 lat.”
Ale istnieje duża zmienność w tym, jak trusty mogą funkcjonować, nawet w ramach wymagań stanowych. Miejskie fundusze powiernicze, na przykład, będą działać na terenie całego miasta, podczas gdy w wielu innych przypadkach skupiają się na konkretnej dzielnicy. A organizacje non-profit mogą być wykorzystywane do celów mieszkaniowych lub komercyjnych, ale generalnie skupiają się na przystępnych cenowo mieszkaniach, czy to poprzez posiadanie domu, czy wynajem.
Tam właśnie pojawia się proponowany Third Ward community land trust. Wśród celów zawartych w dalekosiężnym projekcie planu dla tej dzielnicy, stworzonym w ramach inicjatywy Complete Communities burmistrza, jest utworzenie społecznego funduszu powierniczego. Independence Heights, inna historycznie czarna dzielnica tuż za Pętlą, borykająca się z problemem zmian sąsiedzkich, również zgłębiła ideę wspólnotowego funduszu powierniczego, przeprowadzając w 2017 r. badania w celu oceny obecnych wzorców własności i ustalenia poziomu zainteresowania wśród mieszkańców.
„Rozpoznajemy, że są społeczności, które mogą chcieć CLT opartego na społeczności, i w pełni to popieramy”, powiedział Tom McCasland, szef miejskiego departamentu mieszkalnictwa.
Dzięki doświadczeniu LARA, które okazało się nieco ślamazarnym wysiłkiem, który wyprodukował domy, które nawet pracownik miejski czasami znajdował poza zasięgiem, miasto ma wiele zasobów, aby uruchomić coś takiego jak land trust. McCasland szacuje, że efektywna dotacja, jaką mógłby otrzymać nabywca domu, wzrosłaby z obecnej kwoty, którą miasto pomaga sfinansować wykwalifikowanym nabywcom, do około 50 000 lub 60 000 dolarów.
Ale wysiłek w Third Ward wymagałby stworzenia czegoś nowego. I radykalnego.
Radykalna propozycja
„Trudność tutaj w Teksasie i w Houston polega na tym, że naprawdę wysoko cenimy utowarowienie ziemi”, wyjaśnił Jeffrey Lowe, profesor nadzwyczajny planowania miejskiego i polityki środowiskowej na Texas Southern University i Kinder Fellow. „Wiele z naszych polityk w zasadzie promuje prywatną własność, nie tylko to, że ziemia powinna być skomercjalizowana, ale że powinna być skomercjalizowana do swojej maksymalnej wartości.”
Nie znaczy to, że w Teksasie nie ma społecznych funduszy powierniczych. Są, a najbardziej produktywnym z nich, w ocenie Lowe’a, jest Austin’s Guadalupe Community Land Trust, prowadzony przez neighborhood development corporation.
Ale w przyjaznym biznesowi Houston nie ma żadnych aktywnych sąsiedzkich funduszy powierniczych. Tak więc, podczas gdy istnieje kilka kroków związanych z tworzeniem sąsiedzkiego funduszu powierniczego, w tym zarejestrowanie się jako organizacja non-profit, ustanowienie regulaminu i struktur zarządzania, otrzymanie wyznaczenia od miasta i ubieganie się o pewne zwolnienia podatkowe, uzyskanie poparcia społeczności jest dużą częścią procesu.
„To kwestia wartości” – powiedział Lowe. „Model CLT jest jednym z tych, które nie nadają się do maksymalnego wykorzystania przez rynek. Bardziej nadaje się do rozdawania maksimum w taki sposób, że ci, którzy najbardziej potrzebują pomocy, osoby o niższych dochodach, na przykład, mają możliwość posiadania schronienia, na które ich stać.”
LISTEN: Why building affordable housing can be so unaffordable
In addition to providing affordable rental housing, Austin’s Guadalupe Community Land Trust, for example, works with homebuyers whose incomes are at or below 80 percent of the area median income and many of the folks it serves are well below that. W 2017 roku, 80 procent mediany dochodu wynosiło 52 100 dolarów dla dwuosobowego gospodarstwa domowego i 65 100 dolarów dla czteroosobowego gospodarstwa domowego. Grupa traktuje również priorytetowo gospodarstwa domowe, które mają „długotrwałe więzi z East Austin”. W latach 1984-2018, land trust wzrósł z siedmiu do 60 domów, zgodnie z najnowszym rocznym raportem organizacji. Rodziny kupują domy, sprzedawane znacznie poniżej wartości rynkowej, a samą ziemię dzierżawią od community land trust. W ten sposób właściciele domów płacą podatki tylko od domu, nie od nieruchomości.
Zaufania ziemi są również zakładane w celu stworzenia długoterminowej przystępności cenowej, co oznacza, że czynsze pozostają przystępne dla populacji docelowej. Jeśli na przykład właściciele domów sprzedadzą je, istnieją środki zapewniające, że pieniądze wrócą do funduszu powierniczego, aby nadal subsydiować przystępne cenowo budownictwo mieszkaniowe.
Istnieją sposoby, dzięki którym właściciele domów mogą odnieść korzyści z rosnących wartości. W funduszu powierniczym miasta Houston, na przykład, nadal mogą istnieć możliwości tworzenia bogactwa.
„Jeśli masz swoją formułę odsprzedaży ustawioną prawidłowo, cena odsprzedaży domu rośnie, miejmy nadzieję, w tempie lub około tempa wzrostu dochodów dla populacji docelowej, powiedział McCasland. Powiedzmy, że 150.000 dolarów dom wzrasta w wartości do 170.000 dolarów w ciągu 10 lat. Jeśli właściciel domu sprzedaje go, „dostaje 20.000 dolarów do góry”, powiedział McCasland, plus jakikolwiek kapitał własny, który włożyli w momencie zakupu domu. Dzięki tej formule, wspólnotowy fundusz powierniczy może idealnie sprzedać dom w nowym punkcie cenowym i nadal będzie on uważany za przystępny cenowo. Jeśli nie, fundusz musiałby dodać więcej dotacji do domu. „Celem jest zrównoważenie tworzenia bogactwa z przystępnością cenową w modelu funduszu powierniczego,” powiedział.
Third Ward’s Emancipation Economic Development Council mobilizuje się wokół idei, że w obliczu gentryfikacji, dzielnica potrzebuje własnego funduszu powierniczego, aby zapewnić, że mieszkańcy zagrożeni wysiedleniem mogą pozostać w swojej okolicy.
Partnerstwo z MIT Department of Urban Planning z powrotem w 2016 roku pomogło położyć podwaliny pod plany tam dla community land trust. Ten wysiłek zidentyfikował obszar wokół Emancipation Park jako jeden dobrze nadający się do funduszu powierniczego ziemi. Kluczem do realizacji tego celu byłoby jednak to, że istniejący właściciele gruntów w sąsiedztwie współpracują ze sobą, aby udostępnić tę ziemię.
„Siłą jest społeczność posiadająca ziemię i pozwalająca właścicielom domów, długoterminowym mieszkańcom mieć wpływ na to, co dzieje się z ich ziemią” – powiedziała Shanette Prince, koordynator społeczności w organizacji, która skupia mieszkańców, firmy, kościoły i inne grupy w całej dzielnicy. „Mieszkańcy mają wpływ na to, co dzieje się z ich ziemią w dłuższej perspektywie,” powiedziała, i byliby w stanie „zbiorowo zorganizować tę ziemię i upewnić się, że ziemia jest używana w sposób, w jaki społeczność chce, aby ziemia była używana.”
Głębokie korzenie, duże nadzieje
Obietnica jest duża. Może to oznaczać zwiększenie przystępności cenowej, uniknięcie wysiedleń oraz stworzenie bezpiecznych i pewnych mieszkań. Poza tym Lowe powiedział, że niektóre modele, szczególnie te, które stawiają na pierwszym miejscu kontrolę sąsiedzką, mogą sprzyjać demokracji i służyć jako platforma dla oddolnego organizowania się w szerszym zakresie. „To platforma, która pomaga budować ludzki kapitał społeczny i polityczny,” powiedział.
W całym kraju istnieje ponad 220 land trustów. Różnią się one wielkością i lokalizacją, ale mają tendencję w kierunku wybrzeża. Istnieją miejskie i wiejskie fundusze powiernicze. Ruch ten ma swoje korzenie w erze Praw Obywatelskich, jak wyjaśnia Lowe, kiedy to zaoferował szczególną obietnicę czarnym Amerykanom, którzy widzieli w nich potencjał do złagodzenia nierównych struktur i polityki, które powstrzymywały ich od uczestnictwa w społeczeństwie w taki sam sposób jak białych Amerykanów. Posiadanie domu było tylko jedną z dróg do tworzenia bogactwa i stabilizacji sąsiedztwa, z której wiele czarnych rodzin zostało wykluczonych na wiejskim Południu. Fundusze powiernicze, takie jak New Communities Inc. w Georgii, również oferowały drogę do stabilizacji, jako sposób na wyjście z podziału ziemi (sharecropping).
Wspólnotowy fundusz powierniczy reprezentował możliwość cofnięcia setek lat wywłaszczenia. Zamiast reprezentować utratę własności, fundusz powierniczy zapewniał coś wręcz przeciwnego.
Ruch ten rozwijał się powoli aż do połowy lat 90-tych, kiedy to liczba funduszy powierniczych znacznie wzrosła, podwajając się w ciągu dekady.
Wiele z tych barier w tworzeniu bogactwa, które zidentyfikowali niektórzy wcześni zwolennicy funduszy powierniczych, utrzymuje się do dziś. Ostatnie badania przeprowadzone przez Harris County Tax Appraisal District, na przykład, wykazały, że rasa i demografia sąsiedztwa były znaczącymi czynnikami w wycenie domów, przy czym wszystkie inne rzeczy były takie same. Nawet w przypadku własności domów, potencjalne bogactwo, jakie czarne dzielnice mogą stworzyć ze swoich domów, zostało stłumione.
RELATED: Why it’s harder than ever to move out of poverty
W tym samym okresie, kiedy land trusts wystartowały, gentryfikacja, termin, który istnieje mniej więcej tak długo jak community land trust, zacieśniła swój uścisk na miastach w całym kraju. W latach 1990-2000, 8,6 procent obszarów kwalifikujących się do gentryfikacji – co oznacza, że mediana dochodów i wartości gospodarstw domowych była już powyżej pewnego poziomu – faktycznie uległo gentryfikacji, w porównaniu do 18,4 procent od 2000 roku, według analizy Governing. Kilka z punktów spisowych zawartych w obszarze Greater Third Ward znalazło się wśród tych gentryfikujących się w analizie.
„Dla mnie chodzi o szybkość zmian”, powiedział Shannon Van Zandt, szef wydziału architektury krajobrazu i urbanistyki na Texas A&M University. Współautorka ostatnich badań na temat community land trusts i gentryfikacji, Van Zandt powiedziała: „Chcesz, aby wartość rzeczy rosła, ale na tyle powoli, aby dochody mogły nadążyć za wzrostem podatków.”
Wspólnie z Myungshik Choi i Davidem Matarrita-Cascante, Van Zandt odkryła, że obecność community land trusts wydaje się stabilizować wartości mieszkaniowe w obszarach, które gentryfikowały się w latach 2000-2010. „Ważne jest to, że spowalnia to tempo gentryfikacji,” wyjaśniła. Obecność funduszu powierniczego zmniejszyła prawdopodobieństwo gentryfikacji o 70 procent, według badania, w modelu pełnej próby, gdy wszystkie inne czynniki były równe.
Były też inne wyniki, niektóre trudniejsze do wyjaśnienia, w tym to, że długość pobytu mieszkańców nie zmieniła się ani w gentryfikujących się dzielnicach z CLT, ani w nie-gentryfikujących się dzielnicach, ale, wbrew powszechnej opinii, długość pobytu wzrosła w gentryfikujących się dzielnicach bez CLT i nie-gentryfikujących się dzielnicach z CLT. To odkrycie jest dla Van Zandta pewną zagadką. Jednym z możliwych wyjaśnień może być „rodzaj uporu lub okopania się”. Badania jakościowe, takie jak to z University of Texas, które przyglądało się skutkom gentryfikacji na długoletnich mieszkańców, którzy pozostali, pokazały, że wysiedlenie jest tylko jednym z możliwych negatywnych skutków dla obecnych mieszkańców.
Jednakże ogólny wniosek, jaki wyciąga Van Zandt, jest taki, że wspólnotowe fundusze powiernicze mogą zaoferować dzielnicom sposób na złagodzenie gentryfikacji i zapewnić autentyczne możliwości pozostania lub opuszczenia miasta. „Chcesz, żeby ludzie mieli wybór, i chcesz, żeby mogli go dokonać” – powiedziała.
„To rewitalizacja dzielnicy, która pasuje do polityki publicznej, która zapewnia, że ci, którzy najbardziej potrzebują pomocy, skorzystają” – powiedział Lowe. „Moim zdaniem, to największe wyzwanie tutaj w Houston, ponieważ nie mamy polityki publicznej na miejscu.”
Trudna sprzedaż
Jako dyrektor wykonawczy Row House Community Development Corporation, Harrison nadzoruje, między innymi, program przystępnych cenowo mieszkań w Northern Third Ward. „Zapewniamy mieszkania dla osób o niskich dochodach, ale wszystko, co robimy, to wynajem, ponieważ 75 procent ludzi, którzy mieszkają, wynajmuje” – powiedział Harrison.
Widzi tę potrzebę na co dzień. Widzi również, jak trudno jest uzyskać dotacje potrzebne do zapewnienia naprawdę przystępnych cenowo mieszkań. „Potrzebne są duże dotacje, aby naprawdę pomóc ludziom, którzy mieszkają w takich dzielnicach jak Third Ward, z powodu szybkiego wzrostu wartości nieruchomości” – powiedział. Dla Row House CDC, na przykład, hrabstwo oferuje ulgę podatkową, a także wycenia mieszkania czynszowe organizacji o niskich dochodach w oparciu o przepływy pieniężne, które czerpie z tych nieruchomości, co jest znacznie mniej niż nieruchomość mogłaby generować przy wartości rynkowej.
Członkowie Houston Southeast, goście i lokalni wybrani urzędnicy, w tym stanowy Rep. Garnet Coleman i burmistrz Sylvester Turner (centrum) przecięli wstęgę dla Emancipation Avenue.
Te nieruchomości stały się możliwe dzięki manewrom Colemana. Przez lata przedstawiciel stanu orkiestrował zakupy ziemi poprzez Midtown Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) i związaną z nią Midtown Redevelopment Agency w całej dzielnicy. Szacuje on, że wartość wszystkich gruntów zgromadzonych przez agencję wynosi około 72 milionów dolarów.
„Kupowaliśmy ziemię po cichu. Tak to się robi” – powiedział. „Moja rodzina jest w tym rejonie Third Ward od 100 lat” – dodał. „Znam swoich wyborców. Już wcześniej robiliśmy plany. Pierwszy plan przebudowy Third Ward został wykonany w 1993 roku.”
Z perspektywy Colemana, TIRZ działał jako de facto trust ziemi, gromadząc ziemię i rozwijając ją, aby była przystępna cenowo. Jest zwolennikiem EEDC i wysiłków zmierzających do stworzenia formalnego funduszu powierniczego w dzielnicy, ale postrzega je jako działające równolegle do jego pracy, w przeważającej części.
POWIĄZANE: Kto staje się zdrowszy, kiedy dzielnice się gentryfikują?
Z zewnątrz, manewrowanie tak wieloma quasi-rządowymi organami może wydawać się powolne i odległe. Ale Coleman powiedział, że to część rzeczywistości, w której produkuje się przystępne cenowo mieszkania. „Wszystkie te grunty, które zakupiliśmy, musiały znaleźć się w agendzie podmiotu publicznego” – powiedział. Istnieje pewien rodzaj planu generalnego dla nieruchomości w Midtown, powiedział, ale „nie został jeszcze wydany”.
Podobnie jak Harrison, widzi on rolę dla community land trust, ale ma również zastrzeżenia. Z jednej strony powiedział, że jest mniej zainteresowany posiadaniem domu, a bardziej mieszkalnictwem czynszowym o niskiej gęstości. Po drugie, wciąż nie jest pewien, czy ludzie przyjmą ten model. Co się stanie, zastanawiał się, gdy „wnuki wejdą tam i pomyślą, że to ich dom, a okaże się, że tak naprawdę to nie jest ich dom.”
W ramach modelu community land trust, dom jest ich, ale nie ziemia, co może nie być tym, czego dokładnie oczekiwali. Mimo to, jak wyjaśnił McCasland, nadal istnieje możliwość tworzenia bogactwa, nawet jeśli sama ziemia jest dzierżawiona.
Jest też cała praca, która już została wykonana. „Pracujemy nad tym od 26 lat”, powiedział Coleman. „To właśnie wtedy powstała Third Ward Redevelopment Council, a z niej powstały Old Spanish Trail/Almeda Corridors TIRZ i Houston Southeast Management District. Przyjąłem ustawę dla Houston Southeast.”
I rzeczywiście, Harrison przypisuje przywództwo Colemana za wspieranie tego, co jest teraz w okolicy, jeśli chodzi o przystępne cenowo mieszkania.
Wszystkie te wysiłki, tak bardzo zależne od rządu, nie oferują tego, co robią wspólnotowe fundusze powiernicze, argumentował Lowe.
Complete Communities, choć ma dobre intencje, by kierować środki do dzielnic od dawna nieobsługiwanych, „jest tylko inicjatywą”, powiedział, „nie jest interwencją polityczną”. Różne strategie dostępne teraz dla finansowania przystępnych mieszkań są, w końcu, zorientowane na rynek. „Na przykład, nie mamy funduszu powierniczego budownictwa mieszkaniowego. Nie mamy inkluzywnego podziału na strefy” – powiedział Lowe. „Model community land trust stanowiłby alternatywę … mógłby być, jak twierdzę, tutaj w Houston, główną interwencją polityczną, która zaczęłaby zapewniać, że mieszkańcy o niższych dochodach korzystają ze zmian w sąsiedztwie.”
I to byłoby radykalne. Hipotetyczny przykład wnuków Colemana, na przykład, musiałby zostać skonfrontowany. „Masz problem z zaufaniem,” powiedział Harrison. Myśląc o miejskim funduszu powierniczym, McCasland podkreślił, że oczekiwania muszą być bardzo jasne dla każdego potencjalnego nabywcy. „Muszą być osobą, która patrząc im w oczy powie: 'Nie kupujecie tu zwykłego domu, oto wasze ograniczenia’.”
To, powiedział Lowe, może być szczególnie trudne do zrobienia w Houston. „Tutaj w Houston, ludziom podoba się idea podejścia, w którym korzystają ludzie o niższych dochodach,” powiedział, „ale kiedy przychodzi do wdrożenia tego, jest to tak daleko poza sferą tego, do czego są przyzwyczajeni … że bardzo trudno jest im zaakceptować podejście funduszu powierniczego.”
Do czego to się sprowadza, to kwestia wartości, jak powiedział Lowe. „Rewitalizacja społeczności nie była naszym celem,” powiedział Lowe. Zamiast tego „głównie zajmowaliśmy się przebudową miejsc, w których podejście rynkowe przynosi korzyści tym, którzy już mają środki”. Wspólnotowy fundusz powierniczy jest alternatywnym podejściem do tego problemu, a jednocześnie może pomóc w demokratyzacji i organizowaniu się u podstaw” – wyjaśnił. „Jeśli wierzymy, że to jest ważne, to musimy pomyśleć o tym, jak to odbudować.”
Leah Binkovitz (@leahbink) jest starszym redaktorem w Kinder Institute for Urban Research i jego blogu Urban Edge. Wcześniej zajmowała się hrabstwem Fort Bend dla Houston Chronicle. This story originally appeared on The Urban Edge.
Get the Gray Matters newsletter. It’s particularly easy to do in Houston.
