Pytanie
Kupiłem moją pierwszą nieruchomość inwestycyjną w zeszłym roku i teraz przygotowuję moje podatki. Czy mogę zamortyzować nieruchomość, aby zmniejszyć mój dochód do opodatkowania?
Odpowiedź
Tak, absolutnie. Właściwie, I.R.S. będzie oczekiwał naliczenia amortyzacji od sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej w celu zwiększenia kwoty podlegającego opodatkowaniu zysku z nieruchomości, więc w Twoim najlepszym interesie jest upewnienie się, że korzystasz z amortyzacji podczas posiadania nieruchomości.
Więc co możesz amortyzować? Nie tylko można amortyzować budynek, ale można amortyzować wszelkie dodatkowe inwestycje kapitałowe, które zostały wykonane, jak również, które mają minimalny harmonogram amortyzacji trzech lat. Są one powszechnie określane jako wydatki kapitałowe lub ulepszenia CAPEX. Oto kilka przykładów tego, co może być amortyzowane oprócz samego budynku:
- urządzenia, w tym lodówki, pralki, zmywarki i kuchenki
- piecyki
- ulepszenia kapitałowe, takie jak przebudowa kuchni lub łazienki
- nowe okna
- pełna wymiana dachu
- ulepszenia dzierżawy, takie jak remont systemu elektrycznego lub nowy system septyczny
- ulepszenia krajobrazu
- opłaty prawne, jeśli zostały wyodrębnione oddzielnie od pierwotnej kwoty zakupu, oraz
- urządzenia używane do utrzymania nieruchomości, takie jak sprzęt do kształtowania krajobrazu lub urządzenia czyszczące.
(Więcej informacji na temat amortyzacji nieruchomości inwestycyjnej znajdziesz w artykule Nolo How Landlords Can Deduct Long-Term Assets.)
Zauważysz, że ziemia nie jest uwzględniona na liście. Grunty nie są aktywami podlegającymi amortyzacji i nie można na nich dokonywać odliczeń, ponieważ grunty były tam, zanim budynki i ulepszenia zostały na nich umieszczone, i pozostaną, gdy już dawno ich nie będzie. Nie można również amortyzować kosztów napraw lub umów serwisowych. Te mogą być odliczane od dochodu netto jako wydatki, ale nie są to pozycje podlegające amortyzacji.
Okres czasu na odliczenie amortyzacji zależy od rodzaju inwestycji. Jeśli nieruchomość jest nieruchomością komercyjną, okres amortyzacji wynosi 39 lat (w przeciwieństwie do 27,5 lat dla nieruchomości mieszkalnych). Używając metody amortyzacji liniowej dla nieruchomości komercyjnej kosztującej 2 miliony dolarów, na przykład, otrzymamy roczny odpis w wysokości 51.282 dolarów (2M$ / 39$ = 51.282$). Twój roczny dochód netto jest tym samym zmniejszona o tę kwotę, do celów podatkowych, zmniejszając kwotę podatków należnych do IRS.
W przeciwieństwie do samego budynku, elementy takie jak urządzenia lub sprzęt zazwyczaj spadają na krótszym pięć lub siedem lat harmonogramu amortyzacji, ze względu na ich oczekiwanego życia. Piece z drugiej strony zazwyczaj prowadzą harmonogram amortyzacji w linii z samego budynku, czy jest to mieszkalnych lub komercyjnych nieruchomości. Aby zapoznać się z podziałem na pozycje podlegające amortyzacji i odpowiadające im harmonogramy, zobacz Rozdział 2, Depreciation of Rental Property, w IRS Publication 527, Residential Rental Property. Rozdział 2 jest istotny dla nieruchomości komercyjnych, jednakże dodatkowe szczegóły dotyczące inwestycji komercyjnych można uzyskać z Rozdziału 4 w publikacji IRS Publication 946, How to Depreciate Property.