Porównanie kredytów hipotecznych o stałej i stałej stopie procentowej NextAdvisor with TIME

Wybór kredytu hipotecznego jest skomplikowany. Jeden z pierwszych wyborów, którego dokonasz, jest również jednym z najbardziej konsekwentnych – stała stopa czy zmienna stopa?

Twoja decyzja wpłynie nie tylko na wysokość miesięcznej raty, ale również na to, jak długo potrwa spłata kredytu hipotecznego i ile odsetek zapłacisz po drodze.

Kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej (ARM) może być lepszym wyborem w bardzo specyficznych okolicznościach, ale przy rekordowo niskich stopach procentowych w tym roku, kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej jest wyraźnym zwycięzcą dla większości kredytobiorców już teraz.

Odsetek wniosków ARM spadł o 50% od końca marca 2020 r. i stanowił 3% wszystkich wniosków o kredyt hipoteczny na cele mieszkaniowe, zgodnie z danymi Mortgage Bankers Association.

Różnice między kredytami hipotecznymi o stałej stopie procentowej a kredytami o zmiennej stopie procentowej

Najważniejsza różnica między kredytami hipotecznymi o stałej stopie procentowej a kredytami ARM jest prosta. Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu ma stopę procentową, która się nie zmienia. Oprocentowanie kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej zmienia się w ustalonym czasie, do limitów określonych w drobnym druku.

Oprocentowanie kredytu ARM będzie się zmieniać w różnych terminach, w zależności od kredytu. Harmonogram zmian stopy procentowej jest przedstawiony w postaci ułamka. Pierwsza liczba w ułamku to czas, w którym stopa początkowo się resetuje, a druga liczba to częstotliwość zmian po pierwszej regulacji. Tak więc ARM 5/1 ma stałą stopę procentową przez pięć lat, a następnie stopa procentowa zmienia się co roku. Zazwyczaj ARM to kredyt hipoteczny na 30 lat.

Kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej jest bardziej prosty niż jego odpowiednik o zmiennej stopie procentowej. Główna różnica, jaką znajdziesz w kredytach o stałym oprocentowaniu, to harmonogram amortyzacji, czyli warunki kredytu. Tak jak w przypadku ARM-ów, istnieją 30-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu. Ale można również wybrać krótsze okresy, takie jak 10 lat lub 15 lat.

Why ARMs Don’t Make Sense Right Now

Wybór pomiędzy ARM a kredytem hipotecznym o stałej stopie procentowej jest związany z ryzykiem i zyskiem. W przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu kredytobiorca blokuje stopę procentową na cały okres kredytowania. Z regulowaną stopą procentową, kredytobiorca bierze na siebie ryzyko wzrostu ich stopy procentowej w przyszłości. W zamian za zwiększone ryzyko, kredytobiorca zazwyczaj otrzymuje niższe oprocentowanie początkowe.

W tej chwili różnica w oprocentowaniu początkowym dla regulowanych kredytów hipotecznych jest minimalna lub żadna w stosunku do kredytu o stałym oprocentowaniu, wyjaśnia Greg McBride, główny analityk finansowy w Bankrate.com. „Jeśli nie otrzymujesz żadnych korzyści, ale wciąż bierzesz na swoje barki tę samą ilość ryzyka, po co się męczyć?”.

Obecne perspektywy gospodarcze tylko dodają do kurczącego się uroku ARM. Jedna sytuacja, w której ARM tradycyjnie mają sens jest, gdy planujesz sprzedać nieruchomość przed resetów stóp. Strategia ta opiera się na wzroście cen mieszkań lub przynajmniej utrzymaniu ich na stałym poziomie.

Choć ceny domów wzrosły w wielu obszarach, napędzane przez rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i niski poziom zapasów mieszkaniowych, nikt nie może zagwarantować, że będzie to kontynuowane w dłuższej perspektywie. Po tym wszystkim, w styczniu 2020 roku, ilu ekspertów przewidywało wielomiliardowy spadek w gospodarce światowej? I z bezrobociem nadal w dwucyfrowych i COVID-19 nadal rośnie późno w lecie w wielu częściach Ameryki, ważne jest, aby zaplanować na przyszłość niepewności.

Po spadku stale od lat 80-tych, stopy hipoteczne nie mają dużo więcej miejsca, aby spaść. Tak więc, jeśli jesteś w stanie pozwolić sobie na dom lub refinansowanie, zablokowanie w stałej stopie procentowej jest drogą do zrobienia.

Ponadto, z kredytem hipotecznym o stałej stopie procentowej można wybrać krótszy okres spłaty, na przykład kredyt 15-letni. W porównaniu z 30-letnią pożyczką hipoteczną, 15-letnia pożyczka domowa będzie miała niższe oprocentowanie, ale wyższe miesięczne płatności. Możesz potencjalnie płacić więcej miesięcznie, ale kredytobiorcy są skłonni to zrobić, aby spłacić dług szybciej i zaoszczędzić tysiące dolarów w płatnościach odsetek przez cały okres trwania kredytu, mówi Nadia Alcide, specjalista ds. kredytów hipotecznych z Mortgage Biz of Florida. A opcja wzięcia kredytu hipotecznego na krótszy okres nie jest zazwyczaj dostępna w przypadku ARM.

Co musi się zmienić, aby ARM nabrał sensu?

Aby ARM-y miały więcej sensu dla ludzi, spread pomiędzy kredytami hipotecznymi o stałym i zmiennym oprocentowaniu musiałby wzrosnąć, co jest bardziej prawdopodobne, gdy stopy procentowe ogólnie wzrosną.

W każdym razie, ARM-y nadal będą miały sens tylko dla niewielkiego podzbioru nabywców domów i tych, którzy szukają refinansowania. Oto kilka sytuacji, w których ARM może mieć sens, jeśli stanowi znaczącą oszczędność w stosunku do kredytu o stałym oprocentowaniu.

Na pewno nie utrzymasz kredytu długoterminowo

Dzieje zawodowe wielu ludzi pozwalają im oczekiwać i planować zmianę miejsca zamieszkania co jakiś czas. Dla osób w tej sytuacji, ARM może być tańszą opcją niż kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Szczególnie, jeśli wiesz, że będziesz musiał się przenieść w ciągu najbliższych 5-10 lat.

Ale nawet w tej sytuacji, będziesz chciał uruchomić numery. Przy ARM nadal jesteś odpowiedzialny za koszty zamknięcia. Koszty zamknięcia mogą wynosić 2%-6% kwoty kredytu, a dla przeciętnego domu to tysiące dolarów, które zapłacisz z góry. Jeśli zamierzasz być w domu tylko przez rok lub dwa, to może być taniej wynająć niż kupić z jakimkolwiek typem kredytu hipotecznego.

Możesz wykorzystać dodatkowe oszczędności do pracy dla siebie

Gdy miesięczne oszczędności ARM są znaczące, możesz być w stanie wykorzystać je do pracy.

Okres wstępny kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej – gdy stopa jest najniższa – może być okazją do zwiększenia oszczędności emerytalnych lub zbudowania funduszu awaryjnego. Można również wykorzystać zaoszczędzone pieniądze i spłacić kapitał.

Jeśli planujesz spłacić kredyt hipoteczny w ciągu 10 lat, ARM z 10-letnią stopą wstępną może pomóc Ci to zrobić łatwiej. The extra equity you build can make it easier for you to refinance or save by waiving your private mortgage insurance requirement sooner.

Jest pewne zastrzeżenie do tego podejścia: musisz być w sytuacji, w której jeśli twoja stopa wzrośnie, możesz sobie na to pozwolić. Możesz zaplanować to z góry, ponieważ ARM ma ograniczenia co do tego, jak bardzo stopa może wzrosnąć, jednorazowo lub w ciągu życia kredytu. Jeśli w jakimkolwiek momencie rozważasz ARM, upewnij się, że zapytasz swojego pożyczkodawcę o te limity.

Bierzesz Pożyczkę Jumbo

Pożyczki Jumbo są pożyczkami non-comforming, ponieważ przekraczają kwotę dolara ustaloną przez Fannie Mae i Freddie Mac. W 2020 roku limit ten wynosi $510,400 dla większości kraju, ale może być nawet o 150% wyższy w obszarach, gdzie domy są droższe.

Ponieważ pożyczki jumbo nie są gwarantowane przez rząd, są one bardziej ryzykowne dla kredytodawców i mają bardziej rygorystyczne wytyczne dotyczące przyznawania. To dlatego pożyczki jumbo mają również wyższe oprocentowanie w porównaniu z pożyczkami zgodnymi.

Z powodu tych wyższych stóp procentowych, spread pomiędzy jumbo ARM a kredytami o stałym oprocentowaniu może być większy niż w przypadku kredytów zgodnych. Można więc zaoszczędzić więcej podczas okresu wstępnego oprocentowania, ale pożyczki jumbo są z definicji większymi pożyczkami. Tak więc jakakolwiek przyszła podwyżka stóp procentowych w przypadku jumbo ARM będzie miała większy wpływ na twój miesięczny budżet.

Twój dochód wzrośnie

Są pewne sytuacje, w których ARM może mieć sens dla gospodarstw domowych o wysokiej wartości netto lub wyższych dochodach, mówi McBride. Jeśli spodziewasz się dużego wzrostu dochodów, wtedy ARM może mieć dla ciebie sens. Lekarz kończący rezydenturę jest dobrym przykładem osoby, której to dotyczy.

Niższa płatność przy zmiennej stopie procentowej może zapewnić elastyczność, jeśli twój dochód jest zmienny lub sezonowy, mówi. Ale ponownie, podkreślił, że to działa tylko w skrajnych przypadkach, na przykład sportowców lub artystów rozrywkowych.