Poznaj proces sprzedaży nieruchomości w postępowaniu probacyjnym
Proces sprzedaży nieruchomości (nieruchomości) w postępowaniu probacyjnym lub powierniczym to seria regulowanych przez sąd kroków, które muszą być starannie monitorowane i zarządzane. Terminy są bezlitosne, dokumentacja jest specjalistyczna i nadzór sądu musi być honorowane w całym marketingu, ofert, negocjacji i sprzedaży nieruchomości.
Oprócz personelu sądu, sprzedaż zazwyczaj obejmuje wykonawcę lub administratora majątku, adwokata reprezentującego nieruchomości, agenta nieruchomości reprezentującego sprzedającego (nieruchomości), jeden lub więcej nabywców, którzy umieszczają oferty z sądem i kupujących agentów nieruchomości. Każda z tych osób musi przestrzegać wytycznych i terminów sądu.
Z powodu zaangażowania sądu, probacji i sprzedaży zaufania mają słownictwo wszystkie swoje własne (patrz glosariusz). Obejmują one również różne dokumenty ujawnienia i umów, które nie są używane w innych transakcjach nieruchomości.
Jeśli jesteś sprzedaży lub zakupu nieruchomości poprzez taką transakcję, agent nieruchomości powinien mieć doświadczenie w probate i sprzedaży zaufania i być w stanie wyjaśnić język, dokumentacja i kroki w procesie. Jasne komunikaty są istotne.
Aby pomóc Ci zrozumieć probate i proces sprzedaży zaufania, oto lista niektórych kroków zaangażowanych w typowej transakcji:
Appointment of the Administrator lub Executor of the estate. W większości przypadków, testament zmarłego wymienia Wykonawcę, który jest wyznaczony do obsługi dystrybucji aktywów, w tym nieruchomości. Jeśli nie wyznaczono wykonawcy, jeśli wyznaczony wykonawca nie chce służyć lub jeśli nie ma testamentu, sąd wyznacza administratora do wykonywania tych obowiązków. Wykonawca lub Zarządca jest osobą, która ma prawo do wystawienia i sprzedaży nieruchomości; sprzedaż nie może być kontynuowana, dopóki ta osoba nie zostanie zidentyfikowana.
Jak przewidziano w Ustawie o Niezależnej Administracji Majątkiem (Independent Administration of Estates Act), Wykonawca ustala cenę za nieruchomość. Cena uwzględnia wycenę dokonaną przez Probate Referee i zazwyczaj jest ustalana z pomocą agenta nieruchomości doświadczonego w probacji i sprzedaży powierniczej. Nieruchomość jest następnie wymienione na sprzedaż przez tego agenta / broker.
The agenta nieruchomości rynków nieruchomości do publicznej wiadomości tak agresywnie, jak to możliwe, aby przyciągnąć najwyższą ofertę. Obejmuje to zazwyczaj szereg podejść, w tym oznakowanie, reklamy prasowe, lista na jednej lub więcej stron internetowych nieruchomości i hosting otwartych domów dla innych agentów nieruchomości i potencjalnych nabywców domów. Agent nieruchomości będzie również zaplanować terminy, aby pokazać nieruchomość do zainteresowanych stron, które inquire directly.
While nabywców probate i nieruchomości zaufania może być szukasz okazji, ich zakres ofert są ograniczone przez sąd. Zaakceptowana oferta musi wynosić 90% lub więcej wartości oszacowanej przez Probate Referee. Gdy kupujący zostanie znaleziony, agent nieruchomości pomaga sprzedawcy w negocjowaniu warunków, które są satysfakcjonujące dla obu stron.
Gdy nieruchomość ma zaakceptowaną ofertę, zawiadomienie o proponowanych działań jest wysyłane do wszystkich spadkobierców, po prostu stwierdzając warunki proponowanej sprzedaży. Spadkobiercy mają 15 dni na zapoznanie się z zawiadomieniem i zgłoszenie ewentualnych zastrzeżeń. Jeśli nie ma żadnych zastrzeżeń, sprzedaż może odbyć się bez rozprawy sądowej.
Jeśli Wykonawca/Administrator nie ma pełnych niezależnych uprawnień zgodnie z IAEA lub jeśli jeden ze spadkobierców zgłosi sprzeciw wobec Zawiadomienia o Proponowanych Działaniach, zawiadomienie o sprzedaży musi zostać opublikowane w ogólnie dostępnej lokalnej gazecie (chyba że testament nie upoważnia do takiego działania).
Pełnomocnik spadkowy składa następnie wniosek o wyznaczenie daty rozprawy sądowej („rozprawa potwierdzająca”), na której sprzedaż zostanie przeprowadzona. Data sądowa jest zazwyczaj w ciągu 30 do 45 dni od daty złożenia wniosku. Kopia wniosku i szczegóły dotyczące sprzedaży są wysyłane do wszystkich zainteresowanych stron.
Nawet po data sądu została ustawiona, broker nieruchomości powinien nadal pokazywać nieruchomości i reklamować dom do potencjalnych nabywców w nadziei na zabezpieczenie „over-bidder”, a tym samym podniesienie ceny sprzedaży.
Podczas rozprawy sądowej potwierdzenia, wcześniej zaakceptowana oferta może być overbid przez inną zainteresowaną stronę. W takim przypadku strona przelicytowująca musi stawić się na rozprawie z czekiem gotówkowym (nie akceptujemy czeków osobistych!) na kwotę wynoszącą co najmniej 10% minimalnej ceny przelicytowanej, aby skutecznie przelicytować. Minimalna przelicytowana kwota jest określana według następującego wzoru: 10% z pierwszych $10,000 plus 5% z pozostałej części zaakceptowanej oferty.
Przykład: Nieruchomość jest wymieniona na $200,000. Przyjęta oferta wynosi 175 000 USD.
Minimalna przelicytowana oferta jest obliczana w następujący sposób:
Przyjęta oferta = 175 000 USD
+.10 x 10 000 USD = 1 000 USD
+ .05 x 165 000 USD = 8 250 USD
Minimalna przelicytowana oferta = 184 250 USD
x .10 = 18 425 USD kwota czeku gotówkowego
Jeśli jest więcej niż jeden przelicytowany oferent, najwyższa oferta „wygrywa”. Zwycięski oferent przekazuje czek gotówkowy Wykonawcy/Administratorowi i następuje otwarcie depozytu. Escrow zostanie zamknięte około 30 do 45 dni od rozprawy sądowej.
Poznaj poręczną tabelę Zespołu Sanborn dotyczącą zarządzania procesem probacji lub przejrzyj często zadawane pytania dla sprzedawców nieruchomości probacyjnych.
Jeśli potrzebujesz pomocy w sprzedaży nieruchomości w postępowaniu probacyjnym, powierniczym lub konserwatorskim, zadzwoń do Zespołu Sanborn pod numer 310-777-2858 już dziś.
Jeśli potrzebujesz pomocy w sprzedaży nieruchomości w postępowaniu probacyjnym, powierniczym lub konserwatorskim, zadzwoń do Zespołu Sanborn pod numer 310-777-2858.