Property Deed Form

Guide to Racial and Restrictive Housing Covenants

By FormSwift Editorial Team

July 19, 2018

Dealing with Restrictive Covenants

Introduction

Akty własności często zawierają przymierza ograniczające, które ograniczają wykorzystanie i sprzedaż nieruchomości. Historycznie, przymierza były używane do utrzymania segregacji rasowej w dzielnicach. Dziś są one wykorzystywane do ograniczenia szerokiego zakresu znacznie bardziej łagodnych elementów własności domu. Ten przewodnik poprowadzi cię przez identyfikację wszelkich restrykcyjnych przymierzy w twoim własnym akcie notarialnym, jak zapewnić zgodność z tymi ograniczeniami i jak zakwestionować te, które uważasz za nieuczciwe.

Co to jest restrykcyjny pakt mieszkaniowy?

T restrykcyjny pakt mieszkaniowy to umowa pomiędzy właścicielem nieruchomości a innymi stronami (sąsiadami, potencjalnymi nabywcami, itp.), która ogranicza sposób, w jaki nieruchomość może być używana i komu może być sprzedana. Zazwyczaj umowy ograniczające są zapisane bezpośrednio w akcie notarialnym lub znajdują się w akcie notarialnym, jeśli akt notarialny jest przechowywany w urzędzie powiatowym lub miejskim albo w stowarzyszeniu właścicieli domów (HOA).

Przymierza ograniczające odnoszą się do samej nieruchomości, a nie do właściciela, który podpisuje umowę. W związku z tym, przymierza pozostają prawnie wiążące w przypadku sprzedaży nieruchomości.

Dzisiaj, HOAs, deweloperzy, budowniczowie itp. używają przymierzy w celu ochrony wartości nieruchomości w osiedlach mieszkaniowych. Na przykład, przymierza mogą ograniczać lub prowadzić dodatki do domu, kolor farby zewnętrznej, czy można dodać basen, zbudować pewien rodzaj ogrodzenia, itp.

Racial Housing Covenants: A Historical Overview

Pod koniec XIX wieku, prawie każde miasto w USA wykorzystywało rasowe prawo zagospodarowania przestrzennego. Rząd federalny zinstytucjonalizował przymierza rasowe w połowie lat 30. wraz z utworzeniem Home Owners’ Loan Corporation (HOLC) i Federal Housing Authority (FHA).

Podczas gdy Sąd Najwyższy zakazał rasowych przymierzy mieszkaniowych w 1948 r., minęły kolejne dwie dekady i uchwalenie Fair Housing Act (1968), zanim dyskryminacja rasowa w mieszkalnictwie została naprawdę zakazana. W latach poprzedzających uchwalenie Fair Housing Act, kilka stanów, w tym Kalifornia, przyjęło inicjatywy wyborcze chroniące prawa białych właścicieli domów do dyskryminacji przy sprzedaży lub wynajmie ich domów. Inicjatywy te zostały jednak zazwyczaj odrzucone przez Sąd Najwyższy.

Ponieważ zostały one wpisane bezpośrednio do aktów notarialnych, przymierza rasowe i ograniczające wciąż pojawiają się w dokumentach własności w całym kraju, pomimo faktu, że są one niewykonalne i niekonstytucyjne.

Jak postępować z przymierzami ograniczającymi

Ważne jest, aby właściciele domów przeczytali swoje akty notarialne i poszukali w nich języka związanego z przymierzami ograniczającymi. Jeśli takie znajdziesz, upewnij się, że możesz przestrzegać istniejących przymierzy i że są one sprawiedliwe i zgodne z konstytucją. Jeśli nie są, należy rozważyć konsultacje z prawnikiem nieruchomości, aby dowiedzieć się o potencjalnych środkach prawnych.

Omijanie przymierzy

Pocznij od ustalenia, czy jakiekolwiek przymierze w akcie notarialnym jest ograniczające. Przymierza rasowe, na przykład, nie są egzekwowalne. Dodatkowo, wiele przymierzy ma daty wygaśnięcia. Jeśli Twój akt notarialny zawiera przymierze, które wygasło, nie jest ono już ważne.

Mając to na uwadze, uważaj na naruszanie obecnych prawnie wiążących przymierzy. Jeśli zdecydujesz się zignorować prawny, ryzykujesz, że sąsiad lub HOA podejmie działania prawne przeciwko tobie.

Jak usunąć ograniczenia

Jeśli masz ograniczenia w swoim akcie notarialnym, które chcesz usunąć, możesz złożyć skargę do HOA. Jednakże, są one mało prawdopodobne, aby pomóc. Jest to zadanie HOA, po wszystkim, do egzekwowania covenants.

Niektóre HOAs mogą zezwolić na obejście restrykcyjnego przymierza bez konieczności przechodzenia przez proces prawny usuwania go. Na przykład, mogą one przyznać Ci zrzeczenie się. Jeśli, z drugiej strony, chcesz odejść tylko nieznacznie od ograniczenia, HOA może przyznać wariancję. Na przykład, HOA może przyznać wariancję dla wysokości ogrodzenia nieco powyżej limitu społeczności, lub dla koloru odcień ciemniejszy (lub jaśniejszy) niż allotted options.

Jeśli HOA odmawia przyznania zwolnienia lub ograniczenia, można rozważyć działania prawne przeciwko HOA. W tym scenariuszu, sędzia zdecyduje, czy należy zmienić akt notarialny. Dla sądu, trzeba będzie następujące:

• Identyfikacja ziemi podlegającej ograniczeń deed
• Identyfikacja wszelkich znanych/potencjalnych beneficjentów
• Reasoning za chcąc usunąć przymierze

Jest jedna ostatnia opcja: ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Ubezpieczenie odszkodowawcze chroni właścicieli domów w przypadku, gdy właściciel naruszy przymierze, a beneficjent podejmie działania prawne w celu jego wyegzekwowania. Ubezpieczenie odszkodowawcze może pokryć następujące koszty: zmiany dokonane w nieruchomości właściciela, spadek wartości nieruchomości właściciela, ogólne szkody lub odszkodowanie.

Podsumowanie

Historia paktów ograniczających jest niesmaczna. Chociaż Sąd Najwyższy zdelegalizował najbardziej dyskryminujące elementy przymierzy, ograniczenia w akcie notarialnym pozostają powszechne dla właścicieli domów. Mamy nadzieję, że ten przewodnik zapewnia szczegółowy przegląd tego, jak przestrzegać lub kwestionować przymierza związane z własną nieruchomością.

Segregacja i przemoc z użyciem broni w czołowych obszarach metropolitalnych USA

19 lipca 2018

Metodologia

Nasz zespół w FormSwift chciał określić związek między segregacją a przemocą z użyciem broni w czołowych obszarach metropolitalnych USA. Aby to zrobić, obliczyliśmy wynik segregacji i wynik przemocy z użyciem broni dla każdego obszaru metropolitalnego. Nasz wynik segregacji został określony poprzez równomierne ważenie następujących czynników: wskaźnik segregacji czarno-białej (dane Census Bureau z lat 2005-2009), odsetek czarnych Amerykanów mieszkających w przeważająco białych dzielnicach, wskaźnik niepodobieństwa segregacji oraz wskaźnik izolacji segregacji (dane Manhattan Institute z 2010 roku). Nasz wskaźnik przemocy z użyciem broni palnej został obliczony jako suma wskaźnika samobójstw i zabójstw z użyciem broni palnej we wszystkich grupach wiekowych (dane Census Bureau z lat 2009-2010). Przedstawiliśmy te wyniki na wykresie, a także stworzyliśmy ranking według obszarów metropolitalnych w oparciu o połączone sumy.