Po ponad miesięcznym opóźnieniu spowodowanym trwającą pandemią koronawirusa, sędzia Sądu Najwyższego Hrabstwa Santa Clara Helen Williams wydała w zeszłym tygodniu orzeczenie w gorącej sprawie, która podzieliła mieszkańców północnokalifornijskiego miasta Cupertino, stawiając prorozwojowych YIMBY-istów przeciwko oddolnym lokalnym aktywistom próbującym powstrzymać prace nad ogromnym projektem przebudowy na ich podwórku.
W swoim orzeczeniu Williams opowiedziała się przeciwko aktywistom i miastu, które zezwoliło deweloperowi Sand Hill Property Company na kontynuowanie prac nad przebudową starej lokalizacji centrum handlowego Vallco w 2018 roku.
Parcela o powierzchni 58 akrów, będąca domem dla niegdyś tętniącego życiem regionalnego centrum handlowego zbudowanego w 1975 roku, które obecnie istnieje jako martwe jak drzazga centrum handlowe w cieniu międzygalaktycznego kampusu korporacyjnego Apple, ma być przyszłym domem tak zwanego Vallco Town Center (dawniej Hills at Vallco). Ta enklawa o mieszanym przeznaczeniu, zaprojektowana przez biuro Rafael Viñoly Architects i filadelfijską pracownię OLIN, która pełni rolę architektów krajobrazu, ma obejmować 2400 mieszkań, prawie 2 miliony stóp kwadratowych komercyjnej powierzchni biurowej oraz 400 000 stóp kwadratowych przeznaczonych na handel detaliczny i rozrywkę. Wczesne iteracje projektu, ujawnione rok po tym, jak Sand Hill nabyło (wtedy) w większości pozbawione pulsu centrum handlowe w 2014 roku, przewidywały pokrycie pozostałości starego centrum handlowego czymś, co opisywano jako największy na świecie zielony dach, który podwoiłby się jako pofałdowany park miejski. Początkowy projekt został następnie zmieniony, chociaż „bezprecedensowy park społecznościowy na dachu z dostępnymi ścieżkami do chodzenia i joggingu” pozostaje kluczową częścią planu generalnego.
Jak donosi Mercury News, mieszkańcy Cupertino sprzeciwiający się projektowi, zaniepokojeni jego zakresem i szkodliwym wpływem, jaki może mieć na społeczność w odniesieniu do ruchu ulicznego i innych aspektów, uważali, że projekt nie powinien być przyspieszony przez miasto zgodnie z California Senate Bill 35, który usprawnia niektóre kwalifikujące się projekty mieszkaniowe w stanie o ograniczonych możliwościach mieszkaniowych. Mieszkańcy zjednoczyli się jako Przyjaciele Lepszego Cupertino i argumentowali, że różne elementy przebudowy powinny były uniemożliwić jej kontynuację jako projektu SB-35. Sędzia Williams, jednak odrzuciła te argumenty w swoim 62-stronicowym orzeczeniu. Według Mercury News, decyzja ta, która stwierdza, że Przyjaciele Better Cupertino „wielokrotnie błędnie interpretowali prawo i wysuwali zawiłe argumenty” w swojej sprawie, była „poważnym ciosem” dla członków społeczności walczących przeciwko projektowi plus size.
Wśród powodów, dla których Przyjaciele Better Cupertino twierdzili, że Vallco Town Center nie powinno było otrzymać specjalnego statusu jako projekt SB-35: rozwój obejmował zbyt mało mieszkań, naruszał miejskie limity wysokości i byłby zlokalizowany na „niebezpiecznym wysypisku śmieci”. Wszystkie te argumenty zostały rozbite i zlekceważone przez Williamsa.
Targ grupy, że Vallco Town Center nie zawiera odpowiedniego parku, ponieważ w dużej mierze znajduje się na dachu, został również zdemontowany przez Williamsa, który napisał: „Składający petycje używają również empatycznej typografii, aby przedstawić okrężny argument, że proponowane przez dewelopera przestrzenie publiczne nie są terenami parkowymi, ponieważ nie są terenami parkowymi.”
Ale choć rozbiórka jest już w toku, Williams mogłaby ją ostatecznie powstrzymać, gdyby stanęła po stronie Friends of Better Cupertino. Oprócz stwierdzenia, że rozwój mieścił się w zakresie wymagań przedstawionych przez SB-35, Williams zauważyła, że nawet gdyby tak nie było, prawo stanowe nie upoważniałoby Cupertino, lub jakiegokolwiek innego miasta, do odmowy realizacji takich projektów.
WSTRZYMANIE: KOLEJNE WIELKIE WYGRANIE DLA BUDOWNICTWA: Przeciwnicy budownictwa mieszkaniowego z Cupertino, w tym urzędujący komisarz ds. planowania, przegrali proces sądowy w sprawie projektu Vallco SB 35. @MarisaKendall @HansenLouis @JaniceBitters @SJSpotlight @sanjoseinside @anniefryman https://t.co/fSzRTw0xnj
– Cupertino For All (@Cupertino4All) May 6, 2020
Nie jest jasne, czy grupa planuje odwołać się od wyroku.
W oświadczeniu udostępnionym przez San Jose Spotlight, Sand Hill wyraziło entuzjazm w związku z kontynuacją projektu, pomimo wyzwań prawnych i wrzawy, z jaką spotkał się projekt w ciągu ostatnich kilku lat. „Teraz możemy w pełni skupić się na realizacji projektu dla przyszłości miasta Cupertino, w tym na tym, jak najlepiej to zrobić, biorąc pod uwagę złożone wyzwania, które przyniósł nam COVID-19” – powiedział Reed Moulds, dyrektor zarządzający Sand Hil. „Nadszedł czas, aby odłożyć na bok nasze nieporozumienia z przeszłości i zjednoczyć się we współpracy na rzecz budowania lepszej i bardziej zrównoważonej przyszłości dla Cupertino.”
W wypowiedzi dla Mercury News, J.R. Fruen, zwolennik rozwoju z grupy Cupertino For All, odniósł się do orzeczenia, jednego z pierwszych poważnych wyzwań prawnych dotyczących SB-35, jako „gigantycznej wygranej dla zwolenników mieszkalnictwa w szczególności, i ogromnej wygranej dla zwolenników rozwoju w ogóle.”
Wypowiedź dla Mercury News.