Słyszałeś straszne historie, prawda? Twoje rodzeństwo, kuzyn, współpracownik lub sąsiad pojechali do Cancún na wakacje i uczestniczyli w prezentacji timeshare. Ich hotel oferował słodką ofertę w zamian za niewielką ilość czasu. Kiedy w końcu udało im się uciec, ktoś domagał się od nich kupna timeshare, gdy wybiegali przez drzwi.
W tym rzecz: Timeshare, w dzisiejszych czasach, rzadko jest oszustwem. The Points Guy, Brian Kelly, usiadł ostatnio z Noah Brodsky z Wyndham Destinations, aby porozmawiać o zmianach na rynku timeshare dla podcastu Talking Points. Następnie Kelly i ja omówiliśmy niektóre z powszechnych błędów popełnianych przy zakupie nieruchomości użytkowanych w oznaczonym czasie, jak również pułapki. Choć nie są to schematy, istnieje wiele pułapek.
Jeśli rozważasz zakup timeshare, są to rzeczy, które musisz wiedzieć, zanim zdecydujesz się na zakup timeshare, z którym możesz utknąć na resztę swojego życia.
- Timeshare jest na zawsze
- Mogą być korzyści i kary podatkowe
- Disney Vacation Club Timeshares Don’t Last Forever
- Punkty są zazwyczaj stałe
- Opłaty eksploatacyjne zawsze rosną
- Możesz obliczyć nocną stawkę za pokój
- Masz prawa
- Gdy Timeshare ma sens
- Kiedy powinieneś kupić bezpośrednio
- Kiedy powinieneś kupować na rynku odsprzedaży
- Kiedy powinieneś odejść
- The Bottom Line
- Więcej informacji
Albo przynajmniej na bardzo długi czas. Kiedy kupujesz prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, wiedz, że zazwyczaj kupujesz „nieruchomość z prawem własności”. Jest to podobne do zakupu domu, z tą różnicą, że nie jest się właścicielem wolnostojącego domu. Zamiast tego posiadasz skrawek nieruchomości w jakimś miejscu. Rzeczywiste timeshare może być punkty, które można zrealizować na wakacje. Jest to jedna z metod, które firmy zajmujące się timeshare opracowały, aby uczynić timeshare bardziej przystępnym.
Ludzie, którzy kupili timeshare 20 lub 30 lat temu, byli o wiele bardziej skłonni do zakupu konkretnego tygodnia w nieruchomości. Na ogół istniały procedury pozwalające na „spieniężenie” lub „przeniesienie” tego tygodnia, aby wykorzystać go gdzie indziej. Ale skomplikowane zasady i ograniczenia w większości przypadków po prostu zniechęcały właścicieli do polecania timeshare innym lub do pełnego korzystania z ich timeshare.
Dzisiaj firmy zajmujące się timeshare zazwyczaj używają punktów do reprezentowania tego, co kupujesz, z wykresem dla wszystkich nieruchomości, które posiadają lub którymi zarządzają. Chociaż może być wczesne korzyści rezerwacji dla niektórych „bezpośrednich” właścicieli, to ogólnie rzecz biorąc, kto pierwszy, ten lepszy na inwentarzu, kiedy chcesz zrealizować swoje punkty. Ale nie zaczynasz od „kurortu domowego” lub miejsca, w którym większość twoich wakacji ma się wydarzyć.
Na koniec dnia, twoje punkty będą generalnie przekładać się na procent własności jednostki w nieruchomości gdzieś na świecie. Ta formuła jest ważna dla firm timeshare, ponieważ używają jej, aby zrozumieć, ile jednostek lub punktów mają do sprzedania.
Mogą być korzyści i kary podatkowe
Ponieważ kupujesz nieruchomość, możesz napotkać korzyści podatkowe (lub konsekwencje) podobne do kupna drugiego domu. W niektórych przypadkach, Twoje koszty finansowania i utrzymania mogą być odliczane od podatku. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji, które wiążą się z konsekwencjami podatkowymi, należy skonsultować się z doradcą podatkowym.
W większości przypadków można sprzedać swoje udziały w timeshare. Można również pozostawić timeshare osobie uprawnionej. Ktokolwiek odziedziczy Twoje prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, będzie mógł z niej korzystać, czy to podczas wakacji, czy też wynajmując ją innym. Ale on lub ona będzie również odpowiedzialny za wszelkie związane z tym opłaty.
W przeciwieństwie do, cóż, większości innych timesharingów, Disney Vacation Clubs zazwyczaj mają okres trwałości. Na przykład, posiadam udział w timeshare od Disney Vacation Club (DVC), który sprzedaje timeshare na okres 50 lat, od kiedy projekt został zbudowany. Kupiliśmy w Bay Lake Tower, obok Disney’s Contemporary Resort, zaraz po jego otwarciu w 2009 roku. Ale jeśli byłbyś w stanie kupić punkty w Bay Lake Tower teraz, otrzymałbyś swoje punkty tylko na następne 40 lat: początkowa długość umowy 50 lat minus dekada, która minęła.
Dla niektórych osób, to sprawia, że koszt DVC trudniej uzasadnić. Ale punkty DVC timeshare trzymają swoją wartość znacznie lepiej niż inne timeshare, co może jeszcze sprawić, że matematyka będzie działać na twoją korzyść, jeśli podróżujesz do Disneya z jakąkolwiek regularnością.
Punkty są zazwyczaj stałe
Jako ogólna zasada, większość firm timeshare określa, ile punktów jest wymaganych dla określonego typu rezerwacji. Kwota ta będzie się różnić w oparciu o czynniki takie jak lokalizacja, daty podróży i wielkość zakwaterowania. Jednak, gdy to zostało już ustalone, „cena” powinna pozostać taka sama. Na przykład, Wyndham może ustalić, że apartament z jedną sypialnią deluxe w Bonnet Creek Resort w Orlando będzie kosztował 126 000 punktów w pierwszym tygodniu stycznia. Liczba ta będzie generalnie statyczna dla tego samego typu pokoju i tygodnia w przyszłości.
Disney Vacation Club, ponownie, załatwia sprawy nieco inaczej. Podczas gdy całkowita liczba punktów dla wszystkich typów pokoi w jednej nieruchomości pozostają takie same, DVC zastrzega sobie prawo do przeniesienia punktów wokół. Na przykład, mogą one zwiększyć cenę jednostek z trzema sypialniami w okresie Bożego Narodzenia z powodu popytu. Aby to zrobić, musieliby obniżyć inny pokój i okres czasu (lub wiele pokoi) tę samą liczbę punktów, aby „zrównoważyć wykres.”
Opłaty eksploatacyjne zawsze rosną
Mimo, że punkty są zazwyczaj stałe, cena twoich wakacji zmienia się prawie każdego roku. Dzieje się tak dlatego, że zmianie ulegają wymagane opłaty eksploatacyjne. Opłaty eksploatacyjne obejmują podatki i opłaty, jak również budżet na aktualizację i renowację wszystkich nieruchomości, z których korzysta się w oznaczonym czasie. Płacisz swój udział, w oparciu o wielkość Twojego timeshare (lub, w większości przypadków, liczbę punktów, które kupujesz).
Jak w przypadku większości wydatków w życiu, opłaty eksploatacyjne poruszają się dokładnie w jednym kierunku. Z biegiem czasu, każdy przykład, który widziałem, pokazuje, że opłaty eksploatacyjne wzrastają w dowolnym okresie dziesięcioletnim, ale nikt nie jest w stanie przewidzieć dokładnej kwoty wzrostu. Jeśli prowadzisz obliczenia dotyczące tego, co timeshare będzie cię kosztować w długim okresie czasu, powinieneś założyć średni wzrost opłat o 3% każdego roku.
Przykładowo, Wyndham Destinations mówi, że średni pierwszy zakup dla nowego właściciela timeshare może być w okolicy 20 000 dolarów. W ciągu dwóch dekad, jeśli opłaty eksploatacyjne wzrosły o 3% rocznie, zapłacisz około 20.000 dolarów w opłatach eksploatacyjnych za użytkowanie nieruchomości w tym okresie. To nie jest mała zmiana.
Możesz obliczyć nocną stawkę za pokój
To, co dostajesz za swoją inwestycję timeshare różni się znacznie. Jak rozmawialiśmy powyżej, tydzień w Wyndham Bonnet Creek w Orlando będzie ustawić z powrotem 126.000 punktów na początku stycznia. Ale weź to samo wakacje w marcu, i może to kosztować 166.000 punktów.
Jeśli używamy przykładu z jednej sypialni na początku stycznia, a ty miałeś wziąć tygodniowe wakacje tam co roku przez następne 20 lat w tym samym tygodniu, wydasz około 2.000 dolarów rocznie za ten pokój – mniej więcej 286 dolarów za noc. Budżet, można na pewno zrobić lepiej niż to, wykorzystując darmowe noce nagród, punkty, lub po prostu polowanie wokół na tanie stawki gotówkowej. Jeśli okazja jest to, co jesteś po, można szybko zrobić matematyki, aby określić, czy timeshare będzie pracować na swoją korzyść.
Masz prawa
W niektórych stanach, istnieją ograniczenia na prezentacje timeshare. (Zapytaliśmy członków naszego TPG Facebook Lounge o ich doświadczenia z prezentacjami timeshare i wielu z nich relacjonowało zupełnie normalne rozmowy z firmami zajmującymi się timeshare. Jednak inni zgłosili, że byli zaczepiani w trakcie procesu – i po nim. Jeśli kiedykolwiek zostaniesz zaczepiony podczas prezentacji, najlepszą radą jest stanowczo stwierdzić, że nie jesteś zainteresowany, wstać i wyjść.
Jako ogólna zasada, prawo stanowe będzie również chronić Twój zakup. Oznacza to, że będziesz miał trochę czasu (zazwyczaj siedem dni), aby zmienić zdanie. Jeden z czytelników TPG, Andrew, zakupił działkę punktów od Wyndham podczas prezentacji timeshare. Kiedy wrócił do domu i zagłębił się w matematykę nieco bardziej, odkrył, że najlepszą wartością dla jego punktów było wzięcie tygodniowego urlopu każdego roku. To nie jest generalnie sposób, w jaki on podróżuje, preferując częstsze, ale krótsze wyjazdy. Zdecydował się zrezygnować i otrzymał pełny zwrot pieniędzy. Dostał nawet Kindle, który dostał jako zachętę do siedzenia przez prezentację.
Kiedy nasza córka miała prawie 4 lata, zacząłem sobie przypominać, jak bardzo kochałem odwiedzać Disney World jako dziecko. Moja żona również miała miłe wspomnienia związane z Disneyem. Kiedy zaczęliśmy planować naszą pierwszą podróż, natknąłem się na Disney Vacation Club. Na początku byłem bardzo sceptyczny. Kiedy myślałem o timesharingu, wyobrażałem sobie podejrzanych sprzedawców i zniszczone mieszkania.
Wypracowaliśmy umowę, aby wziąć wakacje DVC bez zobowiązań. Jeśli nie spodobała nam się nasza pierwsza wycieczka, mogliśmy zapłacić za nasz pokój i odejść. Oczywiście, moja córka miała blast. W rzeczywistości wszyscy byliśmy zakochani i wiedzieliśmy, że będziemy chcieli wrócić do Disney World co roku. Kiedy obliczyliśmy liczby, okazało się, że możemy zaoszczędzić od 30 do 40% w stosunku do kosztów pokoju hotelowego w Disney World i uzyskać lepsze zakwaterowanie. (Pokoje DVC zazwyczaj wyposażone są w kuchnie, pralki i suszarki.)
Te oszczędności były dla nas wystarczająco atrakcyjne, aby dokonać zakupu. I, cieszyliśmy się nasze pierwsze dwa wyjazdy tak bardzo, zdecydowaliśmy się kupić więcej punktów. Na początku nie rozumiałem, że istnieje rynek odsprzedaży, ale to ostatecznie działało na naszą korzyść, ponieważ Disney ograniczył teraz niektóre korzyści tylko do ludzi, którzy kupują DVC bezpośrednio.
Dziesięć lat posiadania timeshare minęło dla naszej rodziny i używamy naszego DVC timeshare w inny sposób niż pierwotnie zamierzony. Przenieśliśmy się trochę do różnych właściwości DVC, a nawet znaleźliśmy się wynajmując punkty DVC. (Jako uwaga poboczna, wynajem punktów DVC od kogoś zaufanego może być świetnym sposobem na zaoszczędzenie pieniędzy na wycieczkę do Disney World.)
Mamy 40 lat, aby przejść z naszym DVC timeshare, a punkty są sprzedawane na rynku odsprzedaży w przybliżeniu za to, co zapłaciliśmy 10 lat temu, więc czujemy, że mamy siatkę bezpieczeństwa, jeśli kiedykolwiek zdecydujemy się sprzedać. Na razie naszym planem jest oglądanie jak nasze dzieci zabierają swoje dzieci do Disney World używając naszego timeshare.
Kiedy powinieneś kupić bezpośrednio
Są dwie podstawowe ścieżki do posiadania timeshare (zakładając, że nie odziedziczyłeś timeshare na Maui, o którym nigdy nie wiedziałeś od swoich rodziców). Można albo kupić bezpośrednio od firmy timeshare, takich jak Wyndham Destinations, lub można kupić jeden na rynku odsprzedaży.
Jeśli jesteś rodzajem osoby, która lubi wakacje w tym samym miejscu co roku, i to jest lokalizacja w dużym popycie, może być dobrym kandydatem do zakupu timeshare bezpośrednio, ponieważ w większości przypadków, można uzyskać pierwszeństwo rezerwacji. Jeśli nie chcesz stresować się planowaniem corocznych wakacji i wolisz doświadczenie bardziej zbliżone do „domu wakacyjnego”, zakup bezpośrednio może być również odpowiedni.
Disney Vacation Club jest wyjątkowy, ponieważ ogranicza niektóre z kluczowych korzyści członkostwa w DVC tylko do tych, którzy kupują bezpośrednio. Istnieją również pogłoski, że DVC nie pozwoli ludziom, którzy kupują na rynku odsprzedaży zarezerwować niektóre z ich najnowszych ośrodków.
Kiedy powinieneś kupować na rynku odsprzedaży
Dla większości ludzi, kupowanie na rynku odsprzedaży będzie reprezentować znacznie lepszą wartość niż kupowanie bezpośrednio. Istnieje silny rynek odsprzedaży timeshare i ceny różnią się znacznie. W przypadku Disney Vacation Club, punkty trzymają swoją wartość nadzwyczaj dobrze. Wyndham’s timeshare punktów, z drugiej strony, nie ogólnie utrzymać tę samą wartość na rynku odsprzedaży. Ostatnie oferty na popularnych stronach odsprzedaży pokazują punkty wyceniane w dowolnym miejscu od 1,7 centów za punkt do 12 centów za punkt. To duży rozrzut!
Przykład, którego użyliśmy powyżej, gdzie wydasz $20,000 z Wyndham, będzie netto gdzieś około 140,000 punktów (lub około 14 centów za punkt). Niedawny wpis na popularnej stronie internetowej timeshare pokazuje cenę nieco ponad 1 cent za punkt. To ogromna różnica. A jeden z członków TPG Lounge, Benjamin, zgłosił zakup punktów na rynku odsprzedaży za nieco mniej niż 1 cent za punkt. Dostał fenomenalną ofertę, która pozwala mu na wakacje z rodziną w apartamencie z dwiema sypialniami, gdy podróżują za około 150 dolarów za noc. (A way better return than the aforementioned $285 room when buying direct.)
Rynek odsprzedaży niesie ze sobą pewne ryzyko, ale istnieje również nadzór i regulacje na rynku odsprzedaży, aby Cię chronić. Nasza najlepsza rada to współpraca z najbardziej renomowanymi firmami na rynku odsprzedaży, takimi jak Fidelity Resales i The Timeshare Store.
Kiedy powinieneś odejść
Własność timeshare nie jest dla każdego. W rzeczywistości, timeshare prawdopodobnie nie jest odpowiednie dla większości podróżujących. Jeśli zbierasz dużo punktów dzięki częstym podróżom i bonusom za zapisanie się do karty kredytowej, płacenie za timeshare prawdopodobnie nie ma większego sensu. A jeśli tradycyjne świadczenia hotelowe, takie jak sprzątanie i serwis pokojowy, są dla Ciebie ważne, życie w systemie timeshare nie zaspokoi tych potrzeb. (Chociaż DVC oferuje ich więcej niż większość innych firm oferujących timeshare.)
Powinieneś również odejść, jeśli jesteś typem podróżnika, który lubi spontaniczne plany podróży, jeśli liczysz na to, że będziesz mógł wynająć swoje timeshare, lub jeśli jesteś zainteresowany nieruchomością inwestycyjną. Są to rzeczy, które sprzedawcy timeshare mają tendencję do błędnego przedstawiania w pitchach.
Aby w pełni wykorzystać najbardziej pożądane lokalizacje timeshare, musisz planować z wyprzedzeniem, a łatwość wynajmu zależy całkowicie od tego, jaki typ nieruchomości zarezerwowałeś i gdzie (Wyndham ma o wiele więcej zapasów niż DVC, co sprawia, że ich timeshare jest o wiele trudniejsze do wynajęcia). Jeśli chcesz nieruchomość inwestycyjną, spójrz na tradycyjne nieruchomości – nie na timeshare.
The Bottom Line
Najważniejszą rzeczą do zapamiętania na temat timeshare jest to, że są one zobowiązaniem. Istnieją sposoby, aby się z nich wydostać, gdy już je kupisz (a twoje prawo do anulowania wygasa). Ale te ścieżki rzadko są ładne. Chociaż wynajmowanie timeshare jest jedną z opcji (więcej na ten temat wkrótce), najlepszą rzeczą, jaką możesz zrobić, to szeroko zakrojone badania przed zakupem. Upewnij się, że wiesz, co kupujesz i że wakacje z timeshare pasują do Twojego stylu podróżowania.
Wszystkie zdjęcia dzięki uprzejmości autora.
Oferta powitalna: 80 000 punktów
WARTOŚĆ BONUSOWATPG*: $1,650
WYSOKOŚĆ KARTY: 2X punkty za wszystkie podróże i posiłki, możliwość transferu punktów do ponad tuzina partnerów turystycznych
*Wartość premii jest wartością szacunkową obliczoną przez TPG, a nie wydawcę karty. Zobacz nasze najnowsze wyceny tutaj.
Złóż wniosek teraz
Więcej informacji
- Zdobądź 80 000 punktów bonusowych po wydaniu 4 000 $ na zakupy w ciągu pierwszych 3 miesięcy od otwarcia konta. To jest 1,000 dolarów, gdy wymienisz je za pośrednictwem Chase Ultimate Rewards®. Dodatkowo możesz zdobyć do $50 w zestawieniu kredytów na zakupy w sklepie spożywczym w ciągu pierwszego roku od otwarcia konta.
- Zdobądź 2X punkty na posiłki, w tym kwalifikujące się usługi dostawy, jedzenie na wynos i jedzenie na mieście oraz podróże. Plus, zarobić 1 punkt za dolara wydanego na wszystkich innych zakupów.
- Zdobądź 25% więcej wartości, gdy można zrealizować na bilety lotnicze, hotele, wypożyczalnie samochodów i rejsy za pośrednictwem Chase Ultimate Rewards ®. Na przykład, 80 000 punktów jest warte 1 000 dolarów na podróże.
- Z Pay Yourself Back℠, Twoje punkty są warte 25% więcej podczas bieżącej oferty, kiedy wymieniasz je na kredyty w zestawieniu z istniejącymi zakupami w wybranych, zmieniających się kategoriach.
- Zdobądź nieograniczone dostawy z opłatą za dostawę w wysokości 0 dolarów i obniżonymi opłatami za usługi dla kwalifikujących się zamówień powyżej 12 dolarów na minimum rok z DashPass, usługą subskrypcji DoorDash. Aktywuj do 12/31/21.
- Zaliczaj na ubezpieczenie od rezygnacji z podróży/przerwania podróży, ubezpieczenie Auto Rental Collision Damage Waiver, ubezpieczenie od zagubionego bagażu i inne.
- Zyskaj do 60 USD zwrotu za członkostwo cyfrowe lub członkostwo All-Access Peloton do 12/31/2021 i uzyskaj pełny dostęp do biblioteki treningów w aplikacji Peloton, w tym cardio, bieganie, siłowe, joga i inne. Weź udział w zajęciach za pomocą telefonu, tabletu lub telewizora. No fitness equipment is required.
Editorial Disclaimer: Opinions expressed here are the author’s alone, not those of any bank, credit card issuer, airlines or hotel chain, and have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by any of these entities.
Disclaimer: The responses below are not provided or commissioned by the bank advertiser. Responses have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by the bank advertiser. It is not the bank advertiser’s responsibility to ensure all posts and/or questions are answered.