08.07.2019 Title Endorsement BasicsBy: Elizabeth Hodge Carr
Ubezpieczenie tytułu prawnego jest wydawane przy użyciu standardowych form polis i potwierdzeń. Najczęściej używanymi formularzami dla nieruchomości komercyjnych są te ogłoszone przez American Land Title Association (ALTA), ogólnokrajową grupę branżową zajmującą się ubezpieczeniami tytułów prawnych. Uzupełnienie (endorsement) to dodatek lub ograniczenie ochrony ubezpieczeniowej, które jest dołączone do polisy ubezpieczeniowej. Endorsementy zapewniają pokrycie, które dostosowuje polisę do potrzeb ubezpieczonego w odniesieniu do konkretnej transakcji. Istnieje około 80 formularzy endorsementów zatwierdzonych przez ALTA, spośród których ubezpieczony może wybrać dodatkowe pokrycie. Podczas gdy formularze endorsementów są standardowe, wymagania dla każdego z nich różnią się.
W celu zapewnienia odpowiedniego pokrycia, ważne jest, abyś był świadomy specyficznych wymagań underwritera do wydania konkretnego endorsementu i abyś zapewnił wystarczającą ilość czasu na spełnienie tych wymagań. Twoje pokrycie jest tylko tak dobre, jak Twoje zatwierdzenie. Niektóre adnotacje nie wymagają dodatkowych zgłoszeń do ubezpieczyciela i mogą być interesujące, jeśli pozwala na to Twój harmonogram i budżet.
Podstawowe adnotacje:
Poniżej podajemy niektóre z najczęściej wydawanych adnotacji, podstawowe wyjaśnienie pokrycia, jakie zapewniają, oraz wymagania niezbędne do ich wydania.
Andorsements ALTA 3 Series
Andorsements ALTA 3 Series, endorsements „Zoning”, do polisy kredytu lub polisy właściciela zapewniają ubezpieczenie w odniesieniu do stosownej klasyfikacji strefowej i dozwolonego użytkowania gruntu.
Andorsement ALTA 3-06, Zoning Unimproved Land, jest przeznaczony dla gruntów wolnych. Zapewnia on ubezpieczenie od strat lub szkód poniesionych w wyniku nieposiadania przez grunt określonej klasyfikacji strefowej oraz od określonych zastosowań, które nie są dozwolone w ramach obowiązujących przepisów strefowych. Wymagania dotyczące ubezpieczenia mogą obejmować następujące elementy: przegląd map i rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego, raport dotyczący zagospodarowania przestrzennego, list dotyczący zgodności z zagospodarowaniem przestrzennym, opinia prawnika lub oświadczenie właściciela dotyczące obecnego wykorzystania i braku wiedzy o naruszeniach.
Andorsement ALTA 3.1-06, Zoning-Completed Structure, jest przeznaczony dla ulepszonej nieruchomości i ubezpiecza klasyfikację zagospodarowania przestrzennego oraz dozwolone zastosowania w ramach tej klasyfikacji. Endorsement ten ubezpiecza również od prawomocnego wyroku sądu zakazującego obecnej konstrukcji i wymagającego usunięcia lub przebudowy obecnej konstrukcji z powodu naruszenia rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do powierzchni, szerokości lub głębokości gruntu jako terenu budowlanego, powierzchni użytkowej konstrukcji, cofnięcia konstrukcji, wysokości konstrukcji lub liczby miejsc parkingowych. Wymagania ubezpieczeniowe obejmują te, które są wymagane dla ALTA 3-06, jak również dowód wydania pozwolenia na użytkowanie w przypadku niedawnej budowy.
Andorsement ALTA 3.2-06, Zoning – Land Under Development, jest przeznaczony dla niezagospodarowanych gruntów z zamiarem wprowadzenia ulepszeń budowanych zgodnie z określonymi planami i specyfikacjami. Wymagania ubezpieczeniowe obejmują przedłożenie planów i specyfikacji do przeglądu.
Zastaw Ochrony Środowiska
Akcesje ALTA 8.1-06 i 8.2-06 są powszechnie określane odpowiednio jako Zastaw Ochrony Środowiska i Komercyjny Zastaw Ochrony Środowiska. Endorsements te ubezpieczają przed stratą lub szkodą poniesioną z powodu jakichkolwiek zarejestrowanych zastawów środowiskowych, które nie są w inny sposób pokazane jako wyjątek od tytułu w Tabeli B polisy. Endorsement 8.1-06 jest dostępny tylko dla polis kredytowych, które obejmują nieruchomości mieszkalne i wymaga zwyczajowego przeszukania ewidencji gruntów. Endorsement 8.2-06, z drugiej strony, jest dostępny dla polis kredytowych lub właścicielskich, ma zastosowanie tylko do nieruchomości komercyjnych i nie wymaga żadnych dodatkowych wymogów underwritingowych.
Restrictions, Encroachments, Minerals
Seria ALTA 9 oferuje różnorodne ubezpieczenia związane ze zbyciem zastawów hipotecznych, naruszeniem ograniczeń i naruszeń. Endorsement ten jest powszechnie znany jako „Comprehensive Endorsement”, ponieważ został zaprojektowany w celu skonsolidowania w jednym endorsement wielu różnych ubezpieczeń często wymaganych przez kredytodawców instytucjonalnych.
Andorsements ALTA 9-06 i 9.7-06, Restrictions, Encroachments, Minerals – Loan Policy, są dostępne tylko dla polis kredytowych. Endorsements te dotyczą naruszeń przymierzy, warunków, ograniczeń lub restrykcji, istniejących naruszeń, szkód wynikających z korzystania z praw do kopalin oraz prawomocnego wyroku sądu wymagającego usunięcia naruszenia z powodu naruszenia linii oddzielających. ALTA Endorsement 9.7-06 zostało zaprojektowane specjalnie dla gruntów w fazie rozwoju i dodaje pokrycie w odniesieniu do ulepszeń, które mają być zbudowane na gruncie w oparciu o plany i specyfikacje. Ponadto, ALTA Endorsement 9.10-06, powszechnie określany jako Restrictions, Encroachments, Minerals – Current Violations – Loan Policy, zapewnia takie samo pokrycie jak ALTA 9-06, z wyjątkiem tego, że pokrycie obejmuje bieżące naruszenia w Dacie Polisy na zasadzie „w razie potrzeby”.
AlTA Endorsement 9.3-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Loan Policy, jest podobny do 9-06 i ma zastosowanie wyłącznie do polis kredytowych. Nie ubezpiecza jednak naruszeń lub szkód wynikających z przyszłego korzystania z jakiegokolwiek prawa do korzystania z powierzchni ziemi w celu wydobycia lub rozwoju minerałów.
Andorsements ALTA 9.1-06 i 9.2-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Owner’s Policy, są dostępne tylko dla polis właścicielskich. Endorsement 9.1-06 ma zastosowanie tylko do nieulepszonej nieruchomości, a Endorsement 9.2-06 ma zastosowanie do ulepszonej ziemi. Ubezpieczają one od naruszenia wszelkich przymierzy, warunków lub ograniczeń, innych niż ujawnione w załączniku B do polisy. Endorsement 9.2-06 dodaje również pokrycie na wypadek wymuszonego usunięcia ulepszenia wynikającego z naruszenia linii oddzielającej. Ponadto, ALTA Endorsement 9.8-06 jest podobne do 9.1-06 i 9.2-06, z wyjątkiem tego, że dodaje pokrycie dla rozważanych ulepszeń na ziemi, jak pokazano na konkretnych planach i specyfikacjach. ALTA Endorsement 9.8-06 jest powszechnie określany jako Covenants Conditions and Restrictions – Land Under Development – Owner’s Policy.
Wymagania do wydania powyższych endorsementów różnią się w zależności od jurysdykcji i mogą obejmować akceptowalne badanie i dowody, że wszelkie przymierza, które mają wpływ na nieruchomość nie są naruszane.
AlTA Endorsement 9.6-06, Private Rights – Current Assessments – Loan Policy, jest dostępny tylko dla polis kredytowych. Endorsement ten zapewnia ochronę przed prywatnymi opłatami lub ocenami, opcjami zakupu, prawami pierwokupu lub prawem wcześniejszej zgody przyszłego nabywcy/mieszkańca, ale jest ograniczony do strat lub szkód wynikających z prywatnych opłat lub ocen należnych i płatnych w dniu zawarcia polisy.
The ALTA Endorsement 9.9-06, Private Right – Owner’s Policy, jest dostępny tylko dla polis właścicielskich i zapewnia pokrycie straty lub szkody poniesionej w związku z egzekwowaniem jakichkolwiek praw prywatnych w umowie, takich jak opcje, prawa pierwokupu lub uprzedniej zgody, które powodują utratę ubezpieczonego tytułu prawnego.
Access and Entry
Andorsement ALTA 17-06, Access and Entry, oraz Endorsement ALTA 17.1-06, Indirect Access and Entry, są powszechnie określane jako endorsementy „Access”. Oba te endorsementy są dostępne dla polis właściciela i kredytowych. ALTA Endorsement 17-06 zapewnia pokrycie straty lub szkody poniesionej w wyniku braku fizycznego dostępu ubezpieczonego gruntu do drogi publicznej poprzez służebność dostępu wykazaną w polisie jako ubezpieczony interes lub poniesionej w wyniku ograniczenia prawa dostępu poprzez istniejące krawężniki lub wjazdy do drogi publicznej. ALTA Endorsement 17.1-06, z drugiej strony, zapewnia pokrycie straty lub szkody poniesionej w wyniku tego, że ubezpieczony grunt nie przylega do drogi publicznej, jak również nie ma fizycznego dostępu do drogi publicznej oraz ograniczenia prawa dostępu poprzez istniejące krawężniki lub wjazdy do drogi publicznej. Adnotacje te mogą być wydane po przedstawieniu aktualnego pomiaru ubezpieczonego gruntu, pokazującego grunt przylegający do drogi publicznej z wycięciami w krawężnikach i wjazdami na nią lub przylegający do ubezpieczonej służebności dostępu, która przylega do drogi publicznej. Endorsement może być również spełniony przez przeszukanie tytułu własności.
Parcelacja podatkowa
Andorsement ALTA 18-06, Single Tax Parcel, oraz Endorsement ALTA 18.1-06, Multiple Tax Parcel, są dostępne dla polis właściciela i kredytowych. Endorsements te zapewniają pokrycie w przypadku, gdy ziemia opisana i ubezpieczona przez polisę nie stanowi odrębnej działki podatkowej lub działek dla celów podatku od nieruchomości, oddzielonych i oddzielonych od innych nieruchomości. Nie będzie to prawdopodobnie dostępne w przypadku podziału nieruchomości lub tworzenia nowej działki w ramach transakcji, ponieważ nie zostanie nadany numer działki podatkowej. Żadne dodatkowe wymagania underwritingowe, poza poszukiwaniem tytułu, nie są konieczne do wydania tego endorsement.
Współmierność
Andorsement ALTA 19-06, Współmierność – Wiele Parcel, oraz Endorsement ALTA 19.1-06, Współmierność – Pojedyncza Parcela, są dostępne dla polis właścicielskich i kredytowych. Endorsementy te są najczęściej wymagane, gdy nieruchomość jest opisana jako więcej niż jedna działka w polisie. Endorsement zapewnia ubezpieczenie, że nie ma żadnych sąsiadujących działek, luk lub dziur. W celu wydania tego endorsementu, firma tytułowa zazwyczaj musi dokonać przeglądu wiarygodnego badania, które potwierdza przyległość działek, w zależności od złożoności. Wiele lokalizacji wymaga, aby badanie było sporządzone zgodnie ze standardami ALTA i certyfikowane do firmy tytułowej.
Same jak badanie
Andorsement ALTA 25-06 jest powszechnie nazywany Same as Survey. Endorsement ten jest dostępny dla polis kredytowych i polis właściciela i zapewnia pokrycie w przypadku, gdy ziemia zidentyfikowana w badaniu opisanym w endorsement nie jest tą samą ziemią, która jest opisana w polisie. To zatwierdzenie jest dostępne po otrzymaniu i zbadaniu aktualnego i wiarygodnego pomiaru. W zależności od okoliczności, niektórzy ubezpieczyciele mogą wydać to rozszerzenie z wcześniejszym pomiarem i oświadczeniem właściciela nieruchomości wskazującym, że nie nastąpiły żadne zmiany w nieruchomości wpływające na dokładność pomiaru.
Podział
Zakończenie ALTA 26-06 oferuje pokrycie jakiejkolwiek straty wynikającej z braku oddzielnej i legalnie utworzonej działki gruntu opisanej i ubezpieczonej przez polisę zgodnie z obowiązującym prawem stanowym i lokalnym. Endorsement ten jest dostępny po otrzymaniu i zbadaniu aktualnego i wiarygodnego badania wraz z stanowymi i lokalnymi wymogami podziału.
Endorsements specjalne:
Podstawowe pokrycie zapewniane przez standardową polisę ALTA title insurance zaspokaja wiele typowych potrzeb związanych z ubezpieczeniem tytułu własności.
Często jednak, poszczególne transakcje mogą wiązać się ze szczególnym ryzykiem, które może wymagać dodatkowych zezwoleń lub wymogów innych niż te omówione poniżej.
Condominium
Andorsement ALTA 4-06, Condominium – Loan Policy, jest dostępny tylko dla polis kredytowych. Zapewnia on pokrycie dla pożyczkodawcy hipotecznego, którego pożyczka jest zabezpieczona jednostką kondominium. Endorsement zapewnia, że projekt kondominium został utworzony zgodnie z prawem stanowym, że nie ma żadnych zastawów konserwacyjnych lub przepisów dotyczących przepadku z pierwszeństwem przed zastawem ubezpieczonej hipoteki, oraz że nie może być wykonywane prawo pierwokupu w związku z obecnymi lub poprzednimi transakcjami. Ubezpieczyciel będzie wymagał zadowalających dowodów, że nie ma niezapłaconych zastawów za opłaty lub oceny kondominium i że wszelkie prawa pierwokupu, które mogłyby być wykonane, zostały zrzeczone.
Andorsement ALTA 4.1-06, Condominium, jest dostępny zarówno dla polis właścicielskich, jak i kredytowych. Zapewnia ono ochronę właścicielom jednostek kondominialnych i ich kredytodawcom hipotecznym. Endorsement ten zapewnia taką samą podstawową ochronę ubezpieczeniową jak Endorsement 4-06, z wyjątkiem tego, że 4.1-06 nie ubezpiecza pierwszeństwa zastawu ubezpieczonej hipoteki lub aktu powierniczego przed przyszłymi ocenami kondominium. Ubezpieczenie to chroni raczej przed stratą lub szkodą wynikającą z pierwszeństwa zastawu na opłatach i opłatach kondominium, które istnieją w Dacie Polisy. Wymagania ubezpieczeniowe obejmują te, które są wymagane dla Endorsement 4-06.
Planned Unit Development
Andorsement ALTA 5-06, Planned Unit Development – Loan Policy, jest dostępny tylko dla polis kredytowych. Chociaż endorsement jest przeznaczony do stosowania w przypadkach, gdy grunt jest częścią Planned Unit Development (PUD), takich jak mieszkalnictwo, rekreacja, centra handlowe i parki przemysłowe, może być również stosowany w każdej sytuacji, w której istnieje stowarzyszenie właścicieli lub inny rodzaj umowy głównej. Endorsement ten zapewnia pokrycie strat spowodowanych obecnym naruszeniem pewnych ograniczeń, strat wynikających z braku pierwszeństwa ubezpieczonej hipoteki przed zastawem na rzecz stowarzyszenia właścicieli domu, strat wynikających z wymuszonego usunięcia istniejącej struktury z powodu naruszenia oraz strat wynikających z utraty tytułu własności spowodowanej wykonaniem prawa pierwokupu. Również w tym przypadku ubezpieczyciel będzie wymagał zadowalających dowodów na to, że nie ma niezapłaconych zastawów za zaległe oceny oraz że wszelkie prawa pierwokupu, które mogłyby być wykonane, zostały zrzeczone lub zakończone.
Andorsement ALTA 5.1-06, Planned Unit Development, zapewnia taką samą podstawową ochronę ubezpieczeniową jak Endorsement 5-06, z wyjątkiem tego, że Endorsement 5.1-06 jest dostępny zarówno dla polis właścicielskich, jak i kredytowych, i nie ubezpiecza pierwszeństwa zastawu ubezpieczonej hipoteki przed przyszłymi ocenami właściciela domu. Endorsement ten jest często stosowany w stanach, w których oceny stowarzyszeń właścicieli domów mają pierwszeństwo przed ubezpieczoną hipoteką na mocy prawa stanowego. Wymogi underwritingowe generalnie obejmują te wymagane dla Endorsement 5-06.
Leasehold
Andorsement ALTA 13-06, Leasehold – Owner’s Policy, oraz Endorsement ALTA 13.1-06, Leasehold – Loan Policy, mają zastosowanie, gdy całość lub część ubezpieczonego gruntu jest dzierżawiona ubezpieczonemu najemcy. Endorsement 13-06 ma zastosowanie do polis właścicielskich, a Endorsement 13.1-06 ma zastosowanie do polis kredytowych. Uzupełnienia te zawierają kilka dodatkowych definicji odnoszących się do „majątku dzierżawionego”, który jest zdefiniowany jako prawo do posiadania przyznane w umowie dzierżawy na określony okres dzierżawy. Endorsementy te modyfikują również sposób obliczania odszkodowania i definiują wycenę nieruchomości.
Non-Imputation
AlTA Endorsement 15-06 (Non-Imputation – Full Equity Transfer), ALTA Endorsement 15.1-05 (Non-Imputation – Additional Insured) oraz ALTA Endorsement 15.2-06 (Non-Imputation – Partial Equity Transfer) są dostępne tylko dla polis właściciela. W przypadku przeniesienia własności, wiedza jednej ze stron może być przypisana przez prawo osobie przejmującej. Na przykład, podmiot, który nabywa wszystkie udziały członkowskie w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest właścicielem ubezpieczonego mienia, będzie chciał uzyskać Non-Imputation Endorsement w odniesieniu do nowego właściciela udziałów członkowskich, aby wiedza poprzedniego właściciela nie została przypisana firmie. Jednym ze skutków takiej przypisanej wiedzy jest to, że w przypadku roszczenia z tytułu polisy ubezpieczeniowej, ubezpieczyciel może być w stanie odmówić odpowiedzialności na podstawie tego, że dana sprawa była znana ubezpieczonemu, a nie była znana ubezpieczycielowi i nie została ujawniona w rejestrach publicznych. Endorsement 15.1-05 nie chroni jednak podmiotu wymienionego jako ubezpieczony w polisie, a raczej chroni wymienionego „dodatkowego ubezpieczonego”. Ponadto, Endorsement 15.2-06 jest stosowane w przypadku, gdy nowy partner lub członek nabywa udział w jednostce ewidencyjnej, a nowy partner lub członek jest wymieniony jako ubezpieczony w polisie. W każdym przypadku, ubezpieczyciel będzie wymagał zadowalających dowodów, że nie ma takich spraw znanych stronom, od których wiedza może być przypisana, zazwyczaj w formie zaprzysiężonego oświadczenia wraz z odszkodowaniem.
Lokalizacja
Andorsement ALTA 22-06, Lokalizacja, oraz Endorsement ALTA 22.1-06, Lokalizacja i Mapa, są dostępne zarówno dla polis właścicielskich jak i pożyczkowych, jednakże 22.1-06 jest zwykle wymagane tylko dla polis pożyczkowych. Endorsementy te zapewniają ubezpieczenie od strat lub szkód wynikających z braku ulepszenia gruntu zgodnie z opisem zawartym w endorsement oraz braku identyfikacji z adresem ulicy określonym w endorsement. Endorsement 22.1-06 zawiera ponadto odniesienie do mapy dołączonej do polisy.
Easement
The ALTA Endorsement 28-06, Easement – Damage, jest dostępny zarówno dla polis właścicielskich jak i pożyczkowych. Zapewnia ona pokrycie szkód poniesionych przez ubezpieczonego w wyniku wkroczenia jakiegokolwiek budynku znajdującego się na gruncie na służebność. Na przykład, jeżeli budynek na ubezpieczonej nieruchomości znajduje się w granicach służebności użytkowej, która zabrania budowania ulepszeń na obszarze służebności (lub pozwala posiadaczowi służebności na usunięcie wszelkich ulepszeń na obszarze służebności), Endorsement 28-06 zapewnia pokrycie właścicielowi ubezpieczonej nieruchomości, jeżeli posiadacz służebności użytkowej korzysta z tych praw w celu usunięcia budynku z obszaru służebności.
Encroachments
Endorsement ALTA 28.1-06, Encroachments – Boundaries and Easements, oraz Endorsement ALTA 28.2-06, Encroachments – Boundaries and Easements – Described Improvements, są dostępne dla polis właściciela i polis kredytowych. Zapewniają one pokrycie strat poniesionych z powodu wymuszonego usunięcia ulepszeń wkraczających na sąsiednie grunty lub wkraczających na służebność. Endorsement 28.2-06 pozwala również na wyłączenie jakiegokolwiek konkretnego naruszenia.
Minerals and Other Subsurface Substances
Endorsement ALTA 35-06 (Minerals and Other Subsurface Substances – Buildings) Endorsement ALTA 35.1-06 (Minerals and Other Subsurface Substances – Improvements) oraz Endorsement ALTA 35.2-06 (Minerals and Other Subsurface Substances – Described Improvements) są dostępne dla polis właścicielskich i kredytowych. Endorsement 35-06 zapewnia pokrycie straty lub szkody wynikającej z wymuszonego usunięcia lub przebudowy budynków znajdujących się na gruncie, podczas gdy Endorsement 35.1-06 różni się od Endorsement 35-06 zapewniając pokrycie szkody wynikającej z usunięcia Ulepszeń (zgodnie z definicją zawartą w endorsement) znajdujących się na gruncie. Ponadto, Endorsement 35.2-06 zapewnia bardziej ograniczone odszkodowanie przeciwko wymuszonemu usunięciu lub zmianie określonych wymienionych ulepszeń znajdujących się na gruncie. W każdym przypadku, pokrycie obejmuje tylko zmiany na gruncie w dniu polisy z powodu wykonywania istniejącego prawa do korzystania z powierzchni gruntu w celu wydobycia lub rozwoju minerałów lub innych substancji podpowierzchniowych. Endorsement 35.3-06, Minerals and Other Subsurface Substances – Land Under Development, zapewnia odszkodowanie za wymuszone usunięcie lub zmianę ulepszeń znajdujących się na gruncie w dniu zawarcia polisy oraz przyszłych ulepszeń, które będą znajdować się na gruncie po dacie zawarcia polisy z powodu wykonywania istniejącego prawa do korzystania z powierzchni gruntu w celu wydobycia lub rozwoju minerałów lub innych substancji podpowierzchniowych. Plany i specyfikacje takich przyszłych ulepszeń będą musiały być przedstawione ubezpieczycielowi do wglądu.
Potwierdzenia mogą zapewnić Tobie lub Twojemu klientowi bardzo potrzebne dodatkowe pokrycie w zależności od okoliczności. Ważne jest, aby upewnić się, że zatwierdzenia są kompletne i dokładne, ponieważ pokrycie jest tylko tak dobre, jak warunki zatwierdzeń. Ponadto, ważne jest, aby rozważyć, które zatwierdzenia wymagają dodatkowych dostaw do ubezpieczyciela, co wiąże się z dodatkowym czasem realizacji, a które zatwierdzenia nie mają żadnych wymagań w zakresie gwarantowania. Przygotowując się do transakcji, należy wziąć pod uwagę wymagania dotyczące gwarantowania oraz koszty i czas związane z wydaniem każdego z omawianych powyżej potwierdzeń.
Kontakt | 1-804-420-6288