Property Deed Form

Guide to Racial and Restrictive Housing Covenants

By FormSwift Editorial Team

July 19, 2018

Der Umgang mit restriktiven Vereinbarungen

Einführung

Grundstücksurkunden enthalten oft restriktive Vereinbarungen, die die Nutzung und den Verkauf einer Immobilie einschränken. In der Vergangenheit wurden diese Vereinbarungen verwendet, um rassisch getrennte Stadtteile zu erhalten. Heute werden sie verwendet, um eine Vielzahl von weitaus harmloseren Elementen des Wohneigentums einzuschränken. In diesem Leitfaden erfahren Sie, wie Sie restriktive Vereinbarungen in Ihrer eigenen Urkunde erkennen, wie Sie die Einhaltung dieser Beschränkungen sicherstellen und wie Sie gegen solche Vereinbarungen vorgehen können, die Sie als ungerecht empfinden.

Was ist eine restriktive Wohnungsvereinbarung?

Eine restriktive Wohnungsvereinbarung ist eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer einer Immobilie und anderen Parteien (Nachbarn, potenziellen Käufern usw.), die einschränkt, wie eine Immobilie genutzt werden kann und an wen sie verkauft werden kann. In der Regel werden restriktive Vereinbarungen direkt in der Urkunde vermerkt oder es wird darauf verwiesen, wenn die Urkunde bei der Bezirks- oder Stadtverwaltung oder der Hausbesitzervereinigung (HOA) hinterlegt ist.

Einschränkende Vereinbarungen gelten für das Grundstück selbst und nicht für den Eigentümer, der die Vereinbarung unterzeichnet. Daher bleiben die Vereinbarungen auch bei einem Verkauf der Immobilie rechtsverbindlich.

Heutzutage verwenden HOAs, Bauträger, Bauherren usw. Covenants, um die Immobilienwerte in Wohnanlagen zu schützen. Sie können zum Beispiel den Anbau von Häusern, die Farbe der Außenanstriche, den Bau eines Pools, eine bestimmte Art von Zaun usw. einschränken oder regeln.

Rassische Wohnbauvereinbarungen: Ein historischer Überblick

In den späten 1800er Jahren gab es in fast jeder Stadt in den USA rassenbezogene Bebauungsvorschriften. Die Bundesregierung institutionalisierte rassistische Vereinbarungen Mitte der 1930er Jahre mit der Gründung der Home Owners‘ Loan Corporation (HOLC) und der Federal Housing Authority (FHA).

Während der Oberste Gerichtshof 1948 rassistische Vereinbarungen verbot, dauerte es noch zwei Jahrzehnte und die Verabschiedung des Fair Housing Act (1968), bevor rassistische Diskriminierung im Wohnungswesen wirklich verboten wurde. In den Jahren vor der Verabschiedung des Fair Housing Act verabschiedeten mehrere Bundesstaaten, darunter auch Kalifornien, Wahlinitiativen, die das Recht weißer Hausbesitzer auf Diskriminierung beim Verkauf oder bei der Vermietung ihrer Wohnungen schützten. Diese Initiativen wurden jedoch in der Regel vom Obersten Gerichtshof verworfen.

Da sie direkt in den Urkunden verankert wurden, finden sich rassistische und einschränkende Vereinbarungen immer noch in Eigentumsdokumenten im ganzen Land, obwohl sie nicht durchsetzbar und verfassungswidrig sind.

Wie man mit einschränkenden Vereinbarungen umgeht

Es ist wichtig, dass Hausbesitzer ihre Urkunde(n) durchlesen und nach einer einschränkenden Vereinbarung suchen. Wenn Sie eine finden, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie die bestehenden Vereinbarungen einhalten können und dass sie fair und verfassungskonform sind. Ist dies nicht der Fall, sollten Sie einen Immobilienanwalt konsultieren, um sich über Ihre möglichen Rechtsmittel zu informieren.

Umgehung von Vereinbarungen

Stellen Sie zunächst fest, ob eine Vereinbarung in Ihrer Urkunde restriktiv ist. Rassistische Vereinbarungen sind zum Beispiel nicht einklagbar. Außerdem haben viele Vereinbarungen ein Verfallsdatum. Wenn Ihre Urkunde eine abgelaufene Vereinbarung enthält, ist sie nicht mehr gültig.

Seien Sie daher vorsichtig, wenn Sie gegen bestehende rechtsverbindliche Vereinbarungen verstoßen. Wenn Sie eine gesetzliche Vereinbarung ignorieren, riskieren Sie, dass ein Nachbar oder Ihre HOA rechtliche Schritte gegen Sie einleitet.

Wie man einschränkende Vereinbarungen entfernt

Wenn Sie eine einschränkende Vereinbarung in Ihrer Urkunde haben, die Sie entfernen möchten, können Sie sich an Ihre HOA wenden. Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass diese Ihnen helfen kann. Schließlich ist es die Aufgabe Ihrer HOA, Vereinbarungen durchzusetzen.

Einige HOAs können Ihnen erlauben, eine einschränkende Vereinbarung zu umgehen, ohne dass Sie den Rechtsweg beschreiten müssen, um sie aufzuheben. Sie können Ihnen zum Beispiel eine Verzichtserklärung erteilen. Wenn Sie dagegen nur geringfügig von einer Beschränkung abweichen möchten, kann eine HOA eine Abweichung gewähren. Zum Beispiel kann eine HOA eine Abweichung für eine Zaunhöhe gewähren, die geringfügig über der Gemeinschaftsgrenze liegt, oder für eine Farbe, die eine Nuance dunkler (oder heller) ist als die zugewiesenen Optionen.

Wenn Ihre HOA sich weigert, einen Verzicht oder eine Beschränkung zu gewähren, können Sie rechtliche Schritte gegen die HOA in Betracht ziehen. In diesem Fall würde ein Richter entscheiden, ob die Urkunde geändert werden muss. Für ein Gerichtsverfahren benötigen Sie folgende Unterlagen:

• Identifizierung des Grundstücks, das den vertraglichen Beschränkungen unterliegt
• Identifizierung aller bekannten/potentiellen Begünstigten
• Gründe für die Aufhebung der Beschränkung

Eine letzte Möglichkeit ist die Schadensersatzversicherung. Die Schadensersatzversicherung schützt Hausbesitzer, wenn der Eigentümer gegen die Vereinbarung verstößt und der Begünstigte rechtliche Schritte einleitet, um die Vereinbarung durchzusetzen. Die Entschädigungsversicherung kann Folgendes abdecken: Änderungen am Eigentum des Grundstückseigentümers, die Wertminderung des Eigentums des Grundstückseigentümers, allgemeine Schäden oder Entschädigungen.

Abschluss

Die Geschichte der restriktiven Abmachungen ist unrühmlich. Obwohl der Oberste Gerichtshof die diskriminierendsten Elemente von Vereinbarungen verboten hat, sind vertragliche Beschränkungen für Hauseigentümer nach wie vor alltäglich. Wir hoffen, dass dieser Leitfaden einen detaillierten Überblick darüber gibt, wie Sie die an Ihr Eigentum gebundenen Vereinbarungen einhalten oder anfechten können.

Segregation und Waffengewalt in den wichtigsten US-Metropolregionen

Juli 19, 2018

Methodik

Unser Team bei FormSwift wollte den Zusammenhang zwischen Segregation und Waffengewalt in den wichtigsten US-Metropolregionen ermitteln. Zu diesem Zweck berechneten wir für jeden Ballungsraum einen Segregationswert und einen Wert für Waffengewalt. Unser Segregationswert wurde durch die gleichmäßige Gewichtung der folgenden Faktoren zu einem Gesamtwert ermittelt: Indexzahl der Schwarz-Weiß-Segregation (Daten des Census Bureau von 2005-2009), Prozentsatz schwarzer Amerikaner, die in überwiegend weißen Stadtvierteln leben, Segregationsdifferenzierungsrate und Segregationsisolationsrate (Daten des Manhattan Institute von 2010). Unser Wert für Waffengewalt wurde als Summe der Selbstmord- und Mordrate mit Schusswaffen in allen Altersgruppen berechnet (Daten des Census Bureau von 2009-2010). Wir haben diese Werte grafisch dargestellt und auf der Grundlage der kombinierten Gesamtwerte eine Rangliste nach Ballungsräumen erstellt.