Distritos de residência de média e alta densidade são geralmente encontrados perto de distritos comerciais centrais e regionais e são geralmente mapeados nas proximidades de trânsito de massa. Estas áreas são caracterizadas por edifícios mais volumosos, uma maior gama de alturas de construção e menos propriedade de automóveis do que as áreas de menor densidade. Como os distritos residenciais de menor densidade, no entanto, o caráter desses bairros varia muito. Alguns são definidos inteiramente por galpões, outros por casas de apartamentos baixos ou prédios altos e outros ainda por uma mistura de todos os tipos de edifícios.
Bairros residenciais de densidade moderada e alta são amplamente caracterizados como contextuais ou não-contextuais.
Não-contextuais
Bairros não-contextuais são geralmente mapeados onde há uma mistura diversificada de tipos de edifícios e nenhum contexto predominante. Os distritos R6, R7-1, R7-2, R8, R9 e R10 são distritos não-contextuais. Os regulamentos em massa para estes distritos, introduzidos em 1961, encorajam o desenvolvimento de edifícios sem limites de altura afastados da rua e rodeados de espaço aberto. A forma do edifício é um produto da visão “tower-in-the-park” do planeamento urbano popular nos anos 50.
div>Regulamentação do factor de alturaNos distritos R6 a R9, a regulamentação do factor de altura é conhecida como regulamentação do factor de altura, onde o tamanho de um edifício é determinado por um conjunto complexo de regras que envolvem a inter-relação entre uma gama de factores de altura, rácios de área útil e rácios de espaço aberto. Em vez de um único rácio de área útil para cada distrito, são permitidos rácios de área útil mais elevados para edifícios altos em lotes onde grandes áreas de espaço aberto podem ser fornecidas. Os rácios de área inferior são permitidos em lotes menores onde menos espaço aberto é possível. Em geral, quanto maior o tamanho do lote, mais alto é permitido o edifício.
Nos distritos R10 não há fatores de altura ou proporções de espaço aberto. Cada lote de zoneamento, independentemente do seu tamanho, tem uma razão de área útil de 10,0. O espaço aberto é controlado por um requisito de cobertura de lote.
Não há limites de altura para edifícios não-contextuais nos distritos R6 até R10 não-contextuais. Em vez disso, não é permitido que um edifício penetre num plano de exposição ao céu, que se inclina para dentro a partir de uma altura de base especificada acima da linha da rua. Portanto, quanto mais afastado um edifício estiver da linha da rua, mais alto pode ser.
Nos distritos R9 e R10, bem como nos distritos comerciais com um equivalente de distrito residencial R9 ou R10, os promotores podem optar por construir de acordo com os regulamentos de torre, que permitem que um edifício penetre num plano de exposição ao céu. Edifícios de grande altura são possíveis se construídos como torres. Em resposta às preocupações de altura excessiva das torres em áreas predominantemente residenciais, foram introduzidos regulamentos tower-on-a-base em 1994. Todas as torres residenciais em ruas largas nos distritos R9 e R10, e nos distritos C1 e C2 com um equivalente a um distrito residencial R9 ou R10, devem ser construídas acima de uma base de edifícios entre cinco e oito andares que é construída na linha da rua. Regras especiais de área de piso garantem que a altura das torres não exceda aproximadamente 35 andares.
Para incentivar uma alternativa aos edifícios com fator de altura e aos edifícios torre, o Programa Habitação de Qualidade foi introduzido nos anos 80 e é permitido ser usado como uma opção em vez de fator de altura ou regulamentos de torre em qualquer distrito não-contextual R6 até R10. Os regulamentos de qualidade habitacional permitem uma maior cobertura de lote e, em muitos casos, maiores FAR em troca de limites de altura que são frequentemente mais compatíveis com o contexto circundante.
Distritos Contextuais
Bairros Contextuais são projetados para manter a escala e a forma dos bairros tradicionais de média e alta densidade da cidade. Estes distritos, que têm um sufixo de letra A, B, D ou X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A e R10X) são mapeados onde edifícios de tamanho e forma semelhantes formam um contexto de bairro forte, ou onde o redesenvolvimento criaria um contexto uniforme. Os regulamentos em massa para estes distritos são conhecidos como regulamentos de Habitação de Qualidade.
Criado nos anos 80 para promover habitação de alta qualidade harmoniosa com os seus vizinhos, o Programa de Habitação de Qualidade foi uma resposta às preocupações de que os edifícios com factor de altura estavam frequentemente fora de escala com o bairro circundante. O programa atribui uma única relação de área construída para cada bairro, e inclui regulamentos em massa que tipicamente produzem edifícios que são mais curtos e têm maior cobertura de lote do que os edifícios com fator de altura. Os limites de altura, as regras para a colocação do muro de rua de um edifício em relação aos edifícios vizinhos e as regras que regem a altura mínima e máxima de um muro de rua estão entre as regulamentações contextuais que promovem o desenvolvimento de edifícios que são compatíveis com o seu entorno. Os recuos no nível do solo em frente a um edifício devem ser plantados e as vagas de estacionamento devem estar localizadas em uma garagem subterrânea ou atrás ou ao lado de um edifício – nunca em frente ao edifício. Como há menos espaço aberto disponível para estacionamento, é necessário um pouco menos de estacionamento do que para empreendimentos com fator de altura.
O Programa de Moradia de Qualidade também estabelece um conjunto de regras que inclui tamanhos mínimos de apartamentos, requisitos de espaço de recreação e incentivos para que os promotores ofereçam amenidades como lavanderias e luz do dia nos corredores. Todas as regras e regulamentos do Programa de Moradia de Qualidade são obrigatórias nos distritos do R6 ao R10. Desde os anos 80, centenas de áreas em toda a cidade foram rezonadas como distritos contextuais.
Opcional Quality Housing Regulations in Non-Contextual Districts
Em distritos não-contextuais R6 até R10, os promotores podem escolher o programa opcional Quality Housing Program em vez do fator altura ou regulamentos de torre. Por exemplo, em uma rua larga em um distrito R6 fora de Manhattan, um promotor pode escolher construir sob o regulamento opcional R6 (que são os mesmos que para um distrito R6A contextual). Em geral, os regulamentos permitem edifícios moderadamente maiores, mas mais baixos, situados na linha da rua ou perto dela, com mais apartamentos do que aqueles que podem ser alcançados sob regulamentos não-contextuais, como uma forma de incentivar os edifícios de apartamentos de altura média que refletem a escala tradicional de muitos bairros. Embora uma maior cobertura do lote e, muitas vezes, maiores FAR possam ser alcançados em troca de limites de altura, às vezes as regulamentações de fatores de altura podem ser preferíveis porque os blocos ao redor não têm um caráter consistente ou porque as vistas alcançáveis por um edifício mais alto superam as vantagens de uma maior massa. Os desenvolvedores devem determinar qual dos dois conjuntos de regulamentos é mais apropriado para qualquer local, mas não podem misturar e combinar os dois no mesmo loteamento de zoneamento. As alturas mais altas permitidas para edifícios com fator de altura, por exemplo, não podem ser combinadas com a maior cobertura de lote permitida para edifícios de Habitação de Qualidade.
Outros Distritos de Zoneamento: Os distritos R7-3, R9-1, R10H
R7-3 e R9-1, onde se aplicam disposições especiais de volume, altura e recuo, só podem ser mapeados dentro de áreas à beira-mar e em certos distritos com fins especiais. O R7-3 é mapeado dentro do Distrito de Special Hunters Point e ao longo da orla de Williamsburg.
R10H, um distrito que permite hotéis transitórios por licença especial, além de usos residenciais e de instalações comunitárias, é mapeado apenas ao longo do Central Park South, e da Quinta Avenida entre as ruas 59th East e 61st em Manhattan.