The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. E considere isto.
Nossa população é maior do que naquela época, então seria de se esperar um nível mais alto de demanda orgânica por casas hoje do que vimos quinze anos atrás. Então isso significa que estamos seguros?
Nada. Porque há um influenciador externo que está a ter um impacto na procura. As históricas taxas de juros de hipotecas baixas, o resultado da intervenção do governo para estimular a economia devastada pela COVID, tornaram a acessibilidade dos lares uma oportunidade incrível hoje. As pessoas estão pedindo dinheiro emprestado para comprar casas a taxas abaixo de 3%, e isso tem causado um aumento da demanda.
O gráfico acima mostra que esse aumento da demanda, embora não esteja em níveis insustentáveis. Mas precisamos cavar mais fundo.
A oferta de casas para venda em Tallahassee é baixa
O gráfico seguinte mostra a oferta de casas para venda em Tallahassee ao longo do tempo. A oferta real é mostrada em vermelho, enquanto a oferta relativa (meses de oferta de casas) é mostrada em azul.
Este gráfico mostra imediatamente uma imagem muito diferente da que vimos em 2006. A oferta de casas para venda não está aumentando, na verdade, está caindo.
As linhas azuis no gráfico acima medem a oferta de casas em relação à taxa atual de demanda, e vemos que há apenas 3,4 meses de oferta de casas para venda no momento (que é cerca de 1/4 do que era após a explosão da bolha da casa).
Então, em vez de vermos uma bolha habitacional pronta a rebentar, estamos na verdade a ver os sinais que se esperaria ver vários anos antes da formação de uma bolha habitacional.
Vemos um aumento da procura e uma diminuição da oferta. Para que haja uma bolha, precisaremos ver os construtores de casas entrarem e começarem a construir casas a taxas insustentáveis. Isso claramente não está acontecendo.
Novos Níveis de Produção da Construção de Casas
O gráfico a seguir mostra a nova atividade de construção em Tallahassee nos últimos trinta anos.
Vimos 140 novas casas permitidas por mês como a bolha da habitação cristalizada em 2006, no entanto hoje estamos vendo menos de 50 por mês. De fato, o número médio nos anos 90 estava mais próximo de 100 por mês.
Depois de olhar para este gráfico, você está preocupado que os construtores de hoje estejam construindo casas demais? Estamos a aumentar a produção a níveis insustentáveis? Certamente não parece.
O baixo estoque no mercado, juntamente com a demanda febril alimentada por baixas taxas de juros hipotecários deve fazer você se perguntar o que diabos os construtores estão fazendo? Porque não estão a construir mais casas?
Os novos custos de construção estão a subir, mais rápido
O custo para construir casas só está a subir. As casas existentes não estão a acompanhar o ritmo (ainda), por isso o mercado para novas casas é suavizado pelo custo para adquiri-las.
Agora, estamos a ver que a média de novas casas custa cerca de 60% mais do que a média das casas existentes. O mercado que tão desesperadamente precisa de mais casas não pode pagar o que custa construir.
E o problema só vai piorar.
Se você acha que o crescimento de 55% no salário mínimo desde 2005 não teve influência no aumento do preço das novas casas, então você vai ser surpreendido pela forma como os custos aumentam agora, indo para a frente.
Parar o aumento dos salários com o aumento do custo do desenvolvimento do terreno e a escassez de terrenos e não demorará muito até que uma nova casa de construção custará mais de $500K em Tallahassee. Espero ver isto como realidade até 2025.
Próximo agora, o preço mediano da casa em Tallahassee é de cerca de $215K, enquanto o preço mediano da casa nova é de $300K. Considerando que apenas 20% dos Tallahassee que compraram casas este ano gastaram $300K ou mais, você pode ver porque os construtores não estão construindo. Eles não podem construir uma casa a um preço que a maioria dos compradores de casas pode pagar.
A Verdade Sobre a Bolha Habitacional de 2021
Aqui está a verdade sobre a bolha habitacional em 2021. Isso não vai acontecer. Não pode acontecer.
É possível que outra bolha habitacional possa ocorrer no futuro, mas certamente não irá acontecer em 2021. Não há razão para acreditar que os construtores serão capazes de suprir em excesso este mercado num futuro próximo.
Espero ver a procura diminuir quando as taxas de juro das hipotecas subirem. Mas será que as taxas aumentarão significativamente em 2021? Eu duvido, mas não importa o quão rápido eles se movem, não colocará o mercado em uma bolha.
Na verdade, eu suspeito que o Fed vai se encontrar em um dilema em 2021. O Fed vai querer manter as taxas baixas para estimular a economia em crise, mas vai querer aumentar as taxas para reinar no mercado imobiliário e a hiper taxa de valorização imobiliária.
Se as taxas subirem, muito provavelmente o farão de forma conservadora, pois não consigo imaginar a nossa frágil economia a lidar muito com isso. Independentemente disso, devemos esperar que haja escassez de estoques ao longo de 2021. Isto é o oposto completo de uma bolha de habitação! A escassez continuará bem até 2022.
2022 ainda está longe o suficiente para que outros fatores possam empurrar o mercado para o caminho do mal, mas não parece que devamos nos preocupar hoje em dia com a construção excessiva do mercado.
A única preocupação para o mercado imobiliário é a desaceleração que naturalmente ocorrerá à medida que as taxas de juros das hipotecas se moverem para níveis mais normais. Isto ainda não vai criar uma bolha imobiliária, pois o lado da oferta do mercado tem sido ignorado por muitos anos e a demanda de hoje é consistente com as necessidades orgânicas de nossa crescente população.
Precisamos de mais casas para cobrir o lento crescimento populacional que continua em Tallahassee, e uma bolha imobiliária requer que o lado da oferta exploda à medida que a demanda diminui.
Curto de uma grande mudança econômica (como o Estado mudando seu governo para fora de Tallahassee), não há bolha habitacional no horizonte visível, e certamente não em 2021.