The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. Und bedenken Sie dies.
Unsere Bevölkerung ist größer als damals, so dass man heute eine höhere organische Nachfrage nach Häusern erwarten würde als vor fünfzehn Jahren. Heißt das also, dass wir sicher sind?
Nicht im Geringsten. Denn es gibt einen äußeren Einflussfaktor, der sich auf die Nachfrage auswirkt. Historisch niedrige Hypothekenzinsen, die das Ergebnis des Eingreifens der Regierung zur Stimulierung der COVID-geschädigten Wirtschaft sind, haben die Erschwinglichkeit von Häusern und Wohnungen heute zu einer unglaublichen Gelegenheit gemacht. Die Menschen leihen sich Geld, um Häuser zu Zinssätzen von unter 3 % zu kaufen, und das hat zu einer erhöhten Nachfrage geführt.
Das obige Schaubild zeigt, dass diese erhöhte Nachfrage jedoch nicht unhaltbar ist. Aber wir müssen tiefer graben.
Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern in Tallahassee ist gering
Die folgende Grafik zeigt das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern in Tallahassee im Laufe der Zeit. Das reale Angebot ist in Rot dargestellt, während das relative Angebot (Monate des Angebots an Häusern) in Blau gezeigt wird.
Dieses Diagramm zeigt sofort ein ganz anderes Bild als das, das wir 2006 gesehen haben. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern und Wohnungen steigt nicht, sondern sinkt.
Die blauen Linien in der obigen Grafik messen das Angebot an Häusern und Wohnungen im Verhältnis zur aktuellen Nachfrage, und wir sehen, dass das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern und Wohnungen derzeit nur 3,4 Monate beträgt (das ist etwa ein Viertel von dem, was es nach dem Platzen der Immobilienblase war).
Anstatt also eine Immobilienblase zu sehen, die kurz vor dem Platzen steht, sehen wir tatsächlich die Anzeichen, die man einige Jahre vor der Bildung einer Immobilienblase erwarten würde.
Wir sehen eine erhöhte Nachfrage und ein sinkendes Angebot. Damit es zu einer Blase kommt, müssen Bauunternehmen auf den Plan treten und mit dem Bau von Häusern zu unhaltbaren Preisen beginnen. Das ist eindeutig nicht der Fall.
Neubau-Produktionsniveaus
Die folgende Grafik zeigt die Neubautätigkeit in Tallahassee in den letzten dreißig Jahren.
Als die Immobilienblase 2006 ihren Höhepunkt erreichte, wurden pro Monat 140 neue Häuser genehmigt, doch heute sind es weniger als 50 pro Monat. In den 1990er Jahren lag die durchschnittliche Zahl eher bei 100 pro Monat.
Machen Sie sich nach einem Blick auf diese Grafik Sorgen, dass die Bauunternehmen heute zu viele Häuser bauen? Erhöhen wir die Produktion auf ein unhaltbares Niveau? Es sieht nicht danach aus.
Der niedrige Bestand auf dem Markt, gepaart mit der fieberhaften Nachfrage, die durch niedrige Hypothekenzinsen angeheizt wird, sollte Sie fragen lassen, was zum Teufel die Bauunternehmen tun? Warum bauen sie nicht mehr Häuser?
Neubaukosten steigen schneller
Die Kosten für den Bau von Häusern werden immer höher. Bestehende Häuser halten (noch) nicht Schritt, so dass der Markt für neue Häuser durch die Kosten für ihren Erwerb aufgeweicht wird.
Im Moment kostet ein durchschnittliches neues Haus etwa 60 % mehr als ein durchschnittliches bestehendes Haus. Der Markt, der so dringend mehr Wohnungen braucht, kann sich die Baukosten nicht leisten.
Und das Problem wird sich nur noch verschärfen.
Wenn Sie glauben, dass der 55%ige Anstieg des Mindestlohns seit 2005 keinen Einfluss auf die steigenden Preise für neue Wohnungen hatte, dann werden Sie von den Kostensteigerungen in der Zukunft überrascht sein.
Koppeln Sie die steigenden Löhne mit den gestiegenen Kosten für die Erschließung von Grundstücken und der Verknappung von Grundstücken, und es wird nicht mehr lange dauern, bis ein neu gebautes Einfamilienhaus in Tallahassee mehr als 500.000 Dollar kosten wird. Ich rechne damit, dass dies spätestens im Jahr 2025 Realität sein wird.
Im Moment liegt der Durchschnittspreis für ein Eigenheim in Tallahassee bei 215 000 Dollar, während der Durchschnittspreis für ein neues Eigenheim bei 300 000 Dollar liegt. Wenn man bedenkt, dass nur 20 % der Einwohner von Tallahasseee, die in diesem Jahr ein Haus gekauft haben, 300 000 Dollar oder mehr ausgegeben haben, wird klar, warum die Bauunternehmen nicht bauen. Sie können kein Haus zu einem Preis bauen, den sich die meisten Hauskäufer leisten können.
Die Wahrheit über die Immobilienblase 2021
Hier ist die Wahrheit über die Immobilienblase im Jahr 2021. Sie wird nicht stattfinden. Es kann nicht passieren.
Es ist möglich, dass es in der Zukunft zu einer weiteren Immobilienblase kommt, aber es wird sicherlich nicht im Jahr 2021 passieren. Es gibt keinen Grund zu der Annahme, dass die Bauunternehmen in der Lage sein werden, diesen Markt in naher Zukunft mit einem Überangebot zu versorgen.
Ich erwarte, dass die Nachfrage zurückgehen wird, wenn die Hypothekenzinsen steigen. Aber werden die Zinsen im Jahr 2021 deutlich steigen? Ich bezweifle es, aber egal wie schnell sie steigen, der Markt wird dadurch nicht in eine Blase geraten.
Ich vermute sogar, dass sich die Fed 2021 in einer Zwickmühle befinden wird. Die Fed wird die Zinsen niedrig halten wollen, um die kränkelnde Wirtschaft anzukurbeln, aber sie wird die Zinsen anheben wollen, um den Immobilienmarkt und die hyperschnelle Wertsteigerung von Immobilien einzudämmen.
Wenn die Zinsen steigen, werden sie dies höchstwahrscheinlich konservativ tun, da ich mir nicht vorstellen kann, dass unsere schwache Wirtschaft in dieser Hinsicht viel aushält. Unabhängig davon sollten wir davon ausgehen, dass es bis 2021 zu Engpässen bei den Beständen kommen wird. Dies ist das genaue Gegenteil einer Immobilienblase! Die Knappheit wird bis weit ins Jahr 2022 anhalten.
2022 ist noch weit genug entfernt, dass andere Faktoren den Markt in Gefahr bringen könnten, aber es sieht nicht so aus, als ob wir uns heute Sorgen um eine Überbebauung des Marktes machen sollten.
Die einzige Sorge für den Wohnungsmarkt ist die Verlangsamung, die natürlich eintreten wird, wenn die Hypothekenzinsen auf ein normaleres Niveau steigen. Dies wird immer noch nicht zu einer Immobilienblase führen, da die Angebotsseite des Marktes zu viele Jahre lang ignoriert wurde und die heutige Nachfrage mit den organischen Bedürfnissen unserer wachsenden Bevölkerung übereinstimmt.
Wir brauchen mehr Wohnungen, um das langsame Bevölkerungswachstum zu decken, das in Tallahassee anhält, und eine Immobilienblase erfordert, dass die Angebotsseite explodiert, während die Nachfrage abnimmt.
Sofern es nicht zu einem großen wirtschaftlichen Wandel kommt (z. B. wenn der Bundesstaat seine Regierung außerhalb von Tallahassee ansiedelt), ist eine Immobilienblase nicht in Sicht, und schon gar nicht im Jahr 2021.