Nach einer mehr als einmonatigen Verzögerung aufgrund der anhaltenden Coronavirus-Pandemie hat Richterin Helen Williams vom Santa Clara County Superior Court in der vergangenen Woche eine Entscheidung in einem brisanten Fall gefällt, der die Einwohner der nordkalifornischen Stadt Cupertino gespalten hat und in dem sich die Befürworter der Bebauung (YIMBY) und die örtlichen Aktivisten gegenüberstehen, die versuchen, die Arbeiten an einem umfangreichen Sanierungsprojekt in ihrem Hinterhof zu stoppen.
Williams entschied sich in ihrem Urteil gegen die Aktivisten und für die Stadt, die dem Bauunternehmen Sand Hill Property Company grünes Licht für die Sanierung des alten Vallco-Einkaufszentrums im Jahr 2018 gegeben hatte.
Auf dem 58 Hektar großen Grundstück, auf dem sich ein einstmals florierendes regionales Einkaufszentrum aus dem Jahr 1975 befand, das heute als totes Einkaufszentrum im Schatten des intergalaktischen Apple-Firmengeländes existiert, soll künftig das sogenannte Vallco Town Center (früher Hills at Vallco) entstehen. Die von Rafael Viñoly Architects entworfene Enklave mit gemischter Nutzung, bei der das in Philadelphia ansässige Büro OLIN als Landschaftsarchitekt fungiert, soll 2.400 Wohneinheiten, fast 2 Millionen Quadratmeter Bürofläche und 400.000 Quadratmeter für Einzelhandel und Unterhaltung umfassen. Frühe Versionen des Projekts, die ein Jahr nach der Übernahme des (damals) weitgehend pulslosen Einkaufszentrums durch Sand Hill im Jahr 2014 vorgestellt wurden, sahen vor, die Überreste des alten Einkaufszentrums mit dem angeblich größten grünen Dach der Welt zu überdecken, das gleichzeitig als hügeliger Stadtpark dienen sollte. Der ursprüngliche Entwurf wurde später geändert, obwohl „ein noch nie dagewesener Gemeinschaftspark auf dem Dach mit zugänglichen Spazier- und Joggingwegen“ nach wie vor ein wesentlicher Bestandteil des Masterplans ist.
Wie die Mercury News berichteten, waren die Anwohner von Cupertino, die sich gegen das Projekt aussprachen, besorgt über den Umfang der Entwicklung und die nachteiligen Auswirkungen, die sie auf die Gemeinde im Hinblick auf den Verkehr und andere Aspekte haben könnte. Sie waren der Meinung, dass das Projekt von der Stadt nicht im Rahmen des Gesetzes 35 des kalifornischen Senats hätte beschleunigt werden dürfen, das bestimmte qualifizierte Wohnbauprojekte in dem an Wohnungsnot leidenden Staat vereinfacht. Die Anwohner schlossen sich zu „Friends of Better Cupertino“ zusammen und argumentierten, dass verschiedene Komponenten des Sanierungsvorhabens ein Vorankommen als SB-35-Projekt hätten verhindern müssen. Richterin Williams wies diese Argumente in ihrem 62-seitigen Urteil jedoch zurück. Laut Mercury News war diese Entscheidung, in der es heißt, dass Friends of Better Cupertino in ihrem Fall „das Gesetz mehrfach falsch interpretiert und verworrene Argumente vorgebracht hat“, ein „schwerer Schlag“ für die Gemeindemitglieder, die sich gegen das überdimensionierte Projekt wehren.
Zu den Gründen, aus denen Friends of Better Cupertino behauptete, dass das Vallco Town Center keinen Sonderstatus als SB-35-Projekt hätte erhalten dürfen, gehörte, dass das Projekt zu wenig Wohnraum vorsah, gegen die städtischen Höhenbegrenzungen verstieß und auf einer „gefährlichen Mülldeponie“ liegen würde. All diese Argumente wurden von Williams auseinandergenommen und ignoriert.
Das Argument der Gruppe, dass das Vallco Town Center keinen richtigen Park beinhalte, weil er sich größtenteils auf einem Dach befinde, wurde ebenfalls von Williams demontiert, der schrieb: „Die Antragsteller verwenden auch eine emphatische Typographie, um ein zirkuläres Argument vorzubringen, dass die vom Entwickler vorgeschlagenen öffentlichen Räume kein Parkland seien, weil sie kein Parkland sind.“
Obwohl der Abriss des Geländes in vollem Gange ist, hätte Williams ihn letztlich stoppen können, wenn sie sich auf die Seite der Friends of Better Cupertino gestellt hätte. Williams stellte nicht nur fest, dass das Bauvorhaben genau in den Rahmen der Anforderungen von SB-35 fällt, sondern auch, dass selbst wenn dies nicht der Fall gewesen wäre, das staatliche Gesetz Cupertino oder einer anderen Stadt nicht vorgeschrieben hätte, derartige Projekte zu verhindern.
BREAKING: EIN WEITERER GEWINN FÜR DEN WOHNBAU: Die Wohnungsbaugegner von Cupertino, darunter ein amtierender Planungsbeauftragter, haben ihren juristischen Versuch verloren, das Projekt Vallco SB 35 zu verhindern. @MarisaKendall @HansenLouis @JaniceBitters @SJSpotlight @sanjoseinside @anniefryman https://t.co/fSzRTw0xnj
– Cupertino For All (@Cupertino4All) May 6, 2020
Es ist unklar, ob die Gruppe plant, gegen das Urteil Berufung einzulegen.
In einer Erklärung, die dem San Jose Spotlight vorliegt, äußerte sich Sand Hill begeistert darüber, trotz der rechtlichen Herausforderungen und des Aufruhrs in der Gemeinde, mit dem das Projekt in den letzten Jahren konfrontiert war, weiterzumachen. „Wir können uns jetzt voll und ganz darauf konzentrieren, das Projekt für die Zukunft der Stadt Cupertino voranzutreiben, auch in Anbetracht der komplexen Herausforderungen, die COVID-19 für uns alle mit sich gebracht hat“, so Reed Moulds, Geschäftsführer von Sand Hill. „Es ist an der Zeit, unsere vergangenen Meinungsverschiedenheiten beiseite zu legen und zusammenzuarbeiten, um eine bessere und nachhaltigere Zukunft für Cupertino zu schaffen.“
Im Gespräch mit den Mercury News bezeichnete J.R. Fruen, ein Befürworter des Wachstums in der Gruppe Cupertino For All, das Urteil, eine der ersten großen rechtlichen Anfechtungen in Bezug auf SB-35, als „gigantischen Sieg für die Befürworter des Wohnungsbaus im Besonderen und einen großen Sieg für die Befürworter der Entwicklung im Allgemeinen.“