Comparație între creditele ipotecare ARM și cele cu rată fixă | NextAdvisor with TIME

Alegerea unui credit ipotecar este complicată. Una dintre primele alegeri pe care le veți face este, de asemenea, una dintre cele mai importante – rată fixă sau rată variabilă?

Decizia dvs. va avea impact nu numai asupra plății lunare, ci și asupra timpului necesar pentru a vă achita ipoteca și asupra dobânzii pe care o veți plăti pe parcurs.

Un credit ipotecar cu rată variabilă, sau ARM, poate fi o alegere mai bună în circumstanțe foarte specifice, dar cu ratele dobânzilor la niveluri minime record în acest an, un credit ipotecar cu rată fixă este câștigătorul clar pentru majoritatea debitorilor în acest moment.

Procentul de cereri ARM a scăzut cu 50% de la sfârșitul lunii martie 2020 și a reprezentat 3% din toate cererile de credite ipotecare rezidențiale, potrivit datelor Asociației bancherilor ipotecari.

Diferențe între ipotecile cu rată fixă și cele cu rată variabilă

Cea mai importantă diferență dintre ipotecile cu rată fixă și ARM este simplă. Un credit ipotecar cu rată fixă are o rată a dobânzii care nu se schimbă. Rata dobânzii unui credit ipotecar cu dobândă variabilă se modifică la momente prestabilite, până la limitele descrise în detaliile împrumutului.

O rată a unui ARM se va reseta la termene diferite, în funcție de împrumut. Programul de ajustare a ratei dobânzii este prezentat sub forma unei fracțiuni. Primul număr din fracție reprezintă momentul în care rata se resetează inițial, iar al doilea număr reprezintă frecvența cu care aceasta se modifică după prima ajustare. Astfel, un ARM 5/1 are o rată fixă timp de cinci ani, după care rata se ajustează anual. În mod obișnuit, un ARM este un credit ipotecar pe 30 de ani.

Un credit ipotecar cu rată fixă este mai simplu decât omologul său cu rată variabilă. Principala diferență pe care o veți găsi la împrumuturile cu rată fixă este în programul de amortizare, sau termenii împrumutului. La fel ca în cazul ARM, există credite ipotecare cu rată fixă pe 30 de ani. Dar puteți alege, de asemenea, termene mai scurte, cum ar fi 10 ani sau 15 ani.

De ce ARM-urile nu au sens acum

Alegerea între un ARM și un credit ipotecar cu rată fixă este o chestiune de risc versus recompensă. Cu un credit ipotecar cu rată fixă, împrumutatul blochează o rată pe toată durata de viață a creditului ipotecar. Cu o rată variabilă, împrumutatul își asumă riscul ca rata să crească în viitor. În schimbul acestui risc sporit, împrumutatul obține de obicei o rată inițială a dobânzii mai mică.

În acest moment, diferența dintre ratele inițiale pentru creditele ipotecare ajustabile este minimă sau inexistentă în raport cu un împrumut cu rată fixă, explică Greg McBride, analist financiar șef la Bankrate.com. „Dacă nu obțineți niciun beneficiu, dar vă asumați în continuare aceeași cantitate de risc, de ce să vă deranjați?”.

Perspectivele economice actuale nu fac decât să sporească atractivitatea tot mai redusă a ARM. O situație în care ARM-urile au avut în mod tradițional sens este atunci când intenționați să vindeți proprietatea înainte ca rata să se reseteze. Această strategie se bazează pe faptul că prețurile locuințelor cresc sau cel puțin rămân stabile.

În timp ce prețurile locuințelor au crescut în multe zone, impulsionate de ratele ipotecare scăzute record și de stocul redus de locuințe, nimeni nu poate garanta că acest lucru va continua pe termen lung. La urma urmei, în ianuarie 2020, câți experți preziceau un declin de mai multe trilioane de dolari în economia globală? Și cu un șomaj încă de două cifre și cu COVID-19 încă în creștere până târziu în vară în multe părți ale Americii, este important să ne planificăm pentru incertitudinea viitoare.

După ce au scăzut în mod constant din anii ’80, ratele ipotecare nu mai au mult loc de scădere. Așadar, dacă sunteți în măsură să vă permiteți o locuință sau să vă refinanțați, blocarea unei rate fixe este calea de urmat.

De asemenea, cu un credit ipotecar cu rată fixă aveți flexibilitatea de a alege un termen de rambursare mai scurt, cum ar fi un împrumut pe 15 ani. În comparație cu un credit ipotecar pe 30 de ani, un credit imobiliar pe 15 ani va avea o rată a dobânzii mai mică, dar rate lunare mai mari. S-ar putea să plătiți potențial mai mult pe lună, dar debitorii sunt dispuși să facă acest lucru pentru a achita datoria mai repede și a economisi mii de dolari în plata dobânzilor pe durata de viață a împrumutului, spune Nadia Alcide, un profesionist în domeniul ipotecar de la Mortgage Biz of Florida. Iar opțiunea de a lua un credit ipotecar pe termen mai scurt nu este de obicei disponibilă cu un ARM.

Ce trebuie să se schimbe pentru ca un ARM să aibă sens?

Pentru ca ARM-urile să aibă mai mult sens pentru oameni, ar trebui ca diferența dintre creditele ipotecare cu rată fixă și cele cu rată variabilă să crească, ceea ce este mai probabil să se întâmple atunci când ratele dobânzilor cresc în general.

În orice caz, ARM-urile vor continua să aibă sens doar pentru un subset mic pentru cumpărătorii de locuințe și pentru cei care doresc să refinanțeze. Iată câteva situații în care un ARM poate avea sens, dacă reprezintă o economie semnificativă față de un împrumut cu rată fixă.

Cu siguranță nu păstrați împrumutul pe termen lung

Cariera multor oameni le permite să se aștepte și să planifice să se mute din când în când. Pentru persoanele aflate în această situație, un ARM ar putea fi o opțiune mai ieftină decât un credit ipotecar cu rată fixă. Mai ales dacă știți că va trebui să vă mutați în următorii 5-10 ani.

Dar chiar și în această circumstanță, veți dori să faceți calculele. Cu un ARM sunteți în continuare responsabil pentru costurile de închidere. Costurile de închidere pot fi de 2%-6% din valoarea împrumutului, iar pentru o casă medie asta înseamnă mii de dolari pe care îi veți plăti în avans. Dacă aveți de gând să stați în casă doar un an sau doi, atunci ar putea fi mai ieftin să închiriați decât să cumpărați cu orice tip de ipotecă.

Puteți pune economiile suplimentare să lucreze pentru dumneavoastră

Când economiile lunare ale unui ARM sunt semnificative, este posibil să puteți pune economiile suplimentare să lucreze.

Perioada introductivă a unui credit ipotecar cu rată variabilă – când rata este la cel mai scăzut nivel – poate fi o oportunitate de a vă crește economiile pentru pensie sau de a vă constitui un fond de urgență. Ați putea, de asemenea, să luați banii pe care îi economisiți și să vă achitați principalul.

Dacă intenționați să vă achitați ipoteca în 10 ani, un ARM cu o rată introductivă pe 10 ani ar putea să vă ajute să faceți acest lucru mai ușor. Capitalul suplimentar pe care îl acumulați vă poate facilita refinanțarea sau economisirea prin renunțarea mai devreme la cerința de asigurare ipotecară privată.

Există un avertisment pentru această abordare: trebuie să vă aflați într-o situație în care, dacă rata crește, vă puteți permite acest lucru. Puteți planifica acest lucru dinainte, deoarece un ARM are limite cu privire la cât de mult poate crește rata, la un moment dat sau pe durata de viață a împrumutului. Dacă la un moment dat vă gândiți la un ARM, asigurați-vă că vă întrebați creditorul despre aceste limite.

Primiți un împrumut Jumbo

Primii împrumuturi sunt împrumuturi neconforme, deoarece depășesc suma în dolari stabilită de Fannie Mae și Freddie Mac. Pentru 2020, limita este de 510.400 de dolari pentru cea mai mare parte a țării, dar poate fi cu până la 150% mai mare în zonele în care casele sunt mai scumpe.

Pentru că împrumuturile jumbo nu sunt garantate de guvern, ele sunt mai riscante pentru creditori și au ghiduri de subscriere mai stricte. Acesta este motivul pentru care împrumuturile jumbo au, de asemenea, rate ale dobânzii mai mari, în comparație cu împrumuturile conforme.

Din cauza acestor rate mai mari, diferența dintre împrumuturile jumbo ARM și împrumuturile cu rată fixă poate fi mai mare decât în cazul împrumuturilor conforme. Așadar, ați putea economisi mai mult în timpul perioadei cu rată introductivă, dar împrumuturile jumbo sunt, prin definiție, împrumuturi mai mari. Așadar, orice creștere viitoare a ratei la un jumbo ARM va avea un impact mai mare asupra bugetului dvs. lunar.

Vă va crește venitul

Există unele situații în care un ARM poate avea sens pentru gospodăriile cu valoare netă mare sau cu venituri mai mari, spune McBride. Dacă vă așteptați la o creștere mare a veniturilor, atunci un ARM ar putea avea sens pentru dumneavoastră. Un medic care își termină rezidențiatul este un bun exemplu de persoană căreia i se aplică acest lucru.

Plata mai mică la o rată variabilă poate oferi flexibilitate dacă venitul dvs. este variabil sau sezonier, spune el. Dar, din nou, el a subliniat că acest lucru funcționează doar în cazuri extreme, de exemplu atleți sau artiști.