Cum să obțineți un al doilea împrumut VA pentru casă

Ați beneficiat o dată de un împrumut ipotecar VA. Dar puteți profita din nou de acest program de împrumut al Departamentului Afacerilor Veteranilor?

Veștile bune sunt că, da, puteți obține un alt împrumut VA pentru casă dacă sunteți un membru al serviciului eligibil, un veteran sau un alt împrumutat calificat. Iată trei moduri în care acest lucru este posibil:

1. Cumpărați o locuință cu un împrumut VA, vindeți-o și apoi cumpărați o altă locuință cu un nou împrumut VA.
2. Refinanțați de la un împrumut VA la altul.
3. Aveți două sau mai multe împrumuturi VA pentru locuințe diferite în același timp.

Deci, sunteți nerăbdător să faceți cumpărături pentru un alt împrumut VA? Înainte de a începe procesul, este inteligent să înțelegeți ce este implicat și cum funcționează dreptul.

Dreptul la un credit ipotecar VA explicat

Dreptul la un împrumut VA este suma de bani pe care VA o va garanta pentru un împrumut pentru casă. Acest lucru ajută la determinarea sumei pe care aveți voie să o împrumutați înainte de a avea nevoie de un avans. Protecția entitlement încurajează creditorii să ofere împrumuturi VA cu rate mai mici, fără avans și orientări mai ușoare pentru a se califica.

Suma entitlement este, de obicei, fie de 36.000 de dolari, fie de 25 la sută din valoarea împrumutului până la limita de împrumut conform; în prezent, 510.400 de dolari este limita în cele mai multe zone ale țării, dar este mai mare pe unele piețe.

„Împrumutații eligibili în cele mai multe părți ale țării au un entitlement primar de 36.000 de dolari și un entitlement secundar suplimentar de 91.600 de dolari. Asta înseamnă 127.600 de dolari”, spune Sam Atapour, director de sucursală la Embrace Home Loans din Ashburn, Virginia.

Când se cumpără o casă cu un împrumut VA, o parte sau toate aceste drepturi sunt folosite în ipotecă. De exemplu, cu un împrumut de 200.000 de dolari, se utilizează 50.000 de dolari (25 la sută) din acest drept. Să presupunem că doriți să aveți două împrumuturi VA. Matematica este simplă: 127.600 de dolari minus 50.000 de dolari din dreptul utilizat la împrumutul VA nr. 1 este egal cu până la 77.600 de dolari din dreptul care poate fi utilizat pentru împrumutul VA nr. 2.

Dacă aveți în prezent un împrumut VA pentru casă, puteți solicita un Certificat de eligibilitate COE pentru a afla dacă sunteți eligibil pentru a vă cumpăra următoarea casă cu un împrumut VA pentru casă.

Scenarii pentru al doilea împrumut de casă VA

Există mai multe moduri în care puteți valorifica un împrumut VA de mai multe ori.

„În primul rând, ați putea să vă vindeți casa actuală care are un credit ipotecar VA și să cumpărați o altă casă cu un credit ipotecar VA”, spune Atapour. „Deoarece prima dvs. casă a fost vândută sau se vinde în același timp în care cumpărați o nouă casă, dreptul dvs. VA poate fi restabilit pentru achiziționarea casei numărul doi.”

A doua modalitate este de a refinanța împrumutul VA existent într-un nou împrumut VA. Aceasta poate fi o opțiune bună dacă doriți să vă reduceți rata dobânzii și plata lunară și/sau să profitați de capitalul propriu al locuinței dumneavoastră. Puteți alege o refinanțare VA streamline (cunoscută și sub numele de împrumut de refinanțare cu reducere a ratei dobânzii, sau IRRRL) sau un împrumut de refinanțare VA cash-out.

Cea de-a treia modalitate este de a avea două împrumuturi VA pentru două case diferite în același timp.

Cumpărare versus închiriere folosind dreptul

„Acest lucru poate apărea dacă, de exemplu, sunteți staționat într-o locație diferită, dar nu doriți să vă vindeți casa existentă. În acest caz, decideți să închiriați proprietatea existentă și să cumpărați o alta”, explică David Reischer, avocat specializat în drept imobiliar și director executiv al LegalAdvice.com din New York.

Dar există o capcană: Nu puteți să vă transformați reședința principală în chirie și să cumpărați o locuință de dimensiuni similare în aceeași locație. A doua locuință ar trebui să fie o reședință mai mare pentru o familie în creștere sau ar trebui să fie într-o zonă diferită.

„Nu veți putea folosi niciunul dintre acele venituri din închiriere pentru a reduce raportul datorie-venit atunci când solicitați al doilea împrumut VA”, spune Yvette Clermont, director de sucursală și consultant ipotecar la Inlanta Mortgage din Pewaukee, Wisconsin. „Dar acel venit din închiriere poate ajuta la compensarea plății ipotecare, ajutându-vă să vă calificați pentru cel de-al doilea împrumut VA.”

Impact al celui de-al doilea împrumut asupra taxelor de finanțare

Nu uitați că VA percepe o taxă de finanțare atunci când contractați un împrumut VA. Aceasta trebuie plătită la închidere sau inclusă în soldul împrumutului dumneavoastră.

„În mod normal, taxa de finanțare este de 2,3 la sută din valoarea împrumutului dumneavoastră. Dar crește la 3,6 la sută dacă ați folosit anterior programul de împrumuturi VA”, spune Reischer.

Restabilirea dreptului dumneavoastră la ipoteca VA

Rețineți: Aveți o limită de drepturi. Dar puteți obține restabilirea dreptului dvs. prin vânzarea casei dvs. și achitarea integrală a împrumutului VA, notează Reischer.

Cu toate acestea, dacă împrumutul dvs. este doar achitat sau refinanțat și încă dețineți casa, suma la care aveți dreptul rămâne imobilizată în casă.

Din fericire, există o excepție. Puteți solicita o restabilire unică a beneficiului de drept, chiar dacă nu ați respectat regula VA privind obligativitatea vânzării.

Dar să spunem că cumpărătorul casei dvs. de vânzare este un veteran care preia ipoteca VA existentă (numită „asumare”).

„Puteți cere acestei persoane să înlocuiască dreptul său cu aceeași sumă de drept pe care ați folosit-o inițial. Dacă este de acord, dreptul dvs. inițial va fi restabilit”, spune Clermont.

Dacă nu este de acord, dreptul pe care l-ați folosit pentru a cumpăra casa va rămâne legat de proprietate până când noul proprietar rambursează integral împrumutul.

Pierderea dreptului la împrumutul VA pentru totdeauna

Este posibil să vă pierdeți dreptul la împrumutul VA pentru totdeauna. Acest lucru se poate întâmpla dacă nu vă achitați împrumutul VA, creditorul execută silit și vă vinde casa pentru un preț mai mic decât cel pe care îl datorați, iar VA trebuie să ramburseze creditorul.

În acest scenariu, plata VA către creditor este dedusă din dreptul dvs. și nu îl puteți recupera. Acest lucru este valabil și în cazul unei vânzări în lipsă, în care locuința dvs. este vândută în pierdere.

Din păcate, nu puteți utiliza beneficiul unic de restabilire a dreptului în cazul unei vânzări în lipsă sau al unei executări silite.

„Cu toate acestea, vă puteți recăpăta dreptul dacă rambursați VA pierderile din executarea silită sau din vânzarea în lipsă”, adaugă Atapour.

Cu un reportaj suplimentar realizat de Erik Martin.

Învățați mai multe:

• Calculați-vă plata lunară pentru un împrumut VA fără cerința de avans
• Refinanțați-vă împrumutul VA pentru a bloca o rată a dobânzii scăzută din punct de vedere istoric
• Ce ipotecă ar trebui să obțin: VA, FHA sau convențional?