Ghid de matematică imobiliară + Foaie de trișat de matematică imobiliară imprimabilă

Matematica imobiliară este incredibil de importantă nu numai pentru examenul de imobiliare, ci și pentru cariera ta imobiliară. Înțelegerea matematicii imobiliare și rezolvarea problemelor de matematică imobiliară nu numai că vă poate oferi un avantaj atunci când deveniți agent; dar face ca examenul imobiliar să fie mult mai ușor!

Cât de multă matematică este la examenul imobiliar?

Indiferent de statul în care dați examenul imobiliar, va exista matematică imobiliară. Este un fapt; matematica imobiliară va apărea. Este greu să vă dau un număr exact, deoarece fiecare stat variază. Cu toate acestea, în medie, datele noastre sugerează că între 5 și 20 de întrebări de matematică se regăsesc în examenul imobiliar al fiecărui stat.

Din moment ce între 5 și 20 de întrebări poate fi o marjă mare, cel mai bine este să fiți cât mai pregătiți posibil, mai ales că fiecare întrebare corectă este la fel de importantă ca și următoarea la examenul imobiliar.

Cât de multă matematică voi folosi ca agent imobiliar?

Există multă matematică în domeniul imobiliar? Deși este posibil să nu folosiți matematica imobiliară în fiecare zi ca agent imobiliar, este esențial să știți despre ce vorbiți. Cel mai rău lucru pe care îl poate face un agent este să pară neinstruit sau nepregătit. Lucruri cum ar fi să știi câți metri pătrați sunt într-un acru sau cum să găsești GRM-ul anual sunt esențiale, iar agenții trebuie să știe cum să facă asta.

Este matematica imobiliară dificilă?

Matematica imobiliară nu este în niciun caz dificilă, dar este nevoie de practică pentru a putea aplica corect conceptele. Credeți-mă, eu înțeleg. Matematica, în general, poate fi înspăimântătoare, dar matematica imobiliară este unul dintre acele lucruri care, după o cantitate bună de practică, devine mult mai ușoară. Și da, puteți folosi un calculator la examenul imobiliar în majoritatea statelor! Așa că nu vă faceți prea multe griji cu privire la aritmetică.

Și…. bineînțeles, din fericire pentru dumneavoastră, am alcătuit acest ghid de matematică imobiliară pentru a vă face viața mult mai ușoară!

Definiții de matematică imobiliară

Cel mai important factor în înțelegerea matematicii imobiliare este să învățați cuvintele care merg împreună cu ea. Și ghiciți ce? De departe, cea mai substanțială bucată din examenul imobiliar este vocabularul și definițiile. Înțelegându-le pe amândouă, sunteți deja cu un pas mai aproape de reușita examenului și de înțelegerea matematicii imobiliare!

Iată o listă de definiții ale matematicii imobiliare care sunt esențiale atât pentru obținerea licenței imobiliare, cât și pentru susținerea examenului imobiliar.

Ad valorem – Expresia latină ad valorem înseamnă „în funcție de valoare”.”

Amortizare – Amortizarea este atunci când plățile se împart în sume egale pe durata împrumutului.

Apreciere – O evaluare este o estimare a valorii aproximative a unui lucru.

Apreciere – Aprecierea este orice creștere a valorii unei proprietăți în timp, din orice cauză.

Capitalizare – Capitalizarea este conversia activelor sau a veniturilor în capital.

Rata de capitalizare – Rata de capitalizare este utilizată pentru a indica rata de rentabilitate care se așteaptă să fie generată de o proprietate.

Cetris peribus – O expresie latină care înseamnă „alte lucruri egale” sau, în termeni simpli, toate lucrurile rămânând constante.

Comision – Un comision este o taxă plătită unui agent pentru efectuarea unei tranzacții.

Debit – Ceva datorat sau promis.

Depreciere – Deprecierea este orice pierdere de valoare a unei proprietăți în timp, din orice cauză.

Puncte de reducere – Punctele de reducere, cunoscute și sub numele de puncte de ipotecă, sunt dobânzi plătite în avans.

Locațiune dublă netă – „”Dublu”” înseamnă că două costuri suplimentare vor fi adăugate la chiria de bază. De obicei, taxele și costurile de asigurare sunt adăugate la plata lunară a chiriei.

Capitalul propriu – Capitalul propriu este diferența dintre valoarea de piață a casei dvs. și suma pe care o datorați creditorului care deține ipoteca.

Escrow – Escrow este o modalitate prin care banii și proprietatea sunt transferate de la o parte la alta prin utilizarea unui agent neutru, terț, cunoscut și sub numele de agent escrow. Escrow face ca atât cumpărătorii, cât și vânzătorii să fie mult mai în siguranță pentru a încheia vânzarea fără a se teme că vor fi snobiți sau înșelați.

Multiplicator brut al chiriei – Raportul dintre prețul unei investiții imobiliare și venitul său anual din chirii înainte de a lua în calcul cheltuieli precum impozitele pe proprietate, asigurarea și utilitățile. Mai exact, este o măsură a valorii unei investiții imobiliare care se obține prin împărțirea prețului de vânzare al proprietății la venitul anual brut din chirii.

Interes – bani plătiți sau datorați în mod regulat la o anumită rată.

Investiție – O investiție este achiziția legală a unui lucru care nu este consumat astăzi, dar care va fi consumat în viitor pentru a crea profit.

Valoare de piață sau preț de piață – Prețul real de vânzare al proprietății. Așadar, dacă locuința dvs. se vinde cu 200.000 de dolari. Valoarea sa de piață este de 200.000 de dolari.

Taxa milimetrică – Rata milimetrică este suma impozitului de plătit pentru fiecare dolar din valoarea evaluată a unei proprietăți. Mill rate este cunoscută și sub numele de millage rate.

Listare netă – O listare netă este atunci când un agent este de acord să vândă proprietatea unui proprietar pentru un preț minim stabilit. Orice sumă care depășește prețul minim aparține agentului sub formă de comision.

Revenit net de exploatare – Venitul total al unei proprietăți minus toate cheltuielile de exploatare.

Impozit pe proprietate – Impozitul pe proprietate este un impozit imobiliar ad-valorem, calculat de administrația locală, care este plătit de proprietarul proprietății. Impozitul se bazează, de obicei, pe valoarea proprietății deținute.

Principal – Suma împrumutată (cum ar fi valoarea nominală a unui titlu de creanță).

Rata de impozitare – Rata de impozitare este rata desemnată prin care guvernul impozitează o persoană, o afacere sau o entitate.

Locațiune netă triplă – „Triplă” înseamnă că trei costuri suplimentare vor fi adăugate la chiria de bază. De obicei, impozitele, asigurarea și întreținerea sunt toate adăugate la plata lunară a chiriei.

Pentru o listă mai extinsă, aici este lista noastră completă de termeni imobiliari & definiții.

Formule matematice imobiliare

Înțelegerea formulelor matematice imobiliare sunt la fel de importante ca și învățarea definițiilor. Cu multe formule matematice, cel mai bine este să vă exersați, dar vom ajunge la asta mai târziu- aceasta este o listă completă de formule matematice imobiliare în forma lor cea mai elementară. Pentru mai multe despre fiecare dintre ele, continuați să derulați mai jos.

Formula comisionului

Comision = (prețul de vânzare al casei) x (procentul de comision)

Formula simplă a dobânzii

Interesul = (valoarea principalului) x (rata dobânzii) (timp)

Locație brută Formule de multiplicare a chiriei

Multiplicator al chiriei brute = (prețul proprietății) / (venitul brut din chirie)

Rentă anuală brută din chirie = (venitul lunar din chirie) x (12)

Regula 28/36 sau „Regula ipotecară de bază.” Formula

Costurile de locuință pentru a se califica pentru majoritatea împrumuturilor= (venitul brut lunar sau anual) x (.28 sau .36)

Formule de reducere a punctelor

Puncte de reducere a punctelor = dobândă plătită în avans

Punctul de echilibru = (costul punctelor) / (economii la plata lunară)

Formule de impozitare a proprietății

Taxa de impozitare a proprietății = (valoarea evaluată) x (rata milimetrică)

Valoare evaluată = (rata de evaluare) x (valoarea de piață)

1 mil = egal cu 1/1,000 de dolari sau 1 dolar în impozitul pe proprietate.

Alte formule matematice utile în domeniul imobiliar

1 acru = 43560 de picioare pătrate

Arie (ft2) = (lungime ft) x (lățime ft)

Perimetru = (latură) + (latură) + (latură) + (latură) + (latură)

Comision

Majoritatea, dacă nu chiar toți agenții imobiliari fac bani prin comision. Un comision este o taxă plătită unui agent pentru efectuarea unei tranzacții. Un comision este, de obicei, un procent din prețul de vânzare al proprietății, deși uneori poate fi o taxă fixă.

După cum mulți dintre voi știți, agenții sunt vânzători autorizați care lucrează în subordinea unui broker. Agenții nu pot lucra independent și, prin urmare, le este interzis să primească un comision direct de la consumatori. Brokerii, pe de altă parte, pot lucra independent. Deci, merită menționat, toate comisioanele trebuie să fie plătite direct brokerului, apoi brokerul împarte comisionul cu agenții săi.

În mod normal, agenții imobiliari reprezintă un cumpărător sau un vânzător. Deci, când vine vorba de împărțirea comisionului, acesta este împărțit între toate părțile corespunzătoare. Aceste părți includ agenții de listare, brokerii lor, agentul cumpărătorului și, de asemenea, brokerul acestuia. Dar totul depinde de acordul pe care agentul îl are cu brokerul.

Pentru binele nostru (precum și pentru ceea ce apare la examenul imobiliar), vom face împărțiri tradiționale ale comisionului. Formula pentru a găsi comisionul într-o împărțire tradițională a comisionului este destul de simplă, doar înmulțește orice procent pe care îl ai cu prețul total al casei.

Așa că, de exemplu: Dacă vindeți o casă pentru 200.000 de dolari cu un comision de 5%, comisionul total ar fi de 10.000 de dolari. De acolo, cu acei 10.000 de dolari, se împarte apoi în mod corespunzător. Această parte, așa cum am menționat mai devreme, variază.

Este, de asemenea, important să rețineți că acest comision provine din costul casei; nu este o taxă suplimentară. Deci, de exemplu, dacă vindeți acea casă pentru 200.000 de dolari, cumpărătorul plătește în continuare 200.000 de dolari, atunci vânzătorul doar scade comisionul din total. Așadar, vânzătorul ia acasă 190.000 de dolari.

Multiplicatorul chiriei brute

Multiplicatorul chiriei brute este raportul dintre prețul unei investiții imobiliare și venitul său anual de închiriere înainte de a ține cont de cheltuieli precum taxele de proprietate, asigurarea și utilitățile. Mai exact, este o măsură a valorii unei investiții imobiliare care se obține prin împărțirea prețului de vânzare al proprietății la venitul său anual brut din chirii.

Multiplicatorul chiriei brute este utilizat în evaluarea proprietăților imobiliare comerciale. Problema cu multiplicatorul brut al chiriei este că este o măsură aproximativă limitată, în sensul că nu ia în considerare costul unor factori precum utilitățile, impozitele, întreținerea și spațiile libere. Este util pentru compararea și selectarea proprietăților de investiții în cazul în care deprecierea și cifrele sunt similare.

Calculul multiplicatorului brut al chiriei este ușor. Tot ce trebuie să vă faceți griji este prețul proprietății, venitul brut de închiriere și GRM-ul propriu-zis. Formula este: Multiplicatorul brut al chiriei = Prețul proprietății / Venitul brut din chirie. Iată un exemplu.

Să presupunem că aveți următoarele informații:

o clădire cu 4 unități cu un preț cerut de 200.000 de dolari și chirii anuale brute de 25.000 de dolari. Utilizând formula, putem lua prețul proprietății și îl putem împărți la venitul anual din chirii.

Deci ar fi: 200.000 $/24.000 $, ceea ce = 8,33. Deci GRM-ul dvs. este 8,33

Este, de asemenea, important să rețineți că examenul poate încerca să vă inducă în eroare și să vă spună venitul brut lunar din chirie, mai degrabă decât cel anual. Pentru asta, trebuie doar să îl convertiți (prin înmulțirea cu 12). Astfel, dacă proprietatea a avut un venit lunar din chirie de 2.000 de dolari, înmulțiți-l cu 12, ceea ce vă dă un venit anual de 24.000 de dolari. Apoi, tratați restul problemei la fel ca înainte!

În sfârșit, dacă nu v-ați dat seama deja – Multiplicatorul de chirie brută este numărul de ani de care ar fi nevoie pentru ca proprietatea să se amortizeze din chiria brută primită. Așadar, în aproape toate cazurile, investitorii imobiliari doresc un Multiplicator Brut al Chiriei mai mic.

Regula 28/36 sau „Regula de bază a ipotecii.”

Regula 28/36 prevede: o gospodărie ar trebui să cheltuiască maxim 28% din venitul său lunar brut pentru cheltuielile totale cu locuința și nu mai mult de 36% pentru serviciul total al datoriei. De obicei, creditorii doresc ca nu mai mult de 28% din venitul dvs. lunar brut să fie alocat cheltuielilor cu locuința, inclusiv plata ipotecii, impozitele pe proprietate și asigurarea. Odată ce adăugați plățile lunare pentru alte datorii, totalul nu ar trebui să depășească 36% din venitul dvs. brut. Dacă raportul dintre datorii și venituri depășește aceste limite pentru o casă, este posibil să nu puteți obține un împrumut sau să trebuiască să plătiți o rată a dobânzii mai mare.

Un exemplu este cazul în care o femeie dorește să își cumpere prima casă. Venitul ei brut este de 4.500 de dolari pe lună sau 54.000 de dolari pe an. Conform regulii 28/36, ea ar trebui să cheltuiască mai puțin de 1.260 de dolari pe lună pentru locuință pentru a se califica pentru majoritatea împrumuturilor. Tot ce trebuie să faceți este să înmulțițiți 0,28 cu venitul ei lunar. Acest lucru este util pentru ca agenții să lucreze cu clienții pentru a determina ce împrumuturi se pot califica. Rețineți 28/36.

Puncte de reducere

Punctele de reducere, cunoscute și sub numele de puncte de ipotecă, sunt dobânzi plătite în avans. Dacă dumneavoastră (un împrumutat) doriți o plată lunară mai mică și aveți suficienți bani pentru a achiziționa câteva puncte de reducere, nu este o idee rea.

Punctele pot fi costisitoare, iar acestea sunt separate apoi de un avans al împrumutatului. Deci, dacă un împrumutat ia un împrumut de 100.000 de dolari cu o dobândă de 7% și pune 15.000 de dolari în avans și cumpără două puncte de reducere. Ar trebui să plătească toate acestea și o sumă forfetară suplimentară pentru puncte.

Achiziționarea fiecărui punct scade, în general, rata dobânzii la creditul ipotecar cu până la 0,25%. În mod obișnuit, un punct de reducere acoperă o modificare de 0,25% din rata împrumutului. Cu toate acestea, creditorii sunt liberi să stabilească punctele de reducere la orice nivel.

De obicei, este o regulă bună să achiziționați puncte de reducere dacă proprietarul va deține casa pentru mai mult de zece ani, deoarece, în general, în jurul acestui număr de ani se ajunge la un echilibru.

În cele din urmă, nu uitați că procentul provine din dobândă. Așadar, nu obțineți 0,25% din cei 100.000 de dolari, ci 0,25% din cei 7%, ceea ce vă reduce plata lunară.

Calcularea impozitului pe proprietate, a valorii evaluate și a ratei Mill sau Millage Rate

Impozitul pe proprietate, valoarea evaluată și rata Millage Rate vin de obicei mână în mână și înțelegerea fiecăruia este crucială pentru a le înțelege pe toate trei. Impozitul pe proprietate este una dintre cele mai frecvente probleme de matematică imobiliară pe care le veți vedea la examenul de evaluare imobiliară.

Impozitul pe proprietate este un impozit imobiliar ad-valorem, care este plătit de proprietarul proprietății. Toate impozitele ad valorem se bazează pe valoarea determinată a obiectului impozitat. Pentru a găsi o rată a impozitului pe proprietate, trebuie să înmulțițiți valoarea evaluată cu rata milimetrică.

Este necesar să găsiți valoarea evaluată înainte de a putea calcula impozitul pe proprietate. Valoarea evaluată se găsește prin înmulțirea ratei de evaluare cu valoarea de piață actuală.

Rata de milimetru sau millage rate este suma impozitului de plătit pentru fiecare dolar din valoarea evaluată a unei proprietăți. Termenul „millage” provine de la un cuvânt latin „millesimum”, care înseamnă „miime”, 1 mil fiind egal cu 1/1.000 de unitate monetară. Folosit în legătură cu impozitul pe proprietate, 1 mil este egal cu 1 dolar în impozitul pe proprietate.

Deci, pentru a găsi rata impozitului pe proprietate: aveți nevoie de valoarea evaluată și de rata milimetrică. Pentru a afla valoarea evaluată: aveți nevoie de rata de evaluare și de valoarea de piață. În cele din urmă, și din fericire, în cazul ratelor de milimetrie în majoritatea problemelor de matematică imobiliară, aproape întotdeauna vi se va da rata. Dacă nu, tot ce trebuie să faceți este să convertiți, ceea ce este la fel de simplu ca și înmulțirea cu o zecimală.

După ce le aveți pe toate trei, vă puteți calcula impozitul pe proprietate! Iată un exemplu:

Să spunem că deținem o casă care are o valoare de piață de 100.000 de euro. Rata de evaluare a acesteia, care este stabilită de către administrația locală, este de 10%. Vom lua atunci 10% din 100.000 de dolari, ceea ce înseamnă 10.000 de dolari; aceasta este valoarea noastră evaluată. Ceea ce înseamnă că 10.000 de dolari este cât valorează proprietatea noastră (în scopul impozitării).

Să spunem că rata de impozitare locală este de 50 de milimetri, ceea ce înseamnă 50 de dolari pentru fiecare 1.000 de dolari sau 0,05 sau 5%. După cum am stabilit mai devreme, proprietatea noastră are o valoare de impozitare de 10.000 de dolari, pentru a afla rata finală de impozitare, tot ce trebuie să faceți este să înmulțiți valoarea evaluată cu 0,05. Așadar, 10.000$ înmulțit cu 0,05 ne dă 500$. Deci impozitul nostru pe proprietate ar fi de 500$ pe an.

Calcularea deducerilor din impozitul pe proprietate

Statele variază foarte mult în ceea ce privește ratele și deducerile din impozitul pe proprietate. Văduvele, persoanele nevăzătoare din punct de vedere legal, membrii armatei și alte grupuri particulare beneficiază de deduceri; acest aspect variază de la stat la stat. De exemplu, persoanele nevăzătoare din punct de vedere legal primesc o deducere de 1.000 de dolari în Connecticut, dar primesc doar o deducere de 500 de dolari în Florida. Deși statul dumneavoastră stabilește regulile privind impozitul pe proprietate la nivel de stat, administrația locală se ocupă de administrarea și perceperea impozitului. Așadar, faceți cercetări sau contactați evaluatorul fiscal local pentru detalii complete privind scutirile de impozit pe proprietate.

Calcularea deducerilor din impozitul pe proprietate nu este prea rea dacă înțelegeți cum se calculează impozitul pe proprietate obișnuit. Tot ceea ce se adaugă este un pas în plus! Acel singur pas este înainte de a calcula rata finală a impozitului, trebuie să scădeți deducerea din valoarea evaluată. Iată un exemplu:

*Pentru acest exemplu, vom utiliza câteva numere generice pentru deduceri pentru a vă arăta cum funcționează procesul. Aceste numere nu sunt exacte, așa că asigurați-vă că veți afla ulterior numerele deducerilor statale și locale.

Valoarea de piață a unei proprietăți este de 280.000 de dolari. Rata de atribuire pentru casă este de 30%, cu 27,86 mils. Proprietarul se califică pentru scutirea de impozit pentru văduve (1.000 de dolari). Găsiți impozitul anual pe proprietate.

1.312,38$

2.312,38$

2.340,24$

2.540,24$

Primul lucru este valoarea noastră evaluată. Vă amintiți cum să o găsiți? Simplu. 280.000 de dolari înmulțit cu 0,3, ceea ce înseamnă 84.000 de dolari. Noua noastră valoare evaluată… Aici intervin acele scutiri. Având în vedere că proprietarul are scutire de impozit pentru văduve, trebuie să scădem 1.000 de dolari din 84.000 de dolari. Ceea ce înseamnă 83.000 de dolari. În cele din urmă, trebuie să convertim morile noastre prin împărțirea la 1000. Ceea ce ne dă 0,02786. În cele din urmă, putem înmulți rata de impozitare convertită cu noua (noua) valoare evaluată. Deci, 0,02786 ori 84.000 $, ceea ce ne dă 2.312,38 $ ca răspuns final.

Amintiți-vă să aflați ratele de stat pentru deduceri și exersați și veți fi un maestru la problemele legate de impozitul pe proprietate.

Prorate

Prorate este alocarea sau împărțirea elementelor bănești la închidere. Prorarea intră în joc în principal atunci când un vânzător își plătește anticipat impozitul pe locuință pentru anul respectiv. Din moment ce a plătit pentru întregul an și o vinde, cumpărătorul îi va datora apoi vânzătorului lunile de impozite rămase. Cel mai simplu mod de a explica acest lucru este un exemplu.

Aceasta este o întrebare obișnuită pe care o veți vedea la examenul de imobiliare.

Marissa cumpără o proprietate și încheie contractul pe 1 iulie. Vânzătorul a plătit în avans impozitele anuale ale proprietății de 2 000 de dolari pentru anul respectiv. Cât îi datorează Marrissa vânzătorului cu titlu de impozit imobiliar?

Primul lucru pe care doriți să îl căutați este orice termen care specifică când, termeni precum anual, lunar, trimestrial. Din moment ce vânzătorul a plătit taxele anuale, știm că se bazează pe an. Deci, primul lucru pe care îl facem este să împărțim 2 000 de dolari la 12, ceea ce înseamnă 166,67 dolari. Care este impozitul imobiliar lunar al vânzătorului. De aici, ne uităm în ce lună are loc închiderea. Au închis în iulie. Ceea ce înseamnă că Marissa îi datorează vânzătorului pentru lunile: iulie, august, septembrie, octombrie, noiembrie și decembrie. Ceea ce înseamnă un total de 6 luni. Deci, de aici, tot ce trebuie să facem este să înmulțim 166,67 dolari cu 6, ceea ce înseamnă că Marissa îi datorează vânzătorului 1.000 de dolari în taxe imobiliare.

Înseamnă că Marissa îi datorează vânzătorului 1.000 de dolari în taxe imobiliare.

Acum este rândul tău, începe să faci probleme de matematică imobiliară acum!

Acum că am acoperit cam tot ce trebuie să știi, s-ar putea să te gândești care este cel mai bun loc pentru a începe? Ei bine, din fericire pentru tine, ești deja în locul potrivit! Oferim examene de practică imobiliară complet cuprinzătoare, pline de probleme de matematică imobiliară. Avem chiar și o secțiune dedicată doar matematicii imobiliare. Exersează din tot sufletul, iar dacă, din anumite motive, încă te lupți, uită-te la cursul nostru de pregătire pentru examenul imobiliar, care vine cu videoclipuri care acoperă fiecare aspect al examenului (inclusiv matematica imobiliară).

Oh și înainte de a pleca! Iată foaia noastră de verificare a matematicii imobiliare imprimabilă. Imprimați-o și asigurați-vă că o luați în deplasare, în acest fel puteți fi cât mai pregătiți posibil.

Mulțumim pentru lectură, până data viitoare!