Construcțiile noi eclipsează casele vechi din Third Ward din Houston. ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
Întotdeauna dețineți terenuri. Aceasta a fost una dintre lecțiile pe care l-a învățat bunicul lui Edwin Harrison, care a construit casa familiei lor la intersecția străzilor Reeves și Burkett din Third Ward.
„Trebuie să ai pământ în America, pentru că pe asta este construită această țară, pe proprietate”, a spus el. „Așa au stabilit-o albii.”
Chiar dacă bunicul său se va muta mai târziu în Meyerland și în alte cartiere din Houston, familia lui Harrison s-a întors. Fiul său cel mai mic locuiește acum într-una dintre casele pe care bunicul său le-a deținut cândva, iar Harrison, acum în vârstă de 60 de ani, locuiește pe Southmore Boulevard.
La asta se gândește când se gândește la schimbarea care se răspândește în Third Ward. Gentrificarea. La fel de mult ca și termenul despre schimbare, acesta a devenit acum o constantă în conversațiile despre cartiere precum Third Ward, zone istorice de negri și hispanici, aproape de centrul orașului Houston, care au atras dezvoltatorii de case de oraș.
Când o renovare de mai multe milioane de dolari a fost în cele din urmă dezvăluită la istoricul Emancipation Park, vecinii s-au întrebat: Va grăbi acest lucru accelerarea gentrificării? Pe măsură ce Universitatea din Houston a crescut și și-a extins amprenta de locuințe studențești în cartier de-a lungul deceniilor, locuitorii s-au întrebat: Ce se va întâmpla cu noi?
Preocupările sunt justificate. În porțiunea cartierului cea mai apropiată de centrul orașului, care include Emancipation Park, valoarea mediană a locuințelor a crescut cu 176 la sută între 2000 și 2013, conform unei analize a estimărilor recensământului realizată de Governing.
RELATE: Cum să evitați îmbogățirea unui cartier
Au existat mai multe intervenții menite să frâneze valul și să creeze accesibilitate. Programele de asistență pentru plata avansului, finanțate din fonduri federale și administrate de municipalitate, împreună cu Land Assemblage Redevelopment Authority (LARA) a orașului, au preluat proprietăți vacante aflate în incapacitate de plată a impozitelor și le-au vândut ieftin dezvoltatorilor care au fost de acord să producă locuințe la prețuri accesibile. Creditele fiscale pentru locuințe cu venituri reduse (LIHTC) sunt responsabile pentru primul proiect nou din ultimii zece ani al Autorității pentru Locuințe din Houston, care a fost deschis recent în Independence Heights.
În special în Third Ward, grupurile de dezvoltare comunitară, cum ar fi Row House Community Development Corporation și recent anunțata PRH Preservation, Inc, sunt dedicate furnizării și administrării de locuințe pentru persoanele cu venituri mici.
Și mai sunt și eforturile reprezentantului de stat Garnet Coleman, care, prin intermediul mai multor agenții cvasi-guvernamentale, a ajutat la acumularea de terenuri în cartier, transformând mai multe în locuințe la prețuri accesibile, cu mai multe în lucru.
Într-un stat care este adesea ostil eforturilor conduse de orașe de a crea sau de a păstra accesibilitatea financiară, aceste eforturi nu sunt nesemnificative. Dar este nevoie de mai mult, susțin susținătorii cartierului. Ceva care să nu ofere doar subvenții pentru achiziționarea de locuințe la prețuri accesibile, ci care să schimbe cu totul jocul.
Așa că, în timp ce orașul Houston s-a apucat de crearea propriului său Community Land Trust (CLT) cu scopul de a face ca achiziționarea de locuințe să fie accesibilă, Third Ward s-a numărat printre cartierele care au urmărit cu un interes deosebit. Un fond funciar promitea să fie diferit de programele anterioare de accesibilizare ale orașului din mai multe puncte de vedere, dintre care nu cel mai puțin important era accesibilizarea pe termen mai lung.
Într-un fond funciar comunitar tipic, potrivit unui document pregătit pentru consiliul municipal în decembrie 2016 de către organizația Grounded Network Solutions, „acordul tipic de închiriere a terenului între un CLT și un proprietar de locuință are o durată de 99 de ani, poate fi moștenit și poate fi reînnoit la sfârșitul primului termen de 99 de ani pentru încă 99 de ani.”
Dar există o mare variabilitate în modul în care pot funcționa fondurile, chiar și în cadrul cerințelor statului. Fondul funciar al orașului, de exemplu, va fi la nivelul întregului oraș, în timp ce în multe alte cazuri, acestea se concentrează pe un anumit cartier. Iar organizațiile fără scop lucrativ pot fi folosite în scopuri rezidențiale sau comerciale, dar, în general, se concentrează pe locuințe la prețuri accesibile, fie că este vorba de proprietate sau de închiriere.
Acesta este punctul în care intervine fondul funciar comunitar propus pentru Third Ward. Printre obiectivele din proiectul de plan de mare anvergură pentru cartierul creat de inițiativa Complete Communities a primarului se numără crearea unui fond funciar comunitar. Independence Heights, o altă zonă istorică de culoare aflată chiar în afara zonei Loop care se confruntă cu schimbări de cartier, a explorat, de asemenea, ideea unui fond funciar comunitar, realizând un studiu în 2017 pentru a evalua modelele actuale de proprietate și pentru a stabili nivelul de interes în rândul rezidenților.
„Recunoaștem că există comunități care ar putea dori un CLT bazat pe comunitate și susținem pe deplin acest lucru”, a declarat Tom McCasland, șeful departamentului de locuințe al orașului.
Cu experiența LARA, care s-a dovedit a fi un efort oarecum lent care a produs locuințe pe care chiar și un angajat al orașului le găsea uneori inaccesibile, orașul dispune de multe dintre resursele necesare pentru a lansa ceva de genul unui fond funciar. McCasland estimează că subvenția efectivă pe care ar putea să o primească un cumpărător de locuințe ar crește de la suma actuală pe care orașul ajută să o finanțeze pentru cumpărătorii calificați la aproximativ 50.000 sau 60.000 de dolari.
Dar efortul din Third Ward ar implica crearea a ceva nou. Și radical.
O propunere radicală
„Dificultatea aici, în Texas și în Houston, este că noi chiar acordăm o mare apreciere commodificării terenurilor”, a explicat Jeffrey Lowe, profesor asociat de planificare urbană și politică de mediu la Texas Southern University și Kinder Fellow. „Multe dintre politicile noastre promovează practic proprietatea privată, nu doar că terenul ar trebui să fie commodificat, ci că ar trebui să fie commodificat la valoarea sa maximă.”
Aceasta nu înseamnă că nu există trusturi de terenuri comunitare în Texas. Există, iar cel mai productiv dintre acestea, în estimarea lui Lowe, este Guadalupe Community Land Trust din Austin, condus de corporația de dezvoltare a cartierului.
Dar nu există niciun fond funciar de cartier activ în Houston, un oraș favorabil afacerilor. Așadar, în timp ce există mai mulți pași implicați în crearea unui fond funciar de cartier, inclusiv încorporarea ca organizație non-profit, stabilirea regulamentelor și a structurilor de guvernanță, primirea unei desemnări din partea orașului și solicitarea anumitor scutiri de taxe, obținerea acceptului comunității este o mare parte a procesului.
„Este o chestiune de valori”, a spus Lowe. „Modelul CLT este unul care nu se pretează la maximul pe care îl poate suporta piața. Se pretează mai degrabă la oferirea maximului în așa fel încât cei care au nevoie de asistență cel mai mult, acele persoane cu venituri mici, de exemplu, să aibă posibilitatea de a avea un adăpost pe care să și-l poată permite.”
LISTEN: De ce construirea de locuințe la prețuri accesibile poate fi atât de inaccesibilă
Pe lângă faptul că oferă locuințe de închiriat la prețuri accesibile, Guadalupe Community Land Trust din Austin, de exemplu, lucrează cu cumpărători de locuințe ale căror venituri se situează la sau sub 80 la sută din venitul mediu al zonei, iar multe dintre persoanele pe care le deservește sunt cu mult sub acest nivel. În 2017, 80 la sută din venitul mediu al zonei se ridica la 52.100 de dolari pentru o gospodărie de două persoane și la 65.100 de dolari pentru o gospodărie de patru persoane. Grupul prioritizează, de asemenea, gospodăriile care au „legături de lungă durată cu East Austin”. Între 1984 și 2018, fondul funciar a crescut de la șapte la 60 de locuințe, potrivit ultimului raport anual al organizației. Familiile cumpără casele, vândute cu mult sub valoarea de piață, și închiriază terenul propriu-zis de la fondul funciar comunitar. În acest fel, proprietarii plătesc impozite doar pentru casă, nu și pentru proprietate.
Firmele funciare sunt, de asemenea, înființate pentru a crea o accesibilitate pe termen mai lung, ceea ce înseamnă că chiriile rămân accesibile pentru o populație țintă. Dacă proprietarii de locuințe vând, de exemplu, există măsuri pentru a se asigura că banii se întorc la fondul funciar pentru a continua să subvenționeze proprietatea de locuințe la prețuri accesibile.
Există modalități prin care proprietarii de locuințe ar putea beneficia de creșterea valorilor. În fondul funciar al orașului Houston, de exemplu, ar putea exista în continuare oportunități de creare a bogăției.
„Dacă aveți formula de revânzare setată corespunzător, prețul de revânzare al locuinței crește, sperăm, la sau aproximativ la rata de creștere a veniturilor pentru populația țintă, a declarat McCasland. Să spunem că o casă de 150.000 de dolari crește în valoare la 170.000 de dolari în 10 ani. În cazul în care proprietarul vinde, „proprietarul primește 20.000 de dolari în plus”, a spus McCasland, la care se adaugă valoarea capitalului pe care l-a investit atunci când a cumpărat casa. Cu această formulă, fondul funciar comunitar poate, în mod ideal, să vândă casa la noul preț și aceasta ar fi considerată în continuare accesibilă. În caz contrar, trustul ar trebui să adauge mai multe subvenții în casă. „Scopul este de a echilibra crearea de bogăție cu accesibilitatea în cadrul unui model de fond funciar”, a spus el.
Consiliul de dezvoltare economică Emancipation din Third Ward s-a mobilizat în jurul ideii că, în fața îmbogățirii, cartierul are nevoie de propriul fond funciar comunitar pentru a se asigura că rezidenții care riscă să fie strămutați pot rămâne în cartierul lor.
Un parteneriat cu Departamentul de Planificare Urbană al MIT în 2016 a ajutat la punerea bazelor planurilor de acolo pentru un fond funciar comunitar. Acel efort a identificat zona din jurul Emancipation Park ca fiind una potrivită pentru un fond funciar. Cu toate acestea, cheia pentru realizarea acestui obiectiv ar fi ca proprietarii de terenuri existente în cartier să colaboreze pentru a pune la dispoziție acel teren.
„Punctul forte este comunitatea care deține terenul și permite proprietarilor de case, rezidenților pe termen lung să aibă un cuvânt de spus în ceea ce se întâmplă cu terenul lor”, a declarat Shanette Prince, coordonator comunitar al organizației care reunește rezidenți, întreprinderi, biserici și alte grupuri din cartier. „Locuitorii au un cuvânt de spus în ceea ce se întâmplă cu terenul lor pe termen lung”, a spus ea, și ar fi „capabili să organizeze în mod colectiv acel teren și să se asigure că terenul este folosit în modul în care comunitatea dorește ca terenul să fie folosit.”
Rădăcini adânci, speranțe mari
Promisiunea este mare. Ar putea însemna creșterea accesibilității financiare, evitarea strămutării și crearea de locuințe sigure și securizate. Dincolo de asta, Lowe a spus că unele modele, în special cele care prioritizează controlul cartierului, pot, de fapt, să încurajeze democrația și să servească drept platformă pentru organizarea de bază la nivel mai general. „Este o platformă care ajută la construirea capitalului social și politic uman”, a spus el.
În întreaga țară, există peste 220 de trusturi funciare. Acestea variază în funcție de mărime și locație, dar tind spre coastă. Există trusturi funciare urbane și trusturi funciare rurale. Mișcarea își are rădăcinile în epoca drepturilor civile, a explicat Lowe, când a oferit o promisiune deosebită americanilor de culoare care vedeau în ei potențialul de a atenua structurile și politicile inegale care îi împiedicau să participe la societate în același mod ca și americanii albi. Deținerea unei case a fost doar una dintre căile de creare a bogăției și de stabilizare a cartierului de care multe familii de culoare erau excluse și în sudul rural. Fondurile funciare, cum ar fi New Communities Inc. din Georgia, au oferit, de asemenea, o cale spre stabilitate, ca o ieșire din sistemul sharecropping.
Un fond funciar comunitar a reprezentat oportunitatea de a anula sute de ani de deposedare. În loc să reprezinte o pierdere a proprietății, fondul funciar a oferit opusul.
Mișcarea a crescut încet până la mijlocul anilor ’90, când numărul de fonduri funciare a crescut semnificativ, dublându-se aproximativ în decurs de un deceniu.
Multe dintre acele bariere în calea creării de bogăție pe care unii dintre primii susținători ai fondurilor funciare le-au identificat persistă și astăzi. Un studiu recent al Harris County Tax Appraisal District, de exemplu, a constatat că rasa și datele demografice ale cartierului au fost factori importanți în evaluarea locuințelor, toate celelalte lucruri rămânând egale. Chiar și în cazul proprietății de locuințe, bogăția potențială pe care cartierele de culoare o pot crea din casele lor a fost suprimată.
RELATE: De ce este mai greu ca niciodată să ieși din sărăcie
În aceeași perioadă în care trusturile funciare au luat avânt, gentrificarea, un termen care există cam de la fel de mult timp ca și trustul funciar comunitar, și-a întărit stăpânirea asupra orașelor din întreaga țară. Între 1990 și 2000, 8,6 la sută din zonele de recensământ eligibile pentru gentrificare – ceea ce înseamnă că veniturile și valorile medii ale gospodăriilor depășeau deja un anumit nivel – s-au îmbogățit de fapt, în comparație cu 18,4 la sută din 2000 încoace, potrivit analizei Governing. Mai multe dintre zonele de recensământ incluse în zona Greater Third Ward s-au numărat printre cele care s-au gentrificat în cadrul analizei.
„Pentru mine, totul ține de viteza schimbării”, a declarat Shannon Van Zandt, șefa departamentului de arhitectură peisagistică și planificare urbană de la Texas A&M University. Coautor al unui studiu recent privind trusturile funciare comunitare și gentrificarea, Van Zandt a spus: „Vrei ca lucrurile să crească în valoare, dar suficient de încet pentru ca veniturile să poată ține pasul cu creșterea impozitelor.”
Împreună cu Myungshik Choi și David Matarrita-Cascante, Van Zandt a constatat că prezența unui trust funciar comunitar a părut într-adevăr să stabilizeze valoarea locuințelor în zonele de recensământ care se îmbogățeau între 2000 și 2010. „Ceea ce este important în această privință este că încetinește rata de îmbogățire”, a explicat ea. Prezența unui fond funciar comunitar a redus șansele de gentrificare cu 70 la sută, potrivit studiului, în modelul eșantionului complet, atunci când toți ceilalți factori au fost menținuți la fel.
Au existat și alte constatări, unele care au fost mai greu de explicat, inclusiv faptul că titularitatea în rândul rezidenților nu s-a schimbat de fapt în cartierele care se îmbogățesc cu CLT-uri sau în cartierele care nu se îmbogățesc, dar, contrar unei mari părți a înțelepciunii actuale, durata de rezidență a crescut de fapt în cartierele care se îmbogățesc fără CLT-uri și în cartierele care nu se îmbogățesc cu CLT-uri. Această constatare este o mică nedumerire pentru Van Zandt. O posibilă explicație ar putea fi „un fel de încăpățânare sau de a se înfige în ea”. Studiile calitative, cum ar fi unul de la Universitatea din Texas, care a analizat efectele gentrificării asupra rezidenților de lungă durată care au rămas, au arătat că strămutarea este doar unul dintre posibilele efecte negative asupra rezidenților existenți.
Cu toate acestea, concluzia generală pe care o trage Van Zandt este că fondurile funciare comunitare pot oferi cartierelor o modalitate de a atenua îmbogățirea și de a oferi opțiuni reale de a rămâne sau de a pleca. „Vrei ca oamenii să aibă opțiuni și vrei ca ei să fie capabili să aleagă”, a spus ea.
„Este o revitalizare a cartierului care s-ar încadra într-o politică publică care să asigure că cei care au cea mai mare nevoie de ajutor beneficiază”, a spus Lowe. „În opinia mea, aceasta este cea mai mare provocare aici, în Houston, pentru că nu avem o politică publică în vigoare.”
Un lucru greu de vândut
În calitate de director executiv al Row House Community Development Corporation, Harrison supraveghează, printre altele, programul de locuințe la prețuri accesibile al organizației în Northern Third Ward. „Oferim locuințe pentru persoanele cu venituri mici, dar tot ceea ce facem este de închiriat, deoarece 75 la sută dintre cei care locuiesc închiriază”, a declarat Harrison.
El vede această nevoie zilnic. El vede, de asemenea, cât de greu poate fi să obțină subvențiile necesare pentru a oferi locuințe cu adevărat accesibile. „Ai nevoie de o mare cantitate de subvenții pentru a-i ajuta cu adevărat pe oamenii care locuiesc în zone precum Third Ward, din cauza creșterii rapide a valorii proprietăților”, a spus el. Pentru Row House CDC, de exemplu, comitatul oferă o reducere a ratei de impozitare și evaluează locuințele de închiriat cu venituri reduse ale organizației pe baza fluxului de numerar pe care îl obține de pe urma acestor proprietăți, care este semnificativ mai mic decât ar putea genera proprietatea la valoarea de piață.
Membri ai Houston Southeast, invitați și aleși locali, inclusiv reprezentantul statului Garnet Coleman și primarul Sylvester Turner (centru) au tăiat panglica pentru Emancipation Avenue.
Aceste proprietăți au fost posibile datorită manevrelor lui Coleman. De ani de zile, reprezentantul de stat a orchestrat achiziții de terenuri prin intermediul Zonei de reinvestire a creșterii impozitelor din Midtown (TIRZ) și al Agenției de reamenajare a Midtown aferente acesteia în tot cartierul. El estimează că valoarea tuturor terenurilor pe care agenția le-a acumulat este de aproximativ 72 de milioane de dolari.
„Cumpăram terenuri în liniște. Așa se face”, a spus el. „Familia mea este în această zonă Third Ward de 100 de ani”, a adăugat el. „Îmi cunosc alegătorii. Am mai făcut planuri înainte. Primul plan de reamenajare a Third Ward a fost făcut în 1993.”
Din perspectiva lui Coleman, TIRZ a acționat ca un fond funciar de facto, adunând terenuri și dezvoltându-le pentru a fi accesibile. El susține EEDC și eforturile de a crea un fond funciar oficial în cartier, dar consideră că acesta lucrează în paralel cu munca sa, în cea mai mare parte.
RELATE: Cine devine mai sănătos atunci când cartierele se îmbogățesc?
Din exterior, manevrele atâtor organisme cvasi-guvernamentale pot părea lente și îndepărtate. Dar Coleman a spus că acest lucru face parte din realitatea producerii de locuințe la prețuri accesibile. „Suntem transparenți. toate acele terenuri pe care le-am cumpărat trebuiau să fie pe o agendă a unei entități publice”, a spus el. Există un fel de plan general pentru proprietățile din Midtown, a spus el, dar „nu a fost publicat” încă.
Ca și Harrison, el vede un rol pentru un fond funciar comunitar, dar are și rezerve. În primul rând, el a spus că este mai puțin interesat de proprietatea asupra locuințelor și mai mult de locuințele de închiriat cu densitate redusă. Pe de altă parte, încă nu este sigur că oamenii vor accepta acest model. Ce se va întâmpla, a meditat el, când „nepoții vor intra acolo și vor crede că este casa lor și se va dovedi că nu este chiar casa lor.”
În cadrul modelului de fond funciar comunitar, casa este a lor, dar nu și terenul, ceea ce s-ar putea să nu fie exact aranjamentul la care se așteptau. Cu toate acestea, după cum a explicat McCasland, oportunitatea de a crea bogăție este încă acolo, chiar dacă terenul în sine este închiriat.
Apoi mai este și toată munca care se face deja. „Lucrăm la asta de 26 de ani”, a spus Coleman. „Atunci a fost creat Third Ward Redevelopment Council și de acolo au apărut Old Spanish Trail/Almeda Corridors TIRZ și Houston Southeast Management District. Eu am votat proiectul de lege pentru Houston Southeast.”
De fapt, Harrison dă credit conducerii lui Coleman pentru susținerea locuințelor la prețuri accesibile care există acum în cartier.
Toate aceste eforturi, atât de dependente de guvern, nu oferă ceea ce fac trusturile funciare comunitare, a susținut Lowe.
Complete Communities, deși bine intenționat pentru a direcționa resursele către cartierele de mult timp insuficient deservite, „este doar o inițiativă”, a spus el, „nu este o intervenție politică”. Diversele strategii disponibile în prezent pentru finanțarea locuințelor la prețuri accesibile sunt, în cele din urmă, orientate spre piață. „De exemplu, nu avem un fond fiduciar pentru locuințe. Nu avem zonare incluzivă”, a spus Lowe. „Ceea ce un model de fond funciar comunitar ar oferi o alternativă… ar putea fi, susțin eu, aici, în Houston, o intervenție politică majoră care ar începe să asigure că rezidenții cu venituri mai mici beneficiază de schimbarea cartierului.”
Și asta ar fi radical. Exemplul ipotetic al nepoților lui Coleman, de exemplu, ar trebui să fie confruntat. „Aveți o problemă de încredere”, a spus Harrison. Gândindu-se la fondul funciar al orașului, McCasland a subliniat că așteptările ar trebui să fie foarte clare pentru orice potențial cumpărător. „Fondul funciar trebuie să stabilească așteptările față de cumpărătorii de locuințe”, a spus el, „Trebuie să fie persoana care îi privește în ochi și le spune: „Nu cumpărați o casă obișnuită aici, iată care sunt restricțiile dumneavoastră.””
Acesta, a spus Lowe, ar putea fi deosebit de greu de realizat în Houston. „Aici, în Houston, oamenilor le place ideea unei abordări de care beneficiază persoanele cu venituri mai mici”, a spus el, „dar când vine vorba de punerea ei în aplicare, este atât de departe de ceea ce sunt obișnuiți… încât le este foarte greu să accepte abordarea fondului funciar comunitar.”
Ceea ce se reduce, deci, este o chestiune de valori, după cum a spus Lowe. „Revitalizarea comunității nu a fost obiectivul nostru”, a spus Lowe. În schimb, „a fost în primul rând reamenajarea locurilor în care abordările de piață îi avantajează pe cei care au deja mijloacele necesare. Fondul funciar comunitar este o abordare alternativă la aceasta, în timp ce, în același timp, ar putea contribui la avansarea democratizării” și a organizării la nivel de bază, a explicat el. „Dacă noi credem că acest lucru este important, atunci trebuie să ne gândim la modalități de a-l reconstrui.”
Leah Binkovitz (@leahbink) este editor senior la Kinder Institute for Urban Research și la blogul său Urban Edge. Ea a acoperit anterior comitatul Fort Bend pentru Houston Chronicle. This story originally appeared on The Urban Edge.
Get the Gray Matters newsletter. It’s particularly easy to do in Houston.
